臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第284號原 告 戊○○
號5樓訴訟代理人 徐嶸文律師被 告 己○○訴訟代理人 林誌誠律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 連元龍律師
陳建瑜律師上 一人複 代理人 陳瓊苓律師上列當事人間減少價金等事件，本院於98年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○或被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣壹拾貳萬伍仟捌佰玖拾柒元，及自民國九十七年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項，如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內免為給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告己○○、被告永慶房屋仲介股份有限公司分別為原告供擔保新台幣壹拾貳萬伍仟捌佰玖拾柒元後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠民國96年9 月間，被告己○○委託被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱被告永慶公司），出售門牌號碼台北市○○區○○○路○○○ 號（下稱系爭房屋）11樓之
1 及基地（下稱系爭房屋）暨地下室編號21、22號之機械式停車位（下稱系爭停車位）予原告，約定價金為新台幣（下同）31,800,000元，兩造於同年9 月26日簽訂不動產買賣契約（即私契，下稱系爭契約），同年10月26日完成點交。其後，原告得知系爭房屋曾於同年6 月間因大雨導致地下室淹水，除造成系爭停車位無法使用外，每遇大雨，地下停車場入口須以沙包、防水閘門及抽水機應變防災。㈡被告己○○於訂約時否認買賣標的物曾經發生天然災害並造成損害，即屬故意不告知原告地下室及停車位曾經淹水之瑕疵，其顯然隱瞞交易貶值之重要資訊，被告己○○自應負物之瑕疵擔保責任。㈢又原告購買系爭房屋總價高達31,800,000元，衡情原告如知悉系爭房屋及停車位有上開淹水之瑕疵，自無可能以如此高價購買，被告己○○依系爭契約規定，負有據實說明之義務，詎其除為不實陳述外，並隱匿上開淹水瑕疵，爰依民法第359 條、第179 條、第227 條及第360 條損害賠償之規定，請求被告己○○返還減少價金5,000,000 元。㈣原告委託被告永慶公司向被告己○○購買系爭房屋，並於96年
9 月30日給付被告公司222,600 元之服務費，惟被告永慶公司未查證並告知原告系爭房屋具有上揭瑕疵，屬未盡善良管理人之義務，則被告永慶公司即應依加害給付之規定，對原告負損害賠償責任。爰依民法第227 條、544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，對其請求賠償損害5,000,
000 元等語；並聲明：㈠被告己○○應給付原告5,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息；㈡被告永慶公司應給付原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢前二項被告中任一被告已為給付，就其給付範圍內，他被告免給付責任；㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告己○○則以：㈠伊於96年10月5 日公契用印當天已當面告知被告永慶公司系爭停車位前因積水維修尚未完成，並要求其通知原告。惟被告永慶公司未對原告說明上情，屬未盡解說房屋現況之義務，有違其專業職責。被告永慶公司因過失而造成買賣雙方之損害，依法應負損害賠償責任。㈡又系爭停車位總價為3,000,000 元，僅佔買賣總價款之9.4 ％，可徵系爭停車位僅為附屬品，非屬交易習慣上之重要條件，原告請求減少價金5,000,000 元，顯失比例原則。且系爭停車位經維修換新後，已可正常使用，其功能上並無減損，難謂原告受有任何損害。