臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第507號原 告 乙○○訴訟代理人 廖珠蓉律師被 告 祭祀公業曹碧峯法定代理人 甲○○訴訟代理人 林慶苗律師複 代理人 曾憲忠律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於97年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表一所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告。
被告應將如附圖所示Ａ、Ａ1 、Ｂ、Ｂ1~Ｂ7 、Ｃ、Ｃ1~Ｃ3 、
Ｄ、Ｄ1~Ｄ4 、Ｅ、Ｆ、Ｈ建物暨地上物應有部分一六八六分之二四０之事實上處分權讓與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：坐落台北市○○區○○段4 小段653 、654 、67
2 、673 、674 、675 、676 、677 、678 、681 、681-1、682 、684 、685 、693 、694 、695 、696 、697 地號土地及其上未辦理保存登記、門牌號碼台北市○○○道○ 段○ 巷○○號、35號、37號、39號如附圖編號Ａ、Ａ1、 Ｂ、Ｂ1~Ｂ7 、Ｃ、Ｃ1~Ｃ3 、Ｄ、Ｄ1~Ｄ4 、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、
Ｉ、Ｉ1 、Ｉ2 所示之建物及地上物（下稱系爭房地）為被告祭祀公業所有，原告為祭祀公業之合法派下權人，被告之管理人甲○○於民國（下同）96年5 月22日明知其並無出賣系爭房地之權利，竟與訴外人楊秀光簽訂不動產買賣契約，將之出售予訴外人楊秀光，經原告表示反對後，被告之管理人甲○○旋於同年6 月2 日祭祀公業派下員大會獲選為新任管理人，並追認上開契約之效力。經原告行使優先承買權後，兩造另於96年10月9 日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭契約），由原告優先承購系爭房地應有部分1686分之240，原告並於97年2 月18日依約付清買賣價金新台幣（下同）18,783,322元。詎被告管理人意圖侵害原告權利，以訴外人楊秀光拒絕返還所有權狀正本為由，遲未將系土地之所有權應有部分1686分之240 移轉登記予原告，及將前述房屋暨地上物所有權應有部分1686分之240 之事實上處分權讓與原告，幾經催促仍未獲被告回應，爰依系爭契約第6 條之約定，請求被告依約履行等語；並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡被告應將如附圖所示建物暨地上物應有部分240/1686之事實上處分權讓與原告。
二、被告則以：被告之管理人甲○○與訴外人楊秀光簽訂不動產買賣契約之時，雖適逢任期屆滿，惟於改選新任管理人之前，管理人之身分並不消滅，且被告之管理人甲○○於96年6月2 日再度連任為管理人，其出賣行為應屬合法。又被告之88年第1 次派下員大會決議處分系爭房地，並授權由被告之管理人簽約，原告當時已予同意，是原告於被告之管理人與訴外人楊秀光簽約後，始主張優先承購權，實有違誠信原則。況原告亦同意俟被告取回所有權狀正本後，始辦理所有權移轉登記。今訴外人楊秀光不願交還所有權狀正本，被告未能辦理所有權移轉登記，屬不可歸責於被告之事由，被告並未違約；且原告未履行協同辦理土地移轉登記之義務，經被告定期催告未果，被告已於97年10月21日發函解除契約，原告請求即屬無據云云，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭房地為被告所有，被告於88年5 月16日88年第1 次派下員大會決議處分系爭19筆土地，並授權由被告之管理人簽約（規約、派下員大會議事錄及同意書，68、72~74 頁）。
