臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第1389號原 告 甲○○訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 呂承璋律師被 告 乙○○訴訟代理人 鐘耀盛律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國99年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於台北縣汐止市○○段○○○○○號土地上如附圖所示1347-A部分即門牌號碼為台北縣汐止市○○路○段○○○號、面積四十二平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣陸萬壹仟陸佰元及自民國九十八年十一月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年五月一日起至上開土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣伍仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國97年2 月5 日就本院96年度訴字第855 號確認優
先購買權存在事件，與訴外人賴運興達成訴訟上和解，和解內容為賴運興同意將其所有坐落於台北縣汐止市○○段○○○○○號土地（以下簡稱1347號土地）應有部分1/3 出售予原告，嗣並於97年5 月27日完成所有權應有部分之移轉登記。而賴運興之前手為訴外人黃春子，黃春子曾將其共有且由其分管之系爭1347號、及同段1346號土地出租予被告，被告則於該1347地號土地上興建台北縣汐止市○○路○ 段○○○ 號、42
9 號二棟房屋；原告既已取得系爭1347號土地之所有權之應有部分，依法即輾轉承受黃春子、賴運興出租人之地位。
㈡詎被告自97年6 月起即未給付租金，共積欠原告11個月租金
新台幣（以下同）198,000 元，幾經催告，渠均未予置理，原告於98年4 月17日發函終止租約，則被告係無權占有系爭1347號土地，應將系爭土地返還原告，原告並得向被告請求給付租金，並相當於租金之不當得利。
㈢縱認兩造間之租約仍存在，原告並無向被告請求返還系爭土
地之權利，惟自原告取得系爭1347號土地應有部分後，被告迄未給付租金，是本件備位請求被告給付租金。
㈣爰依民法第425 條、第440 條、第767 條前段之規定請求被
告將系爭427 號房屋拆除，並將系爭土地返還予原告，及給付欠租，併依民法第179 條之規定，請求給付不當得利等語；並聲明：
㈠先位聲明：１、被告應將如附圖所示坐落於台北縣汐止市○
○段○○○○○號土地上門牌號碼為台北縣汐止市○○路○段○○○號、面積四十二平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告。２、被告應給付原告198,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；３、被告應自97年8 月1 日起，按月給付原告每月18,000元。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：１、被告應自97年8 月1 日起，按月給付原告18,000元。２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告向系爭1347地號之共有權人黃春子承租系爭土地後，於其上興建系爭427 號房屋，租期至92年5 月14日止，租期屆滿，黃春子仍繼續收租，又於96年間將系爭1347地號土地應有部分移轉登記給賴運興，嗣賴運興再將系爭1347地號應有部分移轉給原告，兩造間應有不定期之租約。被告與原告間既然有租賃關係存在，被告即非無權占有系爭土地。被告給付系爭土地租金給賴運興，迄97年7 月22日止共28萬元，原告請求自97年6 月1 日起算之租金，即有違誤。
且其每月以18,000元計算之租金亦無依據等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、黃春子原是系爭1347地號土地的共有人，與他共有人間協議分管系爭1347地號土地，黃春子之分管範圍包括如土地複丈成果圖所示1347-A部分。
㈡、被告有向黃春子承租由黃春子分管系爭1347號之部分土地，租期自91年5 月15日至92年5 月14日止，租金每月19,000元，租期屆滿，黃春子仍繼續收租金，而成為不定期租約。
