臺灣士林地方法院民事判決 97年度重訴字第411號原 告 丙○○
丁○○
號共 同訴訟代理人 黃坤鍵律師
徐志明律師共 同複代理人 陳俊成律師被 告 大江不動產仲介經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 己○○被 告 甲○○
1樓法定代理人 戊○○共 同訴訟代理人 陳詩經律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於98年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊透過東森房屋仲介加盟店即被告大江不動產仲介經紀有限公司（下稱大江公司）之介紹，於97年4 月19日以新臺幣（下同）1180萬元，向被告甲○○購入其所有坐落於臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○ ○號土地，併同其上臺北縣○○鎮○○○段02804 、02805 及02806 建號之建物即門牌號碼為：臺北縣○○鎮○○街○段○○巷○ 號2 至4樓之房地（下稱系爭房屋）。原告於第4 期款支付前後，發現系爭房地先前有界址糾紛，且出入通道閉塞而安全及經濟價值減損之疑慮，被告甲○○隱匿、欺瞞系爭房屋存有界址糾紛尚待調處、出入通道閉塞嚴重影響原告居住通行安全之事實，爰依民法359 條規定解除買賣契約，並依同法第259條第2 款請求被告甲○○返還價金及給付利息；又被告大江公司因契約解除，依民法第244 條規定，自應返還報酬。若解約顯失公平，則依民法第359 條規定減少價金，並依同法第179 條請求被告甲○○返還。而被告大江公司就系爭房屋之標的物現況說明書未出示予原告，且未告知系爭房屋有上揭瑕疵，顯係違反受託義務，亦應返還報酬等語。並先位聲明主張：㈠被告甲○○應給付原告1,005 萬元，並自起訴狀繕本送達至被告甲○○之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告大江公司應給付予原告236, 000元，並自起訴狀繕本送達至被告大江公司之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告連帶負擔。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。備位聲明主張：㈠被告甲○○應給付原告125 萬元，並自起訴狀繕本送達至被告甲○○之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告大江公司應給付予原告236,000 元，並自起訴狀繕本送達至被告大江公司之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告連帶負擔。㈣原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭房屋並無界址不明或坐落於他人土地之情事，被告與鄰地土地所有權人也無紛爭。系爭土地之重測，係地政機關依法進行地籍圖重測之作業程序，就土地所有權人而言，其財產範圍並未變更。被告甲○○係依現況出賣並點交房屋，原告於看屋時亦循「臺北縣○○鎮○○街○ 段○○巷」進入系爭房屋，為原告所明知，且被告甲○○從未保證前述通道為「現有巷道」、「既成巷道」、甚至「合法巷道」。又被告並非出賣土地供原告拆除後興建房屋，也未保證系爭土地可以獲得建築執照重新興建。又系爭房屋經誠信不動產估價師事務所（下稱誠信事務所）鑑定並提出估價報告書、補充報告，評估價值為1,220 萬元，已超過系爭買賣總價1,180 萬元，並無原告所主張價值減少之情事，被告甲○○即無須負物之瑕疵擔保責任。原告透過被告大江公司介紹，並帶原告查看系爭房屋，原告於購屋前也調閱系爭房屋謄本，循現有前述通道看屋數次，並且對於房屋現況知之甚詳，看屋期間並無不滿意之處，原告即向被告甲○○購買系爭房屋，因此被告大江公司並未違反受託義務，已促成買賣雙方簽約，原告不得主張解除契約並請求返還報酬等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保，免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告透過被告大江公司介紹，於97年4 月19日向被告甲○
○購買其所有之系爭房屋，此有不動產買賣契約書（下稱系爭契約，本院卷第14-17 頁）可據。
㈡系爭買賣契約第七點第四款規定：乙方（即被告甲○○）
保證依照本契約之「房屋現況確認」內容，將房地產點交甲方（即原告）驗收。而被告甲○○之法定代理人戊○○所填寫之不動產標的現況說明書中，第9 項次「建築改良物現況是否有被他人占用之情形」、第10項次「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」、第11項次「建築改良物是否有滲漏水之情形」、第23項次「是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主要權利或曾發生爭執」等欄位，均勾選「否」。
㈢雙方當事人達成以1,180 萬元為買賣總價，原告前已支付
1,005 萬元，其中74.5萬元及105.5 萬元係頭期款，而
