臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第616號原 告 甲○○訴訟代理人 陳怡均律師被 告 丙○○訴訟代理人 錢裕國律師複 代理 人 李可文律師
呂承璋上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國99年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。
二、本件原告原對被告聲請支付命令，經被告聲明異議視為起訴，聲明為被告應給付原告新臺幣（以下同）150 萬元及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。嗣於民國98年11月6 日變更其聲明為：確認被告就原告存入第三人僑馥建築經理股份有限公司開設於花旗（台灣）銀行敦化分行之戶名僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶內（下稱僑馥信託帳戶），於150 萬元範圍內之撥付請求權不存在。嗣又於99年4 月27日追加變更聲明為先位聲明求為：被告應與原告以書面為返還價金150萬元之意思表示之判決。備位聲明求為確認被告就原告存入僑馥信託帳戶之150 萬元之撥付請求權不存在之判決。核其變更減縮或追加，均在請求之基礎事實同一即同一買賣契約所生解約及履約之爭議範圍內為之，應准許其變更減縮及追加，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊經訴外人永富國際開發有限公司所屬經紀人員仲介，於97年6 月17日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買坐落臺北市○○區○○段3 小段301地號土地之應有部分萬分之571 及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號1 樓及地下1 樓之同段31580 及31579 建號建物（下稱系爭房地），並於同日依約以支票將買賣價金第一期款150 萬元存入雙方指定之僑馥信託帳戶。惟雙方嗣於97年11月間合意解除系爭契約，依該契約第12條第6 項後段，被告應以書面議定價金給付或返還之內容，作為僑馥信託帳戶價金撥付之依據，惟被告迄未為之。又如認系爭契約未經合意解除，被告於填具系爭房地現況說明書時，故意隱匿重要交易資訊，其中1 樓主臥室窗框滲漏剝落，但被告就是否滲漏卻勾選「否」。雙方雖曾就此約定由被告補貼伊1 萬元作為修繕費用，並表示已別無滲漏之處，然伊事後發現1樓平台違建屋頂部分，已有嚴重非予重建無法修復之鐵皮腐蝕情形，造成主臥室窗框之四周牆壁亦有滲漏牆面剝落之情，並非可以1 萬元修復之瑕疵。另被告亦未告知地下1 樓有
2 座會發出令人無法居住噪音之發電機。再被告未告知系爭房地1 樓，主臥室外牆占用建物坐落基地面積以外之法定空地，該等資訊事屬重大且為無法補正之瑕疵，伊係因受詐欺而簽訂系爭契約。而縱認前開瑕疵非屬重大，被告亦拒絕為減價協議，故伊已於97年11月17日以台北重南郵局第950 號存證信函撤銷原締約之意思表示及依系爭契約第12條或民法第359 條規定解除買賣契約。嗣被告亦曾為解除契約之意思表示。則本件買賣契約已經撤銷或解除，被告對於原告存入本件買賣價金信託帳戶之150 萬元價金即無撥付請求權。為此爰起訴本訴，先位聲明求為：被告應與原告以書面為返還價金150 萬元之意思表示之判決。備位聲明求為確認被告就原告存入僑馥信託帳戶之150 萬元之撥付請求權不存在之判決。
二、被告則以：系爭契約未經雙方合意解除，原告不得請求被告以書面為返還價金150 萬元之意思表示。而系爭契約第9 條第3 項約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀與本約之約定為準」，另系爭房地不動產標的現況說明書第9 項（1 ）說明記載「1 F 部份增建，民國80年以前完成」，故系爭房地買賣條件為現況交屋，被告確實已告知原告房地現況，原告亦曾親自現場查看，對房地全盤狀況知之甚詳，原告為謀片面毀約一再空言指摘，違反誠信。