臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第593號原 告即反訴被告 蘇志宏訴訟代理人 李慧珠律師被 告即反訴原告 徐貴壕訴訟代理人 趙建和律師上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國100 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾玖萬零伍佰零陸元，及其中新台幣貳拾壹萬伍仟伍佰零陸元自民國九十八年三月二十一日起，其中新台幣柒萬伍仟元自民國九十八年七月二日起，其中新台幣拾萬元自民國九十九年三月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣參拾玖萬零伍佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠、兩造於民國97年9 月19日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由原告承租訴外人高海珊、鄭中民共有，門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 號地下1 樓房屋（下稱系爭房屋），作為原告所開設餐館之廚房使用，用以製麵，租賃期間自民國97年10月1 日起至102 年9 月30日止，押租金新臺幣（下同）7 萬5 千元，租金每月2 萬5 千元（97年10月份租金1 萬5 千元），原告於簽約同時以現金支付被告97年10月份租金1 萬5 千元、11月份租金2 萬5 千元，及以如附表編號1 所示支票支付押租金7 萬5 千元，及以如附表編號
2 至12支票支付97年12月份至98年10月份每月2 萬5 千元租金。被告於簽約前即信誓旦旦承諾系爭房屋作為廚房使用絕無問題，原告始向被告承租系爭房屋，惟簽約後被告將系爭房屋交付原告，於原告僱工裝潢期間，系爭房屋管理委員會即第一景社區管理委員會即以該社區不適出租予飲食業者使用等理由，不時掣肘，被告並以之為理由，於97年10月15日出示第一景社區管理委員會97年10月13日第一景字第971013號函予原告，原告始知無論如何配合與努力，終究無法將系爭房屋作為製麵與廚房用途，且為期5 年之租約，若長期受住戶及管理委員會騷擾、掣肘，原告實不堪其擾，乃與被告於是日合意終止系爭租約；又被告辯稱系爭房屋得作為商業用途，所言不實，原告承租範圍之出入口僅一處，該出入口在編號137 、138 號停車位之間，且配電僅110 伏特，地下室僅有供照明用之電力，並無任何消防灑水及排煙設施，而被告固於新春街與新春街125 巷轉角另築一出入口，惟該出入口建物係違建，經新北市政府違章拆除大隊於98年6 月2日公告將予強制拆除，綜上，被告出租予原告之系爭地下室房屋，實無作為商業用途之可能，兩造為此合意終止租約；
97 年10 月31日原告將系爭房屋及鑰匙遙控器交還予被告委任之城市不動產仲介經紀有限公司（下稱城市不動產仲介公司）營業員林庭安，顯見兩造已合意終止租約甚明，否則林庭安無由前來接收系爭房屋與鑰匙，而被告又豈有可能於未終止租約之情況下，逕將鑰匙收回之理。
㈡、兩造所簽訂系爭租賃契約，已於97年10月15日經合意終止，
１、就原告於簽約同時以現金支付被告97年10月份租金1 萬5 千元、11月份租金2 萬5 千元，及以如附表編號1 所示支票支付押租金7 萬5 千元、如附表編號2 至12支票支付97年12月份至98年10月份每月2 萬5 千元租金，被告均應負返還責任，惟被告於本件起訴前及訴訟進行中已陸續將如附表所示之支票提示完畢，為此，爰依押租金契約法律關係，訴請被告返還原告支付之押租金7 萬5 千元（即被告於原告起訴狀繕本送達前，已提示兌現之如附表編號1 所示之押租金支票1紙），及依不當得利法律關係，請求被告返還原告所預付之租金共31萬5 千元（即原告於簽約時以現金支付之97年10月份、11月份租金各1 萬5 千元、2 萬5 千元；被告於原告起訴狀繕本送達前，已提示兌現之如附表編號2 至5 所示之97年12月份至98年3 月份每月2 萬5 千元之租金支票共4 紙；被告於原告98年7 月1 日民事準備書狀繕本送達前，再提示兌現之如附表編號6 至8 所示之98年4 月份至6 月份每月2萬5 千元之租金支票共3 紙；被告於原告99年3 月9 日民事準備㈢書狀繕本送達前，再提示兌現之如附表編號9 至12所示之98年7 月份至10月份每月2 萬5 千元之租金支票共4 紙）。
