臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第314號原 告 比佛利山莊管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 林宜君律師被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間給付管理費等事件，本院於98年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬貳仟伍佰元，及自民國98年3 月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由被告負擔二十七分之十三即新臺幣貳仟捌佰壹拾貳元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣貳拾捌萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)54 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。復於民國98年4 月27日民事準備二狀變更聲明為應給付原告53萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核其所為係應受判決事項聲明之減縮，依前開說明，自應准許。
二、原告起訴主張：被告為原告社區門牌號碼臺北縣光宇大道3號之建物所有人，依原告社區之規約每戶每月應繳納管理費5000元，惟被告自90年10月至97年12月止均未繳納管理費，合計435000元。又原告社區為汰換社區內之自來水管路，於94年經區分所有權人大會決議，每戶繳交10萬，專案專人專款負責汰換原告社區所有自來水管路，惟被告迄未繳納，嗣經原告多次發函催繳，被告均置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條、第11條、原告管理委員會組織章程，原告社區規約，請求被告給付前開積欠款項合計53萬5000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告53萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：依原告社區之89年、93年區分所有權人會議決議房屋與土地係不同人所有，又係空戶時，管理費應減半再減半，故每月之管理費應為1250元，而被告原有社區3 筆建物分別為系爭建物及門牌號碼光宇大道1 號、光宇一路26號，而系爭建物伊之前已繳過合計10萬元之管理費，抵充89年
2 月至95年9 月間之管理費。而光宇大道1 號，除已繳納管理費10萬元外，訴外人陳益村又為其代繳16萬5000元，依每月1250管理費計算，溢繳19萬3570元。另光宇1 路26號伊曾繳納管理費1 萬元，再以前開溢繳金額19萬3570元抵銷，另伊於94年12月間將光宇1 路26號出售予訴外人歐梓慶，當時尾款為歐梓慶以伊未繳納管理費及汰換水管之費用扣留，而與歐梓慶協議由歐梓慶保留28萬2650元，待伊取得清償證明後支付，如未取得清償證明，則由歐梓慶處理，經計算光宇大道一路26號尚溢繳38萬8750元，前開溢繳之費用經抵充系爭建物95年10月至97年12月間之管理費，尚溢繳35萬5000元。而就水管汰換工程費用，伊係建物與土地不同人所有，僅須繳納一半之5 萬元費用，經以上開溢繳之金額抵銷後，已無庸給付等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被告於89年2 月至97年12月止為門牌號碼光宇大道3 號建物的所有權人，該建物坐落的基地為王漢洲所有，該建物迄於
97 年12 月止均無人居住。
㈡、對於被證22、23之89年、93年區分所有人會議記錄形式上真正不爭執。
㈢、依原證三原告的組織章程及原告住戶規約住戶應繳納的管理費每月為五千元。
㈣、依94年區分所有人大會決議汰換社區水管每戶應繳交十萬元被告尚未繳納。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款之規定，處理並協議簡化爭點如下
㈠、原告所有之系爭建物於89年2 月至97年12月間應繳的每月管理費金額為何（是否減半）？
㈡、原告迄97年12月止應繳納的系爭管理費是否均已清償？
㈢、系爭房地係不同人所有，自來水管修繕費用是否應繳納半數？
六、本院得心證之理由：
㈠、系爭建物於89年8月1日起之每月之管理費為2500元。
⑴、依兩造所不爭其為真實之89年、93年之區分所有人會議記錄
，其上分別記載：「…若土地及房屋之所有權人分屬不同人時，管理費應由誰付？決議：管理費之用途乃是為維護社區環境衛生、安全及價值，土地及房屋之所有權人則是最大受益人，故雙方均應付管理費，決議雙方均應繳納2 分之1 的管理費，即日 (8 月1 日)起 催繳，如不繳納者則法院聲請支付命令，一切依法辦理。」、「七、討論事項「㈠土地、房屋非同一人所有時，管理費由何人繳納之討論：問題提出：以光宇大道1 號為例，土地所有人為李英嗣先生，原房屋所有人為高杏英女士，93年高杏英女士將其房屋售予陳益村。就積欠管理費如何收取進行討論。決議：⒈土地、房屋 (空屋)皆 無人使用時，各繳納管理費之一半，房屋單獨由房屋所有權人使用時，由房屋所有權人繳納管理費用之全額。⒉光宇大道1 號及光宇三路2 號之處理方式如下：…按此決議，高杏英應清償至93年上半年積欠之管理費計新臺幣535000元之2 分之一為新臺幣267500元。…。」等語，此均有前開區分所有權人會議記錄在卷可參 (本院卷第129 頁、134頁)， 足見原告社區於89年區分所有權人會議，即決議於同年8 月1 日起，若住戶房屋與土地不同一人所有時，房屋所有權人僅應繳納2 分之1 之管理費，復於93年就此項問題再作成決議，限縮適用之範圍限於空戶部分，若房屋所有權人單獨使用時，則應由房屋所有權人繳納全額之管理費。查系爭房屋，土地係訴外人王漢洲所有，系爭房屋則為原告所有，於89年2 月迄於97年12月間均係空戶，此為兩造所不爭之事實，則依前開區分所有權人之決議，每月自應僅繳納2 分之1 之管理費，即2500元。被告依此認土地與房屋不同人時，管理費減2 分之1 ，空戶時管理費應再減2 分之1 ，故每月應繳納之管理費僅為1250元云云，亦容有誤會。
⑵、原告雖抗辯前開區分所有權人之決議，係未達公寓大廈管理