又系爭契約於97年6 月17日簽訂，原告並存入第1 期款，嗣原告藉口房地有種種瑕疵，拖延付款，經被告多次與之協調，終於97年8 月27日達成協議簽訂協議書，同意延長交屋期限至97年9 月30日，關於地下室左側變壓器，雙方同意由台電公司出具檢驗報告，待書面報告結果無影響人體安全標準值後，雙方繼續進行合約，惟原告竟不履約，被告即於97年10月8 日以輔仁大學郵局第90號存證信函通知原告於7 日內處理履約事宜，否則依照系爭契約第12條視為違約，並將原告所支付之150 萬元簽約金作為違約金沒收之。詎原告未繼續履約，系爭契約因原告受催告仍不依約履行，而由被告於98年9 月23日以民事反訴狀向原告表示解除，該訴狀已於98年9 月28日送達原告，解除契約後依系爭契約第12條第2 項，原告存入履約保證帳戶之150 萬元買賣價金應充作違約金，被告對之仍有撥付請求權，故請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年6 月17日簽訂系爭契約（內容見本院卷第85頁至第94頁），由原告以1,580 萬元，向被告購買系爭房地。
㈡系爭契約所附之不動產標的現況說明書項次3 「是否有滲漏
水情形」欄之各項，被告均勾選「否」，並於附註說明欄勾選「現況交屋」，而契約第16條其他約定事項則記載「雙方同意主臥室之窗框之滲漏部分，賣方同意補貼買方新臺幣壹萬元正，作為修繕費用，並於交屋日時互相找補」。
㈢原告於97年6 月17日依系爭契約將買賣價金第1 期款150 萬元之支票存入雙方約定之僑馥信託帳戶。
㈣系爭房地之地下室左側走道壁上設有變壓器，兩造為此，曾
於97年8月27日簽訂協議書（如本院卷第106頁所示），嗣該處經臺灣電力股份有限公司量測，電磁場量測值低於環保署建議值。
㈤系爭房地1 樓主臥室外牆外推，其占用之301 地號土地超出
原建物原始起造建物測量成果圖之範圍。但不動產現況標的說明書項次九「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄被告勾選「是」，並於附註欄說明「1F平部分增建、民國80年以前完成」。
㈥被告曾於97年10月8 日寄發輔仁大學郵局第90號存證信函，
通知原告於7 日內處理履約事宜，否則依照系爭契約第12條視為違約，並將原告所支付之150 萬元簽約金作為違約金沒收。
㈦原告曾於97年11月17日寄發台北重南郵局第950 號存證信函予被告表示撤銷系爭契約之意思表示及解除系爭契約。
㈧被告於98年9 月23日撰民事反訴狀表示解除系爭契約，該訴狀已於98年9 月28日送達原告。
四、本件爭執之事項：㈠原告是否受詐欺而簽訂系爭契約？其於97年11月17日表示撤
銷系爭契約，是否生合法撤銷之效力？㈡原告得否以被告違反系爭契約第7 條規定及本件買賣標的物
具有瑕疵為由，依該契約第12條或民法第359 條規定解除系爭契約？㈢被告於97年10月8 日以輔仁大學郵局第90號存證信函通知原
告於7 日內處理履約事宜，否則依照系爭契約第12條視為違約，並將原告所支付之150 萬元簽約金作為違約金沒收，是否已生催告之效果？被告於98年9 月28日向原告解除系爭契約是否生解除之效力？或被告已於97年11月24日之前透過第三人乙○○向原告表示系爭房地不賣而解除系爭契約？㈣原告存入僑馥信託帳戶150 萬元，被告得否請求受託人撥付
？該150 萬元被告可否主張充作懲罰性違約金要求僑馥公司撥付？
五、本院之判斷：㈠先位聲明部分：
系爭契約非經兩造合意解除，原告不得請求被告與原告以書面為返還價金150 萬元之意思表示：
⑴按當事人就其主張之爭點，經依民事訴訟法第270 條之1
第1 項第3 款為協議者，非經兩造同意變更或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平外，應受其拘束。民事訴訟法第270 條之1 第3 項定有明文。本件兩造於99年3 月9 日本院審理時依前開法律規定，就爭點為協議如前開不爭執事項所載（見本院卷第176 頁、第177 頁），依照前開法律規定，原告應受前開爭點之拘束。而兩造前開爭點協議之內容，並未包括「兩造是否已於97年11月間合意解除系爭契約？」亦未列入「原告得否據以請求被告與原告以書面為返還價金150 萬元之意思表示」為本件爭點。是原告於99年4 月27日追加先位聲明，雖非法所不許，但其因追加先位聲明所主張「兩造於97年11月間合意解除系爭契約」之事實，既經被告否認，另其因追加「被告與原告以書面為返還價金150 萬元之意思表示」之請求，亦經被告聲明請求駁回。原告因追加先位聲明而須釐清之前開爭點，依法均不得列入本件審理之範圍。原告因受爭點協議之拘束，亦不得擴張爭點範圍。據此，原告主張兩造於97年11月間合意解除系爭契約云云，已無從採取，其請求被告應與之以書面為返還價金150 萬元之意思表示，亦屬無所依據。
