臺灣士林地方法院民事判決 98年度消字第3號原 告 蘇冠文
黃維君林英雪羅群倫共 同訴訟代理人 林良財律師複 代理人 何文雄律師
游香瑩律師被 告 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理 林鴻堯人共 同 張毓桓律師訴訟代理人複 代理 人 楊閔翔律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國100 年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人就一定法律關係而生之訴訟得以文書合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。查本件買賣關係所生之訴訟，依兩造簽立之房屋預定買賣契約書第25條及土地預定買賣契約書第11條第4 款之約定，均合意由房、地所在地之法院即本院管轄，有上開買賣契約書在卷可稽（卷一第
34、42頁），依前開法條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查本件原告於起訴狀送達後之民國98年11月25日本院言詞辯論期日，當庭追加依民法第227 條規定，主張被告有不完全給付，而請求於解除契約後返還買賣價金（卷二第18頁），與原告起訴之請求權基礎均係基於兩造間96年1 月10日、96年1 月4 日、96年2 月26日所訂立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書之同一基礎事實，所為訴之追加，揆諸前開法條規定，自應予准許。又原告林英雪起訴時原請求被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）返還之金額為新臺幣（下同）69萬2497元，嗣於99年12月8 日本院言詞辯論期日，當庭將上開金額變更為69萬2947元（卷三第105 頁），核其變更係擴張應受判決事項之聲明，依前開法條規定，亦應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告蘇冠文及黃維君、林英雪、羅群倫分別於96年1 月10日、96年1 月4 日、96年2 月26日與被告瓏山林公司、林鴻堯簽訂「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」（下合稱系爭買賣契約），約定由原告分別以如附表一所示房屋價金向被告瓏山林公司購買其所興建如附表一所示房屋暨停車位建物（下稱系爭房屋），及以如附表一所示土地價金向被告林鴻堯購買上開建物所坐落基地需用之應有部分暨停車位土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋，合稱系爭房地）。原告已分別給付如附表二所示土地、房屋及停車位價款予被告。惟被告違反建築技術規則建築設計施工編第110 條有關外牆與基地境界線之距離應逾3 公尺之規定，將系爭房屋陽台外推，設計成二房二廳一衛之格局（卷一第115 頁），用以向原告招攬，其故意隱瞞系爭房屋於陽台外推後其外牆與基地境界線之距離最近僅70餘公分，造成與毗鄰之太子晶華間棟距不足之事實，使原告均陷於錯誤而與之訂約。雖房屋預定買賣契約書第14條第3 項約定，該陽台外推工程屬二次施工工程，被告就其合法性不予承諾或擔保，然此顯為被告明知陽台外推有違反建築法規之虞而故意列入之免責條款，意圖規避責任，依民法第222 條規定，被告不得據此主張免責，且原告亦不知上開陽台外推施工結果會造成棟距不足1 公尺等情。為此依民法第92條第1 項規定，撤銷原告於96年1 月10日、96年1 月4 日、96年2 月26日所為買受系爭房地之意思表示，並依侵權行為、不當得利法律關係，請求被告各返還如附表二所示土地及房屋價金。另被告要提供具有二房二廳一衛格局之房屋，勢必要陽台外推，而陽台外推後又將造成棟距不足，故被告顯然無法提供合法具有二房二廳一衛格局之房屋，原告亦得主張依民法第22
