臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第30號原 告 庚○○訴訟代理人 顏火炎律師複代理人 乙○○
甲○○被 告 丙○○
丁○○戊○○上三人共同訴訟代理人 陳明正律師複代理人 劉永良律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國98年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、查被告己○○於原告提起本件訴訟後，於民國97年7 月14日死亡，其繼承人為戊○○、丁○○、丙○○，此有戶籍謄本
1 份，附卷可稽。嗣經戊○○、丁○○、丙○○具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176 條規定尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件原告起訴原主張依據民法第259 條、第227 條第2 項、第213 條第
2 項（應為第3 項之誤）、第227 條之1 規定，訴請被告給付，而聲明被告應給付原告新臺幣 (下同)271 萬5,695元。
嗣於訴訟程序進行中，則具狀撤回原主張之減少價金請求權部分之訴，陳明係被告所交付之房屋漏水，係屬不完全給付之瑕疵給付，原告依據民法第227 條第1 項、第216 條及第
227 條之1 規定，訴請被告給付修補費用、價值減損及非財產上損害賠償共183 萬2,080 元。核其所為，要屬變更訴訟標的及縮減應受判決事項之聲明，惟其所主張之基礎事實同一，援引為攻擊防禦之證據資料亦復相同，別無另行調查證據之必要，即無礙於訴訟之終結，揆之首揭規定，應屬可許。
三、原告起訴主張：其於95年11月19日透過21世紀不動產仲介公司向被告之母己○○購買坐落於臺北市○○區○○段2 小段6420地號土地所有權應有部分1/4 、同小段第143 號土地所有權應有部分1/1000，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路
2 段154 巷19號3 樓建物所有權全部（以下稱系爭房屋），約定買賣價金為新台幣（以下同）1,520 萬元，並經房屋仲介及被告保證買受之房屋絕無漏水之情事，原告乃同意以高於市價每坪約5 萬元之價值向被告買受系爭房屋，並登記在其夫乙○○之名下。惟系爭房屋於96年1 月4 日交屋後，原告發現房屋有多處漏水嚴重，經其2 次電話告知被告出面解決，並於同年3 月28日寄發存證信函予被告，雙方復於同年
7 月底在21世紀不動產仲介公司協調修復事宜，惟被告均未回應，實有可歸責於被告之事由。為此，依民法第227 第1項、第216 條不完全給付之規定，請求被告給付因系爭房屋漏水造成價值減損，及賠償原告修補漏水之費用，共83萬2,
080 元。又因房屋漏水嚴重，使原告及其配偶、小孩身體、健康大受影響，痛苦不堪，另依民法第227 條之1 規定請求
100 萬元之慰撫金云云，並聲明求為判決：㈠被告應連帶給付原告183 萬2,080 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則以：系爭房屋漏水之原因可能係由同建物4 樓屋頂、
5 樓天台破損處或側邊外牆滲入，原告未能證明漏水之主因源於系爭房屋之瑕疵。而民法第277 條第1 項規定之不完全給付，係指債務人提出之給付不符債之本旨，若債務人並無可歸責事由，則不負不完全給付之責任，系爭房屋屋齡高達34年，經臺北市土木技師工會鑑定結論係因外牆老舊、防水裝修施作不完全造成漏水。又原告自承其於交屋後發現有多處漏水，非常嚴重，足證系爭房屋如有漏水之瑕疵，業於兩造訂立買賣契約之前即已存在，非契約發生之後新生之事由，契約成立之時瑕疵既已存在，則被告以現狀交付系爭房屋，即屬依債之本旨而為給付，不構成不完全給付。且不完全給付之債務不履行損害賠償責任，以可歸責債務人之事由為要件，是原告主張依民法第227 條第1 項及同法第216 條之規定請求被告損害賠償，自當就系爭房屋具漏水瑕疵係可歸責於被告事由舉證，惟原告未就此舉證，是其主張被告應負不完全給付之損害賠償責任，要不足採。另原告雖請求因房屋漏水所生之精神上損害賠償，然原告就精神上所生之痛苦並未提出任何證據證明，復未就其煩悶、焦慮、躁鬱等症狀與本案具因果關係而為舉證，是其請求100 萬元之慰撫金，自無所據。縱本院認房屋確有瑕疵並可歸責於被告，惟中山不動產估價師事務所所估算房屋市價減損金額合計70萬1,68
