臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第112號原 告 丙○○訴訟代理人 范晉魁律師被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 黃坤鍵律師複 代理人 林蓓珍律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國98年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應給付原告新臺幣叁佰壹拾伍萬元及自民國九十七年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告信義房屋仲介股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾萬元及自民國九十七年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之九十六、被告信義房屋仲介股份有限公司負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零伍萬元供擔保後，得假執行。被告甲○○如為原告供擔保金新臺幣叁佰壹拾伍萬元後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元供擔保後，得假執行。被告信義房屋仲介股份有限公司如為原告供擔保金新臺幣拾萬元後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：伊委由被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）紅樹林店，以新臺幣（下同）2,850 萬元向被告甲○○購買坐落臺北縣○○鎮○○○○段○○○ ○號土地，應有部分192300分之3397，及其上門牌號碼為臺北縣○○鎮○○街○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房地）。伊與被告甲○○於民國97年9 月23日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊並於97年9 月24日匯款315 萬元至被告甲○○指定之帳戶，並給付10萬元現金予被告信義房屋公司以為仲介費用。因伊現金不足，兩造遂於系爭買賣契約第16條第15項約定，如買方無法於97年10月6 日貸得1,850 萬元，則無條件解除契約。嗣經被告信義房屋公司專任地政士向各大銀行訪價之結果，未有任何銀行願就系爭房地貸款1,850 萬元，伊遂於97年11月10日向被告甲○○為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既因不可歸責於伊之事由而解除，系爭買賣契約已自始失效，且依伊與被告信義房屋公司所定之居間契約第4 條第2 項約款反面解釋可知，伊不負給付服務報酬之義務。爰先位依民法第259 條規定、備位依民法第
179 條規定，請求被告甲○○返還伊已付之買賣價金。並依民法第179 條規定，請求被告信義房屋公司返還已受領之仲介費用等情。並聲明：㈠被告甲○○應給付原告315 萬元，及自97年9 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告信義房屋公司應給付原告10萬元，及自97年9 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○則以：伊確與原告訂有系爭買賣契約，並已收受原告給付之買賣價金315 萬元，然系爭房地價值遠逾1,850萬元，並無原告所指無法貸得1,850 萬元之情事，乃原告不願配合提供財力證明所致。且伊嗣以系爭房地確向中國信託商業銀行（下稱中國信託銀行）貸得1,850 萬元，足徵原告所指與事實不符。故原告解除系爭買賣契約並不合法，自無從請求伊返還價金等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、被告信義房屋公司則以：伊確仲介原告與被告甲○○就系爭房地訂立系爭買賣契約，亦受領原告所給付之仲介費用10萬元。然原告與被告間雖於系爭買賣契約第16條第15項定有約定解除權，然該約定解除權條件之成就係因原告未配合提供財力證明及保證人，故原告解除系爭買賣契約並不合法。縱認原告解除系爭買賣契約合法，然系爭買賣契約既因伊媒介而成立，伊即得請求報酬，系爭買賣契約嗣因故解除，於伊之報酬請求並無影響，故原告請求伊返還仲介報酬並無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造所不爭執之事實：㈠原告委由被告信義房屋公司紅樹林店，以2,850 萬元向被告
甲○○購買系爭房地，原告與被告甲○○於97年9 月23日簽訂系爭買賣契約，原告並於97年9 月24日匯款315 萬元至被告甲○○指定之帳戶，並給付10萬元現金予被告信義房屋公司以為仲介費用。
㈡系爭買賣契約第16條第15項約定：「雙方約定，若買方無法
於97年10月6 日貸得買賣成交價1,850 萬元，則無條件解除契約，但若因無法承貸之原因，係買方個人因素所致（如信用瑕疵、保證人之提供），則不在解約範圍內」。
㈢原告於97年11月10日向被告甲○○為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已到達被告甲○○。
