臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第1436號原 告 甲○○訴訟代理人 林哲健律師被 告 己○實業股份有限公司法定代理人 己○訴訟代理人 許文哲律師
周紫涵律師複代理人 庚○○上列當事人間返還定金事件，本院於民國98年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴原併列己○實業股份有限公司、悅田廣告實業有限公司（下稱悅田公司）為被告。嗣於訴訟進行中，具狀追加丙○○、戊○○為被告，並改聲明請求判決：「㈠被告己○實業股份有限公司應給付原告新臺幣（下同）105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告丙○○應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢被告戊○○應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈣被告悅田公司應給付原告105 萬元及其利息。㈤前4 項於任一被告給付後，於該給付範圍內，其他被告免為給付。」。又於程序進行中，於言詞辯論期日以言詞撤回對悅田公司、丙○○、戊○○之訴，並改聲明為：被告應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。利息。核其所為，要屬訴之撤回，與擴張及減縮應受判決事項之聲明。揆之民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第262 條第1 項、第2 項之規定，應認於法尚無不合，為可准許。
二、原告起訴主張：原告前於民國96年8 月27日與被告之代理人悅田公司簽訂訂購單，向被告買受預售之由該公司所興建位在臺北市○○區○○路○○巷內「天母91建案」（下稱系爭建案）中，編號B-5 樓房屋、B2-5號車位及坐落基地所有權應有部分（以下合稱系爭房地），約定買賣價金為1,776 萬元，原告已交付金額為35萬元之支票予悅田公司，並議定簽約金、開工款、工程款、交屋款及銀行貸款之金額，及於原告審閱預售屋契約書後，及簽立書面契約，兩造間買賣契約業已成立。詎被告認原告購買系爭房屋之出價未達底價、售價過低，拒絕依約簽立不動產買賣契約書，原告乃分別於97年
5 月13日、98年7 月13日以存證信函定期催告被告履行，如被告不履行，則以該存證信函為解約之意思表示，惟被告仍拒不履行加倍返還定金至物。又悅田公司已代理被告收受定金，兩造間就系爭房地應已成立買賣契約，且即使悅田公司未依約將定金交付被告，亦僅為被告與悅田公司之內部關係，與原告無涉。而被告因系爭房屋增值以高價出售他人，致給付不能，原告受有70萬元之損害。縱認悅田公司非被告之代理人，於此亦有表見代理之適用。為此，依買賣契約法律關係及民法第226 條、第216 條、第169 條、第249 條第3款之規定，請求被告給付，而聲明：被告應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
三、被告則以：依據被告與系爭建案坐落基地地主、訴外人丙○○、戊○○所簽訂之合建契約（下稱系爭合建契約），系爭房屋約定分歸屬丙○○、戊○○取得，並由渠2 人與悅田公司簽約，委託悅田公司銷售，故被告非系爭買賣契約之當事人。況原告僅交付支票予悅田公司，票載到期日為期限後之為96年9 月1 日，又未依限補足付定金，兩造未成立買賣契約，且原告未舉證證明其受有損害，原告訴請被告返還定金、給付損害賠償，為無理由。再者，丙○○、戊○○於同年
8 月31日雖與被告終止合建契約，並將系爭建案基地出售予被告，惟被告不當然繼受丙○○、戊○○因先前售屋而與買受人所發生一切權利義務，原告若認丙○○、戊○○有任何債務不履行情事，應自行向渠等主張。而若原告主張解除契約、加倍返還定金為有理由，被告亦僅需返還35萬元之定金支票及給付一倍定金35萬元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈戊○○、丙○○為系爭建案坐落基地之臺北市○○區○ ○段
301 、300-1 、317 、301-1 、301-2 、301-3 及302 地號等土地之所有權人，均與被告簽訂合作興建房屋契約書。而丙○○係於95年1 月27日與被告簽約，約定由丙○○提供臺北市○○區○ ○段○○○ ○號土地，被告提供資金，合作興建房屋，興建之規劃設計、建材設備、銷售、收取價款、交屋、指定代書等有關建築事宜，由乙方全案執行並全權負責，丙○○可分配房屋、車位比例為58％，土地分配比例則按各戶主建物與總主建物面積比例分配，車位土地持份以每個1/10000 登記。嗣被告以自己為起造人，向臺北市政府都市發展局請領核發96年度建字第135 號建造執照。
