臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第557號原 告 乙○○訴訟代理人 王嘉寧律師被 告 丙○○
甲○己○○丁○○共 同訴訟代理人 洪明聰律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國97年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬捌仟玖佰壹拾伍元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。經查，原告起訴時，係依不當得利之法律關係請求，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）585 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟程序進行中，除撤回對被告戊○○之訴外，另追加丁○○為被告，並追加以民法第266 條、第226 條、第259 條之規定為請求；且變更訴之聲明為：㈠被告丙○○應給付原告204 萬7500元，被告甲○應給付原告146 萬2500元，被告己○○應給付原告146 萬2500元，被告丁○○應給付原告87萬7500元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。被告對原告上開訴之追加及變更，雖表示不同意。惟核其追加被告及變更訴之聲明，均係基於兩造間租賃糾紛之同一基礎原因事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與前開規定相符，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告前於民國87年11月16日向訴外人張福根承租門牌號碼臺北市○○區○○路二段471 號Ａ區之未辦保存登記房屋（下稱為系爭房屋），租期自88年4 月1 日起至93年3 月30日止。惟系爭房屋所坐落基地即臺北市○○區○○段二小段272 地號等如附表所示12筆土地（下稱為系爭土地），已經鈞院92年執字8650號事件執行拍賣，並於94年7月15日由被告共同拍定；被告除於94年8 月4 日聲請鈞院執行處解除原告對於系爭房屋之占有以辦理點交，且向原告聲稱為系爭房屋及系爭土地之新所有權人，要求原告與渠等另訂新租約。原告因不瞭解系爭房屋及土地拍賣之過程及內容，乃誤信被告確為系爭房屋及土地之所有權人，而與地主代表即被告丙○○重新簽訂租賃契約（下稱為系爭租約），約定租期自94年9 月1 日至109 年8 月31日止，每月租金15萬元，押租金45萬元，並由原告依上開租金及押租金金額簽發支票交被告收執。嗣原告以鈞院96年度簡字第50號事件向張福根起訴請求返還原租約押租金550 萬元，卻遭駁回，該事件判決並認定系爭房屋並未在上述執行事件之拍賣範圍，即被告並未因拍定取得系爭房屋之事實上處分權。準此，被告自94年9 月1 日起迄今向原告所收取之租金即全無法律上之理由。原告自得依民法第179 條之規定，請求被告依渠等就系爭土地應有部分之比例，將各人所取得之租金及押租金返還予原告。次查，系爭房屋既非被告所有，則被告就系爭租約租賃標的之房屋部分已有給付不能之情事。原告縱未解除或終止系爭租約，仍得依民法第266 條之規定，請求被告本於不當得利之規定，將所受領之租金及押租金返還原告。再者，上述系爭租約之給付不能，實係可歸責於被告之事由所致，原告亦得依民法第226 條第1 項、第256 條之規定，解除系爭租約，並以原告97年5 月23日民事準備㈠狀之送達，為解除系爭租約之意思表示。系爭租約既經解除，爰併依民法第259 條回復原狀之規定，請求被告各人將已收之租金及押租金返還原告等語；並聲明：（一）被告丙○○應給付原告204 萬7500元，被告甲○應給付原告146 萬2500元，被告己○○應給付原告146 萬2500元，被告丁○○應給付原告87萬7500元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告係於94年9 月2 日與被告丙○○簽訂系爭租約，租金亦由被告丙○○收取，其餘被告並非系爭租約之當事人，僅私下委託被告丙○○代為處理，並於事後分配取得租金收益而已。又被告丙○○受領原告歷年來給付之租金及押租金，係基於系爭租約之約定，並非無法律上之原因，該租約於存續期間亦無終止或無效之情事，且迄未屆期，原告迄今仍在系爭房屋及基地上營業。則原告依不當得利之法律關係，訴請被告返還已收取之租金及押租金，自屬無據。次查，系爭土地拍賣過程中，鈞院民事執行處相關拍賣程序之通知，均已寄達原告，是原告對於拍賣標的僅為系爭土地，而不包括系爭房屋乙節，實知悉甚明；且係因其與張福根之租約已於93年3 月30日屆期，始與被告丙○○簽訂系爭租約，應無誤信之情事。再者，租賃契約為債權契約，出租人原不以租賃物所有人為限。是被告丙○○縱非系爭房屋之事實上處分權人，確已依系爭租約將系爭房屋及土地提供原告作為黃金海岸活蝦店使用，原告並無不能使用收益租賃物之事實，被告自無給付不能之情事。從而，原告不僅未能依民法第266 條請求被告返還租金及押租金，亦未能依民法第226條、第256 條之規定解除系爭租約。則原告另依民法第259條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還押租金及租金，亦乏所據等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，下列事項為兩造所不爭執（見本院97年9 月19日言詞辯論筆錄）：