㈢、被告於系爭1347號承租之土地上興建系爭427 號房屋，占用系爭1347號土地如土地複丈成果圖所示1347-A部分，面積為42平方公尺（本院卷64頁）。
㈣、黃春子（應有部分1/6 ）、郭元凱、郭元嘉（2 人合計應有部分1/6 ）於96年5 月17日將其1347號土地應有部分共1/3移轉登記給訴外人賴運興，賴運興繼受黃春子分管契約。嗣原告於97年2 月5 日與賴運興成立訴訟上和解，買受賴運興所有1347號土地應有部分1/3 ，同年5 月27日移轉登記完成，原告繼受上開分管契約；之後原告又於同年10月22日經由拍賣程序取得1347號土地應有部分1/108 ，總計原告取得系爭1347號土地應有部分37/108（本院97年湖調字第175 號卷11頁、本院97訴字第1298號卷68、67、70頁、112~117 頁、157頁）。
㈤、原告因繼受黃春子、賴運興與被告間之不定期租賃契約，故與被告間亦有不定期租賃關係。
㈥、原告於98年4 月17日向被告發函稱：本人已於97年5 月間辦理系爭土地移轉登記，自97年6 月起被告應給付租金予本人，迄今已11個月共19萬8 千元未付，請於文到翌日起3 日內與本人聯繫給付租金，倘期滿仍不給付租金，本人並以此函作為終止租賃契約之意思表示通知等語（影本見本院卷17頁）。被告於98年4月22日收受該信函。
㈦、被告並未給付原告任何租金。
四、本件之爭點：
㈠、向黃春子承租1347號部分土地，除被告外，有無廖德清？原告終止系爭租約是否合法？
㈡、原告請求被告拆屋還地有無理由？
㈢、原告請求租金及不當得利按每月18,000元計算，有無理由？
㈣、如原告先位請求無理由，則原告請求被告給付自97年6 月1日起每月18,000元之租金，有無理由？
五、茲將本件之爭點析述如下：
㈠、向黃春子承租1347部分土地，除被告外，有無廖德清？原告終止系爭租約是否合法？
1.查訴外人廖德清、張馨云等人於另案本院97年度訴字第1298號給付租金事件中，提出出租人為黃春子，承租人為乙○○，連帶保證人為廖德清，租期自92年1 月5 日起至93年2 月
5 日止、租金每月15,000元之租賃契約一份（見該卷35頁），該事件中原告甲○○（亦為本件之原告）則提出出租人為黃春子，承租人為乙○○及廖德清，租期自91年5 月15日起至92年5 月14日止、租金19,000元之租賃契約一份（見該卷第138 頁），兩份租約租期有部分重疊，承租人則多一人即廖德清，於該事件中證人黃春子查閱該二份租約後，證稱：第138 頁租約是我簽的，我不認識廖德清，我僅與乙○○訂過租約，嗣委由我妹妹收取租金等語（該卷219 反面）。而其妹即黃素卿則於本院另案96年訴字第855 號確認優先購買權存在等事件中證稱：我有看過（黃春子、乙○○訂立之契約書），訂約時我也在場，當天在場的人有我、黃春子、乙○○、王敏雄。當天因為乙○○沒有帶印章，我們希望乙○○要找連帶保證人，所以我們將契約一式二份讓乙○○帶回去蓋，並找連帶保證人。後來乙○○將其中一份交給我，另外一份我沒有看過，我拿到契約時並沒有看到有無連帶保證人，後來契約就一直放在我那裡，直到要開庭時我才將契約交給黃春子等語（見該卷，114 頁），及證人王敏雄證稱：
這份租約我有看過，訂約當時我有在場，當時的契約沒有廖德清的簽名，簽約當時有我、黃春子、黃素卿、乙○○在場。當時簽一式二份，當天乙○○沒有帶印章，所以就讓乙○○拿回去等語（見該卷，160 頁）。又證人即受賴運興之託處理出租事務之吳任申在97年訴字1298號事件亦證稱：伊曾見過138 頁之租約，其上並無廖德清之名字等語（該卷180頁）。是證人黃春子所證其只與乙○○簽訂租約，未與廖德清訂立租約，與證人黃素卿、王敏雄及吳任申之證詞相符，應屬實情，堪認與黃春子簽訂租約者只有乙○○一人，黃春子與廖德清間並無訂立租約意思合致之情形。
