臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第718號原 告 陽明山國家公園管理處法定代理人 乙○○訴訟代理人 劉師婷律師複 代理人 丙○○律師被 告 甲○兼 上一人訴訟代理人 丁○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於99年4 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○應將坐落臺北市○○區○○段二小段四○二地號土地，如附圖所示Ａ部分（面積三四五‧五八平方公尺）建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路八十四之三號）拆除，並將占用之土地返還原告。
被告丁○○應給付原告新臺幣陸仟肆佰捌拾元，及自民國九十九年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○應給付原告新臺幣柒萬叁仟肆佰陸拾柒元，及自民國九十八年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之四，餘由被告甲○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○如以新臺幣柒拾陸萬零貳佰柒拾陸元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。」「前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定。」民事訴訟法第182條第2 項定有明文。本件被告丁○○所提訴願，係請求准許被告丁○○申請承租占用之土地（本院卷二第79頁），是原告與被告丁○○間，迄本院言詞辯論終結之時止，並未成立租賃關係，乃為兩造所不爭執之事實，顯無法律關係存否不確定而待行政爭訟程序確定之情，是被告丁○○聲請本院依民事訴訟法第182 條第2 項規定裁定停止訴訟程序，於法尚有未合，非得准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段2 小段402 地號土地（下稱：系爭土地）屬國有土地，原告為管理機關。其上坐落有原為被告甲○所有，門牌號碼臺北市○○區○○路84之
3 號房屋（下稱：系爭房屋），占用系爭土地如附圖所示Α部分（面積345.58平方公尺），嗣於民國98年8 月26日被告甲○將系爭房屋出賣並辦理稅籍資料變更予被告丁○○。因系爭房屋占用系爭土地並無合法權源，為此依民法第767 條之規定，訴請被告丁○○拆除坐落如附圖所示Α部分之建物，並將占用之土地返還原告。另依不當得利法律關係，訴請被告甲○給付自93年12月5 日起至98年8 月25日止，共計4年8 月又21日期間，每年按申報地價5%計算之相當於租金之不當得利新臺幣（下同）17萬9,585 元；被告丁○○給付自98年8 月26日起至99年1 月25日止之相當於租金之不當得利
1 萬5,839 元。並聲明：㈠被告丁○○應將坐落系爭土地如附圖所示Α部分（面積345.58平方公尺）地上建物拆除後，將土地返還原告。㈡被告丁○○應給付原告1 萬5,839 元，及自99年1 月26日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告甲○應應給付原告17萬9,585 元，及自98年12月4 日所提民事更正聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣就前揭㈠部分聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告甲○自73年起即占有使用系爭土地，並實際居住其內。
系爭房屋自73年間迄今因建材老舊、屋頂損壞、牆壁遭吹倒，被告甲○遂重新修繕房舍，惟迄今實際占用面積並未改變，嗣被告甲○將系爭房屋出賣予被告丁○○，由被告丁○○於98年8 月26日取得系爭房屋事實上處分權並繼受使用系爭土地。
㈡內政部88年12月14日台88內營字第8878250 號函「陽明山國
家公園範圍內國有土地被占用案處理原則」（以下簡稱：陽明山土地被占用處理原則）所揭示有關占用案處理原則，系爭房屋係符合方案一之74年9 月1 日國家公園計畫公布前即有合法建築使用之事實，致原告無法使用者，原告可以依國有財產法第39條規定辦理撤銷撥用，變更為非公用土地移交財政部國有財產局依法處理，而不能認為係無權占有。被告甲○乃檢具相關文件向原告申請辦理撤銷撥用，卻遭原告排除其申請。
㈢另依財政部98年9 月24日以台財產接字第09830010130 號令
修正後之「各機關經營國有公用被占用不動產處理原則」（以下簡稱：被占用不動產處理原則）規定，各機關經管被占用之不動產，已進行排除侵害訴訟程序，屬撥用自原本局經營之不動產或本局接管後得依規定辦理出租、出售者，於具備占用人繳清使用補償金、占用人給付所有涉及訴訟之費用、占用人具結倘移交本局接管後，無法辦理承租、承購時，願聽由本局之通知隨時無條件騰空返還占用之國有不動產，並同意配合辦理其他經管理機關認有必要提出之條件採行和解措施後，得申請辦理現狀移交本局接管。是被告願繳清使用補償金、給付所有涉及訴訟之費用、並簽立具結，則原告應與被告和解，並將系爭土地交由國有財產局管理後由被告進行承租或承購。
㈣原告與被告丁○○於98年7 月2 日會勘紀錄於會勘意見欄記
載「尚無新造違建」「證明案內建物確於本處成立前即已存在」「案請設籍人丁○○先生申辦撤撥承租手續，俾取得坐落土地合法使用關係」，原告違反禁反言原則，違法訴請被告拆屋還地，自無理由，亦與民法第148 條規定有違等語，資為抗辯。