0 元，其計算方式亦多有違誤，殊不足採等語置辯，並聲明求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請免宣告假執行。
五、經查：
㈠ 如下事實為兩造所不爭執：⒈原告經由21世紀不動產仲介公司仲介，於95年11月19日訂立
不動產買賣契約書，向被告買受坐落在臺北市○○區○○段
2 小段6420地號土地所有權應有部分1/4 、同小段第143 號土地所有權應有部分1/1000，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路2 段154 巷19號3 樓建物所有權全部，總計價金為1,
520 萬元，契約第13條其他約定事項第2 款載明：「出賣人（指己○○）承諾本案標的之房屋絕無漏水之情事」等語。嗣於同年12月20日，由己○○將系爭房地所有權移轉登記予原告之配偶乙○○，並於96年1 月4 日交屋本院卷第，原告則完成全部價金之給付。
2.原告曾於96年3 月28日寄發臺北榮星郵局第328 號存證信函予己○○，函文略載：系爭房屋交屋使用後發現多處漏水。經兩次告知房屋仲介通知原屋主己○○仍未得到解決改善，賣方應盡快修復漏水以免造成損失等語。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷第8 頁以下）、
土地及建物登記謄本（本院卷第19頁以下）及存證信函（本院卷第23頁以下）等，附卷可稽，均堪認為真實。
六、茲原告主張依據民法第227 條第1 項、第216 條及第227 條之1 規定，請求被告給付，被告責以前開情詞置辯。是本件之爭點闕為：㈠系爭房屋是否有漏水之瑕疵？其原因為何？㈡原告得否依據民法第227 條、第227 條之1 有關不完全給付之規定，請求被告賠償系爭房屋之價值減損、修繕費用及慰撫金？等項。本院判斷如下：
㈠查本件系爭房屋確有漏水之情況，業經本院囑託臺北市土木
技師工會指派會員就系爭建物漏水之情況及原因等事項為鑑定並提出鑑定報告，有臺北市土木技師公會於97年12月23日以北土技字第9732173 號函送鑑定報告書及現場照片，附卷可參。由該等現場照片可知，系爭房屋之和室平頂滲水，臥室1 平頂、牆面有滲水漬跡，臥室2 牆壁潮濕、粉刷層掉落，主臥室牆壁有滲水、壁紙脫落限向，主臥室浴室平頂有潮濕漬跡之情形，鑑定結果則認為系爭房屋漏水之原因為：部分外牆未有特別防水施作，故建物年久經風雨侵蝕雨水可由外牆孔隙及窗台孔隙滲入造成漏水之結果，是以漏水之原因應為系爭建物因外牆老舊、防水裝修施作不完全導致漏水（見鑑定報告第5 至第6 頁）。復參以證人即己○○定作防水及裝潢工程之承攬人邱忠平曾於本院至系爭房屋現場勘驗時到場結證稱：被告於95年夏天雇用我整修系爭房屋，在裝修期間有發現和室就裝戶外面有個疑似安裝電鈴線的小洞，並未作防水，我們認為漏水是因該處導致，因此我們有換新窗戶並作防水處理。裝修後期有發現主臥室床頭牆壁接天花板處有漏水痕跡，告知被告後有請師傅在外牆搭鷹架重新作防水處理，到裝修完成前未再發現有漏水，否則該處壁紙根本無法貼上；牆壁漏水的問題也曾與樓上屋主交涉過，告知他們也應作防水等語，有勘驗筆錄，附卷可稽（見本院卷88至89頁）。足認系爭房屋於95年間，在主臥室牆壁及天花板即已出現滲水之痕跡，被告亦自承其在裝潢系爭房屋時有將管線全部換新，才保證系爭房屋不會漏水、管線暢通等語，顯見系爭房屋於被告使用期間內即曾出現漏水問題。