臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第309號原 告 乙○○訴訟代理人 羅子武律師複代理人 李志正律師
甲○○被 告 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國97年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖所示坐落於臺北市○○區○○段四小段七八、七八─一、七九、七九─一、八二─一、八二─二地號土地及其上建號為臺北市○○區○○段四小段126 建號，門牌號碼臺北市○○區○○路1 段214 巷3 號4 樓及其上頂樓之建物騰空遷讓返還原告及自民國九十六年八月十日起至清償日止，按月給付原告新臺幣壹萬零陸佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告丙○○所占有坐落於臺北市○○區○○段四小段78、78-1、79、79-1、82-1、82-2地號土地及其上建號為臺北市○○區○○段四小段126 建號，門牌號碼臺北市○○區○○路1 段214 巷3 號4 樓及其上頂樓之建物（以下簡稱系爭房地)， 為原告於民國96年7 月24日經本院95年度執字第18523 號強制執行拍賣程序投標所購得，並於同年8 月10日取得權利移轉證書，同年10月1 日完成所有權移轉登記而為系爭房地的所有權人，被告既無任何占有的權原，應負有將系爭房地遷讓返還原告之義務。又被告因無權占有系爭房地依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，所獲相當於新臺幣（下同）每月10,653元之不當得利，亦應一併返還之，惟屢經催索，被告均置之不理。為此，基於所有權的作用、不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，並自96年8 月9 日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告10,653元；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告因於86年間借款2,000,000 元予系爭房地的原所有權人丁○○作為購屋頭期款，雙方乃於88年11月5 日簽訂租賃契約，由被告向丁○○承租系爭房地，約定租期自88年11月5 日起至107 年11月4 日止，每月租金為10,000元，並以每月應繳付之房租抵償2,000,000 元的借款債權，雖原告嗣透過執行程序買受系爭房地，被告與丁○○間之租賃契約，依法對於原告仍繼續存在，並非無權占有，是原告請求被告返還系爭房地顯於法未合等語置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條定有明文。本件原告主張其為所有權人且被告目前占有系爭房地如附圖所示之範圍的事實，業據原告提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、法院公告資料、契稅繳款書、假扣押執行筆錄、強制執行筆錄各1 份為證，被告對於原告係經由強制執行程序購買系爭房地並於96年8 月10日因收受本院權利移轉證書而取得系爭房地所有權，且目前仍占有系爭房地乙節亦不爭執，並經本院於97年6 月13日會同中山地政事務所人員勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，本院並調閱本院95年度執字第18523 號卷宗核閱無訛，堪認為真。是本件應審究者厥為：被告得否以與原所有權人間的租賃契約對抗原告之請求？
（二）又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。本件被告主張與原系爭房地所有權人間在原告買受前已締結租賃契約等情，為被告提出租賃契約書面1 份為證，並聲請證人丁○○證述情節一致，原告則對此均否認為真。經查：上開租賃之約定縱屬為真，惟該租賃契約之書面未經公證，且租賃期間自88年11月5 日起至107 年11月4 日止，已逾五年，參照上開規定意旨，仍無民法第425 條第1 項之適用，即被告不得持該租賃契約主張對原告仍繼續存在，是被告所辯，於法未合，並不足採，此外被告復無主張其他可資有權占有的權原，是原告主張被告為無權占有，已屬有據，堪足採信。
（三）再按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參照。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，亦為最高法院68年度台上字第3071號判例明揭斯旨。經查：系爭房地基地部分分別坐落於臺北市○○區○○段四小段78、78-1、79、79-1、82-1、82-2地號土地，其中坐落於第78、79、82、82-1、82-2地號的面積分別為343 、231 、627 、84、67平方公尺，權利範圍均為10,000分之274 ，申報地價均為每平方公尺26,160元，坐落於第78-1、79-1地號的面積分別為79、5 平方公尺，權利範圍均為10,000分之274 ，申報地價均為每平方公尺12,006.4元，此有原告所提出土地登記謄本附卷可按；而建物部分的評定現值為281,600 元，亦有房屋稅籍資料所移載的契約繳款書在卷足參；復參以系爭房地位於康寧路214 巷內，康寧路大約為10米道路，來往車輛較多，屬於交通繁忙區，並據本院履勘時載明於筆錄可資參照。是系爭房地尚屬都市區域，原告依土地法第97條第1 項規定以土地申報地價年息10% 做為相當於租金之不當得利的計算基準，尚符當地市況，應屬合理，堪足為憑。復參以原告收受系爭房地權利移轉證書之時間為96年8 月10日被告，此有本院上揭執行卷宗所附送達證書可稽，是自即日起被告與丁○○間的租賃契約即不能對抗原告。是按原告的主張被告自該期日起至返還原告系爭房地時止，按月賠償原告的金額應為10,653元【計算式為：（（（343 ＋
231 ＋627 ＋84＋67）×26160 ＋（79＋5） ×12006.4）274/1 0000＋281000）×10﹪×1/12＝10653 （元以下四捨五入）】，洵為適當，應足採憑。至原告請求自96年
8 月9 日起算，尚有誤會，應不足採。
四、綜上述，原告為系爭房地的所有權人，被告為無權占有，是原告基於所有權的作用、不當得利法律關係，聲明請求：被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，並自96年8 月10日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告10,653元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併與駁回。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
民事第二庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 楊錫芬