臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第133號原 告 黃○○
Ｒ○○地○○Ｉ○○壬○○○Ｑ○○Ｂ○○Ａ○○未○○庚○○午○○宙○○宇○○辛○○上 一 人訴訟代理人 己○○○前 十四 人訴訟代理人 陳達成律師複 代理 人 Ｕ○○被 告 Ｊ○○
3號4Ｇ○○酉○○Ｌ○○Ｄ○○
號4樓Ｍ○○Ｎ○○Ｆ○○戊○○玄○○寅○○巳○○丁○○丙○○戌○○申○○癸○○
號辰○○
子 ○卯○○天○○亥○○丑○○Ｏ○○Ｐ○○Ｅ○○
之3號甲○○Ｃ○○乙○○Ｋ○○Ｓ○○共 同訴訟代理人 楊金順律師複 代理 人 陳佳雯律師
朱曉群律師Ｔ○○被 告 Ｈ○○
號4樓上列當事人間確認處分行為無效等事件，本院於民國97年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得依於民國九十六年十二月三十一日就如附表二所示之不動產所簽訂之不動產買賣契約書向地政機關辦理所有權移轉登記。
訴訟費用新臺幣貳拾壹萬貳仟伍佰伍拾貳元由被告負擔。被告應賠償原告所預繳之訴訟費用貳拾壹萬貳仟伍佰伍拾貳元。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
本件原告於民國97年3月6日以伊等為如附表二所示不動產（下稱「系爭不動產」）之部分共有人，其餘共有人即如附表一編號1 所示之被告（下稱「被告1 」）於96年12月31日出售及處分系爭不動產，違反土地法第34條之1 規定，應屬無效為由，訴請確認被告1 就系爭不動產所為之處分行為無效，並請求被告1 不得就系爭不動產續行移轉所有權之行為。嗣於訴訟繫屬中，得知出售系爭不動產之人尚包括未經列為被告之Ｓ○○，以及買受系爭不動產之人為Ｈ○○，且系爭不動產尚未辦理移轉登記等情，乃於97年6 月19日提出民事追加、更正狀，追加Ｓ○○及Ｈ○○為被告，並變更聲明為請求確認被告1 、Ｓ○○與被告Ｈ○○間就系爭不動產之買賣關係不成立。再於97年8 月11日以上開聲明無法達到避免系爭不動產被無權處分及紛爭一次解決之目的，以民事辯論意旨狀改依民法第767 條後段之所有權妨害防止請求權，變更聲明為被告不得依於96年12月31日就系爭不動產所簽訂之買賣契約書向地政機關辦理所有權移轉登記。被告雖不同意原告所為訴之追加及變更，惟因原告追加及變更之基礎事實與原請求之基礎事實相同，且兩造於之前所提出之攻擊、防禦方法，於該追加及變更之訴均可援用，且原告亦未提出新攻擊或防禦方法，不致增加被告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告上開訴之追加及變更，均於法相合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告黃○○、Ｒ○○、地○○、Ｉ○○、壬○○○、Ｑ○○、Ｂ○○、Ａ○○、未○○、庚○○與被告
1 為如附表二編號1 、2 所示不動產之分別共有人；原告午○○、宙○○、宇○○、辛○○與附表一編號2 所示之被告（下稱「被告2 」）為如附表二編號3 、4 所示不動產之分別共有人。被告1 、2 於96年11月9 日委託安泰商業銀行股份有限公司信託部（下稱「安泰銀行信託部」）寄發存證信函（下稱「系爭存證信函」）予原告，表示擬依土地法第34條之1第1項規定，將如附表二編號2 、4 所示之建物（下稱「系爭建物」）出賣予附表一編號3 所示之被告（下稱「被告3 」），並通知原告於收到系爭存證信函10日內，依同條第4 項規定行使優先承買權。然系爭不動產為市場攤位，並無土地法第34條之1 規定之適用，且依系爭存證信函所示，被告1 、2 並未將系爭建物所坐落之土地（詳附表編號1 、
3 ，下稱「系爭土地」）一併出售予被告3 ，顯已違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定；且被告1 、2 於寄發系爭存證信函時，尚未與被告3 成立有效之買賣契約，原告之優先承買權根本無從發生，被告1 、2 所為之通知自不符合土地法第34條之1 規定之法定程序。縱認系爭存證信函之寄發業已具備通知行使優先承買權之法定要件，然被告1 、2於出售系爭不動產時，亦未顧及與原告所分管使用部分之位置優劣及收益差距，是被告1 、2 就系爭不動產所為之處分行為，當屬違反公序良俗及誠信原則而無效。為此，爰依民法第767 條後段所有權妨害防止請求權，訴請被告不得就系爭不動產辦理所有權移轉登記等語。並聲明：被告不得依於96年12月31日就系爭不動產所簽訂之不動產買賣契約書向地政機關辦理所有權移轉登記。
三、被告則以：原告雖認被告1、2出賣系爭不動產之行為違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，惟並未指出其等就系爭建物之專有部分為何，已難認有前開規定之適用。縱認被告1、2 所出售者為系爭不動產之專有部分，伊等亦已於系爭存證信函中表明將系爭土地與系爭建物一併出賣之意思，實難認有違反土地法第34條之1 規定之情。另被告1 、2 於寄發系爭存證信函時，已與被告3 簽訂不動產預定買賣契約書，並於寄發系爭存證信函、確定無他共有人主張優先承買權後，再行簽訂正式之不動產買賣契約，原告僅依系爭存證信函中「擬將上列…建物出售予…」之文字，遽認被告1 、2 與被告3 間尚未成立有效之買賣契約，實屬無據。是被告1 、
