臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第385號原 告 甲○○訴訟代理人 謝恩華律師被 告 丙○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 謝玉璇律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於中華民國99年6 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告於民國96年7 月與被告丙○○、乙○○訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將原告所有坐落臺北縣○○鎮○○○路○段○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及其基地即坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）出售予被告，並於同年7 月間完成所有權移轉登記及交付之手續，然被告迄未交付兩造所約定之買賣價金新臺幣（下同）1,290 萬7,792 元。經原告以臺北敦南郵局第36號、第117 號存證信函催告被告限期給付價金並依法解除買賣契約，爰依民法第259 條第1 款之規定，請求被告將系爭土地及房屋移轉所有權登記並交付予原告。若法院認系爭買賣契約仍存在，則被告自應依約給付上開買賣價金予原告。至被告雖抗辯渠等取得系爭房地，係基於訴外人王有財、丁○○、王清正、戊○○間之家產分配協議云云，然實際上並無前開分產協議存在，且被告所述之分產協議，亦與原告無關，況兩造原約定系爭房屋土地貸款所得款項，被告應先給付部分價金650 萬元予原告，詎貸款核撥後，被告竟僅給付50萬元予原告，其餘均拒絕給付，亦見兩造間確有買賣關係存在云云。並聲明：先位聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭土地及房屋移轉所有權登記並交付原告。㈡備位聲明：被告應給付原告1,290 萬7,792 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於重測前為臺北縣○○鎮○○○段內竿蓁林小段129-91地號土地，並係於64年間由臺北縣○○鎮○○○段竿蓁林小段129地號土地分割而來。而該129地號及同地段第128 地號、第134 地號等土地為私有耕地，由原告配偶王有財之祖父王愛、王有財之父王傳興、王有財、丁○○及被告之父王清正等共同承租耕作，迄42年元月26日實施耕者有其田條例公告施行後，始經徵收並為放領登記。是以，上開129 地號土地雖因王傳興、王愛先後於38年5 月3 日、41年4 月5 日去世，因王有財為長子故於50年7 月17日以王有財名義登記、掌管，然係由王有財、丁○○、王清正共同努力耕作，並繳清承領耕地地價後取得，應屬兄弟間同財共居之家產，王有財、王清正與丁○○均應有比例分配之權利，並已合意以王有財取得42％、丁○○取得24％、王清正取得22％、王有財之長子即戊○○取得12％之比例分配。故於計算6 筆家產（包括系爭土地、房屋等）之總價後，王清正依上述協議所應分配之家產應為873 萬7,956 元，王有財因而將系爭土地及房屋分配予王清正，並為節稅而先贈與移轉於原告名下，再由原告以買賣為原因移轉登記於王清正所指定之被告二人名下，買賣價金則由王清正應得分配款項中扣抵清償，而土地增值稅因已無公產可資繳納，故約定由被告給付，被告為繳納土地增值稅，遂向友人借貸，並以系爭房屋土地向新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽）申辦貸款，以償還向友人之借款並用以投資，嗣原告因認被告之父王清正尚有借款未清償訴外人王有財，遂指示代書扣留系爭房地所有權狀及他項權利證明書，使被告無法辦理撥款，被告不得已只得同意將貸款核撥款項中之600 萬元撥付原告，惟原告需同時交付借據正本予被告核對，因原告拒不交付其所指借款之借據正本與被告，被告遂僅撥款50萬元予原告，兩造間實無買賣契約關係存在，是原告主張買賣契約解除並請求返還系爭土地及房屋，或請求給付買賣價金，均無理由等語資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告之配偶王有財（00年0 月00日生）與被告之父王清正為