２、又被告交付系爭房屋予原告後，原告代付97年7 月31日至97年9 月30日之電費506 元，為此，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還此部分其所受利益。再原告進行裝潢施工期間，管理委員會通知施工之莊錦鐸稱馬桶及管線滲漏，經原告通知被告到場，要求出租人負修繕責任時，被告當場要求莊先生代為修繕，莊先生乃應被告要求裝置坐式馬桶，待莊先生挖掘完畢，將管線重新接管使不復滲漏，並預留坐式馬桶管路，惟莊先生未及向被告要求購置坐式馬桶，兩造已將租賃契約終止而作罷，原告代付廁所檢修費用1 萬5 千元，並不違反被告之意思，為此，爰依民法第176 條第1 項無因管理之規定，請求被告返還此部分原告所支出之費用。末如前述被告明知原告承租系爭房屋係作為製麵場所之用，豈詎原告承租之後，於系爭房屋進行裝修期間，即遭社區住戶及管理委員會掣肘，要求原告不得施工，迫於無奈，兩造乃合意終止租約，原告因系爭租約所支出又因可歸責被告之原因終止租約，致原告支出裝潢系爭房屋與終止租約後回復原狀費用總計41萬800 元，乃因被告無法給付原告合於租賃目的使用之房屋所致原告之損害，為此，爰依民法第226 條第1項給付不能之規定，請求被告賠償此部分原告所受損害。
㈢、聲明：
１、被告應給付原告7 萬5 千元（即押租金），及自原告起訴狀繕本送達之翌日即98年3 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、被告應給付原告14萬元（即97年10月份租金1 萬5 千元、11月份租金2 萬5 千元，及97年12月份至98年3 月份每月2萬5千元之租金），及自原告起訴狀繕本送達之翌日即98年3 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
３、被告應給付原告7 萬5 千元（即98年4 月份至6 月份每月2萬5 千元之租金），及自原告98年7 月1 日民事準備書狀繕本送達之翌日即98年7 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
４、被告應給付原告10萬元（即98年7 月份至10月份每月2 萬5千元之租金），及自原告99年3 月9 日民事準備㈢書狀繕本送達之翌日即99年3 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
５、被告應給付原告42萬6 千306 元（即原告代墊電費506 元、廁所檢修費用1 萬5 千元，及支出裝潢房屋與終止租約後回復原狀費用所受之損害41萬800 元），及自原告起訴狀繕本送達之翌日即98年3 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
６、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：
㈠、原告主張被告持第一景社區管理委員會函（原證2 ），向渠表示欲終止雙方之租賃契約云云，並非真實，蓋被告從未拿過該函予原告，亦從未向原告表示欲終止雙方之租賃契約，實則該函乃第一景社區管理委員會直接交予原告，嗣原告於97年11月13日發函要求被告返還押租金時，始提出附於存證信函中，被告於收函後亦隨即函覆原告，表示原告所述不實，被告從未終止合約，若原告欲中途解約，請以書面為之，並依合約內容處理，從而，原告主張係被告提示此函表示欲終止雙方之租賃契約，渠於考量為免影響渠日後對系爭租賃物作營業使用，遂同意終止租約云云，顯與實情不符；退萬步言，縱或原告有接獲第一景社區管理委員會函，亦不必然應遵守其要求，蓋細譯該函文說明所述內容係表示：「懇請往後在對外招租時如遇有下列行業對象敬請儘量避免…一、娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）。