2 既已依相關法規處理買賣系爭不動產之事宜，所為亦符合土地法第34條之1 規定之要件及規範意旨，就系爭不動產所為之處分行為自屬有效，當無違反公序良俗及誠信原則之可言等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告黃○○、Ｒ○○、地○○、Ｉ○○、壬○○○、Ｑ○○
、Ｂ○○、Ａ○○、未○○、庚○○與被告1 為如附表二編號1 、2 所示不動產之分別共有人。
㈡原告午○○、宙○○、宇○○、辛○○與被告2 為如附表二編號3 、4 所示不動產之分別共有人。
㈢被告1 、2 於96年11月9 日委託安泰銀行信託部寄發系爭存
證信函予原告，表示擬依土地法第34條之1 第1 項規定，將系爭建物出賣予被告3 ，並通知原告於收到系爭存證信函10日內，依同條第4 項規定行使優先承買權。
㈣被告1、2於96年12月31日依土地法第34條之1第1項規定，與
被告3 簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭買賣契約」）暨土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱「系爭所有權移轉契約」），將系爭不動產全部出售予被告3 。
㈤被告嗣以系爭所有權移轉契約向臺北市士林地政事務所申請
將系爭不動產所有權移轉登記予被告3 ，惟因原告提出異議，經該所以涉有私權爭執為由，依最高行政法院81年判字第1796號判例駁回被告之申請。
㈥系爭建物均為市場攤位，由各共有人依分管約定，各自就所劃分之特定範圍為管理、使用、收益及處分。
五、得心證之理由：原告主張被告不得依系爭買賣契約辦理所有權移轉登記等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭不動產之處分得否適用土地法第34條之1 規定？㈡被告
1 、2 通知原告行使優先承買權之程序是否符合土地法第34條之1 所規定之要件？㈢被告1 、2 依上開規定強制出售系爭不動產是否違反公序良俗與誠信原則？茲分述如下：
㈠系爭不動產之處分得否適用土地法第34條之1 規定？
1.共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第819 條第2 項、第820 條、第828 條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土地法第34條之1 第1 項至第5 項規定：
「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2 項、第828 條第2 項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院大法官釋字第562 號解釋理由書第1段參照）。
2.次按因土地法第34條之1 以促進共有不動產之利用，而強制剝奪不同意處分共有人之應有部分或使其應有部分受重大之限制，實為因政策目的所加於所有權之外在限制，而非所有權內在之社會拘束，是其適用應受其立法目的之限制，以免對不同意共有人之所有權（應有部分）造成過大之侵害，方符憲法對財產權保障之要求。例如抵押權之設定及共有物之分割固屬處分行為，或因本條規定之文義及權利之性質，或因民法規定已有解決之道，均不致妨礙共有物之利用，是無論學說或實務均認本條所定之處分行為於此範圍內，應為限縮解釋，上開處分行為均不在本條適用之範圍（詳見謝在全著，民法物權論，上冊，第571 頁，93年8 月修訂3 版；王澤鑑著，民法物權，第一冊，第
348 至350 頁，90年4 月修訂版；蘇永欽著，私法自治中的國家強制，收錄於氏著「民法七十年之回顧與展望紀念論文集，第一冊，第42頁，89年10月初版。實務如最高法院74年臺上字第2561號判例）。
3.又按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，而達利用之便。建物樓層已劃分為各特定區域營業之攤位，其所有人雖於建物登記簿上係以應有部分方式登載而為建物之共有人，惟其就該攤位不僅可使用收益，且得將之讓與他人，並不受須經他共有人全體同意之限制，自非一般共有物之所有人可比，應無上開規定之適用（最高法院94年度臺抗字第499號判決參照）。又內政部95年1 月17日內授中辦地字第0950724925號函釋亦以：攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依內政部95年1 月3 日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨，如該攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第98條之規定，亦即他共有人無土地法第34 條 之1 第
4 項優先購買權之適用。是無論司法實務或土地法第34條之1 主管機關之行政函釋，均認為建物樓層已劃分為各特定區域營業之攤位，其共有人基於彼此間之分管約定，就各自分管之攤位不僅可自由使用、收益及處分，完全不受須經他共有人全體同意之限制。是參酌土地法第34條之1之立法目的，以及憲法保障人民財產權之意旨，避免對不同意共有人之所有權應有部分造成過大之侵害，此際，應認建物經共有人約定分管之市場攤位並無土地法第34條之
1 之適用。