而兩造點交系爭房屋之日期為96年1 月4 日，距離己○○定作房屋防水處理工程之時間，雖已時隔約半年，但依據鑑定之結果，系爭房屋天花板及牆壁漏水之主因，為系爭房屋正面僅和室房窗上方外牆局部有施作防水，其他外牆牆面未有特別防水施作，因水泥砂漿及混凝土本身係具孔隙性之吸水材料，孔隙或裂縫一旦發生，則會造成其水密性的急速降低，故建物年久經風雨或裂縫一旦發生，則會造成其水密性的急速降低，建物年久經風雨侵蝕雨水可由外牆及窗台孔隙滲入所致，堪認系爭房屋漏水之原因，乃因建物老舊，建築材質產生經長期風雨侵蝕產生裂縫，並非一朝一夕可致，況建物漏水之狀況會隨天候、裝潢材料不同而有所差異，縱使曾局部加以修復，其內部仍可能存有導致漏水之瑕疵，而依證人邱忠平所言，被告僅有在主臥室施作防水工程，並未在房屋之其他部分施作防水工程，足認系爭房屋漏水之瑕疵應係發生於買賣契約成立前，且於契約成立時仍然存在。被告雖抗辯：漏水係於交屋後4 個月始發生，原因可能來自4 樓屋頂、5 樓天台破損處及側邊外牆滲水而入，原告亦無法證明系爭房屋漏水之真正原因云云，尚非可採。
㈡按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」；「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」；「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」，民法第227 條第1 項及第216 條第227 條之1 固有明文。惟依據最高法院77年度第7 次民事庭決議㈠所揭示：
出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。可知，債務人因買賣標的物之瑕疵同時構成不完全給付責任者，須以契約成立後始發生之瑕疵，並債務人有可歸責之故意過失，始有適用。查系爭房屋非原告所營繕起造，漏水之瑕疵係因屋齡老舊自然老化所致，非因被告行為所造成，亦非契約成立後始行存在，縱使被告就漏水一事有所知悉，惟其於出賣房屋前已嘗試雇工修復，客觀上雖未將瑕疵完全修復，但主觀上應無因故意、過失未告知買受人該瑕疵之可歸責事由，是被告將系爭房屋交付予原告，即屬依債之本旨而為給付，揆之前開規定及說明，仍不能許原告援引民法第227 條1 項、216 條、第227 條之1之規定，請求被告給付房屋修繕費用、價值減損之損害賠償與非財產損害賠償。
㈢原告雖主張：被告保證不漏水，而仍有該漏水瑕疵，即屬可
歸責，應負不完全給付責任云云。而按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條固有明文。而兩造所簽訂之不動產買賣契約書第13條其他特別約定事項第2 款約明：被告之繼承人己○○承諾系爭房屋絕無漏水情事等語，為兩造所不爭，雖亦足認己○○確有保證出售之系爭房屋具備不漏水之品質，而系爭房屋於交屋時，仍存有漏水之瑕疵，以不符保證之品質。惟民法第360 條之規定，為物之瑕疵擔保性質之損害賠償請求權，與民法第227 條、第227 條之1 規定為不完全給付債務不履行損害賠償請求權構成要件各別，乃不同之請求權，此參照前揭最高法院決議意旨亦屬明瞭。今原告逕行主張依據民法第227 條第1 項、第216 條及第227 條之1 規定而為請求，並未主張依據民法第360 條規定而為請求，而不完全給付之損害賠償義務有無，乃以出賣人交付買賣標的物時，該標的物存有瑕疵，且瑕疵係發生於締約後，瑕疵發生之原因復係可歸責於出賣人之原因所導致等項為判斷之依據，要不因物是否欠缺出賣人保證之品質或是否明知而故意不告知而異其判斷，原告於此未舉證證明系爭房屋漏水之瑕疵係於買賣契約簽訂後始發生之瑕疵，即難謂其主張漏水之瑕疵應歸責於被告被繼承人己○○有據，洵無礙於上開判斷。至原告得否主張依據民法第360 條規定請求被告賠償，則為別一法律關係，不在本件應審斷之列，附此敘明。
七、從而，原告主張依據民法第227 條第1 項、第216 條及227條之1 之規定，請求被告賠償系爭房屋之修補費用、價值減損之損失，及非財產損害，而訴請判命被告給付183 萬2,08
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
書記官 林立原