臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第832號原 告 丁○○訴訟代理人 楊逸民律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國99年7 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有臺北市○○區○○段二小段四二二地號土地（面積十六平方公尺）之租金，自民國九十八年八月三日起，調整為每月新臺幣捌仟捌佰元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段第422 地號土地（下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○ 巷○○號房屋（面積16平方公尺）拆除，將上開土地返還原告。㈡被告應自民國98年6 月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）14,400元，及按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中，追加請求法院調整租金之備位聲明，並變更聲明為：「先位訴之聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之建物即門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○ 巷○○號房屋（面積16平方公尺）拆除，將上開土地返還原告。㈡被告應自98年6 月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告14,400元，及按年息5％ 計算之利息。
㈢願供擔保，請准予宣告假執行。備位訴之聲明：被告承租原告所有系爭土地（面積16平方公尺），租金應自98年6 月19日起，調整為每月14,400元。」，核其所為，雖屬訴之追加，然均係因原告拍賣取得系爭土地而起，其請求之基礎事實同一，且原告於第一次言詞辯論期日前即已為追加，無礙於訴訟之終結，且有助於兩造紛爭一次解決，揆諸前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：系爭土地經原告於98年6 月19日經法院拍賣程序取得所有權，而被告所有門牌號碼「臺北市○○○路○段○○○ 巷○○號」房屋（下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，無權占用系爭土地全部共計16平方公尺，現作為經營奶茶店使用，被告因而受有相當於租金額即按系爭土地公告現值10％計算，每月為14,400元之不當得利，致原告受有損害，原告自得依據民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，並依民法第179 條規定，請求被告自98年6 月19日按月給付原告14,400元之損害金；若法院認兩造間成立租賃契約，亦依民法第422 條請求法院調整租金為每月14,400元等語。並聲明：
先位訴之聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之建物即門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○ 巷○○號房屋（面積16平方公尺）拆除，將上開土地返還原告。㈡被告應自98年6 月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告14,400元，及按年息
5 ％計算之利息。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。備位訴之聲明：被告承租原告所有系爭土地（面積16平方公尺），租金應自98年6 月19日起，調整為每月14,400元。
三、被告則以：系爭土地及系爭房屋之前任所有權人均為黃美（原名丙○○），黃美於94年12月30日將系爭房屋所有權出售予被告，依民法第425 條之1 規定，推定房屋受讓人與土地所有權人間有租賃關係，被告因而與黃美約定自95年1 月1日起迄房屋得使用期限內，被告應按月支付系爭房屋坐落基地之租金3,000 元予黃美，且系爭土地遭法院強制執行時，被告亦有向法院陳報系爭土地之租金為每月3,000 元，原告自應受拘束，被告係有權占用系爭土地。況依土地法第105條準用同法第97條第1 項規定，系爭租金不得超過系爭土地申報地價年息10％，而數十年前土地法制定相關租金限制時年利率約在20％左右，與今日年利率不到1 ％差距過大，故法院應依民法第227 條之2 規定減以每年1 ％利率計算租金云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地經原告於98年6 月19日經法院拍賣程序取得所有權。
㈡系爭房屋坐落於系爭土地上，現為被告所有，經營奶茶店使用。
㈢系爭土地及系爭房屋之前任所有權人均為黃美（原名丙○○）。
五、本件原告主張被告無權占用系爭土地，並請求調整租金等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，應在於：㈠被告就系爭土地有無合法占用之權源？㈡系爭房屋占用系爭土地之租金額應為若干？茲分述如下：
㈠被告就系爭土地是有合法占用之權源？
