臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第190號原 告 財團法人台灣更生保護會法定代理人 戊○○訴訟代理人 廖忠信律師複代理人 陳雅珍律師被 告 甲○○
乙○前列二人共同訴訟代理人 林清漢律師複代理人 丁○○被 告 丙○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年4 月14 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段二小段229 、229~ 1、
230 地號之土地上之建號21790 號、門牌號碼○○○區○○路○巷○ 號之房屋面積328.16平方公尺 (如附件一所示)及 如複丈成果圖所示A 增建部分 (面積128.44平方公尺)、B水池部分 (面積
12.71 平方公尺)、C黑桶部分 (面積4.52平方公尺)拆 除，並與被告乙○、丙○共同將上開土地返還予原告。
被告乙○應給付原告新台幣貳萬參仟伍佰伍拾元及自民國97年6月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○、甲○○應給付原告新台幣陸萬捌仟零參拾參元及乙○部分自民國97年6 月13日起、陳仲賢部分自民國97年6 月12日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○、甲○○、丙○應自民國97年5 月16日起至返還前述土地時止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟陸佰零參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟參佰壹拾陸萬捌仟零玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟元為被告乙○供擔保後，得假執行。但被告乙○如於假執行程序實施前，以新臺幣貳萬參仟伍佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬參仟元為被告甲○○、乙○供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸萬捌仟零參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣玖仟元為被告甲○○、乙○、丙○供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹萬柒仟柒佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、本件被告丙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按民事訴訟法第255 條規定；「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。．．七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」查：本件原告起訴時，以其係土地之所有權人，被告無權占有其土地，被告受有相當於租金之利益，致原告受有損害等情，而聲明：㈠被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段二小段229 、229~1 、230 地號之土地上之建號：21790號、門牌號碼○○○區○○路○ 巷○ 號之房屋 (如附件一所示)拆 除，並將如附件一所示之土地面積328.16平方公尺返還予原告。㈡被告乙○、丙○應自上開土地上之建號21790之房屋遷出。㈢被告乙○應給付原告新台幣（以下同）675,