㈡、依規約管理人之任期為3年，96年以前未再改選。
㈢、被告之管理人於96年5 月22日與訴外人楊秀光簽訂不動產買賣契約，出售被告所有之系爭房地，總價款為1 億2848 萬元（買賣契約，75~80 頁）。
㈣、甲○○於96年6 月2 日被告派下員大會，再度獲選為管理人（220 頁）。
㈤、原告行使優先承買權，兩造於96年10月9 日簽訂不動產買賣契約，由原告承購如附表一及附圖所示之系爭房地應有部分240/1686，原告並於同日依約將買賣之全部價金18,783,322元匯入聯邦銀行信託專戶（存證信函、買賣契約書、收支明細，11、13~18頁、22頁）。
㈥、被告於96年12月12日以「買賣」為原因，移轉系爭土地應有部分（共計1446/1686） 予派下曹肇正、曹豐文、曹文進、曹永城、曹川人、曹賜命、曹錦堂、曹炳營、曹賜卿等優先承購人，並於同日即由渠等同時辦理預告登記予訴外人楊秀光，後派下曹肇正於97年1 月27日以「贈與」為原因移轉系爭土地應有部分30/1686 予訴外人楊秀光，其餘8 人則於同年1 月30日以「買賣」為原因移轉系爭土地應有部分共1416/1686 予訴外人楊秀光（土地謄本、異動索引，23~41 頁、104~110 頁）。
四、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款之規定整理並簡化爭點，兩造同意協議簡化後之爭點如下，茲析述之：
㈠、原告行使優先承買權有無違反民法第148條第1項之規定？
１、原告主張：被告之管理人甲○○於96年6 月2 日始當選為管理人，但竟於96年5 月22日與訴外人楊秀光簽訂出售系爭房地之買賣契約，要屬無權處分行為，原告並未同意此項出賣行為；88年第一次派下員大會決議，派下固同意處分系爭房地，但出賣之對象非屬訴外人楊秀光，而係另一人，此觀諸88年派下員大會係授權以每坪30,000元出賣，與以每坪32,000元出賣訴外人楊秀光不同即明；再被告之管理人與訴外人楊秀光簽約時並未通知派下員，派下員自無授權其與訴外人楊秀光簽約甚明；原告自始即未同意被告之管理人出賣系爭房地予訴外人楊秀光，是被告辯稱原告授權被告之管理人出賣系爭房地在前，無故反悔主張優先承購權於後，有違誠信原則云云，乃張冠李戴混淆之語，不足採信等語。被告則以：被告88年第1 次派下員大會已決議處分系爭土地，並授權被告管理人全權負責簽約，原告於半數派下員授權管理人與訴外人楊秀光就系爭房地簽訂買賣契約後，始主張優先承購權，其出爾反爾之行為，實有違誠信原則云云為辯。
２、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。... 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項之規定於公同共有準用之。... 」，為土地法第34條之1 第1 、2 、4 、5 項所明定。而祭祀公業所有之土地及建物，為派下員所公同共有，於出賣時，派下員均有優先購買權。查被告之規約第7 條約定：「本公業財產之處分（包括設定負擔），應依土地法第34條之1 第5 項規定由全體派下員過半數之同意為之。」，而被告於88年5 月16日88年第1 次派下員大會決議處分系爭19筆土地，合計4,015 坪，價格每坪3 萬元（總價共計120,420,000 元），土地增值稅由買方負擔等情，有規約、派下員大會議事錄及派下員同意書（68、72~74 頁）可參，惟被告管理人其後於96年5 月22日與訴外人楊秀光簽訂不動產買賣契約，出售被告所有之系爭房地，總價款為1 億2848萬元（買賣契約，75~80 頁），嗣被告於96年6 月2 日之96年第1次派下員大會，則決議追認以每坪3 萬2 千元出售系爭土地，亦有該次大會議事錄（115 頁）可憑，前後兩次決議之價金略有差距，原告稱係出售不同之人，其僅同意前者之出售行為，未同意後者之出售行為，當屬非虛。