7 條、第256 條不完全給付之規定，於解除系爭買賣契約後，請求被告各依民法第259 條第1 項第2 款之規定，返還上開價金。又被告瓏山林公司為一專業之建築公司，明知銷售人員所提供之家俱配置參考圖中陽台外推違反相關建築法規，而故意將陽台外推所造成棟距不足之事實矇騙原告，原告因信賴該廣告而受有損害，原告亦得依消費者保護法第51條請求被告瓏山林公司賠償損害額3 倍之懲罰性違約金，而原告所受之損害額，相當於利息收入之損失，爰以法定利率年息百分之五計算如附表二所示之懲罰性違約金，另依消費者保護法第23條之規定，請求被告林鴻堯同負連帶責任等語。
並聲明：㈠被告瓏山林公司應各給付原告蘇冠文30萬6359元、原告黃維君30萬6359元、原告林英雪69萬2947元、原告羅群倫75萬1922元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告林鴻堯應各給付原告蘇冠文68萬5683元、原告黃維君65萬5684元、原告林英雪16
5 萬253 元、原告羅群倫138 萬3267元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：原告當時承購系爭房地之銷售人員為訴外人胡忠懿、史安平，並非被告之員工，而係廣告代銷公司所聘請之銷售人員，所為銷售行為並非被告之員工所為，依民法第92條第1 項後段之規定，詐欺如係由第三人所為時，以相對人明知或可得而知者為限，始得撤銷之，而被告未參與銷售系爭房地之過程，原告依民法第92條第1 項後段規定，對被告主張撤銷締約之意思表示，自屬無據。另依房屋預訂買賣契約書第14條第3 項、第15條第6 項、第16條第3 項所示，該陽台外推工程非屬系爭房屋之銷售及交付範圍，且已明定被告對該二次施工之合法性不予承諾或擔保，原告指稱被告有刻意隱匿而無予告知，與事實有違。又被告亦未以該陽台外推為廣告內容向原告招攬訂約，自無消費者保護法第22條、第23條之適用。被告就系爭房地之出售並無故意或過失，亦無消費者保護法第51條懲罰性賠償金條款之適用。而系爭買賣契約已因原告違約在先，被告已依約解除契約，原告自不得於被告解除契約後復主張詐欺、不完全給付等事由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告蘇冠文、黃維君於96年1 月10日，與被告瓏山林公司簽
立房屋預定買賣契約書（卷一第19至36頁），與被告林鴻堯簽立土地預定買賣契約書（卷一第37至43頁），約定由原告以如附表一編號1 所示金額，購買該編號所示房、地。
㈡原告林英雪於96年1 月4 日，與被告瓏山林公司簽立房屋預
定買賣契約書（卷一第44至61頁）、停車位建物產權預定買賣契約書（卷一第76至87頁），與被告林鴻堯簽立土地預定買賣契約書（卷一第62至68頁）、停車位土地產權預定買賣契約書（卷一第69至75頁），約定由原告以如附表一編號2所示金額，購買該編號所示房、地及停車位。
㈢原告羅群倫於96年2 月26日，與被告瓏山林公司簽立房屋預
定買賣契約書（卷一第88至93頁），與被告林鴻堯簽立土地預定買賣契約書（卷一第94至99頁），約定由原告以如附表一編號3 所示金額，購買該編號所示房、地。
㈣原告蘇冠文、黃維君已各給付房屋價款23萬元予被告瓏山林
公司，各給付土地價款51萬5000元予被告林鴻堯；原告林英雪已分別給付房屋價款45萬元、停車位建物部分7 萬元予被告瓏山林公司，給付房屋之土地價款107 萬元、停車位之土地價款17萬元予被告林鴻堯；原告羅群倫已給付房屋價款45萬元予被告瓏山林公司，給付土地價款105 萬元與被告林鴻堯，另給付被告瓏山林公司房屋過戶登記規費8 萬900 元、代收款6 萬5553元（卷二第36至43頁）。
