臺灣士林地方法院民事判決 98年度簡上字第170號上 訴 人 乙○○被上訴人 丙○○○訴訟代理人 甲○○
丁○○上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國98年9 月29日本院士林簡易庭98年度士簡字第1317號第一審判決提起上訴，經本院於民國99年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人提起本訴主張：上訴人於民國96年10月25日與被上訴人締結租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約），向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○號3 樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）全部，租期自96年10月25日至98年10月25日止，租賃期限為2 年，每月租金新臺幣（下同）16,000元，每月25日以銀行匯款方式給付租金。詎上訴人自97年11月起即未依約給付，並積欠租金2 個月以上，直至98年1 月20日先以消費券14,400元郵寄原告、現金匯款1,600 元，98年2 月
25 日 匯款10,000元、98年3 月20日現金匯款22,000元後，即未再給付租金，扣除押租保證金後，上訴人迄今尚有56,000元未為給付。被上訴人並依法於98年7 月26日終止租約，惟上訴人竟遲不自系爭房屋遷出，上訴人無權占用系爭房屋，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害。為此，基於兩造間的約定、所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：㈠上訴人將系爭房屋交付原告；㈡自98年8 月26日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人16,000元；㈢上訴人應給付被上訴人積欠之租金56,000元，及自起訴狀繕本寄存送達被告之翌日即98年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人於原審經合法通知無正當理由未到場，亦未提出任何書狀作任何聲明及陳述，原審准許被上訴人之請求。上訴人對於原審判決以：並未逾期付款，若取得簽約金後，即可隨即清償，並未對被上訴人未予置理為理由，對原審判決全部聲明不服，並聲明：廢棄原判決，駁回被上訴人之起訴。被上訴人則以上訴人所陳述事實均為不實等語資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、本院得心證之理由：
（一）依民法第440 條第1 、2 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」。查：上訴人因積欠租金為被上訴人終止系爭租賃契約，為被上訴人提出載有：上訴人因迄98年6 月間，已積欠達4 個月未依約支付租金，積欠的租金已達64,000元，被上訴人並限期於5 日內給付，否則即終止租約，並限定於同年7 月1 日搬離等意旨之信函（原審卷第12頁）為證，該信函固未經上訴人受領（被上訴人所提回執未經受領，原審卷第13頁），但被上訴人業已利用電話多次聯絡上訴人請求返還系爭房屋，該終止契約意思表示已到達上訴人，業經被上訴人於起訴時即陳述明確，且為上訴人所不爭執，並有上訴人向被上訴人所提出98年7 月25日載明：「㈠之前所欠房租，在本人有簽約收入後加倍匯還；㈡本人保證在今年十月二十五日，雙方承租合約到期日之前（含當天），一定搬離」顯為回覆上述通知信函等旨之「切結書」可資佐據（本院卷第24頁）。是被上訴人主張因系爭租賃契約已經終止，上訴人自98年7月2 日起即應負有返還系爭房屋之義務，尚屬有據，應認屬實。
（二）按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年度台上字第1695號著有判例。本件上訴人對於被上訴人所主張積欠租金額為56,000元及系爭房屋尚未返還被上訴人等情，均自認無訛，復有被上訴人所提出租賃契約書（原審院卷第9~11頁）佐證，已堪認屬實，是被上訴人請求上訴人支付積欠的租金及因無法律上原因續占有系爭房屋的損失利益，依兩造的約定及上揭判例意旨，即屬有據，應予准許。至被上訴人請求上訴人因續占有系爭房屋，以每月請求16,000元作為相當於租金之損失額，因兩造關於系爭租賃契約之租金，通常已充分斟酌租賃房屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用租賃物之經濟價值及所受利益等項，並業與鄰屋租金比較後所得額度，故被上訴人逕以系爭租賃契約之租金額作為每月請求的損失額，亦屬合理，堪足可採。
（三）綜據上述，本件尚查無上訴人可遲延給付租金、返還系爭房屋的正當理由，被上訴人聲明請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交付被上訴人，及自98年8 月26日起至遷讓房屋之日止，按月給付16,000元。上訴人應給付被上訴人56,000元，及自98年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均於法有據，為有理由。原審因而為准許被上訴人請求之判決並無違誤，上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 黃珮禎法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
書記官 姜貴泰