臺灣士林地方法院民事判決 98年度簡上字第69號上 訴 人 財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
乙○○被 上訴人 甲○○上列當事人間請求確認租金債權不存在事件，上訴人對於中華民國98年2 月27日本院士林簡易庭98年度士簡字第89號第一審判決提起上訴，本院於98年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於確認上訴人就坐落臺北市○○區○○段四小段四○三地號及同小段四○四之一地號土地，自民國九十二年十月一日起至民國九十七年十月三十一日止，對被上訴人之租金債權，於如附表編號五所示金額不存在部分廢棄。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟捌佰壹拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人所有之門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2 樓建物（以下簡稱系爭房屋）坐落於臺北市○○區○○段4 小段403 、404-1 地號國有土地（以下簡稱系爭土地），被上訴人自民國77年12月23日起承租系爭土地，並與上訴人簽訂（77）國基租字第2645號國有基地租賃契約書，原約定租金每月新臺幣（以下同）5,846 元，因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付，期間歷經數次換約，目前租賃期間自90年12月1 日起至100 年12月31日止，被上訴人自97年9 月至11月間，均按調整後之租額即6,013 元繳交。詎上訴人竟於97年9 月22日以臺財產北管字第0970022978號函通知被上訴人，因被上訴人於86年6 月18日將戶籍遷入他址，承租國有土地得享有之減租優惠自86年6 月18日起取消，並重新計算租金，經計算後應補差額52萬2,809 元，連同97年9 月份租金1 萬23元，共計53萬2,832 元。嗣經兩造協商，被告同意對於已逾越租金請求權時效部分不予請求，惟除被上訴人自92年10月1 日起至97年9 月31日止已繳納之租金35萬3,871 元外，尚要求被上訴人補繳23萬5,980 元，及與97年10月份之租金1 萬23元，亦即每月補繳差額4,010 元，共計應補繳差額23萬9,99
0 元。查被上訴人前依承租作業要求繳交戶籍謄本、殘障手冊與房屋稅繳款書時，上訴人均未告知戶籍不得遷離系爭房屋現址，且被上訴人於90年間申請換約時，有繳交身分證影本，斯時被上訴人戶籍已遷離系爭房屋，上訴人仍同意換約。被上訴人雖將戶籍遷離，惟實際仍居住於系爭房屋內，以之為自用住宅，僅因被上訴人目前取得臺北市大同區公益彩券販賣資格，無法將戶籍遷離大同區。爰訴請確認上訴人就系爭土地自92年10月1 日起至97年10月31日止，對被上訴人之租金債權差額23萬9,990 元不存在等語。
二、上訴人則以：㈠被上訴人承租系爭土地，與上訴人訂有（77）國基租字第26
45號國有基地租賃契約書，目前租賃期間自90年12月1 日起至100 年12月31日止。嗣行政院於82年4 月23日以臺82財字第11153 號函示核定國有出租基地租金率調整方案，其中殘障同胞或其配偶，作自用住宅使用者，一律得按土地申報地價年息5%租金金額60% 計收租金，復經財政部國有財產局於82年5 月27日以臺財產二字第82008265號函示國有出租基地租金率，奉行政院核定自82年7 月1 日起依土地申報地價年息5%計收，有關租金調整作業，除依國有非公用不動產租賃作業程序第17點第2 項規定登報公告2 天外，並囑各地區辦事處（分處）列印國有出租基（房）地承租人每月應繳租金明細表，連同承租人申請減租優惠所需檢附之證明文件一覽表附於通知函，寄予國有基（房）地承租人。案經上訴人於82年6 月5 日以臺財產北三字第82014200號函檢附國有基（房）地承租人申請減租優惠所需檢附之證明文件一覽表等資料，以掛號郵件通知各國有基（房）地承租人，依上開一覽表所載，有關承租人為殘障同胞者應檢附：⑴地方政府核發之殘障手冊影本；⑵承租人設籍於該地上房屋之戶籍謄本；⑶地上房屋係依住家課稅之證明文件。被上訴人主張其不知系爭土地減租優惠條件之限制，與事實不符。
㈡行政院前述82年4 月23日函雖無就承租人將戶籍遷出承租之
國有土地上房屋為撤銷殘障租金優惠之規定，惟被上訴人依上訴人前述82年6 月5 日函，於82年7 月29日檢附設籍於系爭房屋之戶籍謄本等相關資料，申請殘障同胞作自用住宅使用租金優惠，經上訴人核定符合規定而同意被上訴人自82年
7 月起予租金優惠，即屬雙方合意。是以，被上訴人於申請租金優惠時既已知道承租人設籍於承租之國有土地上房屋為准予租金優惠之必要條件，其嗣後將戶籍遷移他址，即不符合租金優惠要件，自應補繳戶籍遷出取消租金優惠之租金差額等語置辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決確認上訴人就坐落臺北市○○區○○段4 小段403 、404-1 地號土地，自92年10月
1 日起至97年10月31日止，對被上訴人之租金債權，於超過35萬6,940 元部分不存在。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件經受命法官依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院98年5 月20日言詞辯論筆錄，本院卷第46頁至第47頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈被上訴人所有之門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2 樓建