734 元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告乙○、甲○○、丙○應自97年5 月16日起至返還時止，按每月193,067 元給付原告。㈤願供擔保，請准宣告假執行。嗣於起訴狀送達後，變更聲明為：㈠被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段二小段229、229~ 1、230 地號之土地上之建號：21790 號、門牌號碼○○○區○○路○ 巷○ 號之房屋面積328.16平方公尺 (如附件一所示)及 如複丈成果圖ABC 所示之建物拆除，並與被告乙○、丙○共同將上開土地返還予原告。㈡被告乙○應給付原告55,872元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告乙○、甲○○應給付原告170,076 元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告乙○、甲○○、丙○應自97年5 月16日起至返還土地時止，按每月66,504元給付原告。㈤願供擔保，請准宣告假執行。核其情形，請求之基礎事實同一，又係擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其變更自應准許。
貳、實體方面
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段二小段229 、229
~1、230 地號之土地上之建號：21790 號、門牌號碼○○○區○○路○ 巷○ 號之房屋面積328.16平方公尺 (如附件一所示)及 如複丈成果圖ABC 所示建物拆除，並與被告乙○、丙○共同將上開土地返還予原告。
㈡被告乙○應給付原告55,872元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢被告乙○、甲○○應給付原告170,076 元及自起訴狀送達被
告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告乙○、甲○○、丙○應自97年5 月16日起至返還土地時止，按每月66,504 元給付原告。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
1、被告乙○之配偶吳秋雄於56年間承租原告所有台北市○○區○○段二小段229 、229 ~1、230 地號之土地 (下稱系爭土地)， 詎其擅自於上興建建號：21790 號、門牌號碼○○○區○○路○ 巷○ 號房屋 (下稱系爭建物)， 待56年11月間原告始知悉，而於58年間書立土地使用證明書及同意書，使其得申請營造執照，其後並以每二年更新租約方式持續與其成立租賃契約。民國91年間，吳秋雄去世，改以其配偶即被告乙○即花月旅社負責人為承租人。原告於97年1 月31日租賃契約期滿，終止租約。被告乙○本應返還系爭土地，詎被告乙○未依約交還土地，而於97年2 月27日將土地上之系爭建物贈與被告甲○○。該建物現則由被告丙○經營溫泉俱樂部。
2、系爭建物原為營業之用，現因土地之租期屆滿而終止租賃契約，被告等人即無合法正當權源占有系爭土地，爰依民法第
767 條前段之規定，請求被告拆屋還地。又原土地承租人乙○以贈與建物予被告甲○○之方法，由他人使用土地，顯已違反租賃契約規定，得類推適用土地法第103 條第5 款，原告亦得收回土地。又被告三人無權占有系爭土地，致原告受有無法出租之租金收入減少之損害，被告則受有相同金額之不當得利，爰依民法第179 條之規定，請求依96年度系爭土地公告地價，以系爭建物面積328.16平方公尺占用原告之系爭土地，自97年2 月1 日起，分別計算被告之不當得利。為此提起本訴。
乙、被告甲○○、乙○方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，請准宣告免假執行。
二、陳述：
1、系爭建物為民國56年及59年經原告之前身即台灣省司法保護會同意使用系爭土地後所興建，此觀56年1 月16日原告所立同意書記載「本會所有坐落北投段14~1、14~6地號土地貳筆，同意由花月旅社吳秋雄先生作建築房屋使用，在尚未辦理地上權設定登記前，並同意由吳秋雄先生向地政機關申請建物登記絕無異言」，可明系爭建物有合法權源占有土地，且係為辦理地上權登記，原告同意被告之前手於系爭土地上興建系爭建物，並非基於95年1 月19日之系爭土地租賃契約。
且95年1 月19日土地租賃契約第一條約定「租賃土地所在地及使用範圍，所在地：坐落台北市○○區○○段2 小段229、229~1 、230 地號土地參筆，使用：1843平方公尺」，並未詳記載有系爭建物，且訂立該租約時已明知有系爭建物於其上，故該租約，並非系爭建物使用土地之權源。系爭建物現為被告甲○○所有，原告自不得請求被告甲○○拆除建物返還土地。