2.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440 條第1 項定有明文。又最高法院87年台簡上字第7 號判決要旨：出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。再按：出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。最高法院66年台上字第124 號著有判例。經查本件僅被告向黃春子承租由黃春子分管系爭1347號之部分土地，業經如前認定，且該租約因租期屆滿，黃春子仍繼續收租金，而成為不定期租約。原告因繼受黃春子、賴運興與被告間之不定期租賃契約，故與被告間亦有不定期租賃關係（不爭執事項四）。又原告於98年4月17日向被告發函稱：本人已於97年5 月間辦理系爭土地移轉登記，自97年6 月起被告應給付租金予本人，迄今已11個月共19萬8 千元未付，請於文到翌日起3 日內與本人聯繫給付租金，倘期滿仍不給付租金，本人並以此函作為終止租賃契約之意思表示通知等語（影本見本院卷17頁）。被告於98年4 月22日收受該信函（不爭執事項五）。是可認原告已定相當期限催告被告給付租金，且在催告函中表明如期滿仍不給付租金，原告以該催告函作為終止租約之意思表示通知，被告收受該催告函後，迄未給付租金（見不爭執事項六），依首揭說明，原告終止租約之意思表示已生效。雖被告抗辯該催告租金過高，顯不公平云云，惟查縱使該催告租金過高，在未經兩造同意減租或法院核減租金之前，原告仍然有依原訂租約請求租金之權，被告亦有依原訂租約給付租金之義務，再依前述最高法院66年台上字第124 號判例，過大的催告，僅係超過的部分不生效力，並非催告不生效力。則原告既已催告，被告卻全然未付欠租，而該欠租既已達二期以上，原告依據催告函之旨於催告期滿終止租約即無不合。
3.又被告抗辯原告於97年2 月5 日與賴運興成立訴訟上和解，買受賴運興所有1347號土地應有部分1/3 ，同年5 月27日移轉登記完成，此部分原告涉嫌背信罪，則其終止租賃契約是屬「惡害」通知，並不合法云云，並據提出臺灣士林地方檢察署98年度偵字第15208 號、99年偵字第5051號起訴書影本為證（附在本院卷117 至119 頁）；經查該起訴書所載：本件原告、廖德清、徐賢佑均有建物在系爭1347號土地上，系爭1347號土地所有人黃春子出售並移轉登記系爭1347號土地應有部分給賴運興，廖德清、徐賢佑乃委託原告，共同委任律師對系爭1346、1347地號之土地共有人黃春子及賴運興等人提起民事訴訟，確認原告三人就上開地號土地應有部分三分之一有優先購買權存在（即本院96年訴字第855 號民事事件），詎於97年2 月5 日言詞辯論期日，原告趁廖德清、徐賢佑未到庭之際，向承審法官稱該二人均沒有承買意願，致法官陷於錯誤，而同意由原告一人與賴運興成立訴訟上和解，賴運興願將系爭1347地號土地應有部分三分之一賣給原告，致生損害於廖德清、徐賢佑等情。依上述起訴書所載，亦即是本件不爭執事項㈣中所述原告與賴運興成立訴訟上和解，原告因而取得系爭1347地號土地應有部分，並因而繼受黃春子之分管契約，故而與被告間有不定期租約之關係。惟按土地法第104 條基地之優先購買權之規定，係指基地出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人而言，但並非規定買賣契約無效或移轉登記無效，茲被告（基地承租人，於基地上有建物）並不曾向黃春子（基地所有人之一）主張優先購買權，而原告現仍登記為系爭1347地號土地之共有人，且本件兩造並不爭執出租人黃春子與被告間之不定期租賃契約，賴運興繼受出租人黃春子之地位而與被告間成立不定期租賃契約，嗣原告繼受賴運興之地位而為出租人故與被告間亦有不定期租賃關係（不爭執事項五），則不論刑事部分原告是否成立背信罪，然原告既仍為系爭不定期租賃契約之出租人，被告經催告而仍未繳納租金，原告通知終止租約，於法並無不合，亦無所謂「惡害」通知之可言，被告之抗辯殊不足採。
㈡、原告請求被告拆屋還地有無理由？
1.按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害。最高法院93年台上字第863 號判決參照。另按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用。最高法院91年台上字第242 號亦著有判決可資參照。
2.被告於系爭1347號承租之土地上興建系爭427 號房屋，占用系爭1347號土地如土地複丈成果圖所示1347-A部分，面積為42平方公尺（不爭執事項二），是被告為系爭427 號房屋之所有權人，對系爭427 號房屋自有處分權，而系爭房屋占有系爭土地之權源本為系爭不定期之租約，惟該租約業經出租人之原告合法終止，已如前認定，而原告之前手黃春子原為系爭1347號土地共有人，黃春子與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分輾轉讓與原告（不爭執事項一及四），原告為系爭土地之受讓人，亦知有分管契約，自應受讓與人黃春子所訂分管契約之拘束，則原告本於土地共有人間分管協議而就系爭土地有單獨管理之權限，依民法767 條之規定，訴請被告拆屋還地給原告，即應准許。