㈢再者，系爭房屋上揭淹水問題，業經主管機關積極處理改善，淹水問題已不復存在，是系爭房屋淹水之瑕疵既不存在，伊自無負瑕疵擔保責任之問題等語，資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告永慶公司則以：㈠系爭停車位於96年6 月間固因積水而損壞，惟系爭房屋所在區域當時並未發生水患，經被告永慶公司調查後發現，系爭停車位係因人為管理疏失致地下室積水而損壞，現已修繕完成，可正常運作，原告並未受有任何損害。㈡被告己○○96年7 月委託被告永慶公司銷售系爭房屋時，並未告知系爭停車位曾因積水而毀壞乙節。嗣於被告己○○與原告簽訂系爭契約後、同年10月5 日過戶用印前，始告知被告永慶公司「系爭房屋之機械停車位曾因積水而損壞，遠雄建設事業股份有限公司（下稱遠雄公司或建商）已修復完成」等情，惟被告永慶公司查得積水原因係人為疏失，系爭房屋及停車位本身不具任何瑕疵，損壞亦經修繕完成，因認不影響買方權益，始未告知原告，並未違反善良管理人注意義務。㈢系爭房屋於96年6 月5 日及同年8 月4 日淹水屬偶發狀況，並非系爭房屋位於容易淹水區域，或者房屋本身之固有瑕疵所造成。再者，原告所主張之瑕疵，亦與物之瑕疵要件相違背，況系爭房屋因淹水受損部分均已整修完成，當無礙系爭房屋之價值及使用，原告既未因此受有損害，自無其所主張之損害可言。㈣被告永慶公司為原告媒介承買系爭房屋，兩造間應成立居間關係，即被告永慶公司於媒介居間成交，買賣雙方順利訂定買賣契約後，居間債務即已履行完畢，此際被告永慶公司對原告已無任何債務存在，自無須負擔債務不履行之責任等語，資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被告己○○於96年7 月間委託被告永慶公司出售系爭房屋及系爭停車位予原告，買賣雙方於96年9 月26日簽訂如本院卷第16頁所示之不動產買賣契約（即私契），約定價金為31,800,000元，原告付清買賣價金後，被告己○○於同年10月26日點交系爭房屋及停車位予原告（37頁至39頁）。
㈡、96年6 月5 日當天下雨，系爭房屋所在之週邊馬路積水灌入一樓及地下室，使地下室淹水，導致機械式停車設備損壞，同年8 月4 日下午大雨，又發生水淹系爭社區大廳及地下一樓之情事（33~36 頁、84~86 頁、113~116 頁）。
㈢、原告於96年9 月30日給付仲介服務費222,600 元予被告永慶公司。
㈣、被告己○○於96年10月5 日，在買賣契約之公契上用印，被告己○○於當天才告知被告永慶公司業務員丁○○：「系爭停車位曾因積水而損壞，建商已修復完成。」等語。
㈤、被告永慶公司於96年10月6 日原告於公契上用印時，並未告知原告系爭停車位曾因積水而損壞。
㈥、在下大雨時，系爭房屋所臨之臺北市○○區○○○路與明德路口的馬路上曾有積水，會淹過路面，地下室之車道口之鐵閘門必須關閉，管委會會準備沙包堆在車道入口或使用抽水機防範，交屋後迄今，未曾有水淹1 樓大廳及地下室之情事（331 頁遠雄明德管理委員會於97年11月25日以明德管字第971125001 號函、261 頁鑑定報告）。
四、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款之規定整理並簡化不爭執點及爭執點，兩造同意協議簡化後之爭執點如下：
㈠、系爭房屋在交屋前一樓大廳及地下室曾經淹水，是否會影響系爭房屋價值、效用及品質？如會影響，被告己○○應否負瑕疵擔保之責任？
１、原告主張：系爭房屋於交付時有曾經淹水之瑕疵，顯未具備其通常之效用及品質，原告與被告己○○於簽訂買賣契約時，被告己○○並未告知原告系爭房屋甫發生淹水及因此出入不便之情事，被告己○○應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任等語。被告己○○則以：伊確曾告知被告永慶公司人員曾積水一事情，被告永慶公司未對原告及被告己○○善盡確實解說屋況確認表上相關選項之義務，有違其專業職責，縱有人須負賠償責任，亦非被告己○○，況系爭機械停車位業經修繕換新，目前均可正常使用，並無減損其功能或有瑕疵可言等語為辯。
２、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153 條第1 項定有明文。查原告與被告己○○於96年9 月26日簽訂系爭不動產之買賣私契，買賣契約於該時即已合法有效成立。至其後買賣雙方所訂之公契，僅為辦理移轉登記所使用之文書，對已生效力之96年9 月26日買賣契約不生影響。
