臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第671號原 告 丁○○訴訟代理人 郭世昌律師被 告 甲○○訴訟代理人 余道明律師上列當事人間返還價金事件，本院於97年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬元及自民國九十七年十一月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟叁佰玖拾陸元由被告負擔，新臺幣柒仟玖佰貳拾陸元由原告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後得為假執行，被告以新臺幣陸拾肆萬元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國96年6 月23日透過永慶房屋向被告購買臺北市○○區○○路1 段47巷22弄20號4 樓之房地，並簽訂不動產買賣契約，原告已給付被告簽約款及用印款共
128 萬元。惟原告簽約後始發現該房屋浴室上管道間、臥室樑、天花板、窗框、陽台、客廳牆面、外牆等多處滲漏水、臥室天花板有鋼筋外露，與簽約時確認漏水3 處差異懸殊，被告更以油漆等方式意圖隱瞞上揭重大瑕疵。且標的物現況說明書9-1 『建物是否有滲漏水情形』，被告未勾選以上位置，標的物現況說明書9-2 『是否在產權持有期間修復滲漏水』，屋主勾「否」。原告於96年8 月28日，以臺北南海郵局第1158號存證信函，告知被告系爭房屋有前開嚴重漏水處，並催告被告應於函到15日內將前述重大瑕疵修復，逾期即以本函為解除契約之意思表示，不另通知，然被告暨其配偶李貞和即買賣契約代理人，於96年8 月29日收受上開存證信函後並未於15日將房屋之重大瑕疵修復完成，兩造之不動產買賣契約，應於96年9 月13日依法解除，契約既已解除，被告自有返還價金之義務。又被告提出之修復工程估價單之金額顯然低於永慶房屋委請裝潢公司所開具之估價單，被告無法且無意願修補瑕疵，再依證人丙○○之證詞可知，在浴室管道間找漏水位置，需要樓上住戶（5 樓）配合，且當日證人及原告要求進入查看都遭5 樓住戶拒絕，而日後要求5 樓住戶配合施工、甚至負擔部分費用，豈屬容易？被告辯稱已修繕完成，實不足採。而本件系爭房屋滲漏水之範圍甚廣，不僅與不動產買賣契約第18條之特約事項不符，且浴室上方之巨型配管之滲漏水現象亦無法完全阻絕，而被告又惡意不告知，原告若購買該屋，即有長期擔心浴室上方漏水甚至天花板塌陷之可能，是原告主張因購買之房屋有滲漏水之重大瑕疵，在修復前自得主張同時履行抗辯拒絕給付價金，是被告之催告及解除契約並不合法。被告於契約解除後，就系爭買賣標的物，仍得再行出賣，是解除契約並無顯失公平之情事。退萬步言，鈞院若認原告有違約情事，被告主張將已收價金128 萬元全部抵充違約金，亦屬過高，此部分亦請鈞院依民法第252 條之規定酌減，並依民法第179 條不當得利之規定，請求被告將過高之部分返還予原告。並聲明：㈠被告應給付原告128 萬元及自96年9 月14日起至清償日止按年息百方之5 之利息。㈡願供擔保請准假執行。
二、被告辯稱：原告簽約前即明知系爭建物有滲漏情形，被告及仲介從未隱瞞，此觀諸買賣契約書第18條特約事項及不動產說明書第3 頁自明，且契約中明定滲漏水之修繕工程，係由被告負責，簽約後被告即依約僱請工程人員進行修繕。系爭建物有些許滲漏情形，如未修復，水漬自會擴散，謂被告隱瞞瑕疵，顯屬無中生有。復查，被告簽約後，旋即委請工程人員針對滲水原因為勘查、修復，系爭房屋修繕完工迄今已逾一年，期間亦有多次大雨、颱風等，而系爭房屋均未有漏水或滲漏情形，足證修繕工程並無瑕疵，滲漏情形非屬嚴重，且已修復。原告自簽約後，即以各種理由遲延契約所定義務，意圖反悔不買，或強求降價，諸如稱事前不知有漏水，或稱漏水嚴重，要求由原告自行修復，且修復費用須高達四、五十萬元之譜，須由總價扣除，復稱簽約時係由被告之妻代簽，屬無權代理，要求解約，上揭手段無非強要求仲介人員及被告退還全部款項，或強求被告大幅降價；被告僅得發函促請履行契約，惟原告亦無履行之意，被告再依法發函解除契約，沒收原告給付之價金。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利益判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年6 月23日經由永慶房屋仲介成立不動產買賣契約
。土地座落於臺北市○○區○○段2 小段317 、318-9 地號，應有部分為1 萬分之213 ；建物門牌為臺北市○○區○○路1 段47巷22弄20號4 樓，買賣價金為1280萬元，原告已給付簽約款64萬元、用印款64萬元，共128萬元。
