臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第484號原 告 葉月雲律師即傅威德之遺產管理人被 告 甲○○上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國98年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟元，及自民國九十八年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號後棟房屋遷讓交還原告，並自民國九十八年二月二十日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告負擔四分之三即新臺幣肆仟伍佰肆拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 號後棟房屋（以下簡稱系爭房屋）及其附連土地為傅威德所有，傅威德於民國93年2 月18日歿，法定繼承人皆拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院以96年度財管字第135 號民事裁定指定原告為遺產管理人。原告於97年4 月18日至系爭房屋勘查時，被告當場自承為承租人，每月租金新臺幣（以下同）7,000 元，惟被告承租期間多遲延繳納租金，自傅威德死亡後即未再繳納，原告於97年5 月5 日、同年月9 日兩度以電話催告被告繳納租金，被告迄未繳納，且閃躲與原告聯繫，原告復於97年6 月、98年1 月兩度寄發存證信函，惟均遭退回。爰依民法第421 條規定，訴請被告給付自93年2 月18日起至98年
1 月止5 年租金42萬元（計算式：70,000x60=420,000） ，並以起訴狀繕本為終止租約之意思表示，倘法院認原告應再定期催告被告繳納租金，則以起訴狀繕本為催告繳納租金之意思表示，通知被告於收受7 日內繳納租金，否則即以起訴狀繕本為終止租約之意思表示，不另通知，爰依民法第455條、第767 條、第179 條、第184 條規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，並自租約終止起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000 元等語，並聲明：㈠被告應給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將坐落臺北市○○○路○○○ 號後棟房屋遷讓交還原告，及自被告收受起訴狀繕本翌日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告7,00
0 元，㈢原告願提供現金或等值之銀行定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自92年起向訴外人傅威德之父傅金喜承租系爭房屋，原本約定每月租金1 萬5,000 元，嗣降為7,000 元，因訴外人傅金喜過世後未有人前來收取租金，伊即未再繳納租金，且當初有支付押金4 萬5,000 元，否認積欠租金達42萬元。訴外人傅金喜與媳婦不合，傅威德過世後無人繳納遺產稅，訴外人傅金喜為於拍賣時保住系爭房屋，同意由伊居住其內，並承諾伊搬遷時給予500 萬元等語置辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之
1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院98年6 月24日言詞辯論筆錄，第80頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈坐落臺北市○○區○○段3 小段11、12地號土地暨其上47
8 建號即門牌號碼臺北市○○○路○○○ 號房屋為傅威德所有（第9 頁、第67頁至第69頁）。
⒉傅威德於93年2 月18日歿（第10頁），法定繼承人均拋棄
繼承，原告為臺灣臺北地方法院96年度財管字第135 號裁定指定之遺產管理人（第11頁至第12頁） 。
⒊門牌號碼臺北市○○○路○○○ 號後棟房屋目前為被告居住
使用，92年起每月給付租金1 萬5,000 元，後降為7,000元，被告自傅威德之父傅金喜過世後即未給付租金。
⒋傅金喜於95年9月25日歿（第78頁）。
㈡兩造爭執要旨：
⒈系爭房屋之租賃契約係存在於傅威德與被告間，或傅金喜
與被告間？⒉被告是否有給付押金4萬5,000元？⒊被告是否欠繳租金42萬元？⒋原告得否終止租約並請求遷讓房屋？被告占有系爭房屋是
否有正當權源？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠系爭房屋之租賃契約存在於傅威德與被告間：
原告主張系爭房屋之租賃契約存在於傅威德與被告間等語，被告則辯稱其係向訴外人傅金喜所承租云云。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度臺上字第891號判決要旨參照）。查系爭房屋原為傅威德所有，所有物由所有人出租為常態，由第三人出租為變態，倘被告辯稱系爭房屋之出租人為訴外人傅金喜，自應就此變態事實負舉證責任。惟被告就此節未能舉證以實其說，則其空言辯稱系爭房屋之租賃契約存在於伊與訴外人傅金喜之間，即非可採。
㈡被告未舉證證明有給付押金4萬5,000元：
又被告辯稱其就曾給付押金4 萬5,000 元云云，惟為原告所否認，依民事訴訟法第277 條規定，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。惟被告未提出任何證據以盡其舉證之責，則其此部分辯解，亦無足取。
㈢被告積欠租金之數額：
