臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第171號原 告即反訴被告 丁○訴訟代理人 蔡志雄律師被 告即反訴原告 乙○○被 告 甲○○上 二 人訴訟代理人 林契名律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟零柒拾叁元由原告負擔。原告應賠償被告所預繳之訴訟費用新臺幣伍佰叁拾元。
反訴被告應於反訴原告向華南商業銀行股份有限公司代償以臺北市○○區○○段三小段一五八地號土地應有部分四分之一及其上三０六八五建號建物貸款之餘額及給付反訴被告新臺幣玖萬壹仟玖佰元之同時，將上開土地及建物所有權移轉登記予甲○○。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬陸仟伍佰肆拾叁元由反訴被告負擔。反訴被告應賠償反訴原告所預繳之訴訟費用新臺幣壹萬陸仟伍佰肆拾叁元。
事實及理由
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：伊於民國93年5 月6 日與被告乙○○簽訂房
地產買賣契約書（下稱「系爭契約」），以總價新臺幣（下同）140 萬元購買被告乙○○所有坐落於臺北市○○區○○段3 小段158 地號土地應有部分1/ 4（下稱「系爭土地」）及其上30685 建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○號3 樓房屋（下稱「系爭房屋」，並與系爭土地合稱「系爭房地」），除約定被告乙○○保留3 年買回權外，伊並同意於系爭房地過戶後，祇要被告按月代伊清償系爭房地之銀行貸款充作租金，即可繼續居住於系爭房屋，惟被告若有1 期貸款遲繳30日以上時，即應放棄買回權，並遷出系爭房屋。而被告自97年8 月起，即未依約攤還貸款，經伊發函要求被告搬遷，亦未獲置理，為此，爰依系爭契約第14條及民法第348 條、第184 條、第179 條規定，訴請被告遷讓返還系爭房地，並按月賠償伊因被告無權占用系爭房地，所受相當於租金之損害或不當得利等語。並聲明：1.被告應將系爭房地騰空返還原告，並自97年10月3 日起至返還之日止，按月給付原告8,711 元。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：伊等為夫妻，於92年間因財務發生困難，無力清
償貸款，致系爭房地遭訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱「陽信銀行」）聲請強制執行而經查封在案。伊等為免系爭房地拍賣價格過低而遭受損失，乃委託訴外人即中信房屋仲介股份有限公司之仲介戊○○代為銷售系爭房地。嗣因尋得之買家出價均過低，遂聽從戊○○之建議，並商得信用良好之友人即與被告甲○○同為大陸新娘之原告同意，於93年間，先由原告出借35萬4 千元予伊等清償陽信銀行部分欠款，以塗銷查封登記，再於系爭房地過戶至原告名下後，由原告向訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱「華南銀行」）貸款（下稱「系爭貸款」）清償伊等積欠陽信銀行之所有債務。是系爭契約實乃原告為協助伊等保全系爭房地所簽訂之假買賣契約，否則原告與被告乙○○怎有於系爭契約第14條約定保留買回權，及被告乙○○若不依約清償系爭貸款，即喪失買回權等條款之理？而伊等自簽訂系爭契約後，不但已清償上開35萬4 千元予原告，復均按時繳納系爭貸款及系爭房地各項稅捐，並於95年10月20日被告甲○○取得我國身分證，得向銀行申辦貸款後，即要求原告履行賣回之約定，惟原告卻無視系爭房地實際所有權人為被告乙○○之事實，一再推託，渠等方於買回權保留期限屆至前之96年3 月26日發函催告原告履約，然原告卻仍置若罔聞，渠等見原告不守承諾，始停止繳納系爭貸款等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：系爭契約實係反訴被告為協助伊度過財
