臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第1269號原 告 己○○
乙○○庚○○壬○○甲○○○上五人共同訴訟代理人 林財生律師複 代理 人 戊○○被 告 丁○○
丙○○○上列當事人間返還房地等事件，本院於民國99年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○○應將坐落臺北縣○○鎮○○段二○六之六地號土地如附圖所示A 部分（面積一二三平方公尺）、坐落臺北縣○○鎮○○段二○六之一七地號土地如附圖所示C 部分（面積一四平方公尺）上之房屋拆除，並將上開土地及坐落臺北縣○○鎮○○段二○六之六地號土地如附圖所示F 部分（面積三平方公尺）、坐落臺北縣○○鎮○○段二○六之一七地號土地如附圖所示G 部分（面積一○八平方公尺）返還原告。
被告丙○○○應給付原告新臺幣貳萬壹仟壹佰陸拾元，及自民國九十八年六月三日起至前項拆除房屋返還土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟陸佰肆拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○○負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位聲明部分：
⑴本件原告起訴時訴之聲明分列先位聲明及備位聲明，然就
起訴之請求依據，僅籠統援引民法第767 條、第962 條、第184 條、第185 條、第179 條（見本院卷第6 頁反面），未明確表達各項聲明之請求權基礎。嗣於民國98年12月
8 日言詞辯論期日時則謂：先位聲明第1 項有關返還房屋部分依據民法第962 條請求，有關返還土地部分依據民法第767 條第1 項前段及中段請求。先位聲明第2 項則依民法第179 條請求（見本院卷第75頁反面）。嗣又於98年12月21日具狀略稱：先位聲明以原告請求遷讓房屋有理由為前提…依民法第962 條前段規定請求返還（見本院卷第83頁），嗣並於99年3 月30日言詞辯論本院詢問先位聲明第
1 項之請求權基礎為何時陳稱：依民法第962 條。本院酌斟全辯論意旨，認原告先位聲明既係以「原告請求遷讓房屋有理由為前提」。且如其先位聲明第1 項有關請求返還土地附圖所示F 、G 部分土地之請求，係以民法第767 條第1 項前段為依據，則其備位聲明再依民法第767 條第1項前段規定，請求被告返還同一部分之土地，亦失其先備位之關係，故應認原告先位聲明第1 項，僅係以民法第96
2 條前段規定為請求之基礎，先予敘明。⑵原告於77年間集資，委由原告庚○○之夫唐添壽向訴外人
王景林等人購買坐落臺北縣○○鎮○○段206 之6 及206之17地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北縣淡水鎮崁頂58號房屋（下稱系爭房屋，即附圖所示A 、B 、
C 、D 、E 部分土地上之建物）。嗣由原告依各自出資之比例，取得系爭土地所有權，並因點交而占有系爭房屋。
嗣原告於97年3 、4 月發覺被告侵奪原告對於系爭房屋及系爭土地如附圖所示F 、G 部分之占有，為此，原告曾於97年6 月10日發函要求被告遷離，詎被告迄未遷離。被告占有系爭土地及房屋，每月受有利用系爭房屋及土地1 萬
5 千元相當於租金之利益，原告則因此受有損害。就此原告請求被告返還或賠償97年6 月10日起至98年2 月10日止共8 個月期間之租金12萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按月返還不當得利或賠償1 萬5 千元，故依民法第962 條前段規定，請求被告返還系爭房屋及系爭土地如附圖所示F 、G 部分，另依民法第184 條第1 項前段及第179 條規定，請求返還前開期間相當於租金不當得利或為損害賠償，並聲明：⒈被告應將系爭房屋（即附圖所示A 、B 、C 、D 、E 部分）及系爭土地如附圖所示F、G 部分返還原告。⒉被告應給付原告12萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按月給付原告1 萬5 千元。⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡備位聲明部分：如認系爭房屋係被告丙○○○於房屋倒塌後