３、再按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。」，為民法第354 條、第373 條本文所明定。查系爭房屋交屋前曾有不爭執點㈡所述之情事，被告己○○並於96年
9 月14日與建商遠雄公司就淹水造成損害一事達成協議，由建商代該遠雄明德社區管理公司即喬信公寓大廈管理維護有限公司修繕，並將對該管理公司之債權10,653元讓與被告己○○，有協議書（36頁）在卷可參。又被告己○○於同年3月間即委託被告永慶公司出售系爭房屋，嗣於同年7 月31日復繼續委託被告永慶公司出售，該公司人員庚○○參照被告己○○之前填載之「標的物現況說明書」上「買受標的物是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建物損害及及修繕情形」欄位所圈選之「否」，而再於「標的物現況說明書」為「否」之圈選，並傳真該文件予被告己○○，請其於傳真本上委託人欄簽名，並回傳等情，業據證人庚○○、被告己○○證述或陳述在卷，並有「標的物現況說明書」附卷可參（
130 、166 、358 頁），被告己○○顯未誠實告知受託人即被告永慶公司系爭房屋曾淹水一事。又本院於97年8 月25日向遠雄明德管理委員會查詢96年8 月4 日系爭房屋地下一樓停車場淹水後，建商有無改善防水措施，據其函覆：「本社區地下樓停車場九十六年八月四日淹水，建商於九十七年上半年間於一樓車道口處加高地坪約10公分，並裝設淹水偵測系統，是否完善，目前尚無法評估，.. 」 （206 頁）；再本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定，經其指定葉美麗、巨凡不動產估價師事務所鑑定結果為：「... 系爭房屋地下停車場入口設有防水閘門、車道入口旁側門堆放沙包，臨文林北路基地略高於路面約10公分，臨明德路車道出入口亦有高於路面10公分，顯然對區域曾有淹水已作防範水患措施。
經詢當地仲介及附近居民，自今年（指97年）後並未曾再有積水現象發生，顯然區域防水措施已發揮完善功能，以現況分析，初地下室積水並非結構體不良或設備不齊之缺失所致，故對主建物使用上應無不便或安全之虞。.. 」 、「本地區易淹水之原因乃百齡抽水站系統內文林北路排水幹線部分路段有淤積現象及由東華系統逕流注入，使下游排水容量不足，致豪雨發生時易渲洩不及而造成積水。... 」、「社區車位因淹水造成無法使用，經協調遠雄建設，直到96年12月份後方才修理驗收完畢等語（261 、295 頁），雖鑑定報告就當初淹水是由於建築設計、排水不良，或人為疏失未為判定，但由台北市政府公務局水利工程處97年9 月16日北市工水下字第09763924500 號函覆本院查詢系爭房屋週邊文林北路及明德路積水改善情況為：「有關96年6 月5 日瞬間豪大雨，超出市區5 年頻率排水設計，致文林北路、明德路淹水案，本處為改善日後類似之雨量造成積水，除先函請環保局加強該處位址側溝及雨水下水道清疏及颱風期間支援抽水機具抽水外，並於文林北路規劃增設大型排水箱涵以為根本解決方案，該案雖經流標多次，終至97年7 月30日順利發包，預計本年度內竣工完畢。」等語（211 頁），暨97年9 月份強烈颱風來襲期間並未發生淹水情事，亦有系爭房屋所在之遠雄明德管理委員會於97年11月25日以明德管字第97112500
1 號函覆（331 頁）在卷；而系爭房屋交屋迄今亦未再有不爭執點㈡所述積水或淹水之情事，再參酌前述協議書內容，尚難證明系爭房屋之本身（含地下室停車場）於交屋時有足以影響其效用、品質之瑕疵存在。至鑑定報告固認為淹水一事並未明顯影響成交行情，未造成系爭房屋價格減少云云，惟系爭房屋價格高達3180萬元，屬高級住宅，其週邊道路如於交屋前有積水之情事，自會影響購屋者之購買意願，並致該屋價值貶損，雖建商已於97年上半年間加高系爭地下一樓車道出口，台北市政府於97年7 月以後，業已為改善排水之工程，系爭房屋現已不再淹水，但此為系爭房屋交付後所發生之情事，且被告己○○於同年10月26日點交系爭房屋及停車位予原告，斯時停車位尚無法使用，建商於同年12月8 日始將修復後之停車位交付予各區分所有權人（417 頁），原告在同年12月7 日以前並不能使用系爭停車位，是被告己○○尚不能因而免除價值減損之物之瑕疵擔保責任。
㈡、原告請求減少價金或損害賠償5 百萬元是否合理？原告得請求被告己○○返還若干價金或賠償若干金額？