二、生產製造加工、釀造發酵業等。」，觀其語意，第一景社區管理委員會並未立即禁止原告對租賃物作營業使用，只是提醒承租人儘量不要作娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）、生產製造加工、釀造發酵業等使用，易言之，該函文意旨是否影響原告對租賃物之使用，純屬原告主觀之感覺，與客觀上無法使用系爭租賃物尚屬有間；且依系爭租賃物之使用項目記載營業用，亦證系爭租賃物本即得作為營業使用，此節原告於承租系爭租賃物時亦知之甚詳，而第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3 章第3 條亦明文規定得作營業用途，是則原告依該函，認為第一景社區管理委員會不同意社區住戶將房屋出租予餐飲業使用云云，純屬原告主觀臆測之感覺，與客觀上無法使用系爭租賃物之事實亦有不符；況依證人即城市不動產仲介公司營業員王素華所述，原告自始即知悉系爭租賃物本即得作為營業使用，只因渠擅自變更作為製麵工廠召來管委會之關切，始自行決定不再使用租賃物，渠自願犧牲其自身權益，自與被告無關；原告嗣又主張系爭地下室房屋位於新春街與新春街125 巷轉角之出入口係違建，業經新北市政府違章拆除大隊訂98年6 月2 日公告將強制拆除，是則系爭地下室房屋根本無作為商業用途之可能云云，惟查系爭地下室房屋位於新春街與新春街125 巷轉角之前開出入口，乃系爭地下室房屋建築完成後即已存在，迄今已10餘年，歷年來即作為系爭地下室房屋之獨立出入口，並無任何問題，原告於承租時已了解清楚後始決意承租，且據被告查訪，上開系爭地下室房屋之獨立出入口，所以遭公告將強制拆除，乃係近期內有人前往檢舉，被告強烈懷疑此舉乃原告所為，其用意無非係欲凸顯系爭地下室房屋無獨立出入口，無法作商業用途，惟原告此種作為正足以證明其理曲，蓋系爭地下室房屋得作為商業用途乃房屋所有權狀及大樓規約明確載明之事實，任何人皆不能改變此事實，而原告於承租之初既已調查審認清楚，事後卻去舉發系爭地下室房屋之獨立出入口為違建，主張系爭地下室房屋無法作商業使用，其主張自非可採；再原告主張被告於出租房屋時曾信誓旦旦承諾，做為製麵使用絕無問題云云，被告堅決否認有此項承諾，蓋本件房屋被告既已全權委任城市不動產仲介公司處理房屋租賃問題，被告何需與原告自行討論、磋商房屋租賃之細節問題。另原告主張兩造合約已合意終止云云，乃以渠已將系爭房屋之鑰匙遙控器交付城市不動產仲介公司營業員林庭安為據，惟查依證人林庭安、王素華於審理中之證述內容，兩造租賃契約並未合意終止，且原告迄今亦未再以任何形式對被告為解約之意思表示。
㈡、末原告提出相片用供證明系爭房屋承租前之狀態，證明渠耗費為數甚多之房屋修繕裝潢費用云云。惟查，系爭地下室房屋之獨立出入口上之採光罩，被告於97年10月22日即僱工請人修繕完成，除此之外，被告將系爭房屋交付原告使用時，其房屋現況並非如原告所提出相片之情狀，依被告前手所保存之照片檔案，及城市不動產仲介公司於仲介出租時就房屋現況所拍攝之照片檔案所示，系爭房屋出租時，不論牆壁、地板、天花板，均無任何龜裂、水泥斑駁、鋼筋外露等情事，而原告所提出相片之拍攝日期不明，應是原告為自己營業所需，大舉翻修房屋，尚未修補完成時所攝，自非所謂房屋承租時之現況；退萬步言，縱或原告曾整修系爭房屋，惟其整修之項目係專供伊製麵工廠所需，對被告並無任何實益，亦非可歸責於被告之事由所致，被告自無任何義務返還渠所支出之費用或賠償損害。
㈢、綜上所述，原告主張欲終止租約之一方為被告，渠亦同意被告終止租約云云，顯然不實；又原告迄今未依法終止租約，是則，渠請求被告返還租押金、已給付之租金、代墊之電費及廁所檢測費用，並請求賠償原告支出房屋裝修費用與終止租約後回復原狀費用損害，共計81萬6 千306 元云云，均無理由。
㈣、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於97年9 月19日簽訂系爭租賃契約，由原告承租訴外人高海珊、鄭中民所共有，門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○ 號地下1 樓房屋，租賃期間自97年10月1 日起至102 年