務難關、保全系爭房地所簽訂之借名登記契約，故兩造才會約定待伊配偶甲○○取得身分證，得向銀行申辦貸款後，反訴被告即應將系爭房地賣回，此觀反訴被告同意於取得系爭房地所有權登記後，仍由伊與甲○○續住系爭房屋，以及辦理系爭房地買賣事宜所生相關稅捐、費用，均係伊向訴外人丙○○借款支付等情足稽。今反訴被告於伊在甲○○取得身分證，要求買回時，拒不履行賣回系爭房地之義務，顯已違反上揭約定，為此，爰類推適用民法第549條第1項之規定，以反訴起訴狀繕本之送達，向反訴被告為終止系爭契約之意思表示，並訴請反訴被告於伊清償系爭貸款餘額及反訴被告代墊之系爭貸款本息9萬1,900元後，將系爭房地所有權移轉登記予甲○○等語。並聲明：反訴被告應於反訴原告向華南銀行代償系爭貸款及給付反訴被告9萬1,900元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予甲○○。
㈡反訴被告則以：伊係經甲○○及戊○○之遊說，認購買系爭
房地必能獲利，又可協助反訴原告及甲○○度過財務困境，方同意購買系爭房地，實則伊與反訴原告間從未達成借名登記之合意，此觀系爭契約僅約定反訴原告有買回權，而非約定待甲○○取得身分證，得向銀行申辦貸款後，伊即應將系爭房地所有權移轉登記予甲○○自明。況系爭契約若是假買賣、伊僅係借名登記之人頭，伊豈有依系爭契約第2 條約定，實際出資35萬4 千元、申辦系爭貸款給付予陽信銀行，以代買賣價金之交付，並為辦理過戶，代反訴原告繳納積欠之92年度綜合所得稅1 萬1 千餘元，以分擔過戶相關費用之一半，復給付陽信銀行為聲請強制執行所繳納之執行費1 萬餘元及系爭土地歷年地價稅之理等語，資為抗辯。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告即反訴被告丁○（下稱「丁○」）於93年5月6日與被告
即反訴原告乙○○（下稱「乙○○」）簽訂系爭契約，以總價140 萬元購買乙○○所有系爭房地，並於系爭契約第14條特約事項約定：「㈠乙方（乙○○）擁有3 年的買回權，逾
3 年則甲方（丁○）擁有完全處分權。㈡如乙方本利有1 期遲繳30日以上者，則乙方放棄買回權，並應立即搬遷，任由甲方處置。㈢甲方同意暫由乙方居住，且不收取租金，但本筆房貸本利由乙方自繳。」㈡丁○與乙○○簽訂系爭契約後，先給付35萬4 千元予陽信銀
行，以塗銷系爭房地之查封登記，並於過戶完成後，向華南銀行申辦系爭貸款140 萬元，並以其中101 萬元清償乙○○積欠陽信銀行之所有債務。
㈢原告於93年6月17日向華南銀行貸款140萬元，乙○○則自該
時起至97年7 月17日止，為丁○按月攤還系爭貸款，惟自97年8 月17日起即未再攤還。自97年8 月17日起至本院言詞辯論終結前，丁○共攤還系爭貸款9 萬1,900 元，貸款餘額則為114 萬39元。
㈣乙○○曾就本件糾紛，以涉嫌違反刑法第342 條背信罪之規
定為由，對丁○提起刑事告訴，迭經臺灣基隆地方法院檢察署、臺灣高等法院檢察署檢察官以97年度偵字第476 號、97年度上聲議字第4235號為不起訴處分、駁回再議在案。
四、得心證之理由：丁○主張乙○○、被告甲○○（下稱「甲○○」）未依約按月繳納系爭貸款，業已喪失系爭房地買回權，依系爭契約第14條約定及民法第348 條、第184 條、第179 條規定，應遷讓返還系爭房地，並按月賠償其因乙○○、甲○○無權占用系爭房地，所受相當於租金之損害或不當得利等語，惟為乙○○、甲○○所否認，乙○○並提起反訴請求丁○於乙○○清償系爭貸款餘額及丁○代墊之系爭貸款款項後，將系爭房地所有權移轉登記予甲○○。是本件爭點為：㈠系爭契約所訂的3 年買回權是以原價抑或市價買回？㈡丁○得否依系爭契約第14條及民法第348 條之規定請求乙○○、甲○○遷出系爭房地？㈢丁○得否依民法第184 條、第179 條之規定請求乙○○、甲○○給付相當於租金之損害金或不當得利？㈣乙○○得否請求丁○將系爭房地移轉登記予甲○○？茲分述如下：
㈠系爭契約所訂的3年買回權是以原價抑或市價買回？