兄弟關係；而渠等父親為王傳興，祖父為王愛，已先後於38年5 月3 日、41年4 月5 日死亡。
㈡系爭土地重測前為臺北縣○○鎮○○○段內竿𥱧林小段129-
91地號，並係於64年間自臺北縣○○鎮○○○段內竿𥱧林小段129 地號（下稱為分割前129 地號土地）分割而來。
㈢分割前129 地號土地原為私有出租耕地，並由王有財、王清正之祖父王愛承租。
㈣系爭土地、建物於96年3 月29日以夫妻贈與為原因由王有財
移轉登記與原告，嗣於96年7 月25日再以買賣為原因移轉登記為被告二人所有。
㈤被證6 明細乙紙（下稱為系爭明細）係王有財次子戊○○之字跡。
㈥兩造曾於96年6 月6 日就系爭土地及房屋簽定如原證1 所示
之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書，土地所有權買賣移轉契約書記載買賣價款為1,269 萬1,792 元、建築改良物所有權買賣移轉契約書記載買賣價款為216,000 元，並以原證1 所示文件送地政機關申請辦理移轉登記。
㈦原告先於97年3 月21日以臺北敦南郵局第36號存證信函限期
被告給付買賣價金並為解除買賣契約之意思表示，該信函已於97年3 月24日、3 月28日分別經被告丙○○、乙○○收受。
㈧原告另於97年8 月13日以臺北敦南郵局第177 號存證信函限期被告給付買賣價金並為解除契約之意思表示。
㈨系爭建物、土地移轉登記與被告時之土地增值稅115 萬1,81
5 元係由被告繳納。被告為繳納上開增值稅，於96年7 月23日向友人商借115 萬元，嗣後該筆借款係由系爭土地建物之貸款還清。
㈩被告曾於96年間以系爭土地、建物向新光人壽辦理抵押貸款，並將其中50萬元匯予原告。
四、得心證之理由：本件經依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：兩造於96年6月6日就系爭土地及房屋簽定如原證1 所示之土地建物所有權移轉買賣契約之真意為何？是否係為履行原告配偶王有財與王清正兄弟間分產之協議？以下茲論述之。
㈠按耕地經徵收後，由現耕農民承領，所謂現耕農民，指佃農
及僱農，實施耕者有其田條例第19條、第4 條定有明文。而佃農則係指承租他人耕地實際自任耕作之現耕農民而言，同條例台灣省施行細則第2 條亦有明文。且能否承領耕地，乃公法上之受益權，並非私法上之財產權，自不發生繼承之問題。經查，系爭土地重測分割前129 地號土地，係私有出租耕地，並由原告之配偶王有財之祖父王愛承租，且於42年1月26日實施耕者有其田條例公告施行後之42年7 月15日登記為王愛所有，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第73頁），然王愛已於實施耕者有其田條例施行並為耕地放領前之41年4 月5 日死亡，則依前揭說明，該分割前129 地號土地登記為王愛所有，顯屬錯誤，應以放領時實際自任耕作之現耕繼承人承領取得，始為適法。而被告之父王清正為00年0 月00日生，於42年間辦理放領時僅為8 歲之兒童，被告之二叔丁○○為00年0 月00日生，於42年辦理放領時則為甫滿16歲之少年，此有戶籍謄本在卷可按（本院卷一第84頁），是該原登記由王愛承領取得之分割前129 地號土地由地政機關於50年7 月17日以權宜方式登記為於放領時實際現耕繼承人王有財所有（見本院卷一第76頁土地登記謄本所載），於法尚無不合。
㈡然據被告抗辯：分割前之129 地號土地，於42年放領時已實
