臺灣士林地方法院民事判決 98年度簡上字第148號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 上訴 人 台大丰實業有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間回復原狀等事件，上訴人對於民國98年8 月12日本院內湖簡易庭98年度湖簡字第1808號第一審判決提起上訴，本院於民國99年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○○巷○○號十二樓之一之房屋回復至民國九十六年三月二十日有如附圖一所示天花板、如附圖二所示不銹鋼子母門及如附圖三所示電動玻璃門之原狀。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用合計新臺幣捌仟伍佰伍拾元，由被上訴人負擔二分之一即新臺幣肆仟貳佰柒拾伍元，餘由上訴人負擔。
被上訴人應賠償上訴人所預繳之訴訟費用新臺幣肆仟貳佰柒拾伍元。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人前向伊承租坐落臺北縣汐止市○○街○○○ 巷○○號12樓之1 之房屋（下稱「系爭房屋」），租期自民國96年3 月20日起至98年3 月19日止，租金每月新臺幣（下同）2 萬8,000 元，押金6 萬元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱「系爭租約」）為憑。系爭租約期滿後，兩造即合意不再續租，詎被上訴人搬離系爭房屋時，擅自將系爭房屋內如附圖1 所示之天花板、如附圖2 所示之不銹鋼子母門及附圖3 所示之電動玻璃門拆除而據為己有。爰依系爭租約第6 條之約定及民法第455 條、第184 條、第767 條之規定，請求被上訴人回復原狀及賠償違約金等語。並聲明：
㈠被上訴人應將系爭房屋回復至96年3 月20日時有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀。㈡被上訴人應給付上訴人23萬3,333 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人前於94年間將系爭房屋出租予訴外人進積企業有限公司（下稱「進積公司」），並由進積公司出資裝設天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門。嗣上訴人與進積公司提前合意終止租約後，上訴人乃與伊簽訂系爭租約，將系爭房屋租予伊使用，進積公司則將天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門讓與伊。是天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門均為伊所有，伊於系爭租約期滿後將該天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門一併拆遷搬離，並未違反系爭租約之約定等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人對此全部聲明不服，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋回復至96年3 月20日時有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀。㈡被上訴人應給付上訴人23萬3,333 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人前向上訴人承租系爭房屋，租期自96年3 月20日起
至98年3 月19日止，租金每月2 萬8,000 元，押金6 萬元，兩造並於96年3月20日簽訂系爭租約。
㈡系爭房屋於96年3 月20日由被上訴人交付予上訴人使用時，
乃裝有如附圖1 所示之天花板、如附圖2 所示之不銹鋼子母門及附圖3 所示之電動玻璃門。被上訴人搬離系爭房屋時，將天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門拆除搬離系爭房屋，並將原先之舊鐵門裝回系爭房屋。
㈢上訴人於系爭房屋出租予被上訴人前，係將系爭房屋出租予
進積公司使用。該天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門均為進積公司所裝設。
㈣進積公司於96年3 月5 日與被上訴人簽訂讓渡書載明：「讓
與人所有系爭房屋辦公室內全部相關設備（除於租約所協議之衛生設施及窗戶歸屬房東之外的設備），確實讓與受讓人無訛。自即日起該辦公室全數相關設備歸受讓人所有，若有來歷不明債務或其他糾紛情事，概由讓與人自行負責」等語（下稱「系爭讓渡書」）。
㈤上訴人迄未將押金6萬元返還予被上訴人。
㈥被上訴人於98年5月19日收受本件起訴狀繕本。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人於系爭租約期滿後，擅自將系爭房屋內之天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門拆除搬離，故被上訴人應回復原狀及賠償違約金等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：㈠兩造是否約定被上訴人應於租期屆滿後，將系爭房屋回復至96年3 月20日時有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀？㈡被上訴人是否已於租期屆滿時，遷讓返還系爭房屋予上訴人？茲論述如下：
㈠兩造約定被上訴人應於租期屆滿後，將系爭房屋回復至96年
3 月20日時有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀。⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。系爭租約第6 條前段約定：「乙方（被上訴人）租期屆滿時，除經甲方（上訴人）同意繼續出租外，應即日將租屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」等語（原審卷第15頁）。是系爭租約第6 條前段已明確約定被上訴人應於系爭租約租期屆滿後，將系爭房屋按96年3 月20日兩造簽訂系爭租約時之狀態返還予上訴人，揆諸上開說明所示，系爭租約第6 條前段既已清楚表示兩造之真意，兩造自不得就此約定更為曲解。