按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物；前項買回之價金，另有特約者，從其特約，民法第379 條第1 項、第2 項分別定有明文。稽諸上開規定之立法理由略以：謹按買回契約，為保留權利之特約，故出賣人欲保留買回權利，須於為買賣契約時訂立特約，方得亨有買回權。又出賣人必須返還出賣時所領受之價金，否則不許買回。故設第一項以明要旨。前項買回之價金，應與出賣時之價金額數相同，此屬當然之事，然當事人訂有特約者，應以特約所定之數額為準。故設第二項以明其旨。亦即出賣人於買賣契約保留買回之權利者，除另有約定外，其買回之價額應與其出賣時之價額相同。乙○○與丁○簽訂系爭契約，將系爭房地售予丁○，並於系爭契約第14條特約事項㈠約明：乙○○擁有3 年的買回權，逾3 年則丁○擁有完全處分權等情，已如前述，顯見系爭契約係屬保留買回權利之買賣契約甚明，乙○○辯稱系爭契約性質屬借名登記契約或假買賣等語，容有誤會。且因雙方並未特別約定乙○○買回之價額，業據證人及當時承辦系爭房地過戶之代書蘇玉香於臺灣基隆地方法院檢察署96年度交查字第174 號背信案偵查中到庭證述屬實（調解卷第115 、117 頁），並為兩造所不爭執，是揆諸前揭規定及說明，乙○○於行使買回權時，自係以原價買回，丁○辯稱乙○○應以市價買回等語，洵屬無據。
㈡丁○得否依系爭契約第14條及民法第348 條之規定請求乙○
○、甲○○遷出系爭房地？
1.按買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明（最高法院79年臺上字第2231號判例參照）。經查：
⑴乙○○於96年3 月26日以存證信函要求丁○履行約定，
函內並表明「雙方本以約定於96年3 月23日於代書處辦理過戶手續，惟台端卻臨時反悔。鑑此，本人僅以此函再次主張上述買回之權利」、「請於函到7 日內與本人代理人甲○○辦理買回之過戶手續」等情，有存證信函在卷可稽（調解卷第89至90頁）。
⑵丁○於98年4 月23日本院言詞辯論時亦到場陳稱：乙○
○96年3 、4 月間有要以原價向伊買回，惟因當初未約定以原價買回，故伊拒絕以原價賣回等語（本院卷第71頁背面）。另丁○於臺灣基隆地方法院檢察署96年度交查字第174 號背信案偵查中亦到庭供稱：乙○○說要用原價140 萬元買回，伊不同意等語（調解卷第114 頁）。
⑶丁○與乙○○簽訂系爭契約後，先給付35萬4 千元予陽
信銀行，以塗銷系爭房地之查封登記，並於過戶完成後，向華南銀行申辦系爭貸款140 萬元，並以其中101 萬元清償乙○○積欠陽信銀行之所有債務，已如前述，並經丁○於臺灣基隆地方法院檢察署96年度交查字第174號背信案偵查中到庭供述明確（調解卷第119 至120 、
123 頁）。顯見丁○業自系爭貸得款項中扣下原代乙○○清償陽信銀行之貸款35萬4 千元及相關費用後，再以餘額101 萬元清償乙○○積欠陽信銀行之剩餘債務。
⑷乙○○另辯稱伊向丁○行使買回權時，已向友人周轉12
6 萬元以為給付價金之準備，係因丁○反悔不願以原價賣回，伊才將款項還給友人等情，業據其提出甲○○之郵局存摺影本為證，觀諸該存摺，於96年3 月22日確曾有一筆126 萬元款項匯入，直至96年4 月11日始遭提領（本院卷第104 頁）。
⑸綜上，可知乙○○於96年3 月22日準備好欲代丁○清償
系爭房貸餘額之資金126 萬元，惟於向丁○要求以原價買回系爭房地遭拒後，遂於96年3 月26日以存證信函向丁○行使買回權，並請求丁○於函到7 日內與其代理人甲○○辦理買回之過戶手續，仍遭拒絕後，始於96年4月11日將借貸之資金返還友人。