2、系爭土地租賃契約第6 條約定「本件地上物倘有出售時甲方有優先承購權，土地出售時乙方有優先承購權」，若系爭建物使用系爭土地非基於同意書，何以該條約定有優先承購權，否則原告本可依契約第4 條、第7 條行使契約權利，即若被告出售系爭建物，原告即可依該契約約定終止契約，何須另有第6 條之約定？
3、系爭土地租賃契約之承租人為花月旅社，並非被告甲○○、乙○，被告自不受該土地租賃契約之拘束。
4、退步言，本件得類推適用民法第425 條之1 即租賃關係於房屋得使用期限內繼續存在。
丙、被告丙○方面被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場所為之聲明及陳述如下：
一、聲明；駁回原告之訴。
二、陳述：我在系爭建物經營溫泉會館至97年4 月，目前已停業，但東西仍擺在那裡，建物非我所有，我無法還給原告。
丁、兩造不爭執事項：
一、系爭土地為原告所有，96年之申報地價為每平方公尺24,320元。
二、原告於民國56年1 月14日起，與吳秋雄訂立１年期之定期土地租賃契約；期滿時，再每年續約1 年，嗣吳秋雄死亡，由其配偶即被告乙○，以花月旅社負責人 (花月旅社是乙○獨資，見本院卷一，第70頁)名 義自91年9 月1 日起繼續與原告就系爭土地訂立定期租賃契約，期滿時，再每年續約，最後租賃契約之期間係自95年2 月1 日起至97年1 月31日止，年租金50萬元。原告於租期屆滿前向被告乙○表明不再續租系爭土地 (證物8 ，協調會議紀錄，本院卷一，47頁)。
三、吳秋雄於系爭土地上興建系爭建物，面積328.16平方公尺，並經原告出具同意書；嗣吳秋雄死亡，由乙○繼承系爭建物，並於97年2 月27日以贈與為原因，於97年3 月10日移轉登記為被告甲○○所有。
戊、兩造爭執要旨：
一、被告三人是否無權占有系爭建物所占有之土地？
二、如被告為無權占有，則原告請求相當於租金之不當得利，有無理由？
己、法院之判斷：
一、被告三人是否無權占有系爭建物所占有之土地？
1、被告乙○部分：被告為系爭土地之承租人，系爭土地租約租期至97年1 月31日止，原告於租期屆滿前表明不續租，則租期屆滿，租賃關係終止，被告未依約返還土地，其占有系爭土地即無正當權源，原告主張被告無權占有土地可堪認定，則原告主張被告應依約返還土地，核無不合，應予准許。
2、被告甲○○部分：被告並非土地租賃契約之當事人，但為系爭建物之所有權人，此為兩造所不爭執；被告並抗辯：土地所有權人原告之前身即台灣省司法保護會於56年1 月16日出具同意書，同意原始建築人吳秋雄於系爭土地上建築系爭建物，嗣由伊受贈系爭建物，故系爭建物占有系爭土地之權源是56年1 月16日之同意書，與系爭土地租賃契約無關，又本件應有民法第425 條之1 之推定租賃關係云云，則此部分之爭點即為：⑴系爭建物是否有合法權源占用系爭土地? 即系爭建物占用系爭土地之權源是否為56年1 月16日原告出具之同意書？⑵本件有無民法第425 條之1 之推定租賃關係？以下分述之：
⑴系爭建物是否有合法權源占用系爭土地? 即系爭建物占用系
爭土地之權源是否為56年1 月16日原告出具之同意書？①經本院向台北市建築管理處調56工營333 號建造執照，卷內
附有原告之前身即台灣省司法保護會於56年1 月16日所立同意書記載「本會所有坐落北投段14~1、14~6地號土地貳筆，同意由花月旅社吳秋雄先生作建築房屋使用，在尚未辦理地上權設定登記前，並同意由吳秋雄先生向地政機關申請建物登記絕無異言」，有該台北市建築管理處調56工營333 號建造執照影本附卷可按，依該營造執照申請書 (增建)所 示，建築地址為○○○鎮○○路○巷○ 號 (北投段14~1、14~6號)」 、基地「1320㎡」、「增建加強磚造旅社面積314.50㎡」，而該建物再經吳秋雄於56年11月10日申請建築物使用執照，亦有本院所調得之56工使字第800 號建築物使用執照影本附卷為憑，可明系爭建物確實是由原告之前身出具上開同意書，同意吳秋雄興建。
②又查原告之前身台灣省司法保護會於56年1 月14日與吳秋雄
