臺灣士林地方法院民事判決 98年度小上字第94號上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○上列當事人間返還租金事件，上訴人對於中華民國98年10月13日本院士林簡易庭98年度士小字第1681號小額訴訟判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與其於民國98年2 月底就上訴人所有臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓及地下室建物（以下簡稱：系爭房屋）洽談向上訴人承租系爭房屋事宜時，因上訴人向被上訴人表示系爭房屋所在大樓之2 樓住戶對於系爭房屋開設餐廳有意見，但會與仲介公司人員處理擺平，被上訴人乃於同年3 月5 日與上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約（以下簡系爭租賃契約），雙方約定租期自98年4 月5 日起至10
1 年4 月4 日止，每月租金新臺幣（下同）100,000 元，押租金200,000 元則當作上訴人所投資股金，被上訴人應每月支付紅利10,000元予上訴人，被上訴人並於簽約當日預付給上訴人第1 個月租金100,000 元（以下簡稱系爭租金）。惟被上訴人於簽約後，正要著手進行裝潢時，即遭系爭房屋所在之大樓管理委員會以大廈規約業已約定不能經營餐廳而阻擋被上訴人使用系爭房屋，因被上訴人承租之目的無法達成，遂於98年4 月上旬，向上訴人為解除系爭租賃契約之意思表示，上訴人當場也同意解除契約，則依法上訴人應將前所收受之系爭租金返還被上訴人，詎上訴人竟拒然返還，屢經催索，均置之不理。為此，基於不當得利法律關係及民法第
259 條之規定，聲明請求：上訴人應給付被上訴人系爭租金及自98年3 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：依系爭租賃契約之約定，被上訴人須為合法經營，盡力與大樓管理委員配合，上訴人只不過是全力協助被上訴人得以經營餐廳，並向被上訴人保證必能經營餐廳，且系爭租賃契約係由被上訴人主動解除，自不得請求上訴人返還系爭租金為辯，並聲明：駁回被上訴人之起訴。
三、原審之判斷及兩造於本院之聲明：原審依被上訴人聲明判命上訴人應給付被上訴人100,000 元，及自98年3 月5 日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人就原審判決全部聲明不服。於本院上訴聲明為：㈠廢棄原判決；㈡駁回被上訴人之訴。
四、上訴意旨雖復以：租賃契約為繼續性契約，僅得終止，租賃契約經合法終止，僅使契約向將來失其效力，當事人雙方並無回復原狀之義務，被上訴人自不能基於民法第259 條之規定請求返還系爭租金；且上訴人並未曾說會去處理擺平大樓管理委員會，被上訴人依約承諾一切自行負責，故事後無法經營餐廳，並非上訴人給付不能，被上訴人自不能終止系爭租賃契約；再上訴人雖收受系爭租金，但須支付相當於1 個的租金予仲介公司，所使用20年的棚架也被大樓管理委員會強制拆除，無法回復，財產並無增加，並無不當得利可言。
原審未察，竟認被上訴人合法解除系爭租賃契約而准許其依民法第259 條之規定及不當得利法律關係請求，自有違誤。
惟查：
（一）按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254 條規定解除租賃契約，最高法院91年度台上字第577 號判決同其意旨，可供參照。本件被上訴人主張無法使用系爭房屋作為餐廳使用而與上訴人合意解除系爭租賃契約，為被上訴人於原審陳稱：「一開始是我在98年3 月下旬，向被告表示要解約，被告沒有同意，他提議再試試看爭取管委會同意，因此當時沒有合意解約，事後我又在98年4 月上旬（5 、
6 日左右），在房屋仲介公司內，我又提議要解約，這次被告同意解約，但要求要我多付一個月租金，因此不願意退還預付租金新台幣10萬元，我當場表示被告必須退我四月份10萬元預付租金，我才願意返還租賃物鐵門遙控器，當天雙方沒有將解約後的權利義務關係作成結論，之後兩造沒有再討論10萬元租金是否願意退還，…，直到現在租賃物鐵門遙控器我還是沒有退還被告，不過被告自己還有遙控器，而且已經將租賃物出租他人。…我拿到遙控器後正要請工人裝潢，就遭住戶提出異議，並向我表示如果裝潢下去，將血本無歸，因此我從未使用系爭租賃物」等語（原審卷第37頁）綦詳，上訴人對於被上訴人尚未使用系爭房屋之事實並不爭執，且自認兩造在98年4 月間於仲介公司處，有同意解除租賃契約（原審卷第37頁），是兩造固訂立系爭租賃契約，但被上訴人未能作為餐廳使用致上訴人從未曾履行交付系爭房屋予被上訴人使用之義務，應足認定。是不論上訴人未履行其義務之原因是否可歸責於上訴人，兩造既於上訴人尚未履行交屋予被上訴人使用前即合意解除系爭租賃契約，依前揭裁判意旨，其等所為合意解除契約應仍生效力。
（二）次按當事人間為圖簡便而由應為受領人之人指示交付人直接交付予受領之第三人的情形，學說上稱為「縮短給付」（Durchlieferung），此時固然形式上的給付關係存在於交付人與受領之第三人間，但因動產所有權之變動須具備讓與合意及交付二要件，故交付人與受領之第三人間不能認有移轉標的物的讓與合意，在解釋上應認為交付人依讓與合意將動產所有權讓於應受領人，並依應受領人之指示將標的物交付予受領之第三人；應受領之人復將該動產所有權讓與於受領之第三人，並指示交付人對受領之第三人為交付。兩給付關係因互相獨立存在，是否欠缺原因關係而有不當得利請求權，並不相涉。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，而受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。
本件上訴人固以未獲利益為由，拒絕返還被上訴人，於原審辯稱：是由被上訴人直接將98年4 月5 日至98年5 月4日預付的100,000 元租金交給仲介，根本沒有摸到錢，財產也未增加；系爭租賃契約第20條也約定，大樓管理委員會不讓被上訴人作為餐飲業使用，應該由被上訴人自行負責云云。惟兩造間的系爭租賃契約係以被上訴人承租系爭房屋為內容，原與上訴人、仲介公司間係以代介紹承租人為內容的契約並無關係。且被上訴人將100,000 元租金直接交付予仲介公司之情，已為上訴人所知悉，客觀上亦履行上訴人應繳付仲介公司第一個月租金額100,000 元，上訴人亦無反對之意，並據上訴人於原審自認：「…，因為我與仲介約定的仲介費用剛好是一個月的租金額，原告可能也曉得，當天原告直接將10萬元交給仲介」等語無訛（原審卷第37頁）。是被上訴人讓與系爭租金之合意應存在於其與上訴人之間，形式上固無交付金額予上訴人之事實，但仍應解為系爭租金係由上訴人所受領，則兩造間既已合法解除契約，依上揭規定意旨，上訴人自應併其利息，返還所受領之金額，上訴人所辯自均不足採。又被上訴人之請求，既得依民法第259 條規定請求，即無再就不當得利法律關係論究之必要，亦附此敘明。
五、綜上所述，本件依上訴人上訴意旨已足認其上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436 條之29第2 款規定，不經言詞辯論，判決駁回其上訴，並確定如主文所示金額之訴訟費用由上訴人負擔。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之29第2 款、第436 條之32第1 項、第2 項、第436 條之19第1項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 黃珮禎法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 2 月 10 日
書記官 姜貴泰