際由王愛、王有財、丁○○、王清正共同耕作，並因王有財為長子，故王愛承領留下之129 地號等耕地即由王有財掌管，王有財並陸續將王愛遺留之土地分割出售，並用所得價金另購置不動產，且該等不動產仍應屬兄弟間同財共居之家產；或將所得價金於扣除地價稅等支出後，依兄弟協議比例分配，此並記載於王有財製作之公帳帳冊內等語。經查，被告上開抗辯，業據其提出名為「財仔手記」之帳冊影本乙份（下稱系爭帳冊；本院卷一第91頁至第96頁被證三）為證。原告雖否認該帳冊為王有財之筆跡，稱與分配家產無關云云，惟查：系爭帳冊為王有財之筆跡，並曾由訴外人即原告之子戊○○、王景林提供給王清正對帳之情，業據本院97年度重訴字第306 號（下稱另案）證人王清正證述明確（本院卷二第42頁）。原告雖主張：另案證人王清正與本件訴訟利害攸關，所為證詞難予採信云云。然查，原告訴訟代理人已當庭自承系爭帳冊所記載者確係王有財部分之理財記錄（本院卷第206-208 頁），而系爭帳冊中所記載：售出部分（收入部分）：「內竿蓁林段129-8 地號計收入0000000 」、「內竿蓁林段129-92號84.095坪留1 坪實收0000000 」、「76.10.16領到外環路徵收水塔土地款62638 」、「80.3.8領捷運局徵收土地款00000000」、「80.6.12 領捷運局徵收土地補償費0000000 」、「80.9.26 徵收外環路後補償一成領5974」。買入部分（支出部分）：「買入奚肖秀土地房屋內竿蓁林小段129-84計付出0000000 （76.10. 20 付出）」各項，核與各該土地實際移轉及徵收情節悉相一致，有土地登記謄本附卷可稽。而上述80年6 月12日及同年9 月26日二筆徵收款之記載，復核與王有財於淡水第一信用合作社帳戶所示入帳金額及時間大致相符，亦有淡水第一信用合作社98年7 月21日淡一信剛字第000000-0號函檢送王有財帳戶交易明細乙份在卷為憑（見本院卷二第69-70 頁），又系爭帳冊第2 頁記載「先付出稅款『79.12.14付出79年度地價稅27,298』」（本院卷一第92頁），亦與前開王有財於淡水第一信用合作社帳戶所示79年12月14日支出現金27,298元之記載相符（本院卷二第140 頁）。又系爭帳冊記載訴外人王清正與張地池合借斷續借至75.6.7計借2,312,000 元之情，亦有原告自行提出借款合約書及抵押權設定契約書影本可據，互核金額亦屬相符（本院卷一第110 頁至117 頁）。併參以系爭帳冊中所記錄者除交易事實外，尚包括金額、時間、稅費計算、利息及金錢之流向與分配方式等細節，堪認除主事者之王有財或其授權之他人外，應無人得為如此詳細之記載。則被告抗辯：系爭帳冊乃王有財管理家產公帳所為之記錄等語，應值採信。據此，依系爭帳冊所載，其所記錄公帳收支各項尚包括「76.6.20 賣出129-8 土地0000000 扣除72-76 年地價稅及社區費用110980扣除後實收0000000 」以及「76.9.15 賣出129-92土地款收入0000000 」、「76.10.16領外環路徵收土地款62638 」各項。而有關129-8 、12 9-92 地號土地出售款下更分別有「清正應分配額×22/100＝658183、清忠應分配額×24/100＝718018、景德應分配額×12 /100 ＝359009」、「清正應分配額×22/100＝527884、清忠應分配額5758
74、景德應分配額287937」之記載，均有系爭帳冊影本存卷為憑（見本院卷一第95頁）。另被告抗辯：戊○○於95年間曾持王有財名下臺北縣○○鎮○○段611 、1002、1002-1、1003、1006、1008、199 、199-1 地號等8 筆土地及原告甲○○名下海鷗段1002、1005、195 、197 地號等4 筆土地之地價稅繳納通知，向訴外人王清正收取以地價稅124405元×22％計算之稅款27369 元之情，亦據提出收據影本乙紙存卷可據（見本院卷一第97頁），並有臺北縣政府稅捐稽徵處淡水分處98年1 月7 日北稅淡一字第098000 0119 號函附之地價稅課明細表在卷可稽（本院卷二第34-38 頁）。而戊○○對該記載「三叔地價稅總繳金額124405×22 /100 ＝27369」之收據確為其親自書立乙節，亦無爭執，雖證人戊○○於另案中亦證稱因為王清正在75年間向其父親借款396.2 萬元未清償，所以其在95年間跟王清正講叫他還，他就以繳稅金之名目還債務云云，惟衡諸常情，若係追討借款，何需提示與借款無關之地價稅單？又何需按地價稅額22％計算還款之金額？證人戊○○前開說詞實與常情相悖。綜上，自堪認王有財、丁○○及王清正確有將包括系爭土地及房屋在內之不動產視為共有之家產，並合意兄弟間對家產各有一定比例分配之權利，進而已依該比例實際進行分配，洵無疑義。