9 月30日止，押租金7 萬5 千元，租金每月2 萬5 千元（97年10月份租金1 萬5 千元）；
㈡、原告於簽約同時以現金支付被告97年10月份租金1 萬5 千元、11月份租金2 萬5 千元，及以如附表編號1 所示支票支付押租金7 萬5 千元、如附表編號2 至12支票支付97年12月份至98年10月份每月2 萬5 千元租金。
㈢、如附表所示之支票均經被告提示完畢（被告於原告起訴狀繕本送達前，已提示兌現如附表編號1 至5 所示支票；於原告98年7 月1 日民事準備書狀繕本送達前，再提示兌現如附表編號6 至8 所示支票；於原告99年3 月9 日民事準備㈢書狀繕本送達前，再提示兌現如附表編號9 至12所示支票），被告已收取押租金7 萬5 千元，及97年10月至98年10月份租金共31萬5 千元。
㈣、原告曾代墊系爭房屋自97年7 月31日至同年9 月30日止之電費計506 元。
㈤、兩造曾於97年11月21日在城市不動產仲介公司，就本件租賃進行協調，當時並無共識。
四、兩造爭點：原告主張被告以系爭房屋所在社區不適出租予飲食業者使用為由，於97年10月15日出示第一景社區管理委員會97年10月13日第一景字第971013號函予原告，兩造因系爭房屋無作為商業用途之可能，而於該日合意終止租約，被告於租約終止後，應返還原告押租金7 萬5 千元、已給付租金31萬5 千元、代墊電費506 元及廁所檢修費用1 萬5 千元，及賠償原告支出裝潢房屋與終止租約後回復原狀費用所受之損害41萬80
0 元等情，除其中原告代墊電費506 元部分，業經被告於審理中表示同意給付（見本院99年4 月2 日言詞辯論筆錄）外，其餘均為被告爭執，並以前詞置辯。本件兩造爭點厥為：㈠兩造間系爭租賃契約是否於何時、因何由終止？㈡被告是否應負給付原告所請求各該金額之責？茲析述如下：
㈠、兩造間系爭租賃契約是否於何時、因何由終止？
１、原告雖主張被告以系爭房屋所在第一景社區不適出租予飲食業者使用為由，於97年10月15日出示上開社區管理委員會函予原告，兩造因系爭房屋並無作為商業用途之可能，於該日合意終止租約云云，惟查：⑴原告主張此節為被告所否認，而原告就被告曾於97年10月15日出示上開管理委員會函、向原告表示該社區不適出租飲食業者使用等情，並未舉證以實其說；⑵又系爭房屋之建物登記謄本已明載主要用途為「商業用」（見本院98年度訴字第593 號卷《下稱訴字第593 號卷》卷㈡第106 頁），且第一景社區組織章程暨住戶管理公約第3 章第3 條亦明定：「本社區規畫為住宅大廈，為永久保持最高格調之居住品質，維持本社區之整體價值，全體住戶均不得作營業之用途『（除125 巷2 號地下1 樓店舖外）』（見訴字第593 號卷㈠第33至34頁），而原告所舉上開管理委員會函則僅載有：「... 基於愛屋及屋愛護社區的立場，懇請往後在對外招租時如遇有下列行業對象『敬請儘量迴避』，以維護社區的安全和諧，及避免雙方困擾，例如：一、娛樂業（博奕、歡唱、聲色、飲食）；二、生產製造加工、釀造發酵業等。」，並未立即禁止系爭房屋供作商業用途，則縱第一景社區管理委員會確曾以上開函件表達不希望系爭房屋供原告所經營飲食業使用之立場，甚或於原告僱工裝潢期間到場表示意見，當均無拘束原告或被告之效力，本件原告謂被告自行向原告出示上開函件，而與原告合意終止租約，顯與常理未合；⑶再原告陳稱其向被告承租系爭房屋係供作所開設餐館之廚房使用，用以製麵，但該承租範圍之出入口僅一處，在編號137 、138 號停車位之間，其他另築至地面之出入口則屬違建，且配電僅110 伏特，地下室僅有供照明用之電力，無消防灑水及排煙設施，而質疑系爭地下室房屋並無作為商業用途之可能云云，然依證人即城市不動產仲介公司營業員王素華於審理中證稱：伊受原告即承租方委託仲介本件租賃契約，原告有跟伊說他是開麵館的，原告表示承租系爭房屋是要放置冷凍櫃作倉儲用，並未表示要作製麵工廠，被告一開始時是要租7 萬元，後來價格有調整，伊帶原告去看前就已經調為5 萬元，最後以2 萬5 千元成交，因為原告只要做倉庫使用，原告有向被告表示若將來設立公司，要被告配合讓他聲請公司登記，原告並表示租期5 年，要求租金便宜一點，伊有帶原告到現場去看等語（見本院98年11月23日言詞辯論筆錄），顯見原告承租系爭房屋目的，係作為所開設餐館之倉儲使用，並於承租前到現場瞭解狀況後始決意承租，而原告所指系爭房屋之原始出入口位置、電力及消防配置等節，並不影響供作餐飲業之倉儲使用，原告主張被告無法給付合於租賃目的使用之房屋，兩造因而合意終止租約云云，自無可採。