況觀88年派下員同意書上亦列有行使優先承買權之曹文進、曹永城、曹錦堂、曹炳營、曹賜卿等5 人，何以渠等行使優先購買權，被告未主張渠等違反民法第148 條第1 項之規定？矧依前開規定，祭祀公業所有之土地及建物出售時，派下員本即有優先購買權，派下員不因曾同意祭祀公業出售土地，而喪失其優先購買權，是被告抗辯原告行使優先購買權，有違誠信原則云云，尚非有據，並不足採。
㈡、被告解除契約是否合法？
１、原告主張：原告價金早已繳清，且依約至訴外人林義盛代書處事務所，交付相關文件及用印，嗣被告故意違約，於雙方未終止與訴外人林義盛之委任關係前，又自行委任訴外人陳安靜代書處理，詎訴外人陳安靜代書僅辦理其餘優先承購權人之移轉登記，未於兩造買賣契約書第4 條第5 項約定之期間內通知原告前往辦理，被告顯與訴外人陳安靜勾串共同侵害原告之權益，且被告遲延給付，原告自得請求被告併提出損害賠償，兩造因此協商不成，而未能完成移轉登記，是被告解除契約，並不合法等語；被告則以：原告未履行協同辦理土地移轉登記之義務，經被告定期催告仍置之不理，致被告未能領取土地價款分配予派下，原告違約不履行協力義務，業經被告於97年10月21日發函解除契約，原告請求即屬無據云云。
２、查被告將系爭房地出售予訴外人楊秀光後，原告及如不爭執點㈥所示之曹肇正等10名派下，行使優先承買權，而兩造於96年10月9 日即於土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書上用印，有各該文件（211 、212 頁）附卷可參，原告並於同日將價金全部匯入聯邦銀行信託專戶（22頁），詎代書於96年12月12日辦妥曹肇正等9 名派下應得之應有部分共1446/1686 之登記，卻獨漏原告，旋曹肇正等9 名派下轉售所購之應有部分共1446/1686 予訴外人楊秀光，並分別於97年1 月27日、30日辦畢移轉登記（104~110 頁），足見被告因原告行使優先承買權，致其與訴外人楊秀光之買賣契約未能履行，遂由曹肇正等9 名派下出面一併行使優先承買權，俾使問題容易處理甚明。而原告因被告不履行契約義務，乃於97年3 月11日提起本件訴訟，訴訟中被告一再表示願與原告和解，但原告以內政部79年8 月22日台（79）內地字第826100號函要旨：「祭祀公業管理人持憑法院調解筆錄申辦土地所有權移轉登記仍應提出同意處分（指派下員同意）之證明文件。」及該部81年12月10日台（81）內地字第8115724號函要旨：「當事人持憑法院確定判決申請辦理祭祀公業土地所有權移轉登記得免附派下員全體同意書或土地法第34條之1 規定之證明文件。」（137 頁），認為免日後移轉登記不順，仍希望取得確定判決，以利移轉登記，經核並非無據。再按兩造所訂之買賣契約書第7 條約定：「雙方同意以乙方（即被告）指定之地政士辦理本買賣標的所有權移轉登記。交付證件後，任何一方除經他方同意或依照本契約約定，均不得向地政士取回已交付之任何證件，及向有關機關撤回登記撤銷報稅之申請與終止委託。」（16頁），是一旦選定代書之後，兩造均不得任意終止委任關係。而被告就曾委任訴外人林義盛代書一事並不爭執，惟抗辯僅係委請其辦理土地增值稅之核單而已云云，然依前述兩造已在登記申請文件上用印，殊無未經兩造終止委任而另由被告自行委任其他代書辦理之理？被告所辯顯與常情有違，非可採信。至被告雖於本件訴訟中之97年10月1 日催告原告至訴外人陳安靜代書事務所辦理移轉登記事宜，原告曾函覆附加通知訴外人林義盛代書一併前往辦理，並於辦妥後將權狀交予訴外人林義盛代書之條件而為同意，但其後雙方就移轉登記之處理代書及其他細節爭執不息，致未能辦理妥移轉登記等情，有存證信函（172 頁至20頁），在卷足佐，是由上述可知原告對被告之陸續行為已喪失信任，本件之所以未能於訴訟外辦理妥移轉登記，要非可歸責於原告甚為明確，被告於97年10月21日發函解除兩造間之買賣契約，顯屬無據。