㈢再被告抗辯：因王有財、丁○○、王清正間就兄弟間共有之
家產已合意以王有財取得42％、丁○○取得24％、王清正取得22％、王有財之長子即戊○○取得12％之比例分配，故於計算6 筆家產之總價後，王清正依上述協議所應分配之家產應為873 萬7,956 元，王有財因而將系爭房地分配予王清正，並先贈與並移轉與原告後，再由原告以買賣為原因，移轉登記於王清正所指定之被告二人名下，而買賣價金則由王清正應得分配款項中扣抵清償等語，已核與其所提出之系爭明細中合計海鷗段1006、1008、1003、1005、197 、195 等6筆土地扣除增值稅之總值為3,971 萬7,983 元後，以「父42％、二叔24％、三叔22％、德12％」之比例計算出各別金額，並記載有：「二叔應得0000000 00000000 ＝0000000 ；（29號）1008地號0000000 00000000 ＝0000000 （淨值）」、「三叔應得0000000 00000000 ＝275310；（40號）1006地號0000000000000000 ＝0000000 （淨值）」之內容悉相一致。且兩造對系爭明細為王有財次子戊○○之字跡乙節，亦無爭執。戊○○於另案更自承：上述記載係指「二叔分得1008地號土地後還可以得到0000000 元」等語無誤（見本院卷一第243 頁），則可推知上述關於王清正之記載係指「三叔分得1006地號土地後還可以得到275310元」。雖戊○○另證稱：系爭明細係丁○○、王清正叫伊寫的，大概是在95年、96年間寫的，他們說要向伊父親爭取一些財產土地，內容是他們唸給伊寫的，明細所記載的百分比是丁○○和王清正要爭取的財產比例，他們說伊也應該分到12％，伊沒有權利同意，王有財當時心肌梗塞臥床無法行動，並不知道有系爭明細云云。然查，系爭明細上所載分配比例不僅與上述系爭帳冊就土地出售及徵收款分配比例之記載全然相符，亦核與前述戊○○向王清正收取地價稅額之計算比例一致。而證人戊○○為00年0 月00日生，於96年間已55歲，應無隨王清正、丁○○任意擺佈之可能，且系爭明細所記載者均係登記於其父王有財、其母甲○○名下，價值不菲之土地，若其父與丁○○、王清正間無被告所謂之分產協議存在，其豈有放棄其該龐大家產而書立應由丁○○、王清正各得分配24％、22％之比例之文件？且王有財確於96年間依系爭明細所載分配方式，將系爭土地及其上坐落房屋移轉登記予被告，則該明細所載顯然並非丁○○、王清正單方之要求，而係渠等與王有財間共同達成之分產合意，應無疑義。
㈣原告雖又主張：被告於買受系爭房地後，為支付買賣價金曾
匯款50萬元入原告帳戶，且當時系爭房地之過戶及貸款係同時委託辦理，土地建物謄本上移轉登記與抵押權登記時間為同一日，即可看出當初過戶即約定貸款作為價金給付之事實，被告之父王清正並承諾系爭房地改建後會給付餘款等語。然被告以：因王有財稱已無公款可供繳納土地增值稅，故被告向友人借款用以納稅，是被告以系爭房地抵押貸款，實係擬用於償還向友人借貸以繳交土地增值稅之借款及自身投資之需求等語為抗辯。經查：被告丙○○雖曾以系爭房地向新光人壽辦理貸款，然據證人即新光人壽貸款承辦人己○○到庭證稱：丙○○申請之商品名稱為固特利，此種商品通常作投資用，客戶僅繳息，固定利率，可以掌控好自己成本，沒有綁約、沒有違約金，隨時可還款；96年8 月3 日辦撥款當天，雙方並未提及為何要撥款給甲○○等語（本院卷二第12
3 頁）。又依證人丁○○證稱：「（問：40號的房子貸款80