⒉戊○○、丙○○及被告分別與悅田公司簽訂廣告銷售合約書
，均約定自95年12月21日起至建造執照申請完竣後4 個月止，由悅田公司承攬廣告銷售系爭建案，戊○○及丙○○交由悅田公司承攬銷售之房地戶數為包括系爭房屋、停車位在內之7 戶，被告交由悅田公司承攬銷售之戶數為6 戶。嗣後，雙方合意將悅田公司承攬系爭建案之廣告銷售期間，延期至96年8月31日。
⒊原告於96年8 月27日與悅田公司簽訂系爭訂購單，由原告訂
購預售之系爭房屋，上載買賣價金為1,766 萬元，定金為35萬元。原告並交付由第三人徐聖賢簽發，支票號碼為HM0000
000 號，付款人為板信商業銀行華江分行，受款人為被告，金額為35萬元，到期日為96年9 月1 日之系爭支票予悅田公司收執，充為定金之給付，該支票現仍由悅田公司持有中。⒋戊○○、丙○○於96年8 月31日與被告簽訂不動產買賣契約
書，約定由戊○○、丙○○將臺北市○○區○ ○段301 、300-1 、317 、301-1 、301-2 、301-3 及302 地號等土地所有權出售予被告。
⒌原告前曾於97年5 月13日寄發存證信函予悅田公司、戊○○
、丙○○，催告於10日內完成簽約事宜。另復於98年7 月13日寄發存證信函予被告，催告於5 日內履行簽定書面契約等義務，並載明：如未獲回應，將逕予解除買賣契約，請求加倍返還定金及違約賠償等語。
⒍系爭建案業經全部建築完成，其中系爭房地亦已經另行出售予第三人，並辦畢所有權移轉登記。
㈡上開事實，且有訂購單（臺灣臺北地方法院98年度審訴字第
4256號卷第6 頁）、支票（本院卷第139 頁）、合作興建房屋契約書（本院卷第102 頁以下）、廣告銷售合約書（本院卷第78頁以下）、不動產買賣契約（本院卷第110 頁以下）、房屋土地買賣契約書（本院卷第124 頁以下）等，附卷可稽，均堪認為真實。
五、茲原告主張依買賣契約及民法第226 條、第216 條、第169條、第249 條第3 款之規定，訴請被告給付，被告則以前開情詞置辯。是本件兩造爭執，首在於原告所主張之買賣契約當事人為何一節。本院判斷如下：
㈠按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」，民法
第199 條第1 項定有明文。是債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付（最高法院18年上字第1953號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間有買賣契約關係存在，惟為被告所否認，依據民事訴訟法第277 條本文規定，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受敗訴之判決。
㈡原告主張之上開事實，固據提出訂購單、建造執照、買賣契
約書、存證信函、不動產買賣契約書、廣告文宣（本院卷第
146 頁以下）、支票為證，並聲請詢問證人戊○○、丁○○。惟本院認為依據如下理由，應認被告非原告所稱買賣契約之當事人，對原告不負買賣契約義務，亦無債務不履行而經原告解除契約，應依買賣契約及民法第226 條、第216 條、第249 條第3 款規定，致對被告負擔加倍返還定金、給付損害賠償之義務：
⒈依據戊○○、丙○○與悅田公司間廣告銷售合約書所載，系
爭房地係戊○○、丙○○交由悅田公司承攬廣告銷售，參照證人即悅田公司職員丁○○到庭證述稱：合約上是替戊○○及丙○○銷售，簽約是被告公司的乙○○，賣出去後我們會打電話通知乙○○及地主，收定金後有通知地主房子有人要買，地主說被告不簽，被告公司經理乙○○說沒有通知她，被告公司只說不簽，合約上權利人是丙○○、戊○○，他們如何出售土地給被告，跟我們沒關係等語（本院卷第155 頁背面以下）。再參照前載合作興建房屋契約書之約定，可知確係戊○○、丙○○將系爭房地交由悅田公司銷售，並授權被告收取價金、辦理出售事宜，此核之廣告銷售合約書約定於房地銷售後，戊○○、丙○○就渠等交由悅田公司銷售之房地，對悅田公司負擔報酬給付義務一節，亦堪認定。是原告訂購系爭房地之出賣人應為戊○○、丙○○，權利義務亦應由戊○○、丙○○與原告享受、負擔，縱被告與戊○○、丙○○間協議由被告全權處理或負責，亦屬渠等間內部約定，無礙於此與原告間權利義務之判斷。
⒉戊○○到庭為證雖證稱：申請建造執照時我們有談好蓋好後
