臺灣士林地方法院民事判決 98年度建字第116號原 告 立鴻營造工程有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 羅惠民律師被 告 紘輝興業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳明暉律師複代理人 簡泰正律師上列當事人間請求設定法定抵押權事件，本院於99年7 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有之臺北縣汐止市○○段五二五建號之建物（即門牌號碼臺北縣汐止市○○○路○段○○○號二十樓），權利範圍全部，及共有部分臺北縣汐止市○○段八六０建號、權利範圍十萬分之二六五；同段八六一建號、權利範圍十萬分之九二七；同段八八四建號、權利範圍萬分之二四一五，以原告為抵押權人，辦理債權額為新臺幣玖佰零伍萬陸仟伍佰肆拾元之法定抵押權設定。
訴訟費用新臺幣玖萬壹仟貳佰伍拾肆元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告所有如主文第1 項所示房屋，位於東方科學園區內，該園區於89年遭逢大火，致大樓結構、帷幕牆等公共設施嚴重受損，經東方科學園區管理委員會（下稱管委會）依公寓大廈管理條例第31條之規定召開區分所有權人會議，決議進行重大修繕，且重大修繕各區分所有權人所應分攤之費用，亦經區分所有權人會議以特別決議通過。
（二）管委會既經區分所有權人會議以特別決議通過重大修繕之決議，該管委會即依公寓大廈管理條例第34條之規定執行區分所有權人會議之決議，將本重大修繕工程發包予原告施作，且通知各區分所有權人依前開區分所有權人會議議決之各區分所有權人應分攤之重大修繕費用繳納。惟被告經多次催告皆拒絕依決議繳納費用。
（三）系爭承攬契約雖由管委會與原告共同所簽訂，但管委會係執行公寓大廈管理條例第34條之職務，應屬各區分所有權人之法定代理人，其權利義務仍應歸屬於各區分所有權人。是本件被告應為系爭重大修繕工程之定作人，而原告所承攬之工作係附於被告之房屋上，原告自得依民法第513條第1 項之規定，請求被告就如主文第1 項所示房屋，於原告承攬修繕上開房屋所生報酬之範圍內設定法定抵押權登記予原告。
（四）聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：原告與管委會所訂立之「東方科學園區復建工程工程合約」及「東方科學園區復建工程合約補充協議書」等文件，其承攬標的均為東方科學園區之公共設施，而非各區分所有權人之專有部分，則原告實際工作之不動產既為東方科學園區之公共設施，則其得請求為抵押權登記之標的，自應以該公共設施為限，而不及於各區分所有權人之專有部分，方為適法。然原告起訴請求為抵押權登記之標的，卻係非屬其實際工作之被告之專有部分，顯然已逾民法第513 條第
1 項所規定之範圍，其請求自無理由。再按管委會之職務僅及於公寓大廈之共有及共用部分之管理、維護、修繕等事宜，至於專有部分之管理、維護、修繕，則非管委會之職務，管委會亦無代表區分所有權人與第三人簽立修繕專有部分之承攬契約之權限。準此，則原告主張依上開合約請求就被告之專有部分為抵押權之登記，亦於法不合。是以，被告之專有部分並未與原告成立任何承攬契約，則上開合約縱有原告得對於各區分所有權人請求設定法定抵押權之約定，亦不及於被告之專有部分等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠被告所有之臺北縣汐止市○○○路○ 段○○○ 號20樓（建號
：汐止市○○段525 建號）房屋，位於東方科學園區內，該園區於89年遭逢大火，致大樓公共設施嚴重受損。
㈡原告與管委會於97年12月21日就重大修繕簽訂工程合約，
並於98年6 月5 日簽訂補充協議書（詳本院卷第10-36 頁）。
㈢依補充協議書第1 條每戶分擔金額之附表第3 頁約定被告應分擔之工程款為9,056,540 元（詳本院卷第27頁）。
乙、兩造之爭點：㈠系爭工程合約、協議書之簽訂，是否符合公寓大廈管理條
例第31條之規定？㈡若系爭工程合約、補充協議係經區分所有權人會議授權管
理委員會訂定，則被告應分攤之工程款數額為何？㈢原告得否依民法第513 條第1 項規定，為法定抵押權之設
定？
四、經查：
（一）系爭工程合約、協議書之簽訂，是否符合公寓大廈管理條例第31條之規定？