物坐落於臺北市○○區○○段4 小段403 、404-1 地號國有土地，被上訴人自77年12月23日起承租系爭土地，並與上訴人簽訂（77）國基租字第2645號國有基地租賃契約書，原約定租金每月5,846 元，因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付，期間歷經數次換約，目前租賃期間自90年12月1 日起至100 年12月31日止（原審卷第8頁至第9頁） 。
⒉行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函核定「國有出
租基地租金率調整方案」，第1 條規定：「國有出租基地，自民國82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息百分之5 計收租金」，第2 條第3 款規定：「左列國有出租基地，均依前述租金額百分之60計收租金：……㈢殘障同胞或其配偶，作自用住宅使用者」（原審卷第28頁至第29頁）。又財政部國有財產局於82年5 月27日以臺財產二字第82008265號函示規定「承租人申請減租優惠所需檢附之證明文件一覽表」，其中承租人為殘障同胞者應檢附：⑴地方政府核發之殘障手冊影本。⑵承租人設籍於該地上房屋之戶籍謄本。⑶地上房屋係依住家用課稅之證明文件（如房屋稅單）（原審卷第30頁至第37頁）。
⒊上訴人於82年6 月5 日以臺財產北三字第82014200號函通
知各承租戶：「臺端承租國有非公用基（房）地之租金，經奉行政院核定自民國82年7 月1 日起調整按土地申報地價年息百分之5 計收」，函文內容包括行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函核定「國有出租基地租金率調整方案」，並以「國有出租基（房）地承租人申請減租優惠應檢附之證明文件一覽表」為附件（本院卷第29頁至第35頁）。
⒋被上訴人於82年7 月29日檢附82年房屋稅繳款書影本、殘
障手冊影本、戶籍謄本正本、租金調整情形明細表，於82年7 月29日向上訴人申辦租金減免事宜（本院卷第36頁至第40頁）。上訴人減免後之租額為每月6,013 元（原審卷第12頁）。
⒌被上訴人於86年6月18日起未將戶籍設於系爭房屋。⒍上訴人於97年9 月22日以臺財產北管字第0970022978號函
通知被上訴人應自86年6 月起取消減租優惠重計租金，補繳差額52萬2,809 元及97年9 月租金1 萬23元，合計53萬2,832 元（原審卷第13頁） 。
㈡兩造爭執要旨：兩造間租金應如何計算？被上訴人是否自86
年6月18日遷出戶籍起即已不符合租金優惠減免之資格？⒈上訴人82年5 月27日以臺財產二字第82008265號函所附位
之「承租人申請減租優惠所需檢附之證明文件一覽表」是否逾越行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函核定「國有出租基地租金率調整方案」之內容，而無拘束承租人之效力？⒉被上訴人是否知悉上訴人之規定，並已檢附相關文件申請
金優惠，而與上訴人就規定內容已達成合意？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：上訴人主張被上訴人享有租金減免優惠之限制，除需具有殘障同胞資格外，並應以其所承租之國有土地上之房屋作為自用住宅，設籍於該屋內，倘遷出戶籍，即喪失租金減免優惠資格云云，並提出行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函（原審卷第28頁至第29頁）、財政部國有財產局82年5 月27日臺財產二字第82008265號函（原審卷第30頁至第37頁）、82年6 月5 日臺財產北三字第82014200號函（本院卷第29頁至第35頁）為證，惟被上訴人否認先前知悉上開函文之內容。經查：
㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。」民法第153 條第1 項定有明文。又公法上契約與私法上之契約，其主要之區別為契約之內容與效力，是否均為公法所規定。茍契約之內容及效力，並無公法規定，而全由當事人之意思訂定者，縱其一方為執行公務，仍屬於私法上契約之範圍（最高法院61年臺上字第1672號判例要旨參照）。查兩造間簽訂之國有基地租賃契約書，契約之一造固有政府機關，惟契約標的為國有土地租賃權，乃以發生私法上之法律效果為目的，則系爭契約自屬私法契約而非行政契約，其契約之內容及變更，應由締約當事人以明示或默示達成意思表示一致，始得拘束兩造。
㈡復查，兩造簽訂之（77）國基租字第2645號國有基地租賃契