２、原告主張被告以系爭房屋不適出租予飲食業者使用為由，於97年10月15日出示上開社區管理委員會函予原告，兩造因系爭房屋無作為商業用途之可能，而於是日合意終止租約云云，為不可採，業如前述。惟依原告陳稱：簽約後被告將系爭房屋交付原告，於原告僱工裝潢期間，第一景社區管理委員會曾多次到場，原告衡量系爭為期5 年之租賃契約，若長期受住戶及管理委員會騷擾、掣肘，實不堪其擾等語，而此情亦經97年9 月間負責承作水電等工程之證人莊錦鐸於審理中證述：施工到一半，機器也都到現場，管委會叫伊等停工，伊請他去跟屋主講，施工的時候屋主有來看過，屋主來的時候大部分都是與原告對話等語綦詳（見本院99年4 月2 日言詞辯論筆錄），堪信本件原告係因自忖如繼續系爭租賃契約，將須續與管理委員會交涉之不便，主動向被告表達欲終止系爭租賃契約之意。而被告於97年10月31日要求城市不動產仲介公司營業員林庭安與原告同至系爭房屋等情，業經證人林庭安於審理中證稱：97年10月31日伊有收回鑰匙，當天中午被告打電話給伊，跟伊說他要出差，若原告找他的話，就請伊陪同原告去系爭房屋，並幫他注意屋況，伊說好，後來原告來公司找伊，然後伊就與原告一起去店面，原告開門進地下室去，一直就抱怨說有些設施有問題，且管委會有阻擾，原告說牆壁他有鑽洞已經補好了，然後伊就拍照，室內地下室之階梯下來有個排水用的出水口，原告說他有與被告聯繫，表示這部分不用恢復，然後伊就拍照，後來就東看西看，廁所的馬桶不見了，只剩下地面上的管子，原告說被告表示這部分也不用恢復原狀，伊就拍照，最後原告把鑰匙交給伊，收回鑰匙後伊保管在伊抽屜，協調會後還給被告，並有給被告簽收，不記得是97年11月21日下午協調會當天還是隔幾天還給被告等語（見本院98年11月23日言詞辯論筆錄），則被告既於97年10月31日委託證人林庭安與原告同至系爭房屋，並特別叮囑證人注意屋況，嗣復無異議收回原告當日交予林庭安之系爭房屋鑰匙遙控器，堪認被告於97年10月31日委託證人與原告同至系爭房屋時，已有同意原告終止系爭租賃契約，而接受原告交還房屋之意，兩造系爭租賃契約業於97年10月31日合意終止之事實，堪以認定。至被告固另舉卷附其於97年11月18日致原告之存證信函，記載：有關所寄之存證信函已收悉... 閣下之存證信函所言完全不實，本人並未通知閣下終止合約，此合約仍繼續有效，若閣下欲中途解約請以書面為之，並依合約內容處理，合約內容未盡事宜以民法作依據... 請主動來電聯繫，否則一律視為合約仍繼續有效等語（見訴字第598 號卷㈠第32頁），及證人林庭安於審理中證稱：後來隔一陣子被告跟伊說有事情要來伊公司協調，叫伊要在，11月21日下午在伊公司協調，當時伊在，協調內容是原告有意思要退租，且還希望被告能賠償他的損失，被告說租、押金可以退還，但是不同意賠償，後來兩邊沒有達成共識，被告表示出租時是白紙黑字寫下來，所以退租時也要，後來被告要原告回去考慮3 天，如果不要求賠償的話被告同意退還租、押金，然後就散會了，後續兩造就沒有再找伊等語（見本院98年10月28日言詞辯論筆錄），及證人王素華於審理中證稱：中間他們都沒有打電話給伊，一直到97年11月21日原告有打電話給林庭安說要來伊公司談問題，在這之前兩造都沒有跟伊說有糾紛，兩造協商時伊在場，當時有談到原告說不租了，被告有說押租金可以返還給原告，但是原告認為還要賠償，後來兩造沒有交集，被告後來表示再給原告3 天的時間考慮，並要求若不租了要寫書面等語（見本院98年11月23日言詞辯論筆錄），然查依前揭存證信函及證人所述，被告於97年10月31日後爭執之重點，乃原告得否對被告請求除租、押金以外之損害賠償，被告顯係因原告該等請求，始回頭爭執本件並非被告方面表示欲終止契約、原告應以書面終止契約等節，惟上開各節均不能推翻前述被告於97年10月31日委託證人林庭安與原告同至系爭房屋時，已有同意原告終止契約之意思表示，系爭租賃契約因兩造合意而於97年10月31日終止之事實認定。
㈡、被告是否應給付原告所請求各該金額？