㈤並聲明求為判決駁回原告之訴，及如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為中華民國所有，並以原告為管理機關，有原告所
提土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第9 頁），且為被告所是認（本院卷一第52頁）。
㈡系爭房屋係未辦第一次建物所權登記之建物，原為被告甲○
所有，於98年8 月26將系爭房屋事實上處分權移轉予被告丁○○，有被告丁○○所提98年度契稅繳款書（本院卷二第73頁），亦為兩造所不爭執（本院卷二第72頁背面、第86頁背面）。
㈢系爭房屋占用系爭土地如附圖所示Α部分，面積為345.58平
方公尺之事實，業經本院現場勘驗屬實（本院卷一第151-15
4 頁），囑託臺北市士林地政事務所製有如附圖所示之複丈成果圖（本院卷二第5-6 頁）；且上開占有情形至少於原告提起本件訴訟前回溯5 年即有現狀相同，亦為兩造所不爭執（本院卷二第51頁）。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。次按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，應准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年臺上字第2680號判例意旨參照）。查原告為系爭土地之管理使用機關，系爭土地如附圖所示Α部分（面積
345.58平方公尺）為系爭房屋所占用，被告丁○○為系爭房屋事實上處分權人，均為兩造所不爭執已如三所述，兩造間復無債權約定、物權設定作為被告占有使用系爭土地之權源，自屬無權占有，是原告訴請被告拆除如附圖所示Α部分之系爭房屋，並將占用之土地返還原告，自屬有據，應予准許。
五、雖被告另以前揭情詞置辯，惟：㈠按占有人對占有有正當權源者，為有權占有，無民法第767
條之適用。惟所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於租賃、使用借貸而對出租人、貸與人得主張有權占有是。至於未具備權利取得要件之占有人，縱其主張得請求登記為地上權人，或主張得請求與所有權人訂立租賃或使用借貸契約，在未依法登記為地上權人，或與所有權人因意思表示一致而成立租賃、使用借貸契約前，自不能本於地上權人或承租人、借用人之地位，對所有權人或管理機關主張為有權占有。本件被告主張依陽明山土地被占用處理原則或財政部發布之被占用不動產處理原則，原告可以依國有財產法第39條規定辦理撤銷撥用，變更為非公用土地移交財政部國有財產局依法處理，再由國有財產局辦理出租，縱令可採，因迄本院言詞辯論終結之時，系爭土地尚未撤銷撥用，遑論移撥國有財產局而與被告訂立租賃契約。是被告就系爭土地既無以成立生效之物權、債權執為占有權源，其以上開情詞主張原告不得訴請拆除，洵非可採。
㈡又前揭陽明山土地被占用處理原則、財政部發布之被占用不
動產處理原則，乃至國有財產法第42條第1 項規定、已廢止之臺灣省省有財產管理規則第37條第1 項規定，立法或訂定目的無非賦予公產管理機關，得於一定之條件下，就管理之財產得為一定之使用、收益或處分之法源依據及內部規範，避免公產管理窒礙或被指為圖利特定人。亦即，於公產出租之情形，解釋上係公產管理機關出租非公用不動產時，就承租人資格條件之限制，而非對該機關負有出租義務之規定。亦即被告固得依前開規定申請承租，但是否准許，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，國有財產局或管理機關即須負出租公有土地之義務，而無斟酌准駁之權。是以公有土地之出租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配，公產管理機關就公有土地占用人所為承租之要約，自有決定承諾出租與否之自由，並不負承諾出租之義務，亦未課以公產管理機關應將管理之不動產變更為非公用財產後，移撥國有財產局處理之義務（最高法院88年臺上字第1868號判決、最高行政法院96年裁字第881 號裁定意旨參照）。是縱被告符合陽明山土地被占用處理原則、財政部發布之被占用不動產處理原則申請承租之規定，於私法上亦無強制原告與被告丁○○就占用之系爭土地締結租賃契約之義務。據此，原告與被告丁○○間98年7 月2 日會勘紀錄會勘意見欄記載「案請設籍人丁○○先生申辦撤撥承租手續，俾取得坐落土地合法使用關係」等語，僅在促請被告丁○○得依法提出申請，並非同意被告丁○○申請之承諾，被告丁○○申請撤撥承租經原告裁量後認不應准許而訴請拆屋還地，難認原告有何違反禁反言之情。至原告駁回被告承租公有土地之申請，性質上是否為行政處分，原告裁量有無恣意或違反平等原則，得否循行政爭訟程序救濟，則非本院所得審究。
㈢又按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目
的，固為民法第148 條第1 項所明定。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院88年臺上字第357 號、89年臺上字第855 號判決意旨參照）。本件被告丁○○享有事實上處分權之系爭房屋，本院依職權函請臺北市稅捐稽徵處北投分處提供之稅籍資料，其折舊年數為28年，課稅現值僅為7 萬8,500 元（本院卷二第94頁）；被告所提98年契稅繳款書亦記載98年8 月26日之移轉價格為上開金額（本院卷二第73頁）。對照原告占用系爭土地之面積345.58平方公尺，公告現值合計76萬276 元（計算式：2200×345.58=760276 ），是被告拆除前開建物返還占用土地後所得之利益，與被告拆除建物所受之損害比較衡量結果，顯難認原告所得利益極少而被告所受之損失甚大而有權利濫用之情形，況系爭土地坐落國家公園範圍內，拆除與否尚有景觀及公共利益之考量。是以，原告本於系爭土地管理機關之地位為本件之請求，顯難認係以損害他人為主要目的之權利濫用行為。