㈡、被告有無民法第225 條第1 項之不可歸責事由，而無庸移轉系爭土地所有權之應有部分及讓與其上未辦保存登記房屋之事實上處分權予原告？
１、原告主張：被告與原告簽訂系爭契約並收取價金後，拒絕移轉所有權登記予原告，不僅違約，且係故意侵權行為；況訴外人楊秀光早已交還系爭土地之所有權狀供被告辦理所有權移轉登記予其他行使優先權之派下，是被告辯稱所有權狀仍在訴外人楊秀光手中，其係屬不可歸責之給付不能云云，毫無可採等語。被告則以：被告與訴外人楊秀光簽約後，所有權狀正本即交付予訴外人楊秀光，其後被告踐行共有人優先承購權之通知程序，而因原告主張優先承購權，遂影響上開契約之效力，惟所有權狀正本因訴外人楊秀光拒絕交還被告。且兩造於96年10月9 日訂定系爭土地買賣契約時，被告之管理人已告知所有權狀正本，係由訴外人楊秀光持有中，原告亦同意於被告與訴外人楊秀光解除上開契約取回所有權狀正本後，始移轉系爭土地所有權應有部分予原告，今訴外人楊秀光不願交還所有權狀正本予被告管理人，被告管理人自無從移轉系爭土地所有權登記予原告及讓與其上房屋之事實上處分權，故被告之給付不能，係不可歸責於被告云云為辯。
２、按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。為民法第225 條第1 項所明定。查被告將系爭房地出售予訴外人楊秀光之後，派下員原告及曹肇正、曹豐文、曹文進、曹永城、曹川人、曹賜命、曹錦堂、曹炳營、曹賜卿行使優先承買權，有買賣契約書（19頁）可佐，嗣系爭土地除原告承購之應有部分240/1686外，被告已將應移轉登記予其他優先承買權人之應有部分辦畢移轉登記，如不爭執㈣所述，如訴外人楊秀光未交付有權狀予被告，被告何以能為上開移轉登記？況緃被告所辯屬實，客觀上亦係可歸責於被告之事由，被告仍應負出賣人之義務。是被告所辯因訴外人楊秀光拒不交付有權狀致不能辦理系爭土地有權應有部分240/1686移轉登記予原告云云，顯非足取。
五、查被告非系爭房屋之原始起造人，系爭房屋均未辦理保存登記，被告於88年10月21日曾與與系爭房屋所有權人曹永爐、曹昌福、曹德清及何永吉訂立協議書，約明由所有權人將系爭房屋（含地上物）之事實上處分權讓與被告，並於訂立協議之時一併點交，而由被告給付補償費等情，有該協議書（
257 頁）可按。又本院至現場履勘並囑託士林地政事務所測量，亦有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑，而依附圖所示Ｇ為餐廳，Ｉ1 、Ｉ2 、Ｉ3 為貨櫃屋，與系爭房屋獨立分離，被告抗辯非屬系爭房屋之範圍，係承租人所蓋等情，當非全然無據，是既無積極之證據證明被告就附圖所示Ｇ、Ｉ1、Ｉ2 、Ｉ3 部分有事實上之處分權，原告請求被告一併讓與該部分之事實上處分權，難謂有據。
六、從而，原告本於系爭買賣契約請求被告將如附表一所示之土地所有權應有部分移轉登記予原告，並將如附圖所示Ａ、Ａ
1 、Ｂ、Ｂ1~Ｂ7 、Ｃ、Ｃ1~Ｃ3 、Ｄ、Ｄ1~Ｄ4 、Ｅ、Ｆ、Ｈ建物暨地上物應有部分240/1686之事實上處分權讓與原告，核屬有據，應予准許。至原告請求被告一併讓與附圖所示Ｇ為餐廳，Ｉ1 、Ｉ2 、Ｉ3 為貨櫃屋之事實上處分權，即非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 12 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃小瑩以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 12 日
書記官 陳鳳嬌