⑵又按當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出
攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196 條第2 項前段亦有明定。本件兩造於99年
3 月9 日為爭點之協議，原告於當日陳明於1 星期內就爭點之主張及舉證再以書狀陳報。嗣經本院於99年3 月26日調查證據，訊問證人，原告竟遲至99年4 月27日審理之最後階段，始追加先位聲明，並主張系爭契約已於97年11月間經兩造合意解除，另提出光碟錄音檔案及錄音譯文為證，並請求勘驗錄音內容，惟其逾時始行提出攻擊、防禦方法及證據，已有礙訴訟之終結，且有重大過失，本院依法亦應駁回之，而不能採擷。
⑶況且依系爭契約第12條第6 項後段之約定，兩造須以書面
議定價金給付或返還之內容，作為僑馥建經執行信託專戶價金撥付之依據者，乃須以合意解除系爭契約為前提。而由原告提出之錄音譯文觀之，被告雖在對話中曾經提及「這麼不想說買下這個房子，那就不要勉強也可以」等語，惟隨後經商討折衝後又表示「我再考慮一下…1 、2 天的時間，禮拜三我給你」等語，由整體對話內容觀之，雙方應僅就買賣將來的走向提出方案為磋商與折衝，並未真正達成解約合意甚明。再參酌被告已先於97年10月8 日寄發輔仁大學郵局第90號存證信函，通知原告於7 日內處理履約事宜，否則依照系爭契約第12條視為違約，並將原告所支付之150 萬元簽約金作為違約金沒收。再佐以錄音譯文中記載第三人劉貴傳陳稱：「我覺得大概對雙方面意思都沒有辦法繼續履行下去，現在就是說這150 萬元該怎樣處理…你希望這150 萬全部拿，你也希望照合約沒收這150萬元…」等語，可知被告當時表示「這麼不想說買下這個房子，那就不要勉強也可以」之真意，乃係提出片面解除系爭契約之想法，而無與原告合意解除系爭契約之意思。
是原告主張系爭契約已經兩造合意解除，實不可採。原告據以依系爭契約第12條第6 項後段約定，請求被告與之以書面為返還價金150 萬元之意思表示，更屬無據。
㈠備位聲明部分：
⑴原告並非受詐欺而簽訂系爭契約，其於97年11月17日表示撤銷系爭契約不生合法撤銷之效力：
⒈民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意
示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。
⒉本件原告主張被告於填具系爭房地現況說明書時，故意
隱匿重要交易資訊，其中1 樓主臥室窗框滲漏剝落，但被告就是否滲漏卻勾選「否」。雙方雖曾就此約定由被告補貼伊1 萬元作為修繕費用，並表示已別無滲漏之處，然伊事後發現1 樓平台違建屋頂部分，已有嚴重非予重建無法修復之鐵皮腐蝕情形，造成主臥室窗框之四周牆壁亦有滲漏牆面剝落之情，並非可以1 萬元修復之瑕疵。另被告亦未告知地下1 樓有2 座會發出令人無法居住噪音之發電機。再被告未告知系爭房地1 樓，主臥室外牆占用建物坐落基地面積以外之法定空地，該等資訊事屬重大且為無法補正之瑕疵，伊係因受詐欺而簽訂系爭契約云云，惟查：
①系爭契約所附之不動產標的現況說明書項次3 「是否
有滲漏水情形」欄之各項，被告雖均勾選「否」，而與現況不符。此由系爭契約第16條其他約定事項記載「雙方同意主臥室之窗框之滲漏部分，賣方同意補貼買方新臺幣壹萬元正，作為修繕費用，並於交屋日時互相找補」即明。惟系爭契約既已記載主臥室之窗框之滲漏，亦可推知原告於系爭契約成立時，已知悉買賣標的物有滲漏之情形，而無陷於錯誤而為買賣之意思表示之可言。依照前開判例說明，本件情形與民事法上之詐欺要件不合，原告據此主張被告詐欺而撤銷為買賣契約之意思表示，要無可採。
②至有關滲漏牆面剝落之情非1 萬元可為修復、地下1
樓有2 座會發出令人無法居住噪音之發電機、主臥室外牆占用建物坐落基地面積以外之法定空地，先不論其真偽。僅原告就「被告係故意不告知前開事項，有意使原告陷於錯誤而為意思表示」等有利於己之事實，未能舉證以實其說，依照前開判例意旨，即難認被告有民事法上之詐欺行為。