所重建，則其無權占有使用系爭土地如附圖所示A 、C 部分建築房屋，及以系爭房屋之庭院無權占有系爭土地如附圖所示F 、G 部分，因此獲取相當於租金之利益，原告受有同額之損害，故被告梁秀英應將系爭土地上如附圖所示A 、C 部分上之房屋拆除，並將該部分土地併系爭房屋庭院所使用系爭土地如附圖F 、G 部分返還原告，另應返還原告97年6 月10日起至98年2 月10日止共計8 個月相當於租金之不當得利，為此爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告丙○○○拆屋還地及依民法第179 條、第184 條第1 項前段，返還不當得利或為損害賠償，並聲明：⑴被告丙○○○應將系爭土地如附圖所示A 、C 部分上房屋拆除，並將如附圖所示A 、C、F 、G 部分土地返還原告。⑵被告丙○○○應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至前項拆遷返還土地之日止，按月給付原告1 萬9,408 元。⑶訴訟費用由被告丙○○○負擔。
二、被告則均以：系爭房屋為訴外人洪開源於45年間所建成，當時系爭土地及房屋均屬洪開源所有，嗣訴外人魏許隱雖於53年6 月17日買賣取得系爭土地所有權，但因系爭房屋並未隨同轉賣予魏許隱，故系爭土地輾轉賣給原告由原告取得所有權後，原告與系爭房屋（含庭院）之所有權人間仍有基地租賃契約關係。因洪開源已經死亡，被告因繼承而為系爭房屋之所有權人之一，因房屋漏水使用不便，故由被告梁洪秀英於96年5 月間加以整修，乃有權占有系爭房屋及土地，原告不得請求被告返還房屋及土地，亦不得請求被告拆屋還地。
況且原告實未曾占有系爭房屋，不得依民法第962 條規定請求被告返還占有。縱認原告曾經占有系爭房屋，惟原告自承於97年3 、4 月間即發現被告占有，竟遲至98年5 月13日始起訴請求返還，其請求權已逾民法第963 條所定1 年期間而罹於時效等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴及命原告負擔訴訟費用。
三、本院之判斷：㈠先位聲明部分：
⑴原告依民法第962條前段請求返還房屋及土地部分：
⒈按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。民
法第962 條前段定有明文。惟占有被侵奪，請求回復占有，須先證明原有占有之事實（最高法院46年台上字第
478 號判但參照）。且所謂占有人，必就其占有物有事實上之管領力，否則，即使對於占有物有合法之權源，亦不能本於占有請求返還（最高法院64年台上字第2026號判例參照）。
⒉本件原告主張其對於系爭房屋及系爭土地F 、G 部分（
即庭院）之占有遭被告侵奪。被告就此雖自承占有系爭房屋及庭院，但辯稱原告未曾實際占有系爭房屋（含庭院）等語。依照前開說明，原告自應就其確曾就系爭房屋及其庭院具有事實上管領力一節，負舉證責任。原告就此雖提出不動產買賣契約書影本並聲請通知證人辛○○到庭作證。然查前開不動產買買契約記載「本件買賣土地地上建物乙方借給他人使用部分限於77年5 月16日以前搬清移交清楚…」，僅屬契約之約定，尚無從得知事後買賣契約當事人是否確實依約履行，不足以據之認定原告曾就系爭房屋具有事實管領力。而證人辛○○於本院審理略證稱：系爭房屋原本是姓魏的在住，因姓王的將房屋賣給姓唐的，要求姓魏的搬走，後來姓王的點給姓唐的，點的時候伊有去幫忙割草，後來姓唐的如何使用房屋，伊不知道等語（見本院卷第115 頁），並無隻字片語，足認定原告占有使用系爭房屋及庭院，或對於系爭房屋（含庭院）有事實上管領力。前開證據，實無從證明被告占有系爭房屋及庭院係以侵奪之方式排除原告占有而為，應認原告就其占有系爭房屋及庭院遭被告侵奪一節，未能舉證以實其說，依照前開說明，原告尚無從依民法第962 條前段之規定，請求被告返還系爭房屋及庭院。
⒊又按民法第962 條請求權，自侵奪或妨害占有或危險發生後，1 年間不行使而消滅。民法第963 條定有明文。
本件原告自承於97年3 、4 月即發覺被告占有系爭房屋，足認被告於97年3 、4 月以前即占用系爭房屋及庭院，原告遲至98年5 月14日始提起本訴，請求被告返還占有，其請求權顯已因1 年間不行使而消滅。