4.經查，系爭建物均為市場攤位，由各共有人依分管約定，各自就所劃分之特定範圍為管理、使用、收益及處分，為兩造所不爭執，並經本院於97年5 月13日勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄附卷可稽（本院卷第75至83頁），復有原告所提出之系爭建物分管攤位平面圖、出租攤位之租賃契約書、攤位獨立水表、電表之水、電費收據或繳費證明單、現場照片、特定攤位買賣契約書在卷可佐（本院卷第88、99至151 、220 至221 、228 至232 頁），自堪予認定。
則依前揭司法院大法官解釋理由書、司法實務及學說見解及主管機關之行政函釋，系爭建物之處分應無土地法第34條之1 規定之適用餘地，而系爭建物所附麗且應與之一併處分之系爭土地，自亦應無上開規定之適用。故原告主張系爭不動產之處分不得適用土地法第34條之1 之規定，洵堪採信。
5.末按所有物被他人不法干涉時，所有人除依侵權行為之法則，有損害賠償請求權外，並依民法第767 條規定，有所有物返還請求權及所有物保全請求權。所有物保全請求權包括除去妨害請求權與防止妨害請求權。故所有人對於他人以無權占有或侵奪其所有物以外之方法，妨害其所有權之行使或有妨害其所有權行使之虞時，即得藉除去妨害請求權或防止妨害請求權，以除去或防止妨害（最高法院78年度臺抗字第297 號判決參照）。而所謂有妨害所有權之虞，其決定標準乃是就具體事實，依社會上一般觀念決定之，申言之，如何始構成對所有權有妨害之虞，須就現在既存之危險狀況加以判斷，所有人之所有權在客觀上，被妨害之可能性極大，而有事先加以防範之必要者，即足當之，且此項妨害不以曾一度發生，而有繼續被妨害之虞為必要。經查，被告1 、2 於96年12月31日依土地法第34條之1 第1 項規定，與被告3 簽訂系爭買賣契約及系爭所有權移轉契約，將系爭不動產全部出售予被告3 ，被告嗣又以系爭所有權移轉契約向臺北市士林地政事務所申請將系爭不動產所有權移轉登記予被告3 ，惟因原告提出異議，經該所以涉有私權爭執為由，依最高行政法院81年判字第1796 號 判例駁回被告之申請等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、臺北市士林地政事務所97年7 月24日北市士地三字第09731087100 號函暨所附土地及建築改良物登記申請書、系爭所有權移轉契約附卷足參（本院卷第18
1 至191 、422 至433 頁）。顯見原告就系爭不動產之所有權應有部分，有隨時遭被告以系爭買賣契約及系爭所有權移轉契約向地政機關辦理所有權移轉登記而喪失之危險，亦即有遭被告妨害之虞。從而，原告依民法第767 條後段之所有權妨害防止請求權，訴請被告不得依系爭買賣契約向地政機關辦理所有權移轉登記，即屬於法有據，為有理由，應予准許。
㈡本件爭點㈠既經認定如上，則爭點㈡、㈢即無庸再予審酌，附此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為21萬2,552 元（即原告預繳之第一審裁判費21萬2,552 元），並應由被告負擔。故被告應賠償原告所預繳之訴訟費用21萬2,552 元。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 張國勳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
書記官 周玉惠附表一：被告姓名對照表┌───┬──────────────────────┐│編 號 │被告姓名及在本件中之身分 │├───┼──────────────────────┤│被告1 │Ｊ○○、Ｇ○○、酉○○、Ｌ○○、Ｄ○○、鄭余││ │權、Ｎ○○、Ｆ○○、戊○○、玄○○、寅○○、││ │巳○○、丁○○、丙○○、戌○○、申○○、吳志││ │宏、辰○○、子○、卯○○、天○○、亥○○、沙││ │君壁、Ｏ○○、Ｐ○○、Ｅ○○、甲○○、Ｃ○○││ │、乙○○、Ｋ○○（代表出售附表二編號1、2不動││ │產之部分共有人） │├───┼──────────────────────┤│被告2 │酉○○、乙○○、Ｋ○○、Ｓ○○（代表出售附表││ │二編號3、4不動產之部分共有人） │├───┼──────────────────────┤│被告3 │Ｈ○○（系爭不動產之買受人） │└───┴──────────────────────┘附表二：系爭不動產┌──┬───────────────────┬───────┬────┐│編號│ 土地地號或建物建號（暨門牌號碼） │面積(平方公尺)│應有部分│├──┼───────────────────┼───────┼────┤│ 1 │臺北市○○區○○段3小段425地號土地 │ 814 │190/760 │├──┼───────────────────┼───────┼────┤│ 2 │臺北市○○區○○段3 小段31010 建號建物│ 253.38 │全部 ││ │(門牌號碼：臺北市○○區○○街○○號1 樓)│ │ │├──┼───────────────────┼───────┼────┤│ 3 │臺北市○○區○○段3小段425地號土地 │ 814 │190/760 │├──┼───────────────────┼───────┼────┤│ 4 │臺北市○○區○○段3 小段31009 建號建物│ 253.38 │全部 ││ │(門牌號碼：臺北市○○區○○街○○號1 樓)│ │ │└──┴───────────────────┴───────┴────┘