③據上所述，原告於97年11月17日表示撤銷系爭契約，尚不生合法撤銷之效力。
⑵原告不得以被告違反系爭契約第7 條規定及本件買賣標的
物具有瑕疵為由，依該契約第12條或民法第359 條規定解除系爭契約：
⒈查系爭契約第7 條第5 項約定：乙方保證買賣標的物於
點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項亦有明定。
本件系爭房地雖有主臥室窗框之滲漏情形，但兩造既已於簽訂買賣契約時就此瑕疵另約定，由被告補貼原告1萬元，可認前開瑕疵情事之處理，兩造已另有約定，且此瑕疵為原告於訂約時所明知。依照系爭契約前開除外之約定，及民法第355 條第1 項規定，被告均不負瑕疵擔保責任。原告主張買賣標的物具有前開瑕疵，而引用系爭契約第12條或民法第359 條規定解除系爭契約，即有誤會。
⒉原告另主張：伊事後發現1 樓平台違建屋頂部分，已有
嚴重非予重建無法修復之鐵皮腐蝕情形，造成主臥室窗框之四周牆壁亦有滲漏牆面剝落之情，並非可以1 萬元修復之瑕疵云云。然原告主張鐵皮腐蝕部分，經本院至現場請原告指出屋頂破損處，勘驗之結果，並無法以肉眼辨識其破損，僅有灰色物體堆積，不能確認破損（見本院第163 頁），足認原告所稱嚴重至非予重建無法修復之鐵皮腐蝕云云，並非實情，否則嚴重破損豈會難以辨識？且系爭契約第16條其他約定事項係經雙方同意而記載，則該1 萬元之補貼，衡情非僅止於窗框滲漏水表面處理之補貼，尚包括一般觀念放眼可及之窗框附近牆壁表面剝落處理，及防止再滲漏所需之其他費用。而所謂1 萬元補貼，性質上應認係雙方就前開瑕疵合意以賣方補貼1 萬元供買方修補之方式處理，因其中應有免予鑑定及精算之讓步，故所補貼之數額，應未必與滲漏處理所需之全部費用同額。故原告尚不得再任意推翻前開約定，主張買買標的物具有滲漏水之瑕疵，該瑕疵非1萬元補貼所能修復，並據以解除系爭契約。況原告就窗框滲漏水之瑕疵非1 萬元可以修復一節，尚未舉證以實其說，不能認為真正，原告更無據以主張解除系爭契約之餘地。
⒊原告又主張：被告未告知地下1 樓有2 座會發出令人無
法居住噪音之發電機，亦屬瑕疵，其已主張依系爭契約第12條、民法第359 條規定，解除系爭契約云云。然而原告就此雖提出照片數幀（見本院卷第81頁至第83頁），而足以證明系爭房地之地下室，確有發電機之設置。但原告就所主張之「發電機會發出令人無法居住之噪音」一節，則並未確實舉證證明，尚屬不能採信。況且一般公寓大樓設置發電機，多係停電時用於緊急供電所須，屬備用性質，平常僅須作例行保養維護而已，並非經常性運轉。證人李宗瀚就此已於本院審理時證稱：有1次伊中午去看房子，發現地下室發電機在保養，運轉會有聲音。原告有講到，所以去問管理員，管理員說1 個月保養1 次，每次大約15分鐘等語（見本院卷第188 頁）。證人李宗瀚前開證述，核與情常相符，可以採信。而每月1 次，每次15分鐘之保養，縱於保養時發出運轉噪音，仍屬現代生活居住者可以忍受之範圍，原告竟據以主張瑕庛並解除系爭契約，自非系爭契約及法律規定所允許。
⒋原告再主張：系爭房地1 樓，主臥室外牆占用建物坐落
基地面積以外之法定空地而有瑕疵云云。然建物之增建，凡將原建物牆垣外推者，其占用之範圍，大抵均會超出原建物原始起造坐落土地之範圍，此為事理所當然。故系爭房地1 樓主臥室外牆既經外推，其占用之301 地號土地超出原建物原始起造建物測量成果圖之範圍，乃為必然之結果。系爭房地不動產現況標的說明書項次九之「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄，既經被告勾選「是」，並於附註欄說明「1F平部分增建、民國80年以前完成」。另系爭契約第2 條第1 項第1 款復記載增建範圍為地下室及平台，同項第3 款記載：前開增建部分無所有權並有被拆除之虞。可認雙方已同意以
1 樓主臥室外牆既經外推之系爭房地為買賣之標的物之一部，且原告於訂立買賣契約時，即屬可得而知外推部分有占用法定空地之情事，依照系爭契約第7 條第5 項除外約定及民法第355 條第1 項之規定，原告亦不能請求被告負瑕疵擔保責任。原告主張買賣標的物因占用法定空地而有瑕疵，並據以主張解除系爭契約，自不生合法解除之效力。
⑶被告已合法解除系爭契約，並得將原告存入僑馥信託帳戶