⒋原告雖主張其曾於97年6 月10日發函要求被告遷離云云
，並提出崇理法律事務所97年6 月10日97理非字第97061001號函為證。然查前開律師函文，乃由訴外人唐添壽、林金雄委託林財生律師發函，並非原告請求被告遷讓，更遑論請求遷讓者未曾於請求後6 個月內起訴，依民法第130 條規定，亦不生中斷時效之效果。原告請求權罹於時效，尚不因被告於97年6 月間曾受請求自系房屋及庭院遷讓而異其效果。
⑵被告並非侵奪原告之占有而占有系爭房屋及庭院，已如前
述，原告主張被告侵奪其占有，主張依民法第179 條、第
184 條第1 項前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，自無所據。
㈡備位聲明部分：
⑴原告請求被告丙○○○拆屋還地部分：
⒈系爭房屋為被告丙○○○所有：
①本件原告備位主張系爭房屋乃被告丙○○○所興建等
情，雖經被告丙○○○否認，惟按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6 次民庭庭推總會議決議參照）。準此反面以觀，原本為不動產之定著物，嗣因年久失修，屋頂頹圮，門扇不再，已無法達其遮風蔽雨之經濟效用者，應即喪失其不動產之客體性。倘出資藉其斷垣殘壁加以建成新屋，因原不動產業已滅失，應認與原始出資建築房屋相同，該新建房屋之所有權，即應由該出資整建之人取得。
②查被告丙○○○於98年12月8 日言詞辯論期日自承：
伊於96年4 月花費130 萬元修理系爭房屋，當時房屋已經塌下去等語（見本院卷第76頁），參以被告洪梁秀英提出當時之照片（見本院卷第98頁），該建物已無門扇，且庭院荒蕪難辨，足認原本由訴外人洪開源申請為納稅義務人以魏金水為管理人自46年1 月起由稅務機關課以稅捐之臺北縣淡水鎮崁頂里58號之一層樓平房，於被告丙○○○96年5 月從事整修時，已經頹圮而無屋頂門扇，不足以遮風避雨，應難認仍具使用之經濟價值。被告丙○○○於96年4 月間利用已不具不動產客體性之斷垣殘壁，出資興建系爭房屋，應認其即為系爭房屋之所有權人。
⑵原告得請求被告拆屋還地：
①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第
767 條第1 項前段、中段定有明文。②查系爭土地為原告所有，有原告提出之土地登記謄本
在卷可稽。而被告丙○○○於96年5 月間出資在原告所有系爭土地如附圖所示A 、C 、F 、G 部分重新建築房屋、庭院而取得系爭房屋所有權，除就系爭房屋乃被告丙○○○出資建築而取得所有權，已詳如前述外，系爭房屋及庭院占用系爭土地之A 、C 、F 、G部分，則經本院會同地政機關前往現場勘驗，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖）在卷可證，均堪信為真實。
③被告丙○○○辯稱：訴外人洪開源與原告間就系爭土
地A 、C 、F 、G 部分有基地租賃契約關係，嗣因洪開源死亡，其因繼承而為系爭房屋之所有權人之一，並於96年5 月整修房屋，其有權占有系爭土地A 、C、F 、G 部分云云，惟按：
１土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標
的。建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所佔用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。但此並不指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該「建築物滅失或不堪使用時」為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同。
易言之，依此事實所成立之土地租賃關係，以建築物存在為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅（最高法院86年度台上字第3586號判決亦同此見解）。
２本件原本由訴外人洪開源申請為納稅義務人以魏金