另有訂立土地租賃契約，內容略以：一、租賃基地標示：所在地○○○鎮○○路○巷○號後面土地，地號14~1，承租面積123 坪。二、本租約出租基地為建築房屋之用。三、租賃期間自民國56年1 月16日起至57年1 月15日止，續租時須經雙方同意另訂契約等各節 (見本院卷第119 頁)。 雙方之後並每年換訂定期租約，及至61年時，原告與吳秋雄之土地租賃契約，就租賃基地標示始加上「台北市北投區14~6地號土地」 (見本院卷第145 頁)； 嗣原告與吳秋雄每年所訂之土地租賃契約書，迄91年吳秋雄死亡時止，均包括系爭14~1地號及14~6地號土地 (原14~6地號重測後為系爭229 、229~1地號、原14~1地號重測後為230 地號)， 有租賃契約附卷可憑 (本院卷119 至218 頁)。 由是可見56年1 月14日之租地建屋之契約，訂立在出具同意書前之二日，且該契約之起始日與出具同意書為同一日，均為56年1 月16日，契約並寫明係為建屋而租地，承租面積123 坪，與同意書上之所增建旅社面積314.50平方公尺亦相當，可見租地契約與同意建屋並非無關。然而該56年1 月14日之租地建屋契約就基地之標示僅寫14~1地號，而並未寫14~6地號，而同意書之基地標示則寫14~1及14~6地號，姑不論租地建屋契約之未載明14~6地號土地 (但寫明租賃所在地：○○○鎮○○路○巷○號後面土地」)， 是否即謂租地建屋僅止於14~1地號，而不及於14~6地號，惟縱使原告與吳秋雄間於56年時並未就14~6 地 號土地有租賃關係，但吳秋雄嗣於61年起迄91年止，已將14~6地號加在土地租賃契約內，已如前述，而就相同之當事人間，系爭建物占有基地之法律關係，不可能同時既係使用借貸 (出具同意書為使用借貸之關係，見被告於98年4 月14 日 言詞辯論之主張)又 是租賃關係，準此以言，自61年吳秋雄與原告間於土地租賃契約，列載14~1地號及14~6地號後，雙方就系爭建物基地14~6地號之部分，已由使用借貸關係變更為租賃關係。而吳秋雄於91年死亡後，由其配偶即乙○繼承系爭建物，並於91年10月18日繼續與原告就系爭229 、229~1、230 地號三筆土地訂租賃契約，且均為定期之租約，最後之租賃契約期間為95年2 月1 日起至97年1 月31日止，有租賃契約附卷可憑 (本院卷219 至226 頁、第43頁)，是 乙○亦係就系爭建物租賃系爭229 號、229~1 號、230 地號之土地，則乙○之後手即被告甲○○，於97年始取得系爭建物之所有權，自不能反於前手之法律關係而主張建物之占有非租賃關係，從而被告抗辯建物占有之權源並非租賃關係云云，即不足採。
⑵被告另以本件應類推適用民法425 條之1 云云，惟查民法第
425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，．．，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」本件情形，土地與其上之建物，本分屬原告與被告之前手吳秋雄所有，並無同屬一人所有之情形，是本件顯非民法425 條之1 規定之情形，而且本件情形係土地之承租人在租賃期滿後之97年2 月27日始將建物贈與給被告甲○○，按承租人於租期屆滿本應依法、依契約返還土地，若謂本件得類推適用民法第425 條之1 之規定，無異助長承租人藉此規避法定之義務，顯非法所許，從而本件並無類推適用民法第425 條之1 之理。被告此項抗辯亦不足採。
⑶綜上，本件建物之基地 (如附件一所示)，14~1 地號 (現為
230 地號)土 地部分，吳秋雄自56年1 月14日起即與原告訂有土地租賃契約，14~6地號 (現為229 、229~1 地號)土 地部分，縱使原始為使用借貸關係，惟自61年起由吳秋雄變更向原告租賃，雙方訂有土地租賃契約，且嗣後該二筆基地，由吳秋雄及其繼承人乙○，均與原告訂立定期之土地租賃契約，迄至97年1 月31日年限屆滿前，原告已向承租人即被告乙○表明不續租，則租期屆滿，租賃關係終止，系爭建物占有系爭土地即無正當權源，原告請求建物所有權人之被告甲○○拆除房屋，範圍如附件一及嗣後加蓋如複丈成果圖ABC所示，並返還土地，於法無不合，自應准許。
3、被告丙○部分：被告自承在系爭建物經營溫泉會館，於97年
4 月間停業等情，則其無論是自被告甲○○或乙○處取得占有系爭建物，既然其前手已無權占有系爭土地，已如前認定，為後手者自亦無權占有系爭土地，原告請求被告返還土地，亦無不合。
二、原告請求相當租金之不當得利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地所有人自得依不當得利之法則，請求無權占有人返還占有土地所得之利益，且僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