㈢、原告請求租金及不當得利按每月18,000元計算有無理由？
1.被告抗辯被告與黃春子間訂立不定期租約後，被告於1347地號上興建427 號、429 號房屋二棟，二棟房屋面積大致相同，427 號房屋既占有系爭土地的一半，則其租金亦應該只有全部租金之一半，並希望按年息百分之八計算租金等語。經查：系爭427 號、429 號房屋為被告承租1346、1347號土地後所興建；且被告將429 號房屋出售予訴外人廖德清等情，分據證人吳任申、黃春子另案結證甚詳（見本院97年度訴字第1298號卷179 頁、219 頁），而原告亦於前述本院97年訴字第1298號事件主張因繼受黃春子、賴運興之不定期租約之出租人地位而請求廖德清拆除429 號房屋並返還所占土地，經臺灣高等法院98年上字第488 號廢棄原判決，而准原告就
429 號房屋向廖德清請求自97年6 月1 日起給付租金每月15,000元確定，本件中則是原告就427 號房屋向被告為請求，可見原告之繼受黃春子、賴運興就系爭租約之出租人地位，其範圍包括1347地號土地上之427 號、429 號二棟房屋無誤，則被告抗辯427 號房屋所占土地之租金不應就全部租賃土地計算，應認可採，本件自應僅就427 號房屋所占系爭1347號土地面積計算租金，先予敘明。又按土地法第97條第1 項規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；同法第105 條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之。又第97條第1 項規定之土地價額係指法定地價而言，同法施行法第25條著有明文，而土地法第
148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。復查原告係於97年5 月27日登記為所有權人，其當期申報地價為16,000元/ 平方公尺，有土地登記謄本影本一份在卷可憑（本院卷16頁），系爭427 號房屋所占土地面積，依上述土地法規定租金最高限制計算結果，每月租金至多應為5,600 元（計算式：16,000元×42×10% ÷12＝5,600 元），而本件黃春子與被告間原本租金為每月19,000元（如前㈠1.所述），原告既係輾轉繼受黃春子出租人地位，其依租約請求每月18,000元租金，顯逾上開法律規定之限制，其超過之部分，非法律所許，準此，原告請求自97年6 月起至98年4 月共11個月租金，於61,600元（計算式：5,600 元×11＝61,600元）及自起訴狀繕本送達翌日即98年11月26日起至清償日止按年息百分之五計算遲延利息之範圍內，應予准許，超過部分，難認可採，應予駁回。另原告請求自98年5 月1 日起至系爭土地返還原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利，被告則抗辯租金以年息百分之八為適當，原訂租金過高云云，本院斟酌系爭土地位於臺北縣汐止市○○路○ 段路邊，大同路為30米雙向各4 線道之道路，熱鬧繁榮，對面是汐止國中，距離汐止火車站南出口約100 公尺，距離中山高速公路約
200 公尺，系爭房屋是違章之鐵皮屋，現作店面，其旁邊42
9 號房屋亦作店面（見本院99年1 月21日現場勘驗筆錄，在卷61頁），原告依系爭房屋所占土地年息以百分之十計算相當於租金之不當得利，尚屬適宜。從而，原告請求自98 年5月1 日起至系爭土地返還原告之日止，按月給付原告5,600元，即無不合，應予准許，超過部分，不能准許。
㈣原告先位之訴業經認定有理由，則無庸就備位部分為審酌，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張依民法第425 條出租人地位之法定移轉，終止租約，依民法第821 條、第767 條請求被告如先位聲明一所示拆屋還地，及依租賃關係，請求被告給付欠租61,600元及遲延利息，並依民法第179 條規定請求自98年5 月1日起至返還土地之日止每月給付相當於租金之不當得利5,600 元之部分，應認可採，應予准許，超過部分，尚無所據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 24 日
民事第一庭 法 官 俞慧君以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 25 日
書記官 蔡岳霖