⒉經查，被上訴人前向上訴人承租系爭房屋，租期自96年3
月20日起至98年3 月19日止。系爭房屋於96年3 月20日由被上訴人交付予上訴人使用時，乃裝有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門等情，為兩造所不爭（見上四之㈠、㈡），是依系爭租約第6 條前段之約定，系爭租約租期屆滿時，被上訴人即應按系爭房屋於96年3 月20日裝設有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀返還予上訴人至明。
⒊次按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向
債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院88年臺上字第694 號、96年臺上字第1809號判決要旨參照）。被上訴人固辯稱該天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門均係進積公司所有，並已由進積公司讓與伊等語，並提出系爭讓渡書為證。然系爭讓渡書僅為被上訴人與進積公司間之債權契約，上訴人既非系爭讓渡書之契約當事人，依上開說明所示，被上訴人自不得以系爭讓渡書之約定對抗上訴人，應屬明確。
⒋況被上訴人與進積公司於96年3 月5 日簽訂系爭讓渡書後
，始於同月20日與上訴人簽訂系爭租約等情，亦為兩造所不爭（見上四之㈠、㈣），且證人即進積公司法定代理人丁○○於本院99年1 月16日準備程序期日亦證稱：進積公司承租系爭房屋之事宜均係透過被上訴人與上訴人聯絡等語（本院卷第59頁背面），足徵被上訴人於簽訂系爭租約時，應清楚知悉系爭房屋之狀況。是被上訴人既知悉系爭房屋於96年3 月20日兩造間簽訂系爭租約時，乃裝有該天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門，而仍與上訴人簽訂系爭租約第6 條前段之約定，承諾於系爭租約租期屆滿時，其應按系爭房屋之原狀將系爭房屋返還予上訴人，則其辯稱其有權拆除搬離該天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門等設備云云，自非可採。
㈡被上訴人已於租期屆滿時遷讓返還系爭房屋予上訴人。
⒈系爭租約第6 條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時，
甲方（上訴人）每月得向乙方（被上訴人）請求按照租金
5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議」等語。按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。是於租賃關係存續期間，承租人為租賃物之直接占有人而對租賃物有事實上之管領力。倘承租人對承租之房屋已不再具有事實上管領之力，而得由出租人直接支配管領該房屋，則應認承租人已將承租之房屋遷讓交還予出租人。至承租人是否結清水電費、搬遷時是否鎖門、關燈、交還鑰匙，則非所問。
⒉經查，觀諸上訴人於98年3 月16日於系爭房屋內拍攝之現
場照片（原審卷第13頁），可知被上訴人之員工於98 年3月16日已未於系爭房屋內辦公使用，且正著手進行搬遷事宜，除系爭房屋內之設備、物品多已打包裝箱外，該天花板業已由被上訴人卸除後帶離。又依98年4 月1 日系爭房屋之現場照片觀之（原審卷第13頁），益徵於98年4 月1日時系爭房屋已完全清空，並未留有被上訴人之物品。是被上訴人於98年3 月16日時既已將大部分之物品及設備搬離系爭房屋，則其被上訴人辯稱：伊已於98年3 月20 日清空搬離系爭房屋等語，應堪採信。
⒊基此，被上訴人既已於98年3 月20日搬離系爭房屋，足見
被上訴人於斯時起對系爭房屋已不再具有事實上管領之力。且依上訴人主張：伊於98年4 月1 日進入系爭房屋時，發現被上訴人並未鎖門且已搬離系爭房屋等語以觀，益徵上訴人於98年4 月1 日縱無被上訴人之配合協助，亦得自由進出系爭房屋。是上訴人自98年3 月20日起對於系爭房屋應有確定及繼續之支配關係而直接占有系爭房屋。被上訴人於系爭租約租期屆滿時，已依系爭租約第6 條後段之約定，遷讓返還系爭房屋予上訴人，殆屬無疑。上訴人主張被上訴人未依約遷讓返還系爭房屋，並請求被上訴人給付違約金云云，當非可取。
六、綜上所述，兩造已於系爭租約第6 條前段約定，被上訴人應於租期屆滿後，將系爭房屋回復至96年3 月20日時之原狀。
而系爭房屋於96年3 月20日乃裝有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門。且被上訴人已於98年3 月20日租期屆滿時，遷讓返還系爭房屋予上訴人。從而，被上訴人依系爭租約之法律關係，於訴請上訴人應將系爭房屋回復至96年3 月20日時有天花板、不銹鋼子母門、電動玻璃門之原狀之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1 、2 項所示；至於上開應駁回部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖屬不當，惟依其他理由仍應認為正當，其結論則無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件第一審、第二審訴訟費用確定為8,550 元（即上訴人預繳之第一審裁判費3,420 元、第二審裁判費5,130 元），並應由被上訴人負擔1/2 即4,275 元，餘由上訴人負擔。是被上訴人應賠償上訴人預繳之訴訟費用4,275 元。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第450條、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 張國勳
法 官 施月燿法 官 林尚諭以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 13 日
書記官 吳華瑋