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1第1 項定有明文。系爭土地及系爭房屋之前任所有權人均為黃美，黃美前於94年12月30日將系爭房屋事實上處分權讓與被告，業據被告提出建築改良物買賣所有權移轉契約書、95年度契稅繳款書等為證（本院卷第16-17 頁），嗣系爭土地經本院民事執行處查封拍賣，由原告於98年6 月4 日拍定，本院民事執行處於98年6 月19日發給權利移轉證書，亦經本院調閱本院97年度執字第57342 號執行卷核閱無訛，且據證人黃美到庭證稱：因為其欠被告5 、6 百萬，用系爭房屋抵債，抵債完還欠被告大約200 多萬，土地沒有用來抵債，後來才一個月跟被告拿3,000 元地租，其跟被告說何時給，被告就給，已經好幾年，沒有打契約，也沒有告訴被告要將土地租他到何時等語綦詳（本院卷第52-54 頁），堪認原告黃美將系爭房屋讓與被告後，確實與被告間定有每月3,000 元計算之不定期限租賃契約。原告雖主張被告與黃美間並無簽訂書面租賃契約，故應屬通謀虛偽意思表示云云，然前開租賃關係既經法律為推定，原告自應就其相反之主張盡其舉證責任，然其並未舉證以實其說，自難認其前開主張為可採。是應認原告與被告間就系爭土地間有租賃契約存在。則被告就系爭土地即有合法占用權源，不構成不當得利。是原告請求被告拆屋還地及給付不當得利損害金，均屬無據，不應准許。
㈡系爭房屋占用系爭土地之租金額應為若干？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283 號判例及最高法院19年上字第132 號判例）。查系爭土地94年公告現值為每平方公尺87,700元、95年公告現值為每平方公尺91,300元、96年公告現值為每平方公尺97,400元、97年公告現值為每平方公尺107,000 元、98年公告現值為每平方公尺108,000 元、99年公告現值為每平方公尺111,
000 元，有系爭土地公告地價及公告現值資料1 件可稽，是系爭土地本身之價值，於被告與證人黃美訂立租賃契約後確有昇高，原告自得依據前開規定請求法院調整租金。
⒉次按土地法第97條第1 項固規定，城市地方房屋之租金以不
超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束。經查：系爭房屋現經營奶茶店，即作為營業之用，非供居住之用，故系爭土地租金之計算不受土地法第97條所定不超過土地申報價年息百分之10之限制。次查，系爭土地面積為16平方公尺，使用分區為第三○住○區○○路面寬約3.4 公尺，深度為4.6 公尺，屬畸零地，而系爭房屋現作為奶茶店使用，前有哈密公園，位於傳統市場巷尾，最近之公車站牌位於335 巷口，步行約3分鐘，詎圓山捷運站約需步行15分鐘，附近商店林立，相當熱鬧，有勘驗筆錄1 件及現場照片6 張（本院卷第43頁、第24-25 頁），再經本院委請中華不動產估價師聯合事務所估價結果，認定系爭土地自98年6 月19日起迄今之合理租金為每月8,800 元，有中華不動產估價師聯合事務所99年5 月11日（99）鑑字第72號鑑定報告書1 件在卷可稽。原告雖主張中華不動產估價師聯合事務所所參考之比較標的為三層或四層建物，而系爭房屋為一未辦保存登記之2 層房屋，其價值遠較比較標的為低，不宜比附援引，系爭土地坐落市區市場內，公告現值為1,728,000 元，系爭房屋之標準現值為17,600元，基此，於核算土地及建物之貢獻比例調整求取土地月租金單價時，應以土地及建物之貢獻比例為10：1 為當，而認其估價租金過低云云，然而，前開估價報告作業係採租賃實例比較法及積算法兩種估價方法求取系爭土地之租賃價格，即其除蒐集附近租賃實例資料，與系爭土地就價格日期、情況調整後，分析、比較系爭土地與租賃實例間之各項因素差異，加以調整、推估合理租金外，另先求取系爭土地在價格日期當時之基礎價格，乘以系爭土地合理的期待利潤率後，再加上為維持租賃每年所必要之費用及閒置損失，求得系爭土地之總收益即租金，再考量上述兩方法之資料信賴度、不動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法推算，分別給予比較價格與積算價格加權係數60％、40％計算，而推估系爭土地合理租金。因三件比較標的物均係併同建物一同出租，經市場調查結果，當地土地與建物之個別貢獻比約為5 ：5 ，而以此比例拆分比較標的物土地及建物個別之月租金價格，以求得比較標的物土地月租金價格，是其並非以1 ：1 之比例直接核算系爭土地與系爭建物之個別貢獻比，原告前開所述，顯有誤會。本院審酌系爭土地土地使用分區、附近頻繁之商業活動及上開系爭房屋現可利用之情形，認以月租金8,800 元計算應為相當。
⒊末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8月21日民刑事庭會議決議參照）。故原告至遲可請求自起訴時起增高租金。本件原告於98年8 月3 日追加調整租金之訴（本院卷第28頁），則原告請求自98年8 月3 日起調整系爭土地之租金為每月8,800 元，應予准許。
六、綜上所述，本件原告先位請求被告將坐落系爭土地上之建物即門牌號碼：臺北市○○○路○段○○○ 巷○○號房屋（面積16平方公尺）拆除，將上開土地返還原告及自98年6 月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告14,400元，及按年息
5 ％計算之利息部分，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。其備位請求系爭土地租金應自98年8 月3 日起，調整為每月8,800 元，為有理由，應予准許。又調整租金之訴為形成之訴，法院本不受當事人聲明之拘束，故本院核定之數額雖與原告聲明內容有所差異，惟該部分仍應為原告勝訴之判決，併予敘明。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 19 日
書記官 蘇意絜