㈤被告瓏山林公司已退還原告羅群倫前揭㈣代收款6 萬5553元
，過戶登記規費已退還其中之7 萬9850元（扣除撤件代辦費1000元、代刻印章50元）（卷二第71至72頁）。㈥系爭房屋已辦妥門牌及建物所有權所有權第一次登記，其中
原告蘇冠文、黃維君所購買之編號C4號10樓房屋，已編為門牌號碼臺北市○○○路○ 段150 之3 號10樓之3 ○○○區○○段○ ○段3076建號）；原告林英雪所購買之編號C4號7 樓房屋，已編為門牌號碼臺北市○○○路○ 段150 之3 號7 樓之3 ○○○區○○段○ ○段3073建號），原告羅群倫所購買之編號D5號6 樓房屋，已編為門牌號碼臺北市○○○路○ 段
150 之5 號6 樓之5 ○○○區○○段○ ○段3151建號）（卷二第59至61頁建物登記謄本參照）。
㈦被告曾於98年2 月9 日催告原告蘇冠文、黃維君於5 日內繳
交逾期款838 萬元，並言明如逾期不為履行，將依合約規定沒入已繳納之全部款項同時解除買賣合約，前開催告通知於98年2 月10日到達原告蘇冠文、黃維君（卷二第148 至149頁）。嗣被告再於98年2 月27日，以原告蘇冠文、黃維君逾期未繳納款項為由，為解除契約之意思表示，該解除契約之意思表示，已於98年3 月3 日到達原告蘇冠文、黃維君（卷二第150至151 頁）。
㈧被告曾於98年2 月9 日催告原告林英雪於5 日內繳交逾期款
858 萬元，並言明如逾期不為履行，將依合約規定沒入已繳納之全部款項同時解除買賣合約，前開催告通知於98年2 月10日到達原告林英雪（卷二第144 至145 頁）。嗣被告再於98年2 月27日，以原告林英雪逾期未繳納款項為由，為解除契約之意思表示，該解除契約之意思表示，已於98年3 月2日到達原告林英雪（卷二第146 至147 頁）。另就車位房地部分，被告曾於98年2 月9 日催告原告林英雪於5 日內繳交逾期款136 萬元，並言明如逾期不為履行，將依合約規定沒入已繳納之全部款項同時解除買賣合約，前開催告通知於98年2 月10日到達原告林英雪（卷二第144 至145 頁），嗣被告再於98年3 月13日，以原告林英雪逾期未繳納款項為由，為解除契約之意思表示，該解除契約之意思表示，已於98年
3 月16日到達原告林英雪（卷二第137至138 頁）。㈨被告曾於98年2 月17日催告原告羅群倫於5 日內繳交逾期款
850 萬元，並言明如逾期不為履行，將依合約規定沒入已繳納之全部款項同時解除買賣合約，前開催告通知於98年2 月10日到達原告羅群倫（卷二第152 至153 頁）。嗣被告再於98年2 月27日，以原告羅群倫逾期未繳納款項為由，為解除契約之意思表示，該解除契約之意思表示，已於98年3 月2日到達原告羅群倫（卷二第154 至155 頁）。
四、兩造之爭點：㈠原告依民法92條第1 項之規定撤銷購買系爭房地之意思表示
，是否有理由？原告依第179 條、184 條第1 項前段及第2項之規定，請求被告返還所收之款項，是否有理由？㈡原告依民法227 條第1 項、第256 條解除系爭買賣契約，是
否有理由？原告依259 條第1 項第2 款之規定，請求被告返還所收之款項，是否有理由？㈢原告依消費者保護法第23條、第51條之規定，請求被告賠償
懲罰性違約金，是否有理由？得請求賠償之金額若干？
五、得心證之理由：㈠按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號要旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號要旨參照）。查本件原告主張被告有上開詐欺之情事，致原告陷於錯誤而為購買系爭房地之意思表示乙節，為被告所否認，則原告自應就上開事實負舉證責任。經查：
⒈原告固主張於買受系爭房屋時，負責銷售之人員曾告知，因
