臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第741號
原 告 庚○○被 告 壬○○
丙○○丁○○戊○○甲○○乙○○共 同 游文華律師訴訟代理人複 代理 人 己○○上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國98年4月23 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰陸拾貳萬元，及被告丁○○自民國九十七年六月二十日起、被告丙○○自民國九十七年六月九日起、被告壬○○、乙○○、甲○○及戊○○自民國九十七年六月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丁○○、壬○○、乙○○、丙○○、甲○○及戊○○於民國96年7 月24日與原告簽訂買賣契約（以下簡稱系爭契約），出售被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段78、79、82地號土地，及其上109 建號即門牌號碼臺北市○○區○○路1 段214 巷5 號房屋（以下簡稱系爭房地）予原告，價金為新臺幣（下同）9,000,000 元。雙方約定付款方法為：於簽訂契約時原告首須支付被告900,000 元；其次於被告於96年8 月6 日備齊一切過戶資料（權狀正本、印鑑證明、身份證明文件、稅單及過戶登記書表用印完竣），並交付地政士開始辦理登記時，原告須支付被告第二期款900,000 元；為完成移轉登記，雙方各自完稅充當第三期款；於登記完畢後七日內原告再支出尾款7,200,000 元予被告。且約定：於契約簽訂後，倘被告不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與原告外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予原告後，本約方得解約。原告並已依約交付被告二期款項共計1,800,000 元。詎被告於96年9 月14日辦理系爭房地所有權移轉登記時，因遭地政機關以系爭房地尚有建築基地未併同辦理移轉，違反公寓大廈管理條例第4條第2 項規定為由，通知補正，被告卻遲不補正，致無法將系爭房地所有權移轉登記予原告。原告先於96年10月12日通知被告應於同年月19日前辦理過戶，並為逾期未履行將解除系爭契約之意思表示，被告雖遲於96年12月6 日完成權狀補正之手續，隨時即可完稅後登記，卻仍遲不履行，原告乃於
97 年2月25日通知被告解除系爭契約，依約被告除應返還原告已支付之價金外，尚須賠償與原告已支付金額同額之違約金予原告共計3,600,000 元，因被告於審理期間業已返還原告1,980,000 元。為此，依債務不履行及解約後互負回復原狀等法律關係，聲明請求：（一）被告應連帶給付原告1,920, 000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；（二）並願供擔保請求宣告假執行。
三、被告則以：系爭契約標的並未包含臺北市○○區○○段四小段78號土地，惟該地號土地又必須與系爭房地其餘部分共同移轉，故係以不能之給付為契約之標的，應屬無效，且該給付不能之原因並非可歸責於被告之事由，被告並無不賣或不照約履行應盡義務之情形，應無支付違約金予原告之義務。
又縱認契約並非無效，被告亦未定相當期限催告被告履行契約，所為解約之意思表示，尚不生效力。再果認原告單方解約生效，因解約之事由僅係被告之給付遲延而非基於被告不賣或不照約履行應盡義務，原告復未證明確有損害，亦不得向被告請求債務不履行之損害賠償，因被告業已返還原告支付之價金，故原告請求賠償部分無理由。此外，原告請求之違約金額過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）不爭執事項：
1、臺北市○○區○○段四小段78號土地為系爭房屋之基地。
2、上開土地共有之所有權人中包括全體被告。
（二）爭執事項：被告遲未完成移轉登記是否為可歸責於被告的債務不履行事由而可依約向被告請求相當於價金一倍的違約金賠償？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭契約之解除：依系爭契約第10條規定：「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本，如賣方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與買方外，另加賠償所收價款同額之損害金與買方後，本約方得解除，各無異議」等語，申言之，賣方若退還買方已支付價款並支付相當於價款之金額後，即得單方解除契約，因此，該條款僅係雙方締結保留單方得解除契約之附款，因不履約之原因可能非可歸責於解約之一方，應尚非違約金之約定條款。又按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。故凡當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至，最高法院87年度臺上字第1205號判例定有明文。