2、本件被告乙○承租系爭土地面積為1,843 平方公尺，被告甲○○所有系爭建物，如附件一所示，又尚有增建物、地上物，為如附圖所示A(面積共128.44平方公尺)、B( 面積12.71平方公尺)、C( 面積4.52平方公尺)， 被告丙○以系爭建物作為經營溫泉旅社之用，均係屬無權占有，已如上述，堪認其等消極地減免應支付使用土地之代價而受有利益，並致原告受有損害 (即無法收取相當於土地租金之利益)，則 原告依民法第179 條規定，請求給付相當於租金之不當得利，及加付自起訴狀繕本送達被告翌日起算之法定利息，均於法有據。
3、按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。此於租用基地建築房屋，得準用之。土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148 條規定自明。
又所謂「年息10% 為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，及彼等關係等情，以為決定。
4、本件原告請求相當於租金之不當得利，僅以96年土地之申報地價為準，不主張建物價值部分，且原告就被告占有使用之系爭土地面積係以21790 建號之建物328.16平方公尺為準(非以租賃土地面積1843平方公尺計算)， 此有原告以變更訴之聲明狀及於本院98年3 月26日言詞辯論時之陳述，而被告對此不爭執 (見本院98年4 月14日言詞辯論筆錄)， 是以本件之不當得利之計算，僅以96年土地申報地價、占有面積32
8.16平方公尺為準，先予敘明。查系爭土地96年之申報地價均為每平方公尺24,320元，有土地登記簿謄本可稽 (本院卷一，第78頁至80頁)。 而系爭土地坐落台北市○○區○○○路○ 巷上，系爭建物及地上物本作為溫泉旅社使用，現則為歇業狀態而未使用，系爭土地雖位屬城市地方，但地處北投區較為偏遠地帶，環境僻靜而幽清，距離北投較大之馬路大業路、中山路及捷運新北投站頗有一段距離，有勘驗筆錄(本院卷二，34頁)足 憑。爰審酌系爭土地所在位置工商業繁榮程度較低，被告利用系爭土地現歇業狀態，其經濟價值及可得受之利益不高等情，認以前開申報地價年息4%計算相當於租金之不當得利較為公允。準此，原告得請求被告給付相當於土地租金之不當得利，各如下述：
①被告乙○自租期屆滿 (97年1 月31日)之 翌日，即97年2 月
1 日起無權占有系爭土地，至97年2 月27日無償贈與系爭建物給被告甲○○之日止，其單獨無權占有系爭土地27日，致原告受有相當於租金之損害，則原告請求其給付此27日之不當得利23,550元 (計算式：24320 元×328.16×4%÷366 ×27＝23550 元)， 及自起訴狀繕本送達之翌日即97年6 月13日起至清償日，按年息百分之五計算之遲延利息範圍內，自應准許，超過部分，應予駁回。
②而被告乙○雖於97年2 月27日將系爭建物贈與登記給被告甲
○○，惟迄未將系爭土地返還給原告，顯與被告甲○○共同無權占有系爭土地，原告主張伊於97年5 月15日始發現旅社由丙○經營，是算至該日止，被告甲○○、乙○仍係共同無權占有，共有78日，核亦無不合，依此計算，原告對該二被告請求此78日不當得利68033 元 (計算式：24320 元×328.16×4%÷366 ×78＝68033 元)， 及自起訴狀繕本送達之翌日即乙○部分自97年6 月13日起，甲○○部分自97年6 月12日起，均至清償日，按年息百分之五計算之遲延利息範圍內，應予准許。超過部分，應予駁回。
③原告主張被告丙○於97年5 月15日前已於系爭建物經營旅社
，自斯時起即占有系爭土地，而與上述二被告共同無權占有，核無不合，從而原告請求自97年5 月16日起至返還系爭土地時止，三人按月給付原告26,603元 (計算式：24320 元×
328.16×4%÷12＝26603 元)， 應予准許。超過部分，應予駁回。
三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 俞慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 24 日
書記官 陳玉敏