系爭房屋與毗鄰之太子晶華建物間距甚大，不會影響系爭房屋之採光及通風云云。經查，負責銷售系爭房地之銷售人員胡忠懿、史安平二人，固非被告之員工，而係被告瓏山林公司委託銷售系爭房地之代銷公司即訴外人霞飛廣告股份有限公司（下稱霞飛公司）之員工，然依霞飛公司與被告瓏山林公司簽立之不動產委託銷售契約書第3 條已載明：霞飛公司係代理被告瓏山林公司銷售系爭房地（卷二第73頁），堪認霞飛公司及其員工均為被告銷售系爭房地之代理人，故如上開銷售人員於銷售時有故意或過失之行為，被告自應依民法第224 條之規定，負同一責任，故被告尚難以上開銷售人員為第三人而脫免應負之責任。惟查，原告所舉之證人即原告林英雪之夫陳仲義到庭係證述：「銷售人員表示兩邊（即系爭房屋與隔壁棟）各距離中間線3 公尺」等語（卷二第69頁背面），顯與原告黃維君及羅群倫供述：「銷售人員有提到系爭房屋與隔壁棟之距離至少3 公尺」等語不同（卷二第69頁以下），已難遽信證人陳仲義所述為真。次查，依證人胡忠懿到院具結後係證述：「C 、D 棟旁邊為空地，消費者都會關心以後蓋房子會不會影響房屋之採光及通風，伊的回答是無法確定，該處尚未規劃設計，不知道將來會蓋成什麼樣子。伊記得蘇冠文與訴外人黃駿一起來，黃駿有詢問，伊有提到無法確定，但有表示隔壁最多也是蓋14樓，所以黃駿後來選擇頂樓，並未跟蘇冠文、黃維君說隔壁最多只蓋8 樓沒說棟距多少，現場有提供二房二廳一衛格局之家俱配置參考圖。」等語（卷二第66頁以下），以及證人史安平到院具結後亦證述：「C 棟銷售過程有向消費者說隔壁空地好像是太子建設的，將來會蓋房子，也說將來房子蓋起來後，這邊的房子會看不出去沒有視野。雖然有提到棟距，但因為還沒有蓋起來，所以沒辦法確定。」等語（卷二第68頁）。再參酌系爭房屋相鄰之土地，嗣由訴外人太子建設開發股份有限公司（下稱太子建設公司）興建名為「太子晶華建案」之大樓，然在規劃興建期間，太子建設公司並未與被告瓏山林公司就「太子晶華建案」設計規劃與工程配合有任何討論協調情事，有該公司99年10月7 日北太字第9910001 號函在卷可參（卷三第89頁），並無證據證明被告或其銷售人員在原告購買系爭房地之前，已知悉太子建設公司預計興建大樓之時間、位置、樓層及型式等資訊，則證人胡忠懿及史安平證述，於銷售之過程中，僅提到隔壁會蓋房子，但不確定會蓋多高，並未告知原告系爭房屋與毗鄰建物間距甚大，不會影響系爭房屋之採光及通風乙節，應堪採信。因此，依原告所舉之證據，尚無從證明被告之銷售人員，於銷售系爭房屋時，曾告知原告系爭房屋與毗鄰建物間距甚大，不會影響系爭房屋之採光及通風，故原告此部分主張，尚屬無據。
⒉關於原告買受系爭房屋之範圍，依兩造簽立之房屋預定買賣
契約書第3 條約定，原告蘇冠文、黃維君合購之編號C4號10樓房屋之主建物面積約11.29 坪、附屬建物面積（含陽台、雨遮等）約4.28坪；原告林英雪購買之編號C4號7 樓房屋，主建物面積約11.2 9坪、附屬建物面積（含陽台、雨遮等）約4.28坪；原告羅群倫購買之編號D5號6 樓房屋主建物面積約11.29 坪、附屬建物面積（含陽台、雨遮等）約4.81坪（卷一第22、47、91頁）。另依上開房屋預定買賣契約書第14條第4 項約定：「本契約房屋非屬核准建照圖所含之設施（備），皆屬未經建築許可之增設設施（即一般所稱之二次施工工程），為賣方（即被告瓏山林公司）附贈之公共設施（備）及美化裝潢工程。」等語（卷一第29頁），堪認原告買受之系爭房屋，並不包括被告所為二次施工之設施。而系爭房屋之後領有98使字第0004號使用執照（95建字第0310號建照執照），建築基地使用分區為第三種商業區，有關本案防火間隔疑義乙節，依建築技術規則建築設計施工編第110 條防火間隔之規定，建築物自基地境界線退縮留設之防火間隔，未達1.5 公尺及1.5 公尺以上未達3 公尺者，分別規定外牆之防火時效及該範圍內之防火門窗。依原核圖說所示，C4戶外牆與基地境界線之距離逾3 公尺（含2 公尺深之陽台），上開疑義業經設計建築師澄清說明，於法尚無不符，亦有臺北市建築管理處98年3 月27日北市都建照字第0986646080