條例所規定之可決人數，其所為之決議並不合法，被告不得據此主張管理費應減半云云。惟按對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反公寓大廈管理條例規定之法律效果，公寓大廈管理條例未有明文規定，惟公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定，就其決議之方式違反法令或章程時，區分所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，若未為法院撤銷決議前，該決議仍有法律效力，自得拘束各區分所有權人。是依前開說明，區分所有權人會議所為之決議，縱有決議之方式違背法令，然未為法院依法撤銷之前，仍為有效。故縱認前開區分所有權人會議，確有原告主張之決議方式違法之瑕疵，此瑕疵苟未經法院判決撤銷確定前，仍有其效力，被告依前開區分所有權人會議所為之決議，主張管理費應減半繳納，即屬有據。原告前開主張尚難憑採。
㈡、被告應繳納之管理費為18萬2500元。被告90年10月至97年12月，合計87月，依每月2500元計算，應繳納之管理費為21萬7500元，惟被告曾以每月5000元，繳納89年8 月至90年9 月之管理費，此部分即溢繳14個月之管理費合計3 萬5000元，原告就此部分自有返還之義務，被告就此部分既為抵銷之抗辯，則相互抵銷後，被告尚積欠管理費18萬2500元。被告雖另抗辯其原所有之門牌號碼光宇大道
1 號、光宇1 路26號均有溢繳管理費，而主張抵銷云云。惟按被告所積欠應繳納之光宇大道1 號90年10月至93年6 月之管理費，係由訴外人陳益村所繳納，此有陳益村繳納之管理費收據在卷可參，是訴外人陳益村係以自己名義，基於第三人清償之方式清償前述管理費，縱有溢繳前開管理費，原告應負返還義務之對象亦係訴外人陳益村，而非被告，被告自不得據訴外人陳益村對原告之債務主張與被告對原告之系爭管理費債務為抵銷。另就光宇1 路26號部分，依被告提出與訴外人歐梓慶之約定書記載「…因乙方 (按被告)尚 未取得管理費繳清證明，及水管費用，雙方協議保留新臺幣貳拾捌萬陸仟貳佰伍拾元，於乙方取得繳清證明書時，甲方應退回保留款予乙方，乙方應於民國95年3 月20日內取得證明，如逾期乙方未辦妥，乙方同意由甲方自行處理，乙方無異議。…」等語觀之，並無法證明訴外人歐梓慶已為被告繳清積欠之管理費，且被告亦自承不知訴外人歐梓慶繳納之數額，是被告所辯前開房屋之管理費有溢繳之情形，已無法證明。況縱若訴外人歐梓慶保留之28萬6250元，全數均以被告名義為被告代為繳納雙方協議書所載被告積欠原告之管理費及汰換水管費用一事為真實，然就光宇1 路26號，被告於90年8 月
1 日之前應繳半數管理費，之後應繳全額之管理費，此為被告所不爭執 (本院卷第309 頁背面)， 而被告前僅繳納90年
8 月之管理費5000元，是依此計算從90年9 月起至94年12月，管理費累計未繳納之部分即達26萬元，再加計汰換自來水管費用10萬元，顯已逾前開被告為訴外人歐梓慶扣留之保留款金額，則被告辯稱此部分有溢繳費用云云，亦無可採。承上所述，被告抗辯系爭管理費業已由門牌號碼光宇大道1 號、光宇1 路26號溢繳部分抵銷而清償云云，即無可採。
㈢、應繳納之水管汰換費用10萬元。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須之特別要件，負舉證責任（最高法院四十八年台上字第八二四號判例意旨參照）。而負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明之責任，苟應負舉證責任之當事人，不能舉證，以證實其主張之事實為真實，即應受不利之認定。兩造就94年區分所有人大會決議汰換社區水管每戶應繳交十萬元被告尚未繳納一事，並不爭執，堪信為真實。惟被告並無法舉證證明區分所有權人會議，就房屋與土地分屬不同人所有時應繳納金額有特別之決議。是以，原告社區之區分所有權人會議既就此並無特別之約定，房屋所有權人即應負擔全額之費用，至其與土地所有權人內部應如何分擔，應依其等內部之法律關係決定之。職是，被告所辯即尚乏依據。
㈣、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又按公寓大廈應設置公共基金，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納即為該公共基金來源之一，觀諸公寓大廈管理條例第18條例規定亦明。其立法意旨當係促使區分所有權人就其享受社區共用設施權利時，亦善盡其義務，藉以提昇社區之居住品質。又區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，惟逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，不易求得客觀正確之計算標準，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦非公寓大廈管理條例制定之初衷。反之，全然不顧及各區分所有權人或住戶就社區共用部分之良善管理、維護所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式平等之管理費收取標準，亦非事理之平，而有破壞社區和諧之虞。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。再按規約為公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款亦定有明文。故各區分所有權人即有遵守規約繳交公共基金之義務，並用以支付共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護。是以，原告依社區規約及區分所有權人之決議，請求被告給付積欠之管理費18萬2500元及自來水管汰換費用10萬元，即屬有據，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。並依職權確定本件訴訟費用額為5840元，由被告負擔27分之13即2812元，餘由原告負擔。
七、本件原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款依職權宣告假執行；被告另陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。另原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 7 月 1 日
民事第一庭 法 官 劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 6 日
書記官 李宜蓁