0 萬元，是否要還王有財之前的借款？）過戶的稅金是丙○○他們繳的，丙○○說稅金是借的，如果房子登記好，他要去貸款還錢，…後來談好650 萬或600 萬，是要還之前王清正跟王有財借的錢。（問：是否有聽過王清正說要還王有財借款？）王清正說他之前有還，王有財有說所有權狀還不能給，因為帳還沒有算清楚」、「那兩本借據還沒有跑出來前，沒有欠錢，後來跑出來了，才變成有欠錢。代書那邊辦好過戶、稅金繳完，所有權狀還在代書那邊沒有拿，才發現兩本借據。」（本院卷二第202 頁背面、第203 頁）。至系爭房屋土地移轉所有權登記予被告之日期與設定抵押權登記之日期固同為96年7 月25日，然被告係於96年5 月間即已向新光人壽申辦貸款，此據證人己○○到庭證述綦詳，而被告係委請代書同時辦理所有權移轉登記及抵押權設定登記，是移轉登記日期與抵押權設定登記日期為同一日尚符常情，且被告如無法取得所有權狀及他項權利證明書，自無從請求新光人壽辦理撥款，則被告抗辯係因原告扣留權狀及他項權利證明書，始同意匯款與原告用以清償其父王清正積欠原告配偶王有財之借款，是後來匯給原告之50萬係為還欠款而非為給付買賣價金等情，應為可採。
㈤至於系爭房地之移轉登記雖係以買賣為原因，惟依證人即受
兩造委託之代書庚○○到庭證稱：甲○○當時沒有講是以何法律關係移轉給被告，而通常之不動產買賣會有二份買賣契約即俗稱之「公契」和「私契」，當初系爭房地移轉登記並無簽私契，雙方亦無討論到買賣價金，亦無提到過戶原因等語（本院卷二第76頁背面、77、78頁）。是原告雖主張係基於買賣而過戶系爭房地，惟其除為辦理移轉登記便於課稅計算而留存於地政機關之制式所有權移轉移轉契約書（公契）外，卻未能提出詳細約明買賣雙方真正權利義務關係之買賣契約（私契），顯與常情不符。另由證人己○○所提出之被告申辦貸款所附之買賣契約書觀之（本院卷二第127-130 頁），其上僅有立契約書人承買人丙○○、乙○○、出賣人甲○○、買賣標的即系爭房地、價款2,000 萬元等欄有記載，而對於付款約定、貸款處理、產權移轉、稅費負擔等攸關買賣契約履行之重要事項均無任何記載，顯見該買賣契約僅係被告為申辦貸款請求原告配合所出具之文件，尚難以此作為兩造間法律關係認定之依據。而土地增值稅一般應由出賣人支付，然本件高達115 萬餘元之增值稅竟由被告繳付，且原告未取得任何買賣價金，竟願先將價值不菲之系爭房地移轉登記予被告，核確與一般不動產買賣交易之常情有違。
㈥再者，原告配偶王有財與訴外人王明松前於96年3 月12日就
其所有坐落臺北縣○○鎮○○○路○段○○○ 巷○○號房屋及坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱29號房地）簽定土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣契約書後（業於96年4 月14日辦妥前開房屋土地之移轉登記）（本院卷一第101 頁），旋於96年3 月29日以夫妻贈與為原因將系爭房屋及土地移轉登記與原告，再由原告先於96年4 月3日以丙○○、王友信、乙○○為系爭房地之買受人辦理所有權移轉登記，嗣於96年5 月5 日撤銷申請，再於96年6 月6日與被告丙○○、乙○○簽定如原證1 所示之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書，並送地政機關申請辦理移轉登記，嗣於96年7 月25日完成所有權移轉登記，有96年4 月3 日建築改良物、土地所有權買賣移轉契約書、96年4 月10日印花稅繳款書、契稅撤銷申請收件資料等在卷可稽（本院卷一第136-139 頁），由其將29號房地過戶與王明松、將系爭房地過戶與甲○○、由甲○○本欲過戶與丙○○、王友信、乙○○等時間點觀之，其時間緊接，顯有極大可能係為節稅之故，而由王有財先將系爭房地以夫妻贈與為原因與移轉登記予原告，再由原告移轉登記予王清正所指定之人。
㈦綜上，堪認被告所辯：系爭土地及房屋之買賣及移轉登記，
實為分產之方式，買賣價金係以王清正應分得之家產金額扣抵等情，應為可採。從而，原告以被告未支付買賣價金為由解除契約，進而訴請被告返還系爭土地及房屋，或基於系爭買賣契約請求被告支付價金，核均屬無據，自不得准許。
五、綜上，原告以先位聲明請求被告應將系爭土地及房屋移轉所有權登記並交付原告，及以備位聲明請求被告應給付原告1,
290 萬7,792 元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 蘇意絜