六、再原告另依不當得利訴請被告給付部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。被告甲○所有，嗣已移轉事實上處分權予被告丁○○之系爭房屋，占用系爭土地345.58平方公尺，被告未經所有人或管理機關同意之占用使用，即屬無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告請求被告給付相當租金之不當得利，自屬有據。
㈡再按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年
息10% 為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。又所謂土地之總價額，土地法施行法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。另平均地權條例施行細則第21條規定：公有土地及依平均地權條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。系爭房屋係一層平房，於本院勘驗時，內部甫經重新裝潢，隔有六間房間，實際使用者僅其一（本院卷一第152 頁本院98年9 月1 日勘驗筆錄暨第165-190 頁勘驗照片參照），前有230 號公車站牌「第一展望」站（本院卷一第190 頁），附近有步道通中國文化大學，距陽明公園、陽明書屋亦不遠（見本院卷一第192 頁原告所提交通系統圖），系爭土地公告現值為每平方公尺2,200 元（本院卷一第9 頁）。是綜合審酌土地之位置、工商業繁榮程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等因素，另參考「國有非公用不動產租賃作業程序」規定：出租不動產之租金，除另有規定外，基地年租金為當期土地申報地價總額乘以5%（作業程序第52條⑴），是本院認被告所獲相當於租金之利益、原告因此所受相當於租金之損害，應以申報地價年息5%計算為相當。
㈢查系爭土地93年1 月至98年12月公告地價為每平方公尺900
元，99年1 月以後每平方公尺810 元，有公告地價查詢資料可佐（本院卷第49頁），再依占有面積年息5%計算㈠93年12月5 日起至98年8 月25日止，共計4 年8 月又21日期間之不當得利7 萬3,467 元[ 計算式：900 ×345.58×5%×(4+2/3
+ 21/365)=73467，元以下四捨五入，下同] ；及㈡98年8月26日至99年1 月25日止，共計5 月期間之不當得利6,480元計算式：900 ×345.58×5%×5/12=6480 ）。是原告就原所有權人甲○部分，訴請給付93年12月5 日起至移轉系爭房屋事實上處分權予被告丁○○前之98年8 月25日期間使用系爭土地之不當得利價額7 萬3,467 元；另就被告丁○○取得系爭房屋事實上處分權後之98年8 月26日至99年1 月25日期間，訴請給付使用系爭土地之不當得利價額6,480 元，於法有據。至原告逕以非法定地價之土地公告現值為計算相當租金不當得利之基準，於法不合，其逾前開金額之請求，不應准許。
㈣末按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應
將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2 項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。查被告並非系爭土地所有權人，亦未能舉證有何占用系爭土地之合法權源，是被告甲○至遲於98年6 月22日收受起訴狀繕本送達時（本院卷一第38頁參照），被告丁○○至遲於98年7 月22日代理被告甲○應訴時（本院卷一第45頁），即已知悉占用系爭土地無法律上原因受有利益之事實。是原告⑴就被告甲○前揭93年12月5 日起至98年8 月25日期間之不當得利7 萬3,467 元，一併訴請給付自被告甲○知悉無法律上原因後之98年12月5 日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息；⑵就被告丁○○前揭98年8 月26日起至99年1月25日期間之不當得利6,480 元，一併訴請給付自被告丁○○知悉無法律上原因、不當得利發生後之99年1 月26日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，亦屬有據。
七、從而，原告本於上揭原因事實，依民法第767 條規定，請求系爭房屋事實上處分權人即被告丁○○，應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ部分（面積345.58平方公尺）建物拆除，並將占用之土地返還原告。另依不當得利法律關係，訴請被告甲○應付原告7 萬3,467 元，及自98年12月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴請被告丁○○給付原告6,480元，及自99年1 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上述准許部分之不當得利請求，則為無理由，應予駁回。
八、兩造就原告如判決主文第1 項所示之請求，分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官 陳淑女