１、原告主張：伊可依民法第359 、360 、179 條之規定，請求被告己○○減少價金500 萬元云云；被告己○○則以：系爭房屋沒有瑕疵，且伊在公契用印前即告知被告永慶公司，買方可以無條件要求解約，被告永慶公司如有盡告知義務，買方得決定是否購買或解約等語為辯。
２、查原告與被告己○○於96年9 月26日所訂立之系爭不動產買賣契約書第11條違約責任第1 項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、第8 條擔保責任第5 項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋.. 等 或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語（19、18頁），而系爭房屋雖無證據證明有結構安全之瑕疵，惟在交屋時有前述之瑕疵，原告不知此瑕疵而於96年9 月26簽訂買賣之私契，買賣契約已於該時生效，依民法第359 條之規定，解除契約顯失公平者，不得為之，是原告得否依前開契約之約定，以系爭房屋曾有淹水之情事而得順利解除契約，尚非無疑，是被告己○○前開抗辯，要非可採。
３、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。為民法第360 條所明定。被告己○○知悉系爭房屋曾有前述淹水致價值減損之情事，於「標的物現況說明書」上「買受標的物是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建物損害及及修繕情形」欄位確認為「否」，且系爭停車位在修復中不能使用，其於96年9 月26日與原告訂約（指私契）前未告知為仲介之被告永慶公司，訂約（指私契）時亦未將詳情告訴原告，以致原告在不知情之下與其訂立系爭買賣私契，原告主張瑕疵擔保，請求損害賠償，依前揭規定，自屬有據。
４、當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。查鑑定單位認為建商於系爭房屋交屋後2 月個月始修復停車位，致影響居住者出入之方便，造成入住遲延或不願入住而對外銷售，銷售期為6 個月，系爭房屋每月租金估為82,763元，2 個停車位分別估為4,
500 元、3,500 元，鑑定原告之損失為726,104 元【（82,763+4,500+3,500=90,763） ×8=726,104 】等情，固有鑑定報告（298 頁）可佐。查建商係於同年12月8 日將修復後之停車位交付予各區分所有權人（417 頁），原告在此之前不能使用系爭停車位，其因而未入住，尚屬合理。○○○區○○○路、明德路自96年10月6 日積水之後即因台北市政府提供大型抽水機使用，且相關單位陸續為改善工程，迄今路面已無積水並致一樓及地下室淹水之情事等情，為原告所自承（359 頁），是原告自96年12月9 日之後，即未有損害發生，以此計算原告之損害額應為125,897 元【90,763×（1+12/31）=125,897 】，是鑑定報告認定原告有2 個月未入住之租金損害，尚屬過高，又鑑定報告復認原告有銷售期間6 個月之損失，顯係基於原告個人主觀之考量，並不能作為客觀上實質損害賠償計算之依據，此部分意見即非可採。
㈢、被告永慶公司在交屋前，是否未將系爭房屋一樓大廳及地下室曾經淹水之事調查清楚？前者如是，是否未盡善良管理人之注意義務？如是，應否負不完全給付之債務不履行損害賠償責任及應賠償金額若干？
１、原告主張：被告永慶公司在交屋前，未將系爭房屋一樓大廳及地下室曾經淹水之事調查清楚，未盡善良管理人注意義務等語；被告永慶公司則以：被告己○○於用印時始告知被告公司人員機械停車位曾積水而損壞，並已修復完畢云云，未曾告知曾有淹水之情事，此時被告永慶公司已履行完居間義務，在考量不影響買方之權益下，故未轉告原告，且之所以淹水，係管理公司管理不當，絕非買賣標的物瑕疵，況原告並未發生損害，故原告主張被告永慶公司應依不完全給付規定賠償，要非可採云云為辯。