（二）本件原告以被告遲不辦理系爭房地有關臺北市○○區○○段四小段78號土地之權狀補正，嗣又無意履行系爭契約，以契約無效為由，逕通知原告欲退還價金，故依系爭契約第10條規定，為本件金額之請求，並提出系爭契約書面1份、地政機關補正通知書2 紙、被告律師通知函1 件等影本為證。被告對於嗣已補正權狀，並曾發函通知原告將退還原告已付價金之事實均不爭執，惟仍以有意履行契約為辯。經查：
1、臺北市○○區○○段四小段78號土地為系爭房屋之基地，且屬被告所共有，依公寓大廈管理條例之規定應一併為移轉乙節，業經中山地政事務所以：「……依臺北市工務局建築館理處核發69使字第1340號使用執照存根影本及本所登記簿所載，本案義務人另有109 建號建築基地78、78-1、79-1、84地號土地未併同辦理移轉，似違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，……」（本院卷第25頁參照），○○○區○○段○○段78、79及82地號土地係『康寧路
1 段214 巷5 號』建物之建築基地」（本院卷第27頁參照）等語明確，又被告均為該78地號土地之共有人，且應有部分均為2043/50000，有原告所提中山地政事務所土地登記案件補正通知書2 件、臺北市中山地政事務所97年10月
6 日北市中地三字第09731629900 號函所附上開地號土地登記謄本（本院卷第110 頁參照）在卷可稽，被告對此亦不爭執，堪足認定。
2、惟被告因該78地號土地應有部分未於系爭契約內計價，其履約之意願，於審理中即自承：「這就可能原告要求多了，那樣被告還要繳交增值稅，而且買賣契約上及謄本都並沒有78地號，那原告還要求減少價金的話，對被告等人不公平。當時估算也沒有估算到78地號」（本院卷第103 頁參照）等語有關被告期望能夠原告增加價金以支付78地號土地應有部分之移轉所需稅費。並非於補正權狀後即有立即履約為移轉所有權的意思甚明。核與證人即系爭房地之仲介人員林春美所結證述：「（問：被告有無積極處理買賣的事情嗎？）這我不知道，但被告說78地號權狀遺失了，要補辦，所以我們又等了一個月」，「（問：後來為何始終無法辦理登記？）本來是地政要求移轉五筆土地，但是臺北市政府的建管處確定要移轉兩筆」，「（問：後來被告有表示這樣就要移轉嗎？）中間我有聽原告說被告有寄存證信函說不賣了，後來我們有請雙方來協調，雙方也有來協調，但是條件談不成，…」等語相符，兩造對於上開證詞部分亦未爭執，堪足為據。是被告因事後未料78地號土地須一併為移轉，認係訂立契約時所未經計價之部分，非待原告就該部分合意增加價金，否則無意履行等情，應堪可認定。
3、被告於97年1 月10日主動發函予原告陳稱：「…是以本契約顯因基地出賣部分不完整而無法為房屋及基地之移轉，應認係給付不能而無效，故而庚○○先生所已付之部分價金構成不當得利，應予返還」等語，並有文華法律事務所函在卷可參（本院卷第32頁參照），因被告於96年10月25日經地政機關補正，嗣遲於96年12月間始於78地號土地補正權狀，完成補登，此有上揭地政事務所通知書及證人辛○○在庭證述屬實（本院卷第130 頁參照），被告對於上揭事實均不爭執，亦足堪認定。顯見被告明知78地號土地一併與系爭房地為移轉，並非給付不能，卻遲不為辦理移轉，且因無法與原告談訂78地號土地之買賣價格，已有無意履約之意，復為脫免上揭系爭契約第10條單方解約將支付較原告所支付價金再多一倍的金額，竟稱系爭契約為無效等情甚為明灼。是被告既以不正當之行為意圖阻止因突生78地號土地一併移轉而解約之不確定事實，依上開意旨類推適用民法第101 條第1 項之規定，應視為被告發函予原告時即有單方解約之意思表示，從而，原告主張被告單方解約而須返還已支付價金外，尚須支付相當於該價金之金額，應符於契約之約定，應足可採。
（四）至被告復以違約金過高，請求本院依職權酌減，然依系爭契約第10條之規定文意觀之，賣方所支付較所繳價款一倍的金額即可單方解約，且不論解約之原因為何均可解約，則賣方可能因有更高額之出價者而選擇適用該約定解約，這與違約而生之賠償金性質並不一致，故應非民法所定之「違約金」，因此，亦不應適用民法之規定酌減違約金。被告關於此部分的主張應不可採。
六、末查原告業已依約交付被告二期款項共計1,800,000 元，被告於審理期間並已返還原告1,980,000 元，此有系爭契約書面及匯款單2 紙附卷可查（本院卷第158 、175 頁參照），兩造對此並不爭執，已堪認定。是被告依約應支付原告的金額為原告所繳付價款之二倍即3,600,000 元（0000000 ×2=0000000） ，並扣除被告已支付原告的金額而應為1,620,00
0 元（0000000 －0000000=0000000） 。從而，原告依兩造間之約定，聲明請求被告連帶給付原告1,620,000 元，及被告丁○○自起訴狀繕本送達翌日即97年6 月20日起、被告丙○○自起訴狀繕本送達翌日即97年6 月9 日起、被告壬○○、乙○○、甲○○及戊○○自起訴狀繕本送達翌日即97年6月6 日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息之範圍內，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
書記官 楊錫芬