水為管理人自46年1 月起由稅務機關課以稅捐之臺北縣淡水鎮崁頂里58號之一層樓平房，於96年5 月間被告丙○○○從事整建時已經不堪使用而滅失，認定如前，依照前開說明，原告與該一層樓平房之所有權人縱曾因房屋與基地分別出賣之緣由而成立租賃關係，亦於該房屋不堪使用而滅失時消滅，被告丙○○○辯稱其與原告間存有租賃關係云云，即難認可採。
④被告丙○○○就系爭土地A 、C 、F 、G 部分既無所
辯之使用權源，自屬無權占有，其無權占有對於原告所有權造成妨害，堪予認定，依照前開法律規定，原告自得請求被告拆除系爭房屋以除去妨害，並將系爭房屋及庭院所占用之基地返還原告。
⑶原告得請求被告返還不當得利：
①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第179 條前段、第184 條第1項前段定有明文。又按無權占有他人土地，侵害他人之所有權，當構成不當得利及侵權行為，占用人可能獲致相當於租金之利益，而所有權人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例參照）。
②本件被告丙○○○以系爭房屋（含庭院）無權占有系
爭土地如附圖所示A （面積123 平方公尺）、C （面積14平方公尺）、F （面積3 平方公尺）、G （面積
108 平方公尺）部分，共計248 平方公尺，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，因該利益之性質為不能返還，是原告依上開規定，請求被告丙○○○給付相當於租金之不當得利價額、損害金，即屬有據。至於租金之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允。
③再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第
105 條亦有明文。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。
④查系爭土地之地目為林，被告丙○○○在其上建築系
爭房屋及庭院，占用248 平方公尺，並建物內堆放農具等，尚非屬營業用途。而系爭土地與育英國小距離約步行10分鐘，途中多為樹林，很少房屋，與淡水網球訓練中心為鄰，足認交通並非便利，生活機能難認完善。本院認被告丙○○○使用系爭土地之對價應以法定地價總價額年息5%為相當。而系爭土地當期（96年1 月6 日）申報地價為每平方公尺2,560 元。依此計算，原告每月應得請求被告丙○○○以土地申報地價總價5%計算相當於租金之不當得利或損害金即為2,
645 元（248 ×2560×5%÷12＝2645，元以下四捨五入）。是原告請求被告丙○○○給付之97年6 月至98年2 月間不當得利或損害金25萬元，其數額於21,160元（2645×8 ＝21160 ）之範圍內，尚屬有據，逾此部分則無所據。另原告請求被告丙○○○自起訴狀繕本送達之翌日（98年6 月8 日）起至拆屋還地止按月給付相當於租金之損害金或不當得利1 萬9,408 元，於被告丙○○○每月應給付原告2,645 元之範圍內，應屬有據，逾此部分，則難認有據。
四、綜上所述，原告以系爭房屋及庭院遭被告侵奪占有，依民法第962 條規定，先位請求被告返還系爭房屋及系爭土地如附圖所示F 、G 部分，且據以請求被告返還不當得利或損害金，尚無理由，應予駁回。另原告以被告丙○○○無權占有系爭土地如附圖所示A 、C 、F 、G 部分建築系爭房屋，對原告所有權造成妨害，原告依民法第767 條第1 項前段、中段請求拆屋還地，並依民法第179 條、第184 條第1 項前段，請求被告丙○○○給付96年6 月至8 月間之損害金或不當得利25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋還地止，按月給付1 萬9,408 元之不當得利或損害金，於主文第1 項、第2 項所示之範圍內，核屬有據，應予准許，逾此部分，則無理由，亦應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 13 日
民事第二庭法 官 周群翔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 4 月 13 日
書記官 阮弘毅