臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第533號原 告 甲○○訴訟代理人 彭國能律師複代理人 丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 黃重鋼律師
林上鈞律師林詠嵐律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國98年7 月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬零叁佰玖拾伍元，及自民國九十七年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款、第2 項定有明文。本件原告於起訴時係以物之瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金，嗣於審理中之民國98年1 月15日具狀追加不當得利法律關係請求返還溢領價金，因追加之部分的基礎事實並未變更，且被告亦無異議而為言詞辯論，是參照上揭規定，原告之追加應予准許，先此敘明。
二、原告起訴主張：被告乙○○於民國96年10月26日與原告簽定買賣契約，由原告向被告購買被告所有坐落臺北市○○區○○段3 小段232 地號土地應有部分1/5 及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○號3 樓之建物（以下簡稱系爭建物），價金為新台幣（下同）6,550,000 元。原告依約給付買賣價金後，被告亦辦妥不動產所有權移轉登記並將系爭建物交付予原告。詎原告嗣於建物內進行裝潢工程時，發現系爭建物天花板牆壁兩側有高度差異，並測得系爭建物有傾斜率達1/82，並有前後約1/61的角變位影響建物結構安全之傾斜瑕疵，致實際的市價應較兩造所訂價金減損達1,250,39
5 元，是被告顯因無法律上之原因而溢收相當於該價值減損的金額，或因被告依法應負買賣標的物之瑕疵擔保責任，原告亦得減少相當於該價值減損金額之價金，並請求返還。為此，基於不當得利、物之瑕疵擔保法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告1,250,395 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保請求宣告假執行。
三、被告則以：兩造於96年11月3 日簽訂之借屋裝修協議書，約定自系爭建物借予原告裝修之日起，被告即不負物之瑕疵擔保責任，被告係於借屋裝潢後始發現瑕疵，依約被告自不須負瑕疵擔保責任。再者，原告已於97年1 月17日以存證信函向被告表示解除系爭契約，故原告既已合法解除契約，自不得再對被告請求減少價金。況系爭建物之瑕疵於兩造訂立系爭契約前即已存在，被告並無惡意不告知該瑕疵之情，是被告之給付並無不合乎債之本旨等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、原告於97年1 月17日通知被告系爭房屋有嚴重傾斜瑕疵，要求被告於通知到達後5 日內為說明，否則解除系爭買賣契約，被告收到後5 日內未向原告說明。
2、原告於訂立系爭買賣契約後，為先行裝潢，與被告於96年
11 月3日訂立「借屋裝修協議書」，並約定被告自借屋日即96 年11 月3 日起不負任何物之瑕疵擔保責任。
3、系爭房屋有傾斜率為1/82，1/61之角變位的傾斜瑕疵。
（二）爭執事項：
1、原告得否基於系爭建物有傾斜的瑕疵，請求被告減少價金？
2、原告得否基於系爭建物因傾斜而致市價應低於買受價格，而以減損部分為被告溢領之金額，而向被告請求？
3、原告請求的金額是否合理？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭契約之效力
1、按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張，最高法院83年度台上字第2372號判決意旨可供參照。又依民法第227 條第1 項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，因此因債務人不完全給付而瑕疵可修補者，債權人仍得依民法第254 條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，但債權人如未依該條規定，定相當期限，催告債務人履行，並因債務人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不能不受契約之拘束，最高法院29年上字第782 號著有判例。
2、本件原告主張系爭建物有傾斜率為1/82，1/61之角變位的傾斜瑕疵，並提出臺北市土木技師公會鑑定報告書（本院卷第31頁）為證，且聲請鑑定証人丙○○於審理中證述屬實，被告均不爭執，堪可認定。雖原告嗣於97年1 月17日、同年3 月4 日分別以存有該瑕疵為由通知被告解除系爭契約，有原告所提出存證信函2 紙（本院卷第54、55頁）在卷可稽。惟兩造早已於96年11月3 日簽定「借屋裝修協議書」，雙方並合意被告自借屋予原告裝修時起不負任何物之瑕疵擔保責任明確，有該協議書附卷可參（本院卷第71頁）；又參以原告上開通知信函內，原告亦僅要求被告於限期內為說明，並未要求被告於限期內修補，被告僅於限期內未為說明，亦未明確表示不為修補，為兩造所不爭之事實。依上揭規定意旨，原告既不能依物之瑕疵擔保規定為解約，且被告固給付有瑕疵之物而為不完全給付，也因原告未限期令被告先為修補而有被告不為修補之事實可資認定，故其解約之意思表示並未生效。因此，系爭契約仍屬有效。
（二）溢領金額之請求
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者均屬之，最高法院69年度台上字第67
7 判決意旨可供參照。
2、本件原告主張因系爭建物存有上開瑕疵，致買受價格高於應有的市價，被告無法律上原因溢收買賣價格高於市價的金額1,25 0,395元，該部分金額應返還原告，本院並依原告之聲請將系爭建物送永業不動產估價師鑑定市價，經該估價師針對系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個因素、不動產市場現況及系爭建物依最有效使用情況下，以專家問卷為評估基礎，並依其專業意見分析後，鑑定意見為：「經評估分析就勘估標的之傾斜情形（室外傾斜測量值為傾斜率1/82，室內樑底水準測量值為角變位1/61），有價格減損，減損比率19.09%」，故減損金額為1,250,
395 元等語明確，有不動產估價報告書（本院卷第158 頁）附卷可按，被告對於鑑定意見亦不爭執，足堪為憑。則因兩造於締約時尚不知系爭建物之瑕疵，嗣為原告發現而產生居住之障礙，顯為嗣後之原因所致買賣目的一部未達，依上揭裁判意旨，被告顯溢收系爭建物高於市價之買賣價金，因此原告主張該部分金額應返還原告，洵屬有據，應予准許。
六、綜上，兩造既已合意免除被告關於系爭建物之瑕疵擔保責任，則原告即不得依民法關於買賣瑕疵擔保規定而為解除契約及減少價金，惟因原告於受交付系建物後產生居住目的未能完全實現的障礙，被告應有溢收系爭建物高於市價之買賣價金之事實，則原告基於不當得利法律關係，聲明請求：被告應給付原告溢領之1,250,395 元及自起訴狀繕本送達翌日之
97 年5月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果並無影響，茲不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第
390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 6 日
書記官 楊錫芬