⒈原告係於87年11月16日向訴外人張福根承租坐落系爭土地
上未經保存登記之系爭房屋，租期自88年4 月1 日起至93年3 月30日止。
⒉系爭土地嗣經強制執行，並於94年7 月15日由被告拍定，
且登記為被告丙○○、甲○、己○○及訴外人戊○○所共有。
⒊原告於94年9 月2 日與被告丙○○簽訂系爭租約，約定由
原告承租系爭房屋及其持分基地，租期自94年9 月1 日至
109 年8 月31日止，租金每月15萬元，押租金為45萬元。被告丙○○並於96年9 月9 日簽收原告所交付面額各為14萬5000元之支票4 紙；再於97年元月10日簽收原告所交付面額各為14萬5000元之支票計8 紙，總計被告丙○○於97年8 月31日前已收取的租金及押租金為585 萬元。
⒋被告甲○、己○○、丁○○出具委託書，委託被告丙○○
代為出租系爭土地之簽約、系爭土地地上物之承購及協商等一切相關事宜。
⒌本院96年度簡字第50號民事判決之事實及理由認定被告所拍定之不動產，並不包括系爭房屋在內。
⒍目前系爭房屋由原告占有使用中。
此外，復有原告與訴外人張福根簽訂之房屋租賃契約書、本院92年度民執字第8650號通知、土地登記謄本、系爭租約、簽收單、本院96年度簡字第50號民事判決、委託書等件（均影本）在卷為證；均堪信為真實。
五、本件經於本院97年9 月19日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
⒈原告依不當得利請求被告返還所受領系爭租約之租金及押
租金，有無理由？①被告是否均受有利益？②被告所受利益是否無法律上原因？③原告依民法第266條為主張，有無理由？⒉原告主張解除系爭租約，並請求被告返還所收取租金及押
租金以回復原狀，有無理由？①系爭租約之出租人？②被告就系爭租約應為之給付是否給付不能？③原告以97年5 月23日民事準備㈠狀向被告為解除系爭租
約之意思表示，系爭租約是否已合法解除？④原告請求回復原狀，並請求被告返還各人所受領之租金
及押租金，有無理由？以下茲論述之。
㈠經查，系爭租約係由原告與被告丙○○分別以承租人及出租
人之地位簽訂，原告所給付之租金及押租金亦由被告丙○○簽收乙節，有系爭租約及簽收單影本附卷可稽。是被告抗辯：系爭租約之出租人僅有被告丙○○一人，且相關租金收益亦由其收取等語，已非無稽。被告丙○○雖亦自承：係基於其餘被告之委託處理系爭土地及地上物之出租、承購及協商事宜，所收取之租金收益事後亦依各被告就系爭土地應有部分比例分配等語，並提出委託書影本乙紙為憑。然被告丙○○既係以個人名義與原告簽訂系爭租約，則該租約之法律關係，自僅存在於原告與被告丙○○之間，尚與被告間委託處理事務之委任契約法律關係無涉。從而，基於系爭租約收取租金及押租金者，自僅有系爭租約之出租人即被告丙○○一人，即堪予認定。
㈡次查，被告丙○○就系爭租約租賃標的中之系爭房屋，固未
因執行拍賣而取得其事實上處分權，已如前述。然按，租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，且有關租賃上權利之行使，應概由締結契約之名義人行之。是被告丙○○雖非系爭房屋之事實上處分權人，然其既已與原告就租賃物及租金意思表示一致，系爭租約即已成立生效。且被告丙○○據系爭租約之法律關係，向原告收取約定之租金及押租金，自有法律上之原因至明。
㈢原告雖另主張：因被告非系爭租約租賃標的中系爭房屋之事
實上處分權人，就系爭租約應屬給付不能，原告得據民法第
266 條，依關於不當得利之規定請求返還；並依民法第226條、第256 條之規定解除契約，而依民法第259 條回復原狀之規定請求返還被告所受領之租金及押租金云云。然查，系爭房屋及土地自原告與被告丙○○簽訂系爭租約迄今，均係由原告作為營業使用乙節，已為原告自承屬實（見本院97年
5 月23日、97年9 月19日言詞辯論筆錄）。顯見被告於系爭租約存續中，已使租賃物即系爭房屋保持其合於系爭租約約定使用、收益之狀態以供原告使用收益，應無疑義。原告既得依系爭租約就系爭房屋及土地為使用收益，自難認被告丙○○就系爭租約有何未履行出租人之義務而給付不能之情事。則原告不僅未能據民法第266 條之規定，依不當得利之法律關係請求被告返還所受租金及押租金，其依民法第226 條、第256 條之規定解除系爭租約，亦非合法。系爭租約既仍有效存續，原告自無從依民法第259 條之規定請求被告回復原狀並返還租金及押租金，洵堪認定。
六、從而，原告依民法第179 條、第266 條、第226 條、第256條及第259 條之規定，請求被告被告丙○○、甲○、己○○及丁○○各給付原告204 萬7500元、146 萬2500元、146 萬2500元及87萬7500元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為5 萬8915元，應由原告負擔。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 6 日
書記官 李秀蘊