２、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，分別為民法第565 條、第567 條第1 項、第52條8 、544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項所明定。被告永慶公司係以不動產仲介業務為主要營業內容，其服務內容，不僅須提供訂約之機會，尚包括「詳細產權調查」、「安全交易服務」及「交屋後之保障及服務」等，且須俟買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，始能向委託人請求報酬，是系爭仲介契約係屬居間與委任之混合契約。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。是爭房屋之位置是否易發生水患、是否曾發生天然災害，系爭停車位是否因淹水損壞，尚修復中，不克立即使用等重要事項，被告永慶公司即應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，並詳予告知原告。惟查被告永慶公司石牌店地址距系爭房屋步行約20至30分鐘，相距不遠，業據證人即被告永慶公司員工乙○○證述在卷（134 頁），而文林北路、明德路遇大雨時路面會積水一事，業經市民利用網站向市長信箱投書請求改善，並經台北市政府水利工程處雨水下水道工程科於96年8 月13日回覆在案，有網頁（169 頁）可參，台北市議會並曾為淹水之事召開協調會，有開會通知及會議紀錄（170~172 頁、118 頁）可佐，遠雄明德管理委員會並曾於96年8 月14日以明德字第96081401號函催建商儘快改善防水措施，亦有該函（113 頁）附卷足稽，被告永慶公司自應就此重要資訊予以掌握，以維受託人之權益，而不能僅依賴被告己○○簽署之屋現況說明書，然被告永慶公司應注意能注意而疏未注意詳為調查，致未能於原告與被告己○○訂立買賣私契前，將此訊息告知原告，原告因而不知系爭房屋有地下室停車位、一樓大廳淹水及道路積水暨停車位尚未修復之問題，而未即時於購屋前參酌，作出正確之判斷，被告永慶公司顯未盡善良管理人之注意義務。再原告、被告己○○分別係被告永慶公司石牌、劍潭店之客戶，被告己○○於公契上用印時即將前述停車位遭水浸泡及修理之事告知被告永慶公司業務員丁○○，但丁○○認為停車位可以使用，並未立即轉告其劍潭店之主管庚○○，翌日被告己○○以電話通知庚○○系爭房屋地下室曾淹水，係因管理員未關閉水閘門所致，機械車位因而故障，仍在建商保固範圍內，是否要告知買方，惟庚○○認車位已修復，僅告以會先通報主管，時隔2 、3 日始轉告石牌店之店長乙○○，乙○○認已用印完畢，且車位已修復，又有建商之保固，故未即刻轉知原告，交屋後原告聽聞此事，乃電請當時石牌店之經紀人甲○○促其明瞭等情，業經證人即被告永慶公司之受僱人丁○○、庚○○、乙○○及甲○○證述在卷（127~
134 頁），被告己○○雖在屋現況說明書，為前述之確認，而有所疏失，但其於公契上用印時已意識到此事之重要，而告訴仲介，是其應無故意隱瞞之意。被告永慶公司之人員知悉後，並未即時將此重要訊息告知原告，使原告在交屋前錯失談判解決之空間，顯未盡到善良管理人之注意義務，且有前揭不動產經紀業管理條例第26條第第2 項規定之情事原告主張被告永慶公司應依前開規定，負債務不履行之賠償責任，即屬有據。而依前所述原告之損害額為125,897 元，被告永慶公司自應賠償。
五、按不真正連帶債務係指數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務。被告己○○與被告永慶公司對原告所負之債務，即屬不真正連帶債務。從而原告對被告己○○、被告永慶公司分別依民法第360 條、544條暨不動產經紀業管理條例第26條第第2 項之規定請求被告己○○或被告永慶公司給付125,897 元及自起訴狀繕本送達翌日即97年1 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，其中一被告為給付，另一被告則免為給付義務之範圍內，為屬有據，應予准許，逾此部分者，應予駁回。至原告另對被告己○○、被告永慶公司分別主張民法第179 條及第
227 條、第227 條之規定請求賠償損害，核屬訴訟標的之競合，原告既請求本院擇一審酌，其餘訴訟標的即不再論斷，附此敘明。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行。被告己○○、被告永慶公司就原告勝訴部分，陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 2 月 19 日
民事第一庭 法 官 黃小瑩以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 19 日
書記官 陳鳳嬌