要分那幾戶，系爭房地蓋好後雖是要分給我，但據我認知，悅田公司是幫被告賣，合建契約已將我們的權利授權給被告公司，被告不同意以該價格賣等語（本院卷第153 頁背面以下）。但同期日亦據其證稱：依銷售合約悅田公司應向我們陳報，但是他都是向建築公司陳報，我們都是事後知道等語，可知戊○○亦明知依據廣告銷售合約約定，悅田公司出售系爭房地有向其報告之義務。而證人即被告公司職員乙○○經被告聲請詢問，據其到庭證稱：系爭房屋為地主戶，依當初合建精神，地主戶銷售我們有提供服務協助銷售，地主戶要跟地主簽約，公司戶要跟公司簽約，是不一樣，本案地主有給我們印章簽約，後來我們簽了前面幾戶，地主來說沒有授權我們，後來要賣就要授權書等語（本院卷第157 頁背面以下），可知戊○○、丙○○確為系爭房地出售之當事人，否則悅田公司即無向渠等報告之義務，而被告出售地主戶簽約時，亦無需取得戊○○、丙○○印章或授權書之必要，被告果因合建契約約定有決定是否接受出價出售包含地主戶在內之權限，及為戊○○、丙○○收受包含定金在內之買賣價金之權，亦屬被告與戊○○、丙○○間內部法律關係，其因此發生之法律效果，仍應均歸由丙○○、戊○○享受、負擔。
⒊系爭支票上雖記載受款人為被告，但依據合作興建房屋契約
書之約定，被告因此有權為戊○○、丙○○收取買賣價金，究不能因此推論交由悅田公司出售系爭房地之人為被告，或被告即為賣賣契約之當事人。至悅田公司是否將該定金支票交付戊○○、丙○○或被告，則為悅田公司履行廣告銷售合約書之問題，不能執為與原告間買賣契約權利義務歸屬判斷之憑據。
⒋系爭建案之房屋雖係由被告出資起造，並由其申領建造執照
，有前述合作興建房屋契約書及建造執照，附卷可憑。但系爭房地於申請建造執照前，被告即已與戊○○、丙○○約定建造完成後分歸戊○○、丙○○取得，且不動產買賣契約之效力，不因出賣人有無所有權而受影響，是雖原告所提出之廣告文宣上記載「投資興建己○實業」等文字（本院卷第14
7 頁以下），亦不能憑為推論買賣契約當事人係何人之依據。
⒌參照原告所提出悅田公司於98年9 月15日寄發予原告之存證
信函記載內容，亦敘明；原告所訂購之房屋為丙○○、戊○○之地主戶，因對方遲不履約與原告簽訂房產買賣契約，才有法院之訴訟，定金亦在悅田公司保管中等語，尤顯原告所稱系爭房屋訂購之買賣契約關係當事人，應為戊○○、丙○○。
⒍戊○○、丙○○與被告公司間不動產買賣契約第8 條第2 款
雖約定：本案之結算及權利義務之界定，悉依96年8 月27日雙方於被告公司會議室共同簽認之會議紀錄為依據等語。但雙方96年8 月27日會議之會議紀錄上，僅記載銷售現場撤場、點交時間，已預售3 戶，其中1 戶客戶羅先生欲退屋，由被告負責自行處理，及雙方買賣價金數額與給付方式等內容，但並未約定委由悅田公司銷售原告之房屋或其他房屋出售事宜之權利義務讓與、承擔事宜，且土地買賣與房屋銷售係屬不同之法律關係，即證人丁○○亦證稱地主及被告間土地買賣與悅田公司無關等語如前，原告據此主張戊○○、丙○○與被告公司於96年6 月27日已就土地買賣意思表示合致，其同日向悅田公司訂購系爭房屋之契約關係，應對被告直接生效云云，於法難認有憑。
⒎被告既非原告所主張系爭房地買賣契約之當事人，依據前揭
規定及說明，本於債之相對性，原告對被告無契約請求權可言，被告不負與原告締結系爭房地買賣契約之義務，且無論是否代收定金，因非此法律關係權利義務之主體，要均不負契約或民法第226 條、第216 條、第249 條第3 款規定之義務，原告主張據此可請求被告給付，於法洵有未合。
㈢第按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」，民法第169 條定有明文。是表見代理原屬無權代理之性質，必以本人未授予代理權，但本人仍以自己行為對外表示授權予行為人，或知悉行為人對外以其代理人自居而本人猶不違反對之表示者，始堪令負與授權人同一責任。本件原告雖舉廣告文宣為證，其上載有如前述「投資興建己○實業」之文字，而主張被告應就悅田公司之銷售行為負表見代理之本人責任云云。但上開廣告文宣上之記載，並無何被告授權悅田公司銷售之表示，若徒此即可認有為係授權之表示，則任何執此類文宣之人所為銷售行為，被告無異均因此須負本人責任，已顯原告主張為非可取。此外，別無證據顯示悅田公司曾向原告表明為被告之代理人，被告明知而不為反對之表示，或被告自己曾表示悅田公司為其代理人，原告就此舉證仍有未足，即非堪採。況系爭建案之銷售，已區分地主戶與建商戶分別與悅田公司簽訂廣告銷售合約書，果被告亦欲一併以自己名義將系爭房屋委由悅田公司銷售，則只需一併締約即可，豈有除外之必要。再觀之原告所提出其自己寄發之存證信函顯示，原告雖曾於98年7 月13日委由律師發函予被告催告簽訂買賣契約書，但原告自己實則早於97年5 月13日即曾以悅田公司及戊○○、丙○○為收件人寄發存證信函，被告公司則不與焉，益顯原告亦認知所訂購系爭房地之出賣人為戊○○、丙○○，殊無因悅田公司或被告行為等客觀情事，誤以悅田公司為被告公司代理人而訂購之事實，要為不符於上揭民法第169 條規定，被告對原告無表見代理本人責任之問題，原告執此主張，仍非可取。
六、從而，原告主張依據買賣契約及民法第226 條、第216 條、第169 條、第249 條第3 款之規定，訴請被告給付105 萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
書記官 何婉菁