１、原告支付之押租金7 萬5 千元部分：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最高法院65年臺上字第2714號、83年臺上字第2108號判例意旨參照）。本件如前述兩造於97年10月31日合意終止系爭租賃契約，而原告復未因本件租賃而對被告負有何債務（被告另提起反訴主張原告未將系爭房屋回復原狀而應負損害賠償之責，為無理由，詳如後述），則原告所交付之押租金7 萬5 千元，自應由被告返還原告。
２、原告支付之97年10月份至98年10月份租金31萬5 千元部分：兩造系爭租賃契約業於97年10月31日合意終止，則原告自97年11月1 日起即無須給付租金，被告受領該部分租金已無法律上原因，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還自97年11月份至98年10月份（即共計12個月份）每月2 萬5 千元租金；至原告另請求被告返還兩造租賃關係尚存之97年10月份租金1 萬5 千元部分，則屬無據。
３、原告支付之97年7 月31日至97年9 月30日電費506 元部分：原告主張系爭房屋97年7 月31日至97年9 月30日（即兩造系爭租賃契約約定租賃始期97年10月1 日之前）之電費506 元由其代付等情，業據原告提出臺灣電力公司收據1 紙為據（見本院士林簡易庭98年度士簡字第428 號卷《下稱簡字第42
8 號卷》第23頁），被告於審理中亦表示同意支付（見本院99年4 月2 日言詞辯論筆錄），原告主張依不當得利之法律關係，訴請被告返還此部分所受利益，尚非無據。
４、原告支付水電包商之廁所檢修費用1 萬5 千元部分：原告主張其裝潢期間，第一景社區管理委員會通知負責施工之莊錦鐸稱馬桶及管線滲漏，經原告通知被告到場，要求出租人負修繕責任時，被告當場要求莊錦鐸代為修繕，莊錦鐸乃應被告要求裝置坐式馬桶，待莊錦鐸挖掘完畢，將管線重新接管使不復滲漏，並預留坐式馬桶管路，惟莊錦鐸未及向被告要求購置坐式馬桶，兩造已將租賃契約終止而作罷，經莊錦鐸要求原告代付該部分廁所檢修費用1 萬5 千元等情，業據原告提出估價單1 紙、相片3 紙為據（見簡字第428 號卷第24頁之原證4 、訴字第593 號卷㈠第92頁之編號44至46相片），且經證人莊錦鐸於審理中證稱：伊約於97年9 月間去系爭房屋施作水電，當時管委會的人有到現場說系爭房屋漏水，滴到地下2 樓飲用水的蓄水池，叫伊跟屋主或原告說，後來兩造都有來，是屋主叫伊趕快弄，屋主來的時候大部分都是跟原告對話，有跟伊講的就是廁所的部分，原告所提供的相片是伊跟原告說要把相片拍起來，以後才有根據，編號44相片的管子是全部都改新的，那就是馬桶的排水管，編號45至46相片是地下1 樓的廁所漏水滴到樓下的蓄水池，經施工後鋪上磁磚後的照片，中間是馬桶排水管的管子，原證
4 估價單（日期97年10月5 日；項目包含設備拆除、開挖打鑿更換管路、蹲式馬桶改坐式馬桶、打鑿復原貼地磚等）是伊開的，伊報價給被告1 萬5 千元，但沒有拿到錢，伊才請原告先墊付，後來也是原告先給的等語無訛（見本院99年4月2 日言詞辯論筆錄）。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429 條第1 項定有明文，前述系爭房屋之廁所漏水，應由出租人負修繕義務，復經證人莊錦鐸證述該部分工程係由被告委請施作，自應由被告負給付工程款之責，是原告主張此部分其未受委任、並無義務，而為被告管理事務，且不違反被告明示或可得推知之意思，依無因管理之法律關係，訴請被告償還該部分費用，亦屬有據。
５、原告支付裝潢房屋與終止租約後回復原狀費用41萬800 元部分：
原告主張兩造租賃契約係因被告無法給付合於租賃目的使用之房屋，即可歸責於被告之原因而告終止，就原告裝潢系爭房屋與終止租約後回復原狀支出之費用共41萬800 元，被告應依民法第226 條關於因可歸責於債務人之事由致給付不能之規定，對原告負損害賠償責任云云，固據其提出估價單及收據共11紙、相片38紙為據（見簡字第428 號卷第26至36頁之原證5 至11、訴字第593 號卷㈠第75至91、93頁之編號7至43、47相片），且經證人即負責施工之莊錦鐸、陳鴻鑫、曾萬居於審理中證述確有進行各該工程等情在卷（見本院99年4 月2 日、7 月16日、8 月18日言詞辯論筆錄）。惟查系爭租賃契約係因原告自忖如繼續租賃，將續與第一景社區管理委員會交涉之不便，主動向被告表達欲終止契約之意，而於97年10月31日與被告達成合意終止契約，並非因被告無法給付合於租賃目的使用之房屋等情，業如前述，被告並無給付不能之情事，原告主張因可歸責於債務人之事由致給付不能，訴請被告賠償原告此部分支出費用之損害，並無理由。