㈡系爭買賣契約第10條第5 款約定「本買賣標的物於交屋前如
有存在物之瑕疵（例如滲漏水、海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（賣方即被告）應負瑕疵擔保責任。」特約約定事項第18條「2.經
甲、乙雙方確認，本標的物現況客用浴室靠客廳牆面、臥室靠陽台壁面及另一臥室靠花台壁面有滲漏水情形，乙方（即被告）應於交屋前修復完畢並負擔費用。」「標的物現狀說明書」亦載明房屋現況有滲漏水情形。
㈢原告簽約時已至標的物所在地檢視，發覺有客用浴室靠客廳
牆面、臥室靠陽台壁面及另一臥室靠花台壁面，有滲漏水情形。於簽約後再至標的物現場，發現除前開三處滲漏水處，尚有其他地方有滲漏水情形。
㈣原告於96年8 月28日寄發存證信函給被告，表明至現場另發
現其他滲漏水之處，要求被告於15日內修復重大瑕疵，否則以該存證信函解除系爭買賣契約。被告委請余道明律師於96年9 月13日寄發存證信函回覆原告，表明原告應給付第三期買賣價金，被告依據系爭買賣契約已進行瑕疵修繕，大抵完工，催告原告需依約給付價金，否則解除契約沒收價金；嗣後於96年10月2 日被告委託余道明律師寄發存證信函給原告，表示因原告違約，故依據買賣契約第13條約定，解除系爭契約。
四、兩造爭執事項：㈠被告是否有故意不告知瑕疵之情形？㈡原告於96年8 月28日催告被告於15日內修補系爭房屋滲漏水
之瑕疵，否則解除買賣契約，是否已發生解除契約之效力？原告在被告交屋前，是否得以主張同時履行抗辯，拒絕給付買賣價金？被告於96年10月2 日所寄發之解除契約之存證信函是否發生效力？㈢依系爭買賣契約之約定，被告以原告有違約情事，於解除系
爭買賣契約後沒收原告已給付之買賣價款128 萬元，是否有違約金過高之情形？
五、本院得心證之理由：㈠原告於簽約時已至標的物所在地檢視，發覺有客用浴室靠客
廳牆面、臥室靠陽台壁面及另一臥室靠花台壁面，有滲漏水情形，此觀兩造買賣契約第4 條、特別約定事項第18條、「標的物現狀說明書」自明（見本院卷第10、12、19、23頁）。依據上開買賣契約約款第10條第5 款，如系爭房屋於交屋前有滲漏水等瑕疵，被告負有擔保責任，且依特別約定事項，應於交屋前修復瑕疵並負擔費用，是原告簽約時明知係房屋有滲漏水之問題，由被告於交屋前負責修繕前開瑕疵。原告簽約後又至現場發現有其他處滲漏水情形，此為兩造所不爭執，惟系爭房屋既有滲漏水之情形，本有可能擴散，何況滲漏水原因眾多，亦可能肇因於天候或管線破裂造成滲漏水處嗣後增加，是原告尚不得據此推論被告有故意或重大過失不告知瑕疵。至於系爭房屋浴室上方管道間有滲漏水之情形，依據證人乙○○之證詞是將天花板撬開後才知道，被告亦否認事先知悉有滲漏水之情形，是原告並無證據證明被告於簽約前即已知悉系爭房屋有其他滲漏水之瑕疵而於簽約時故意不告知。
㈡按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之
義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第二百六十四條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權。（最高法院87年台上字第671 號判例可資參照）。而同時履行抗辯之要件：⑴因雙務契約互負義務。⑵被請求之一方無先為給付之義務。⑵需他方當事人為為對待給付或未為給付之提出。查，系爭買賣契約第5 條約定（價款約定）：⑴簽約時應給付64萬元。⑵備證用印款，應於96年7 月8 日給付64萬元。⑶完稅時（土地增值稅單及契稅單核發後5 日內）給付128 萬元。⑷尾款1,024 萬元於金融機構貸款時核撥支付，乙方（即被告）同時辦理交屋。系爭買賣契約特約約定事項第18條約定，系爭房屋有滲漏水之情形，兩造約定由被告在交屋前修復完畢並負擔費用。足見，原告於完稅後應給付買賣價金128 萬元，被告則應在交屋前修復瑕疵，是原告於96年7 月間發現房屋另有其他滲漏水情形，於96年8 月28日寄發存證信函，要求被告於15日內修復所有瑕疵否則解除契約且主張同時履行抗辯拒絕給付任何價金，顯然違反兩造先前之契約約定。況且，被告於96年9月13日之存證信函，已向原告回覆房屋之瑕疵大抵修復，接近完工。又依據證人乙○○之證詞：伊是永慶房屋西湖店之店長，本件不動產買賣契約由該店承辦，簽約之後原告即買方有應付款未付後，就由伊接手處理後續問題，因為原告於簽約後發現多了其他處漏水，有先跟屋主即被告回報，要在交屋前修繕完畢，原告說要自己修繕，後來是被告完成修繕，大概是在96年9 月、10月間修繕完畢，修繕時伊有去現場，之後沒有再發現漏水，有告訴原告說修繕完畢，但是原告說他不想買了不去現場看，今年薔蜜、辛勒克颱風過後，伊還有去現場拍照等語（照片附於本院卷內120 頁至125 頁）。而依據照片所示，並無滲漏水之情形。再查，證人丙○○到庭證稱：當時原告打電話要伊任職之駿瑩工程有限公司說要房屋的漏水狀況，浴室管道間有漏水的情形，當時有要到