825 萬元為原告向臺灣新光商業銀行貸得之款項（本院卷第73-75 頁）。
㈣原告付與被告大江公司之服務報酬為23萬6,000 元（本院卷第76-77 頁）。
㈤系爭房地於第四款價金交付前後，雙方發生本件爭議，故
原告尚有175 萬元之尾款未付，被告甲○○亦未將系爭房地交與原告使用，僅於97年6 月17日移轉登記系爭房地所有權予原告，兩造約定依現況點交房屋，但尚未完成系爭房地之交付。
㈥被告甲○○前向本院具狀聲請就原告先前所交予被告甲○
○用以擔保尾款支付其面額1,000 萬元之本票乙紙，就其中之175 萬元部分聲請本票強制執行，並經本院作成97年度票字第7082號民事裁定在案。
㈦本件法定遲延利息自97年10月7 日起算。
㈧原告於本院98年2 月23日至系爭房屋現場履勘時，就系爭房屋漏水一事不再主張（本院卷一第185頁）。
乙、兩造所爭執之事項：㈠系爭房屋是否有界址不明，且被告於系爭房屋買賣時，刻
意為不實之告知並隱匿此重大交易資訊之情形？及合法出入通道並非現況供通行的水源街二段66巷通道？若是，原告可否解除契約，並請求被告甲○○返還價金？若不得解約，則原告可否請求減少價金300 萬元，並請求被告甲○○返還溢收價金125 萬元？㈡被告大江公司是否違反受託義務？若是，原告得否請求被
告大江公司返還報酬236,000 元？
四、得心證之理由：
（一）系爭房屋是否有界址不明，且被告於系爭房屋買賣時，刻意為不實之告知並隱匿此重大交易資訊之情形？及合法出入通道並非現況供通行的水源街二段66巷通道？若是，原告得否解除契約，並請求被告甲○○返還價金？若不得解約，則原告可否請求減少價金300 萬元，並請求被告甲○○返還溢收價金125 萬元？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。而買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條、第359條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。查，原告主張被告甲○○隱匿、欺瞞系爭房屋存有界址糾紛尚待調處、出入通道閉塞嚴重影響原告居住之通行安全一事，為被告所否認，則依上揭法條之規定，自應由原告就系爭房屋有原告所主張之上揭情節，負舉證責任。然查，臺北縣○○鎮○○街○段○○巷○ 號2 至4 樓各層建號現編列○○○鎮○○段1106、1107、1108建號（重測前：庄子內段2804、2805、2806建號），皆坐落於鄧公段402 地號（重測前為：庄子內段206-4 地號）土地上一事，此有臺北縣淡水地政事務所98年3 月24日北縣淡地價字第0980003503號函（詳本院卷一第241 頁）在卷可按，則原告主張系爭房屋存有界址糾紛一事，自不足採。又本院於98年2 月23日至系爭房屋現場履勘時，系爭房屋之對外聯結之唯一通道，即為水源街2 段66巷約2 米寬之巷道，此亦有勘驗筆錄在卷可憑（詳本院卷一第186 頁）。則由此可知，原告於購買系爭房屋時，即知系爭房屋之對外聯結狀況，則原告主張系爭房屋出入通道閉塞嚴重影響原告居住之通行安全一事，亦不足採。綜上所述，系爭房屋既無原告所主張之上揭瑕疵一事，業如上述，則被告甲○○即無須負物之瑕疵擔保責任，是以原告先位之訴主張解除契約，自於法無據，應予駁回。
２、再查，兩造於本院98年2 月26日言詞辯論時，就系爭房屋減少價金一事，同意以誠信事務所為鑑定（詳本院卷一第
197 頁），則系爭房屋之減少價金為何？自以誠信事務所之鑑定報告作為本案判斷依據，合先敘明。又系爭房屋未有如原告所主張，被告甲○○隱匿、欺瞞系爭房屋存有界址糾紛尚待調處、出入通道閉塞嚴重影響原告居住之通行安全一事，業如上述；且縱有如原告所主張之上揭瑕疵，然誠信事務所鑑定並提出估價報告書、補充報告，評估系爭房屋之價值為1,220 萬元（詳本院卷二第103 頁），已超過原告所購買系爭房屋之買賣總價1,180 萬元，自無原告所主張價值減少之情事，則原告備位之訴主張減少價金一事，亦屬無據，自應駁回。
（二）被告大江公司是否違反受託義務？若是，原告得否請求被告大江公司返還報酬236,000 元？另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第565 條、567 條、571 條分別定有明文。原告主張被告大江公司，就系爭房屋之標的物現況說明書未出示予原告，且未告知系爭房屋有上揭瑕疵，顯係違反受託義務，亦應返還報酬云云。經查，被告大江公司為不動產仲介經紀業者，就系爭房屋為原告及被告甲○○報告訂約之機會，並為訂約之媒介，而系爭房屋之交易，關於房地產權、買賣雙方締約能力與履約能力，負有誠實告知及調查義務，而上開事項並未發生問題。至於系爭房屋並未有如原告所主張之瑕疵，亦如上述，則被告大江公司既已善盡訂約媒介、據實報告及調查之義務，且並未違反對於委託人即原告之義務，故其收受報酬即屬有據，則原告請求被告大江公司返還仲介服務費，洵屬無據。
五、從而，本件原告所提先位之訴及備位之訴，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、訴訟資料，經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
書記官 謝金宏