五、本件之爭點：㈠系爭買賣契約是否已合法解除？㈡原告得否請求被告甲○○返還已給付之買賣價金？㈢原告得否請求被告信義房屋公司返還已受領之仲介費用？茲析述如下：
㈠系爭買賣契約是否已合法解除？
①原告委由被告信義房屋公司紅樹林店，以2,850 萬元向被
告甲○○購買系爭房地，原告與被告甲○○於97年9 月23日簽訂系爭買賣契約，原告並於97年9 月24日匯款315 萬元至被告甲○○指定之帳戶，並給付10萬元現金予被告信義房屋公司以為仲介費用，為兩造所不爭執之事實，已如上四之㈠所述，堪認兩造確經由被告信義房屋公司仲介，由原告以2,850 萬元向被告甲○○購買系爭房地。②兩造於系爭買賣契約第16條第15項約定：「雙方約定，若
買方無法於97年10月6 日貸得買賣成交價1,850 萬元，則無條件解除契約，但若因無法承貸之原因，係買方個人因素所致（如信用瑕疵、保證人之提供），則不在解約範圍內」，亦為兩造所不爭執之事實，如上四之㈡所述。又參諸證人即系爭買賣契約買方經紀人庚○○證稱：「系爭契約第16條第15項當時是買方提出，說他有自備款1 千萬元，如果貸不到1,850 萬元，就不買」、「簽約當天，屋主對於系爭買賣契約第16條第15項很生氣，屋主覺得說是否會白來，賣方經紀人有告訴屋主以買方的條件，應該不會發生解約的問題‧‧‧」等語（見本院98年3 月31日言詞辯論筆錄），核與證人即原告之夫己○○證稱：「會約定系爭買賣契約第16條第15項，是因為當時我們只有1 千萬的現金，所以一定要貸到1,850 萬元」等語（見本院98年
3 月31日言詞辯論筆錄），及證人即系爭買賣契約之承辦代書戊○○證稱：「‧‧‧當時雙方約定，信義地政士聯合事務所要協助買方拿系爭房地去貸款，如果沒有辦法貸到1,850 萬元，就可以解約，但是若是買方個人因素所致，就不能解約。」、「貸款1,850 萬的數字是買方在簽約時所提出。」（見本院98年3 月12日言詞辯論筆錄）等語相符。堪認系爭買賣契約第16條第15項係因原告慮及其現金不足，需向銀行貸款1,850 萬元而訂立，並為兼及被告甲○○之利益，故有但書之訂立，即如係原告個人因素致無法貸得1,850 萬元，則被告不得解約。準此，當事人之真意當指系爭房地於正常情形下如本可貸得1,850 萬元，因原告個人之信用瑕疵或其信用瑕疵未得以提供保證人之方式補足等可歸責於原告個人之因素，則原告不得解除系爭買賣契約。而非如被告所辯，單以系爭房地無法貸得1,
850 萬元時，原告若未提出其財力證明及提供保證人以提高貸款成數，仍屬原告個人因素所致。蓋原告係因其現金不足始與被告約定上開特約條款，當無以其個人財力以提高系爭房地貸款成數之意。又依被告嗣以系爭房地實際貸款之中國信託銀行表示，房貸原則上不用提供保證人，除非貸款人主動提供，或貸款人還款能力不佳，否則不會要求貸款人提供保證人，有該行98年5 月8 日電話紀錄表一紙附卷為憑，復佐以系爭買賣契約之承辦代書戊○○及買方經紀人庚○○均證稱未向原告要求提供保證人等情（見本院98年3 月12日、98年3 月31日言詞辯論筆錄），益徵上開約款所指保證人之提供亦係用以補充原告之信用瑕疵，而非用以補足系爭房地價值不足之瑕疵，故被告上揭所辯，不足採信。
③又系爭房地嗣經系爭買賣契約承辦代書即信義地政士聯合
事務所代書戊○○請十數家銀行就系爭房地估價，均未能貸得1,850 萬元，則經證人戊○○證述無訛（見本院98年
3 月12日言詞辯論筆錄），並有戊○○手寫之銀行詢問單
1 紙在卷可稽，堪認系爭房地確無法貸得1,850 萬元。至被告甲○○辯稱其嗣以系爭房地向中國信託銀行貸得1,85
0 萬元一節，雖提出借據及約定書為證，然經本院就此函詢中國信託銀行，據覆：甲○○確於97年10月17日以系爭房地為擔保品向本行申辦貸款，本行於97年10月30日就該案核准貸放1,850 萬元，當時本行評估本案件之房地價值為2,460 萬元，依本行內部規範，商用店面原則可貸得房地價值之七成，惟仍須依擔保品及申貸人之條件而定，有該行98年4 月7 日中信銀字第0982228570002 號函在卷可參。經本院以中國信託銀行評估系爭房地斯時之價值2,46
0 萬元，核算七成為1,722 萬元，尚未及1,850 萬元。本院嗣就何以核准貸放款1,850 萬元一節再詢中國信託銀行，據覆：因貸款人為本行存款大戶，存款金額遠高於貸款金額，並提供其妻為保證人，其妻亦為本行存款大戶，故提高貸款成數而貸得1,850 萬元。又貸款成數是否可提高，取決於貸款人本身資力即還款能力，及與本行往來之密切度。房貸原則上不用提供保證人，除非貸款人主動提供，或貸款人還款能力不佳，否則本行不會要求貸款人提供保證人，則有98年5 月8 日電話紀錄表一紙附卷為憑。是被告甲○○嗣雖確以系爭房地向中國信託銀行貸得1,850萬元，惟係因其個人還款能力佳，且與中國信託銀行往來密切始得以提高貸款成數所致。是非僅無從據以為被告有利之認定，反足徵單以系爭房地即無法貸得1,850 萬元，而非因原告個人信用瑕疵或未提供保證人補足其信用瑕疵所致。至被告辯稱系爭房地未貸得1,850 萬元係原告未配合提供財力證明及保證人所致云云，查系爭買賣契約第16條第15項既為兩造之特約條款，已如上五之㈠之②所述，故應優先於系爭買賣契約第5 條就貸款約定之定型化條款而適用。