5 樓去看，被5 樓的住戶拒絕。而依據被告提出之被證一的發票，沒有辦法對系爭房屋做出完整修繕（見本院卷第116頁至118 頁）。是原告以丙○○前開證詞欲證明被告當時提出之估價單無法完成修復瑕疵云云。然系爭契約約定由被告負責修復瑕疵及負擔費用，是被告自得選擇修復瑕疵之廠商、方式及費用，雖被告提出之修復費用低於原告接洽的廠商估價，惟不能據此率而認定被告當時有拒絕修復之情形，何況，依據乙○○之前開證詞，修復瑕疵後並未發現再有滲漏水之情形。職故，依據系爭買賣契約，被告在交屋前應修復瑕疵，原告不得片面要求被告於收受存證信函15日內提前修復，且依據兩造之契約約定，買賣價金之尾款1, 024萬元與被告交付房屋之義務存在同時履行抗辯之關係，原告依照系爭契約有給付完稅款128 萬元之義務，不得主張瑕疵而拒絕給付。是原告於96年8 月28日之存證信函不能發生解除契約之效力。而被告以96年9 月13日之存證信函催告原告給付完稅款，嗣後原告未依約給付，被告以96年10月2 日之存證信函解除系爭契約，於法並無不合。
㈢按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民
法第252 條定有明文；違約金契約亦為契約之一，依契約自由原則，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由，法院不得干涉，然如固執此一原則，有時對債務人未免保護不周，因於訂約之際，債權人所要求之違約金，往往過高，而債務人又不得不忍受，否則當時若竟拒絕，則一似自始即存心不履行債務，故為表示履行之決心，縱金額過高，亦毅然接受，豈知此一色厲內荏之弱點，即為債權人所利用，將違約金之數額，從高約定，無異巧取利益，故我國民法乃仿德（民法343 條第1 項）、瑞（第163 條第3項） 立法例，允許法院為之酌減。可知，我國民法係採違約金過高者，得由法院減至相當數額，以保護債務人利益之立法例，而非完全由當事人依契約自由原則定之。再約定之違約金如有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例意旨參照）。又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。依系買賣契約第13條第2 項約定：「甲方（即原告）若有遲延給付之情形。如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告）自應付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（本院卷第11頁），可知，上開約定核屬兩造間就違約金所為之約定，依上開之約定，被告固得以原告有違約情事，於解除系爭買賣契約後沒收原告已給付之全部款項128 萬元。依內政部90年7 月11日（90）內中地字第9082362 號公告頒行之成屋買賣書範本第10條第2 項，約定買方違約時，賣方得解除契除並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償。本件解除買賣契約後，被告亦得出賣或處分該不動產，本院認原告繳交之上揭價金，約為系爭買賣契約全部價金之百分之十，如全部沒收充作違約金，顯屬過高，本院爰審酌現今不動產交易市場較為冷清，原告若能如期履行時，被告可能享受利息以外之利益及依其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認應將該違約金酌減至總價之百分之5 ，即64萬元，始屬相當。故被告原收受款項共12
8 萬元，其中依約得沒收之違約金應為64萬元，其餘之款項即屬不當得利，原告請求被告返還64萬元（計算式：128 萬－64萬元＝64萬元），為有理由，逾此部分，即無理由。
六、綜上所述，原告依違約金酌減及民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還64萬元，及自97年11月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息（原告至言詞辯論意旨狀始主張依違約金酌減及不當得利關係請求返還價金），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、依職權確定訴訟費用額如主文所示（證人丙○○之費用由被告負擔，證人乙○○、張志昆之費用由原告負擔）。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 2 日
書記官 高楚安