五、綜上，兩造系爭租賃契約因原告自忖如繼續租賃，將續與第一景社區管理委員會交涉之不便，主動向被告表達欲終止契約之意，而於97年10月31日經兩造合意終止，原告於租約終止後，得請求被告給付押租金7 萬5 千元、97年11月份至98年10月份之租金共計30萬元、代墊電費506 元及廁所檢修費用1 萬5 千元，及各於原告收受、取得各該金額、利益，或提示兌現票據之後，分別起算法定利息，應予准許，其餘請求款項，則不能准許。從而，原告請求被告⒈給付7 萬5 千元（即押租金）、12萬5 千元（即97年11月份至98年3 月份每月2 萬5 千元租金）、1 萬5 千506 元（即代墊電費及廁所檢修費用），及均自原告起訴狀繕本送達之翌日即98年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉給付7 萬5千元（即98年4 月份至6 月份每月2 萬5 千元之租金），及自原告98年7 月1 日民事準備書狀繕本送達之翌日即98年7月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊請求被告給付10萬元（即98年7 月份至10月份每月2 萬5 千元之租金），及自原告99年3 月9 日民事準備㈢書狀繕本送達之翌日即99年3 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息（亦即原告請求被告給付39萬506 元，及其中21萬5 千506 元自98年
3 月21日起，其中7 萬5 千元自98年7 月2 日起，其中10萬元自99年3 月11日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息），為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，應予駁回。又本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請，宣告其如預供主文第4 項所定擔保金額，得免為假執行，至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠、反訴被告為將系爭房屋裝修供營業用，將馬桶、水、電路作大規模改變，致系爭房屋完全改觀，而反訴被告嗣除將電力設備回復原狀外，尚有坐式馬桶未改回蹲式、浴室磁磚拆除未回復、全部水電配管均未拆除、管線拆除後凹洞未填補等損害，經估價後，計需16萬1 千元，始能回復原狀；又系爭房屋天花板、牆壁因反訴被告大肆改裝，造成破碎凹洞隨處可見，經估價後，計需16萬8 千元，始能回復原狀。再系爭房屋於兩造訂立租約時，雖登記為反訴原告配偶高海珊及友人鄭中民所有，但系爭房屋實係由反訴原告與鄭中民合資購買，高海珊、鄭中民分別授權反訴原告處理關於出售、出租事宜，故由反訴原告出面擔任出租人，嗣高海珊、鄭中民之持分於99年7 月16日分別以夫妻贈與、買賣為登記原因移轉登記至反訴原告名下，故系爭房屋現已為反訴原告單獨所有，而按租賃契約之出租人並不以租賃標的物之所有權人為必要，是反訴原告基於出租人之地位，依民法第432 條規定，訴請反訴被告賠償租賃物回復原狀所需費用之損害，依法並無不合，況系爭房屋現已為反訴原告所有。為此，爰依民法第432 條規定，請求反訴被告賠償反訴原告上開租賃物回復原狀所需費用之損害等語。
㈡、聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告32萬9 千元，及自反訴訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、請依職權宣告假執行。