之150 萬元充作懲罰性違約金，要求僑馥公司撥付予被告：
⒈查系爭契約第12條第1 項約定：除本約有特別約定外，
兩造任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定7 日以上期間催告仍未履行，並經他方主張解除本約時，雙方同意本約即生解除之效力，此觀系爭契約之記載甚明（見本院第90頁）。
⒉系爭房地因地下室左側走道壁上設有變壓器，兩造為此，曾於97年8 月27日簽訂協議書，此為兩造所不爭執。
前開協議書記載：地下室左側走道壁上之變壓器，雙方同意由台電公司出具檢測報告，待書面報告結果無影響人體安全之標準值後，始繼續進行合約。嗣前開處所經臺灣電力股份有限公司量測，電磁場量測值低於環保署建議值，此亦為兩造所不爭執。依照兩造前開約定，自97年8 月29日起，雙方即應繼續進行合約。而被告曾於97年10月8 日以輔仁大學郵局第90號存證信函通知原告於7 日內處理履約事宜，否則依照系爭契約第12條視為違約，並將原告所支付之150 萬元簽約金作為違約金沒收。原告則於97年11月17日寄發台北重南郵局第950 號存證信函予被告，表示撤銷及解除系爭契約，此亦為兩造所不爭。足認被告於97年10月8 日催告原告7 日內繼續履約後，原告並未於7 日內繼續履約，甚且於97年11月17日向被告明確表示並無繼續履約之意願。且原告並無撤銷及解除系爭契約之理由，已如前述，則原告已有違約之情事。是被告於98年9 月23日撰寫之民事反訴狀表示解除系爭契約，該訴狀於98年9 月28日送達原告，即生合法解除契約之效力。
⒊查本約簽訂後，原告若有擅自解約、不為給付或違約情
事致本約解除，除應負擔被告所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付被告，由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付被告，此觀系爭契約第12條第2 項之記載甚為明確（見本院第90頁）。
⒋系爭契約經被告解除，已如前述。且核其解除原因，乃
因原告擅自解約而有違約情事所致，依照前述約定，原告除應負擔被告所受損害之賠償以外，並應將已支付之價金150 萬元作為懲罰性違約金給付被告，並由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付被告，據此被告應得請求僑馥信託帳戶撥付150 萬元。
⒌末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依
民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字1612號判例參照）。
⒍本院衡量兩造買賣契約成立後，利率處於低檔，臺北市
區房市堪稱活絡，房價非無上昇趨勢，此為眾所週知之事實。而兩造於97年6 月17日簽訂系爭契約，由原告以1,580 萬元，向被告購買系爭房地，嗣被告於97年10月
8 日催告原告7 日內繼續履約，原告未繼續履約，經被告解除契約，被告因此主張沒收原告已撥付至僑馥信託帳戶之150 萬元充作懲罰性違約，其數額約為買賣總價金之10% ，依照一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形觀之，違約金尚難遽指為過高，本院爰不依職權酌減之，附此敘明。
⑷至原告另聲請通知孫姓設計師到庭為證人，惟聲請人就證
人之姓名及住址均未陳明，致本院自無從通知到庭，併予指明。
六、綜上所述，本件系爭契約並非經兩造合意解除，原告主張系爭契約經兩造合意解除，而先位請求被告應與其以書面為返還價金150 萬元之意思表示，核無理由，應予駁回。又系爭契約因原告擅自解約及有違約情事，經被告片面解除，原告應將已支付之價金150 萬元作為懲罰性違約金給付被告，並由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付被告，被告就此自有撥付請求權，原告備位求為確認被告就原告存入僑馥信託帳戶150 萬元之撥付請求權不存在，自無所據，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 周群翔以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
書記官 游育慈