原告主張被告積欠5 年租金共計42萬元云云，被告則辯稱其係自訴外人傅金喜過世後始未繳租金等語。經查，原告自承傅威德之家屬對於系爭房屋出租之狀況不甚清楚，且傅威德與被告間未簽訂書面之租賃契約，亦無簽收租金之字據，則被告自傅威德過世後即93年2 月18日起至訴外人傅金喜過世時即95年9 月25日之間，是否確實未繳納租金，即屬不能證明。惟被告自傅金喜過世後未按月繳納租金7,000 元之事實，既為兩造所不爭執，則原告依租賃契約之法律關係，訴請被告給付自95年9 月25日起至98年1 月止共計28個月之租金19萬6,000 元（計算式：70,000x28=196,000） ，即屬有據，逾此部分租金之請求，洵屬無據。
㈣系爭租約業經合法終止，原告得請求被告遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利：
原告主張被告遲延2 期以上之租金，經催告未予給付，而以起訴狀繕本為終止租約之意思表示等語，被告則辯稱原出租人承諾搬遷時給予500萬元云云。經查：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達
2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」民法第
440 條第1 項、第2 項定有明文。查被告自95年9 月25日訴外人傅金喜過世後即未給付租金，遲延已達2 期之租額，原告固未能舉證證明曾於97年5 月5 日、同年月9 日確為催告被告給付租金之意思表示，惟原告既以起訴狀繕本為催告之意思表示，通知被告於7 日內依約繳納租金，如逾期即為終止租約之意思表示，此項意思表示即為附有法定條件之終止租約意思表示，被告迄未給付租金，則原告終止租約，自屬合法。
⒉按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，「所有
人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第455 條前段、第767 條前段分別定有明文。承前所述，原告已終止租賃契約，被告復未能舉證證明其對於系爭房屋有何占有權源，則原告依前揭法條規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據。至於被告空言辯稱原出租人承諾搬遷時給予500 萬元云云，未舉證以實其說，且所辯顯悖於常情，委不足採。
⒊次按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益。」民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。查被告於租約終止後，仍無權占有系爭房屋，依社會通念，可消極減免其應支付使用系爭房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第115 條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息10% 為限。惟此年息10% 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10 %計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年臺上字第855 號、68年臺上字第3071號判例意旨參照）。
本院審酌系爭房屋後棟面積約105.8 平方公尺，坐落土地申報地價每平方公尺8 萬7,828 元，系爭房屋未辦理申報房價，地政機關亦未辦理房價之估定，房屋課稅現值為13萬3,400 元，有財政部臺北市國稅局財產歸屬資料清單（第9 頁）、房屋稅繳款書（70頁）、土地登記謄本（第67頁至第68頁）足考，倘以土地申報價額暨房屋課稅現值之年息5%計算每月相當於租金之不當得利，為3 萬9,273 元（計算式：{87,828x 105.8+133,400}x5%/12=39,273），原告僅以系爭房屋原約定租金每月7,000 元作為相當於租金不當得利之計算標準，自無不許之理。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段分別定有明文。從而，原告依租賃契約之法律關係，訴請被告給付租金19萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月20日（98年2 月9 日寄存，依民事訴訟法第138 條第2 項規定，同年月19日發生寄存送達效力）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依民法第455 條、第767 條、第179 條、第
184 條規定，訴請被告將系爭房屋遷讓交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月20日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求為無理由，應予駁回。
六、第按，所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文。查原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，依前揭法律規定本院應依職權宣告假執行，無必要再命原告供擔保始得假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，訴訟費用6,060 元應由被告負擔4分之3 即4,545 元，餘由原告負擔。
八、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳玉曆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 2 日
書記官 吳華瑋