而系爭買賣契約買方應備證件欄中亦未勾選原告應檢附之貸款財力證明，且證人即系爭買賣契約之承辦代書戊○○證稱：「原告沒有提供保證人資料給我，我也沒有向原告要求提供保證人的部分」、「原告沒有告訴我他指定的貸款金融機構，我也沒有依原證一（按即系爭買賣契約）第5 條第1 款請原告提出特定金融機構所需的資料」（見本院98年3 月12日言詞辯論筆錄）；證人即系爭買賣契約買方經紀人庚○○亦證稱；「簽約當時沒有向原告要財力證明‧‧‧代書‧‧‧要我去向原告要財力證明，我在簽約後一周開始向原告要財力證明，有記錄的日期是在97年10月3 日‧‧‧」、「我沒有向原告要求提供保證人的資料」等語（見本院98年3 月31日言詞辯論筆錄），堪認依系爭買賣契約，原告並無主動提供財力證明或保證人之義務。否則系爭買賣契約承辦代書戊○○焉有於未向原告取得財力證明及提供保證人之情形下，逕以系爭房地向十數家銀行洽詢貸款金額之理？而系爭房地本即無從貸得1,850 萬元，亦非原告未主動提供財力證明或保證人所致，是被告就此所辯，並不足採。
④綜上所述，系爭房地非因原告個人因素而未能於97年10月
6 日貸得1,850 萬元，又原告於97年11月10日向被告甲○○為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已到達被告甲○○，為兩造所不爭執之事實，已如上四之㈢所述，故系爭買賣契約業經原告合法解除已堪認定。
㈡原告得否請求被告甲○○返還已給付之買賣價金？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，按民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。原告已依系爭買賣契約於97年9 月24日匯款315 萬元至被告甲○○指定之帳戶，為兩造所不爭執之事實，已如上四之㈠所述，而系爭買賣契約業經原告合法解除，亦如上五之㈠所述。揆諸上揭規定，原告自得請求被告甲○○返還已給付之買賣價金315 萬元，並附加自被告甲○○受領時即97年9 月24日起按週年利率5%計算之利息。從而，原告請求被告甲○○給付315 萬元，及自97年9 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告備位依民法第179 條規定請求被告甲○○返還已給付之買賣價金，已無再加論述之必要，附此敘明。
㈢原告得否請求被告信義房屋公司返還已受領之仲介費用？
①按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後
契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1464號判例參照）。惟當事人間若另行約定報酬返還之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上效力（最高法院70年度臺上字第78
7 號判決意旨參照）。又按於簽立買賣契約書後，因可歸責買方之事由致契約遭解除者，買方仍應給付全額服務報酬；但在買賣斡旋金契約經賣方簽署同意後至簽立買賣契約書前，任何一方解除買賣契約時，則信義房屋不得向買方收取服務報酬，觀諸卷附被告信義房屋所製定型化之買賣斡旋金契約、要約書之說明第4 條第2 項規定至明。即就買賣契約解除後是否向買方收取服務報酬一節，以買賣契約簽立為區分時點，於買賣契約簽立前，任一方解除買賣契約，被告信義房屋公司均不得向買方收取服務報酬；於買賣契約簽立後，如可歸責於買方之事由致契約解除者，買方仍應給付全額服務報酬，亦即如係不可歸責於買方之事由致契約解除者，買方即可不付服務報酬。此定型化約款乃加重預定契約條款當事人之責任，而有利於他方當事人，依民法第247 條之1 規定，該約款自屬有效。
②按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按不當得利之受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第182 條第2 項亦定有明文。查系爭房屋嗣因非原告個人之因素而無法貸得1,85
0 萬元，業經原告合法解除系爭買賣契約，已如上五之㈠所述，堪認系爭買賣契約之解除非可歸責於原告所致。揆諸上開說明，原告並無給付服務報酬之義務，而被告信義房屋公司已因仲介系爭買賣契約而受領仲介費用10萬元，為兩造所不爭執之事實，已如上四之㈠所述，揆諸上開規定，原告自得請求被告信義房屋公司返還所受領之仲介費用10萬元。又被告信義房屋公司至遲自收受起訴狀繕本送達應已知系爭買賣契約之解除，即已知自原告所受領之仲介費用為不當得利，故原告自得請求被告信義公司自起訴狀繕本送達翌日即97年12月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，逾此部分之利息請求，則無依據，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求：㈠被告甲○○給付315 萬元，及自97年9 月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告信義房屋公司給付10萬元，及自起訴狀繕本送達被告信義房屋公司翌日即97年12月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 方彬彬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 1 日
書記官 姜貴泰