二、反訴被告辯以：
㈠、系爭租賃契約終止後，反訴被告已將系爭房屋回復原狀，點交予反訴原告所委任之城市不動產仲介公司人員，是以反訴原告稱反訴被告未回復原狀，顯與事實不符；又反訴原告所謂天花板牆壁補平、鐵釘清除、牆面有洞須補平回復原狀等情，查該等現況即反訴原告出租予反訴被告時之原狀，反訴原告實無藉此向反訴被告請求回復原狀費用之理，且反訴被告於返還系爭房屋時本欲將所有施作物拆除，惟有部分係對反訴原告有利之施工，經反訴原告要求始未拆除；再反訴原告所提出之估價單係於99年5 月間所為，所舉證人施瑞騏接觸系爭房屋之時間亦係於99年5 月間，距離97年10月終止租約時點甚久，系爭房屋是否經人為破壞而改變反訴被告交屋時之現況不明，是以施瑞騏估價作為回復原狀之費用，顯非妥適，況反訴原告要求施瑞騏於系爭房屋之施工，亦非回復原狀，業據證人施瑞騏證述：伊等是要施工到業主滿意為原則，要做到外表光鮮亮麗，看不出有缺陷等語，則此費用要求反訴被告負擔，顯不合理；反訴原告就系爭房屋已另行規劃作為「木地板博物館」使用，其費用顯係施作合於「木地板博物館」使用之費用，而非所謂回復原狀之費用，本件反訴原告既已委任林庭安點交系爭房屋，反訴被告亦將系爭房屋點交予林庭安並交付鑰匙遙控器，誠不容反訴原告事後藉回復原狀之名，企圖以反訴被告之費用行修繕房屋之實；末反訴原告於訂立系爭租約時，並非系爭房屋之所有權人，其要求反訴被告對其負損害賠償之責，顯無理由。
㈡、聲明：
１、反訴原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、反訴原告主張反訴被告未將系爭房屋回復至出租時之原狀，應賠償反訴原告系爭房屋回復原狀所需費用之損害32萬9 千元云云，固據其提出反訴原告之前手保存之相片4 紙、城市不動產仲介公司所拍攝之相片3 紙、估價單1 紙、相片15紙為據（見訴字第593 號卷㈠第99頁之被證4 相片、第100 至
101 頁之被證5 相片，訴字第593 號卷㈡第19頁之被證6 估價單，訴字第593 號卷㈠第36至40頁之反證2 相片），且經證人即城市不動產仲介公司營業員王素華於審理中證述：伊仲介本件租賃時有拍攝相片，即被證5 相片等語（見本院98年11月23日言詞辯論筆錄），證人即負責估價之施瑞騏於審理中證述：反訴原告於99年5 月間帶伊到系爭房屋，伊有就浴室水泥工程、地下室油漆工程進行估價，被證6 估價單是伊開的，伊到現場所見如反證2 相片所示等語在卷（見本院99年5 月21日言詞辯論筆錄）。惟查：㈠反訴原告所提出其前手保存之相片4 紙（被證4 ）並無拍攝日期，亦未據反訴原告舉證證明其拍攝日期，而城市不動產仲介公司仲介本件租賃時所拍攝之相片3 紙（被證5 ）則屬遠景，復據證人王素華證稱：伊不太記得系爭房屋狀況之細節，不知道廁所有無漏水及是否有衛浴、馬桶設備，也沒有注意是否有發霉，伊不清楚系爭房屋是否有水泥斑駁或鋼筋外露之情形等語（見本院99年5 月21日言詞辯論筆錄），顯均不足茲為證明反訴原告出租系爭房屋時之狀況；又證人施瑞騏至系爭房屋估價時間為99年5 月份，距本件兩造合意終止租約之97年10月底已歷時1 年半之久，亦難認其至現場估價時所見即為反訴被告交還系爭房屋時之狀況，遑論依該情形所估算回復原狀費用之正確性；反訴原告據以主張反訴被告未將系爭房屋回復原狀，請求賠償回復原狀所需費用32萬9 千元，自屬無據；㈡況按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432 條定有明文，而租賃契約之出租人固不以租賃物之所有權人為限，惟出租人欲依民法第432 條規定，請求承租人負損害賠償責任，應以其確因承租人毀損租賃物之行為而受有損害為限，然查縱本件反訴被告有未回復原狀情事，因系爭房屋發生毀損而受有直接損害者乃房屋所有權人，反訴原告並未陳明其因將系爭房屋出租而遭所有權人就房屋毀損請求賠償，或受有何其他損害，其提起反訴請求反訴被告對其負損害賠償之責，亦屬無稽。
四、綜上，反訴原告請求反訴被告賠償系爭房屋回復原狀所需費用之損害32萬9 千元，為無理由，應予駁回。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
書記官 詹佳佩