臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第57號原 告 甲○○
之7被 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北市○○區○○段四小段一０三六地號上，如附表所示之房屋遷出後，將附表所示房屋返還原告。
被告應自民國九十六年十一月二十六日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟零肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：伊經鈞院拍賣程序，拍定坐落臺北市○○區○○段4 小段1036地號土地，應有部分萬分之159 ，及坐落其上1991建號即門牌號碼為臺北市○○區○○路2 段1 號5樓房屋及其頂樓增建（面積詳如附表所示，下合稱系爭房地，如單指系爭5 樓房屋或頂樓增建，則逕以附表所示建號稱之）。並於民國96年11月間領得不動產權利移轉證書，嗣於96年11月26日登記為系爭土地及系爭1991建號房屋之所有權人。詎被告竟無權占用系爭房屋，屢經催告其自系爭房屋遷出，均未獲置理。爰依民法第767 條請求被告自系爭房屋遷出後返還系爭房屋，併依民法第179 條、第184 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或賠償損害等情。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出後，將系爭房屋返還原告；㈡被告應自96年11月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬5 千元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊雖自94年3 月28日起即占用系爭房屋，惟伊係向系爭房屋原所有權人即原告之前手李秀華所承租，租期自94年3 月28日起至104 年3 月27日止，租金每月1 萬元。伊於訂立該租賃契約時，即已預付10年之租金，共120 萬元，伊自非無權占用系爭房屋等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張其為系爭房地所有權人，業據提出土地及建物登記謄本為證，並為被告所不爭執，復經本院調閱本院95年度執字第27274 號執行卷宗（下稱系爭執行卷宗）核閱，原告係於96年10月17日經本院之公開拍賣程序拍定系爭房地，嗣於96年11月12日取得系爭房地之權利移轉證書，然系爭如附表所示6094建號房屋為頂樓增建，乃未辦保存登記之建物，無法以權利移轉證書辦理所有權登記，故原告於96年11月26日僅就系爭土地及系爭1991建號房屋登記為所有權人。再按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文。系爭如附表所示之6094建號房屋，雖為未辦保存登記之建物，而無法以權利移轉證書辦理所有權移轉登記，然既係原告經本院強制執行之拍賣程序所拍定，雖無法辦理所有權移轉登記，然依上揭規定，原告於96年11月12日取得系爭房地權利移轉證書之時，即已取得系爭房地之所有權。準此，原告於96年11月12日起，為系爭房地之所有權人，已堪認定。
四、至原告主張被告無權占有系爭房屋一節，為被告所否認。辯稱：伊自94年3 月20日與系爭房屋之原所有權人李秀華訂有租賃契約，租期自94年3 月28日起至104 年3 月27日止，租金每月1 萬元，伊已於契約訂立時即已付清10年租金，伊雖占有系爭房屋，然非無權占有云云。經查：
㈠被告雖提出與訴外人李秀華訂立之租賃契約為憑，然為原告
否認其形式上之真正。經本院核閱該租賃契約，承租人為被告，出租人即為系爭房地原所有權人李秀華，租期約定自94年3 月28日起至104 年3 月27日止，租金每月1 萬元，並於其上載明：「成立租約時，付清10年租金共新臺幣120 萬元正」等字樣，以該租賃契約期間長達10年，被告竟於租約訂立時即已一次付清10年之租金，已有違常情，是該租賃契約之真實性已啟人疑竇。又經本院調閱系爭執行卷宗核閱，本院執行處書記官於95年11月28日赴系爭房屋現場查封時，系爭房屋內並無人回應，惟發現頂樓有增建，嗣本院執行處書記官於95年12月19日再赴系爭房屋測量頂樓增建時，發現增建部分內部空無一物，牆面及地板均為水泥鋪面，有執行筆錄2 份附於系爭執行卷宗可稽，則被告是否果如其所辯於本院實施查封前之94年3 月28日起即承租系爭房屋居住，益添可疑。參以臺北市政府警察局內湖分局於95年12月赴系爭房屋查訪，被告始於上址自稱系爭房屋由其居住使用，訂有租賃契約，惟不願出示租賃契約，亦不願提供租賃契約之內容，則有臺北市政府警察局內湖分局95年12月21日函1 份附於系爭執行卷宗為憑。再佐以系爭執行卷宗，系爭執行案件之債權人復華商業銀行股份有限公司於執行程序中陳報，經其詢問債務人李秀華，其表示系爭房屋前雖有出租被告，惟租賃契約已屆期，未再訂立新契約等情。復經本院執行處於96年7 月8 日發函李秀華及被告，命其等陳報被告使用系爭房屋之權源，非僅從未見被告或李秀華就被告使用系爭房屋之權源為陳報，被告更未提出租賃契約以供本院執行處審酌，顯見被告於本件言詞辯論程序中始行提出之租賃契約乃臨訟所製，自難據此認定被告與李秀華就系爭房屋訂有租賃契約。是被告所辯伊係有權占有系爭房屋云云，自不足採。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。經查，被告所提出與李秀華就系爭房屋所訂立之租賃契約乃臨訟所製，不足採信，已如上四之㈠所述，已難認被告係有權占有系爭房屋。縱認被告與李秀華確訂有該長達10年之租賃契約，然該租賃契約既未經公證，為被告所自認（見本院97年1 月22日言詞辯論筆錄），依上揭規定，即已排除民法第425 條第1 項規定之買賣不破租賃原則之適用，即該租賃契約仍僅有債權性質，僅於契約當事人即被告與李秀華間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之原告。故被告仍屬無權占有系爭房屋，已堪認定。
五、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段分別定有明文。經查，原告現為系爭房地之所有權人，被告則無權占用系爭房屋，已如上述，原告自得本於所有權，依上揭規定，請求被告自系爭房屋遷出後，將系爭房屋返還原告。故原告該部分請求，為有理由，應予准許。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。再按土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，平均地權條例第16條前段著有明文。經查：系爭土地96年1 月之公告地價為每平方公尺3 萬2,100 元，有公告地價查詢表一份在卷為憑，而系爭土地坐落臺北市內湖區德明商專附近，對外交通主要道路系統以環山路為主，交通情況中等、大眾運輸工具以公車、計程車為主，市場或購物中心約在1 千公尺內、學校或教育設施約在500 公尺內、娛樂設施約在1,500 公尺、公園綠地緊鄰，郵局電信設施金融銀行約在1 千公尺內等情狀，有系爭房地之估價報告書1 份附卷可稽，斟酌系爭房地所在之位置、被告使用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，認每月租金以不超過系爭房地申報總價額年息5%為當。
又系爭房屋雖無申報總價額，然本院認原告既於96年10月17日經本院之公開拍賣程序拍定系爭房屋，已如上述，以該拍定價格分別為168 萬元及32萬元，共計200 萬元為酌定租金之依據，當屬合理。故被告自原告取得系爭房地所有權後之96年11月26日起，至返還系爭房屋之日止，占用系爭房屋，按月受有相當於租金之不當得利1 萬2,046 元（計算式詳見附表所示）。從而，原告訴請被告自96年11月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1 萬2,04
6 元，洵屬正當，自應准許。逾此請求相當於租金之不當得利之部分，於法無據，又原告亦未證明受有逾上開部分之損害，故原告此部分之請求應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 方彬彬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 2 月 14 日
書記官 王玉雙附表：
期間 損害金之計算式（單位：新臺幣→元）
96.11.26起【（1746×159/10000 ×32100）+（0000000）】×5%×1/12
=12046（元以下4捨5入）