１、按承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。民法第513 條定有明文。又區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。且公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第7 條第1 項第3款亦分別定有明文。是公寓大廈之區分所有人，其就建築物之所有權範圍，除專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，且公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用，合先敘明。
２、查，被告為如主文第1 項所示房屋之所有權人，有建物登記謄本可按，則揆諸上揭說明，其就建築物之所有權範圍，除專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。另查，管委會經區分所有權人會議通過重大修繕之決議後，管委會即依公寓大廈管理條例第34條之規定執行區分所有權人會議之決議，並代理全體區分所有權人將重大修繕工程發包予原告，由原告施作包括系爭建物在內之東方科學園區大樓之重大修繕工程一事，業據原告提出東方科學園區復建工程合約補充協議書影本（詳本院卷第10-36 頁）在卷可按，復經證人乙○○即東方科學園區管委會的總幹事，於本院99年5 月27日言詞辯論時結證屬實（詳本院卷第110-111 頁），是原告主張對系爭建物結構補強及毀損部分所為重大修繕，堪予認定。
３、被告雖以系爭工程所修繕者乃公共設施，並非被告專有部份，則原告所能請求設定法定抵押權者，僅得設定公共設施，而不及於被告之專有部份。且管委會之職務亦不及於公寓大廈專有部分之管理、維護、修繕，則管委會亦無代表區分所有權人與第三人簽立修繕專有部分之承攬契約之權限云云。經查：管委會係經區分所有權人會議通過重大修繕之決議後，執行區分所有權人會議之決議，並代理全體區分所有權人將重大修繕工程發包予原告，業如上述，則管委會自有權限代表區分所有權人，與原告簽立修繕專有部分之承攬契約。又公寓大廈之區分所有人，其就建築物之所有權範圍，除專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；且公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用，復如上述，而園區因89年遭逢大火，致大樓公共設施嚴重受損，則大樓基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，自當嚴重受損。是以系爭工程之重大修繕，自無法將專有部分獨立割除於外，則管委會代理全體區分所有權人與原告簽訂系爭工程合約及協議書，自符合公寓大廈管理條例第31條之規定，而及於全體區分所有權人之專有部分。綜上，被告此部分之抗辯，自不足採。
（二）若系爭工程合約、補充協議係經區分所有權人會議授權管理委員會訂定，則被告應分攤之工程款數額為何？查，系爭工程合約、協議書之簽訂，業已符合公寓大廈管理條例第31條之規定，已如上述；又依補充協議書第1 條每戶分擔金額之附表第3 頁，約定被告應分擔之工程款為9,056,540 元（詳本院卷第27頁）一事，復為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項㈢所載，則原告主張被告應分擔之工程款為9,056,540 元，自屬有據。
（三）原告得否依民法第513 條第1 項規定，為法定抵押權之設定？按被告所有之臺北縣汐止市○○○路○ 段○○○ 號20樓（建號：汐止市○○段525 建號）房屋，位於東方科學園區內，該園區於89年遭逢大火，致大樓公共設施嚴重受損一事，亦為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項㈠所載，且系爭工程合約、協議書之簽訂，亦符合公寓大廈管理條例第31條之規定，業如上述，是以原告所承攬之工作既為系爭建物之重大修繕，則原告自得依民法第513 條第1 項規定，為法定抵押權之設定，洵屬有理。
五、原告本於承攬契約關係依民法第513 條第1 項規定請求被告以原告為權利人，就如主文第1 項所示不動產辦理債權額為如主文第1 項所示款項之法定抵押權之設定，為有理由，應予准許，並依職權確定訴訟費用91,254元（第一審裁判費90,694元，證人旅費560 元）由敗訴之被告負擔。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 99 年 7 月 15 日
民事第一庭 法 官 陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 16 日
書記官 謝金宏