約書，原約定租金每月5,846 元，並因公告地價或租率調整時，照調整之租金額繳付，此有兩造不爭執之國有基地租賃契約書影本附卷可稽（原審卷第8 頁至第9 頁）。嗣行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函核定「國有出租基地租金率調整方案」，其中第2 條第3 款規定：「左列國有出租基地，均依前述租金額百分之60計收租金：……㈢殘障同胞或其配偶，作自用住宅使用者」等語（原審卷第28頁至第29頁），財政部國有財產局復於82年5 月27日以臺財產二字第82008265號函示訂定「承租人申請減租優惠所需檢附之證明文件一覽表」，其中承租人為殘障同胞者應檢附：⑴地方政府核發之殘障手冊影本。⑵承租人設籍於該地上房屋之戶籍謄本。⑶地上房屋係依住家用課稅之證明文件（如房屋稅單）（原審卷第30頁至第37頁），上訴人乃於82年6 月5 日以臺財產北三字第82014200號函轉知上情予各承租戶，並以「國有出租基（房）地承租人申請減租優惠應檢附之證明文件一覽表」作為附件（本院卷第29頁至第35頁）。上訴人上開函文於82年6 月19日以大宗掛號函件送達被上訴人後，被上訴人旋於82年7 月29日檢附82年房屋稅繳款書影本、殘障手冊影本、戶籍謄本正本、租金調整情形明細表，於82年7 月29日向上訴人申辦租金減免事宜，此有交寄大宗掛號函件存根（本院卷第35頁）、申請書等影本（第36頁至第40頁）在卷足佐。細繹前揭行政院、財政部國有財產局、上訴人函文，行政院所定之租金減免條件僅在於申請人為「殘障同胞或其配偶」且「地上房屋作為自用住宅使用」，財政部國有財產局及上訴人則要求申請人檢附「地方政府核發之殘障手冊影本」、「承租人設籍於該地上房屋之戶籍謄本」、「地上房屋係依住家用課稅之證明文件」，作為申請必備文件，倘被上訴人提出申請，即可認為被上訴人對於該契約內容之變更已與上訴人達成明示或默示之意思表示合致，而成為契約內容之一部分。
㈢惟查，上訴人前揭函文，僅要求申請人於申請時提出殘障手
冊影本、戶籍謄本、課稅證明等文件，此應係行政機關為審核認定申請人是否符合行政院所定「殘障同胞或其配偶」及「地上房屋作為自用住宅使用」二要件便利計，函文內容既未明文敘及申請後遷出戶籍之法律效果，即不得逕認遷出戶籍為殘障租金減免優惠之解除條件。又觀諸兩造簽訂之國有基地租賃契約書第5 條第14項固約定：「承租人之住址、電話等資料有變更時，應由承租人通知出租機關記載於『變更記事』」，然此約定係便於出租機關聯繫承租人，而非契約終止、撤銷租約或優惠取消之原因之一，此觀諸契約書同條第11項、第12項之約定自明。
㈣綜上所述，行政院82年4 月23日臺82財字第11153 號函、財
政部國有財產局82年5 月27日臺財產二字第82008265號函、82年6 月5 日臺財產北三字第82014200號函均並未就申請殘障租金減免優惠後遷出戶籍之法律效果為明文規定，縱被上訴人依上開函文提出申請，仍不得認為兩造就遷出戶籍即喪失租金優惠乙節達成意思表示合致，且兩造簽訂之國有基地租賃契約書內亦無相關約定，此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人及其配偶已不具殘障同胞資格，暨系爭土地上之建物非作為自用住宅使用，則上訴人以97年10月7 日台財產北管字第0978003598號函通知被上訴人自92年10月1 日起至97年10月31日止應繳納租金59萬9,874 元（計算式：92年10月至97年9 月租金58萬9,851 元+97 年10月租金1 萬23元= 59萬9,874 元），除被上訴人已繳納之92年10月至97年9 月租金35萬3,871 元及97年10月租金6,013 元外，尚應補繳23萬9,990 元（計算式：92年10月至97年9 月租金差額23萬5,98
0 元+ 97年10月租金差額4,010 元=23 萬9,990 元），即非可採。
五、從而，被上訴人於原審請求確認上訴人就系爭土地自92年10月1 日起至97年10月31日止，對被上訴人之租金債權在23萬9,990 元之範圍不存在，亦即於超過35萬9,884 元之部分不存在，為有理由。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至於原審更正後主文確認上訴人於超過35萬6,940 元之部分不存在，亦即認被上訴人超收24萬2,934元，其中原審確認差額2,944 元部分上訴人對被上訴人之租債權不存在，屬訴外裁判，該部分爰予廢棄如主文所示。
八、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件上訴人上訴為無理由，訴訟費用3,810 元應由上訴人負擔。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事第二庭 審判長法官 俞慧君
法 官 陳梅欽法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 6 日
書 記 官 吳華瑋附表：
┌──┬──────┬─────┬────┬─────┐│編號│ │92.10-97.9│97.10 │共計 │├──┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 1 │上訴人主張被│589,851元 │10,023元│599,874 元││ │上訴人應繳之│ │ │ ││ │租金 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 2 │被上訴人已繳│353,871元 │ 6,013元│359,884 元│├──┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 3 │上訴人命補繳│235,980元 │ 4,010元│239,990 元││ │之差額即被上│ │ │ ││ │訴人請求確認│ │ │ ││ │債權不存在之│ │ │ ││ │金額 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 4 │原審認被上訴│ │ │356,940元 ││ │人應繳之租金│ │ │ │├──┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 5 │訴外裁判金額│ │ │2,944元 │└──┴──────┴─────┴────┴─────┘