0 號函在卷可稽（卷一第112 頁），亦堪認系爭房屋於未進行二次施工之陽台外推工程前，並無原告所指違背建築技術規則之情事。
⒊原告另主張：被告係以系爭房屋陽台外推後之二房二廳一衛
格局來招攬原告以購買系爭房屋云云，並提出家俱配置參考圖（卷一第115 頁）為佐。然按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決要旨參照）。易言之，廣告內容並非當然成為契約之一部分，仍應斟酌具體個案，依締約時之情狀綜合判斷之。經查，依兩造嗣後簽立之房屋預定買賣契約書第1 條已載明：「‧‧關於本社區大樓及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為據，本約或附件未約定者，再依廣告品之說明。」（卷一第21頁），再參酌原告提出上開家俱配置參考圖，其上已載明「一切平面仍以合約書所附建照圖為準」等語（卷一第115 頁），而原告簽立房屋預定買賣契約書所買受之系爭房屋，並不包括被告所為二次施工之設施，已如上述，而原告亦自承知悉陽台外推才可能具有二房二廳一衛之格局（卷三第105 頁背面），顯見原告於簽立房屋預定買賣契約書之時，係同意被告在其購買系爭房屋之陽台範圍內，以二次施工陽台外推之方式，藉以擴大室內之使用面積，以達原告希望之二房二廳一衛格局，故上開家俱配置參考圖，尚非系爭房屋預定買賣契約之一部分。又一般所謂二次施工，即是建築物在領取使用執照後，再行施工加上外牆，以增加室內的使用面積，一般人均知二次施工可能有不合法令之虞，原告亦難諉為不知。況參酌房屋預定買賣契約書第14條第3 項亦以粗體字詳載：「房屋平面圖虛線外之陽台裝設改建工程，非屬建造執照核准圖所含之設施（備），即一般所稱之二次施工工程，賣方（即被告瓏山林公司）就其合法性不予承諾或擔保，此為買方（即原告）認知並同意」等語（卷一第28頁），足見原告係在知悉二次施工之合法性風險後，仍同意被告在其購買系爭房屋之陽台範圍內，以二次施工陽台外推之方式，擴大室內之使用面積，以達上開家俱配置參考圖所載之二房二廳一衛格局之情形下，而簽立房屋預定買賣契約。至於原告以上開房屋預定買賣契約書第14條第3 項之約定，係被告明知陽台外推有違反建築法規之虞而故意列入之免責條款，意圖規避責任，依民法第222 條規定，被告不得據此主張免責云云。然查，被告瓏山林公司上開二次施工合法性不予承諾或擔保之內容，僅在表明被告不擔保所附贈二次施工設施之合法性，原告既是在知悉二次施工之合法性風險後，而簽立房屋預定買賣契約，自難反指上開內容係被告就其故意或重大過失之責任，預先免除之約定。況被告所為系爭房屋二次施工之結果，據臺北市建築管理處回復略以：上開C4若可辦理變更使用執照，將原陽台取消並變更為室內空間（即所稱陽台外推），則該C4戶之外牆與地界線距離小於
1.5 公尺，依建築技術規則建築設計施工編第110 條規定，應具有一小時以上防火時效，其牆上之開口應裝設具同等以上防火時效之防火門或固定式防火窗等防火設備等語，有該處98年11月19日北市都建照字第09872410000 號函在卷可稽（卷二第15頁），亦無證據證明被告所為之系爭房屋之二次施工有違反建築技術規則建築設計施工編第110 條之規定。
⒋原告復主張：被告係故意隱瞞系爭房屋於陽台外推後，其外