2.按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條定有明文。而因契約互負債務，其債務有互為對待給付之關係者，一方當事人倘拒絕自己應為之對待給付，即屬預示拒絕受領之意思，他方當事人得以準備給付之事情，通知一方當事人，以代提出（最高法院90年度臺上字第451 號判決參照）。本件乙○○與丁○於93年5 月6 日簽訂系爭契約，乙○○依系爭契約第14條之約定，於三年買回期限內之96年3 月22日準備好欲代丁○清償系爭房貸餘額之資金126 萬元，惟於向丁○要求以原價買回系爭房地遭拒後，遂於96年3 月26日正式以存證信函向丁○行使買回權，並請求丁○於函到7 日內與其代理人甲○○辦理買回之過戶手續，仍遭拒絕，由於買回契約亦屬雙務契約，除乙○○應給付丁○價金外，丁○亦負有移轉系爭房地所有權之對待給付義務，故應認丁○拒絕乙○○以原價買回及辦理系爭房地所有權移轉登記，已屬預示拒絕受領原價金之意思，則乙○○依民法第235 條但書規定及最高法院90年度臺上字第451 號判決意旨，以準備給付原價金買回系爭房地之事情，以存證信函通知丁○，以代提出買回價金，揆諸前揭最高法院79年臺上字第2231號判例意旨，應認已符合民法第379 條第1 項買回契約之要件，而發生買回契約之效力。
3.乙○○與丁○雖於系爭契約第14條另約定乙○○應代丁○按月攤付系爭房貸，如乙○○有1 期遲繳30日以上者，則乙○○放棄買回權，並應立即搬遷，任由丁○處置等情，惟因乙○○已於96年3 月間以原價向丁○行使買回權，並於丁○拒絕受領價金及移轉系爭房地所有權後，以準備給付原價金買回系爭房地之事情，以存證信函通知丁○，以代提出買回價金，而發生買回契約之效力，前已認定，亦即乙○○已向丁○買回系爭房地，丁○已負有移轉系爭房地所有權登記之義務，是縱乙○○嗣於1 年多後之97年8月17日起未再繼續代丁○攤付系爭房貸，亦不影響其與丁○間已發生買回契約之效力，自無放棄買回權之可言，更無將系爭房地騰空返還予丁○之問題。從而，丁○依系爭契約第14條及民法第348 條之規定，訴請乙○○、甲○○騰空返還系爭房地，即屬無據，為無理由，應予駁回。㈢丁○得否依民法第184條、第179條之規定請求乙○○、甲○
○給付相當於租金之損害金或不當得利？
1.乙○○與丁○間既已就系爭房地發生買回契約之效力，前已認定，則乙○○及其配偶甲○○占用系爭房地，即非無權占有，亦非無法律上原因而受有利益，從而，丁○依民法第184條、第179條之規定，請求乙○○、甲○○自97年10月3日起至騰空返還系爭房地之日止，按月給付8,711元相當於租金之損害金或不當得利，亦屬無據，為無理由，應予駁回。
2.丁○之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
㈣乙○○得否請求丁○將系爭房地移轉登記予甲○○？
乙○○原以140 萬元將系爭房地售予丁○，丁○則以系爭房地向華南銀行貸款140 萬元，並約定由乙○○按月代丁○攤還系爭房貸，乙○○嗣於96年3 月間以原價向丁○買回系爭房地，並代丁○攤還系爭房貸至97年7 月17日止，丁○則自97年8 月17日起至本院言詞辯論終結前，自行攤還系爭貸款共9 萬1,900 元，貸款餘額為114 萬39元等情，均已認定如前，足徵乙○○僅需代丁○清償系爭房貸餘額，並給付丁○自行攤還之本息9 萬1,900 元，即已清償全部買回價金。從而，乙○○基於買回契約之法律關係，反訴訴請丁○應於其向華南銀行代償系爭貸款餘額及給付丁○9 萬1,900 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予其所指定之名義人甲○○，即屬有據，為有理由，應予准許。
五、本件本訴部分訴訟費用額確定為1萬7,073元（即原告預繳之第一審裁判費1 萬6,543 元、被告預繳之證人旅費530 元），並應由原告負擔，故原告應賠償被告所預繳之訴訟費用53
0 元。本件反訴部分訴訟費用額確定為1 萬6,543 元（即反訴原告所預繳之第一審裁判費），並應由反訴被告負擔。故反訴被告應賠償反訴原告所預繳之訴訟費用1 萬6,543 元。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 張國勳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
書記官 周玉惠