牆與基地境界線之距離最近僅70餘公分，造成與毗鄰之太子晶華間棟距不足云云。經查，房屋預定買賣契約書第1 條已載明：「本約之附件為本約之一部分，與本約具有同等效力」，而原告亦不否認簽立之房屋預定買賣契約，被告確實有提供各層房屋平面圖影本作為附件（卷三第112 頁），依上開約定，上開各層房屋平面圖影本即屬房屋預定買賣契約之內容。而從上開平面圖所示，系爭房屋所在之C 、D 棟如以陽台之外牆與地界線距離明顯不足3 公尺。衡諸常情，如被告係故意要隱瞞系爭房屋於二次施工陽台外推後，陽台之外牆與基地境界線距離不足3 公尺一事，當無於訂約時同時提供原告上開平面圖作為附件之必要，否則一旦原告查知時，即無從達其隱瞞之目的。而原告既已收到被告交付之上開房屋平面圖，則其對於系爭房屋所在之C 、D 棟之陽台外牆與地界線距離明顯不足3 公尺，自難諉為不知。雖原告另以上開房屋預定買賣契約書，並未給予5 日之審閱期間置辯。然按消費者保護法第11之1 條第1 項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。經查，原告既未能證明被告之銷售人員有告知系爭房屋與毗鄰建物間距甚大，不會影響系爭房屋之採光及通風，復知悉所購買系爭房屋登記之室內面積，不具有二房二廳一衛之格局，必須透過二次施工陽臺外推之方式始能達成，也明瞭上開二次施工合法性之風險，仍同意被告在其購買之系爭房屋陽台範圍內，以二次施工陽台外推之方式，擴大其室內之使用面積，以達原告希望之二房二廳一衛之格局，且收受被告於訂約時提供之各層房屋平面圖，亦不為反對之意，足見原告於訂約前已充分瞭解所簽立房屋預定買賣契約書之權利義務，則其簽名放棄房屋預定買賣契約書之審閱期間（卷一第20、45、77及89頁），自已生放棄審閱期間之效力，原告上開辯稱，自不足採。因此，尚難認定被告有故意隱瞞系爭房屋於陽台外推後其外牆與基地境界線之距離。
⒌從而，原告所舉之證據，均難被告有以詐欺之方式致原告陷
於錯誤而為購買系爭房地之意思表示。從而，原告依民法92條第1 項之規定撤銷所為購買系爭房地之意思表示，自屬無據。被告基於系爭買賣契約而受領原告交付之價款，亦難認為無法律上之原因。又被告所為二次施工之行為，既係經原告同意，則其行為亦非不法，且無證據證明有何違反建築技術規則建築設計施工編第110 條之規定，則原告依第179 條、184 條第1 項前段及第2 項之規定，請求被告各返還所收之款項，均無理由。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債權人於有可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時，得解除其契約。民法第227 條第1 項、第256 條分別定有明文。又按所謂預售屋買賣，係當事人約定，一方以分期付款方式支付價金，他方於一定期限內將房屋建築完成，並移轉所有權與他方之購屋形式。當事人於訂立買賣契約時，買賣標的尚未興建或正在興建中，買受人所得據以為締約參考者，僅為建商之說明圖書或其所興建之樣品屋，買賣標的充滿不確定性。是於預售屋之交易型態，基於誠實及信用原則，出賣人就訂約有重要關係之事項，足致房屋價值、通常效用或契約預定效用減損者，應有完整及充分的說明義務。如出賣人有故意隱匿或過失未予必要說明者，應構成不完全給付之責。其因故意或過失所生價值或效用減損事項如屬不能補正者，依前揭法條規定，固應許買受人解除買賣契約。然查，原告買受之系爭房屋，並不包括被告所為二次施工之設施，已載明於房屋預定買賣契約書內，且無證據證明被告有故意隱瞞二次施工陽台外推合法性之風險，以及被告所為之系爭房屋之二次施工有違反建築技術規則建築設計施工編第110 條之規定，而原告亦知悉所購買系爭房屋登記之室內面積，不具有二房二廳一衛之格局，必須透過二次施工陽臺外推之方式始能達成，也明瞭上開二次施工合法性之風險，仍同意被告在其購買之系爭房屋陽台範圍內，以二次施工陽台外推之方式，擴大其室內之使用面積，以達原告希望之二房二廳一衛之格局。從而，原告以被告無法提供合法具有二房二廳一衛格局之房屋，依民法第227 條第、256 條之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告依民法第259 條第1 項第2 款返還買賣價金，亦均無理由。
㈢原告另以被告以二房二廳一衛之家俱配置參考圖當作廣告用
以招攬原告購買系爭房屋，原告因信賴該廣告而受有損害，被告應依消費者保護法第51條、第23條賠償損害額3 倍之懲罰性違約金云云。然查，上開家俱配置參考圖，並非系爭房屋預定買賣契約之一部分，且原告買受之系爭房屋，並不包括被告所為二次施工之設施，原告亦知悉所購買系爭房屋登記之室內面積，不具有上開家俱配置參考圖所示之二房二廳一衛格局，均如上述，則原告主張因信賴該廣告而受有損害，自不足採。故原告依消費者保護法第51條、第23條之規定，請求被告賠償損害額3 倍之懲罰性違約金，亦無理由。
六、綜上所述，被告並無原告所指詐欺、不當得利、侵權行為、不完全給付及違反消費者保護法規定等情，原告主張依民法第92條第1 項撤銷所為購買系爭房地之意思表示及依民法第
227 條第、256 條之規定，解除系爭買賣契約，並依第179條、184 條第1 項前段、第2 項、第259 條第1 項第2款 、消費者保護法第51條、第23條等規定，請求被告各返還已交付之價金、懲罰性違約金及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
書記官 蔡岳霖附表一：（98年度消字第3 號）┌─┬─────┬────────────────┬─────────────────┐│編│ 姓 名 │ 房 屋 暨 土 地 坐 落 │ 停 車 位 ││號│（買受人）│（均為臺北市○○區○○段4小段21 │ ││ │ │及21之9地號土地興建之藝術館暨所 │ ││ │ │屬該基地需用之應有部分持分） │ │├─┼─────┼──────┬────┬────┼─────────────────┤│1 │ 蘇冠文 │ │土地價金│690萬元 │ ││ │ 黃維君 │編號C4號10樓├────┼────┤ 無 ││ │ │ │房屋價金│297萬元 │ │├─┼─────┼──────┼────┼────┼───────┬────┬────┤│2 │ 林英雪 │ │土地價金│707萬元 │編號F號1樓房屋│土地價金│112萬元 ││ │ │編號C4號7樓 ├────┼────┤平面式：1/266 ├────┼────┤│ │ │ │房屋價金│303萬元 │機械式：1/532 │建物價金│ 48萬元 │├─┼─────┼──────┼────┼────┼───────┴────┴────┤│3 │ 羅群倫 │編號D5號6樓 │土地價金│700萬元 │ ││ │ │ ├────┼────┤ 無 ││ │ │ │房屋價金│300萬元 │ │└─┴─────┴──────┴────┴────┴─────────────────┘附表二：（98年度消字第3號）┌──┬───┬─────┬──────┬────────┬───────┬──────┐│編號│姓名 │房屋價款 │土地價款 │ 停車位價款 │瓏山林公司應賠│林鴻堯應賠償││ │ │ │ │（含建物及土地）│償懲罰性違約金│懲罰性違約金│├──┼───┼─────┼──────┼────────┼───────┼──────┤│ 1 │蘇冠文│230,000元 │ 515,000元 │ 無 │ 76,359元 │170,683 元 ││ ├───┼─────┼──────┼────────┼───────┼──────┤│ │黃維君│230,000元 │ 515,000元 │ 無 │ 76,359元 │170,684 元 │├──┼───┼─────┼──────┼────────┼───────┼──────┤│ 2 │林英雪│450,000元 │1,070,000元 │ 240,000元 │ 172,947元 │410,253 元 │├──┼───┼─────┼──────┼────────┼───────┼──────┤│ 3 │羅群倫│596,453元 │1,050,000元 │ 無 │ 155,469元 │333,267 元 │└──┴───┴─────┴──────┴────────┴───────┴──────┘