臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第913號原 告 丁○○訴訟代理人 陳昭全律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 丙○○○被 告 乙○○共 同訴訟代理人 陳傳中律師複 代理人 甲○○上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬柒仟伍佰貳拾元，及其中新臺幣貳佰叁拾柒萬捌仟元自民國九十八年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及其中新臺幣拾貳萬元自民國九十六年五月二日起至清償日止，其餘新臺幣拾貳萬元自民國九十八年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟伍佰捌拾貳元由被告根林建設股份有限公司負擔十分之八、被告乙○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾陸萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行。被告根林建設股份有限公司如為原告供擔保金新臺幣貳佰伍拾陸萬柒仟伍佰貳拾元，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。被告乙○○如為原告供擔保金新臺幣貳拾肆萬元，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告前於民國96年5 月2 日分別與被告根林建設股份有限公
司（下稱根林公司）、被告乙○○簽訂房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買坐落基隆市○○區○○段港口小段356 地號等10筆土地及該基地內「優泉小鎮」（下稱系爭建案）之F15 棟（下稱系爭房地），房屋、土地買賣總價金各為新臺幣（下同）292 萬元、679 萬元，共計97
1 萬元。伊嗣已給付被告根林公司194 萬元、被告乙○○12萬元，共計206 萬元。又伊曾於訂立系爭買賣契約前之96年
4 月28日與被告根林公司簽訂協議書，約定以96年5 月31日為基礎工程動工日。詎被告根林公司遲未依系爭房屋買賣契約第9 條約定，於基礎工程動工日後18個月內即97年11月30日前取得建築主管機關核發使用執照，伊於98年6 月2 日以存證信函向被告根林公司表明解除契約之意，該意思表示於翌日即已到達被告根林公司。伊復於98年7 月2 日以存證信函再次向被告二人重申解除契約之意。爰依系爭房屋買賣契約第17條約定及民法第259 條規定，請求被告根林公司、乙○○各自返還所受領之買賣價金206 萬元、12萬元。另依系爭房屋買賣契約第9 條第2 款請求被告根林公司給付自97年12月1 日起至98年6 月3 日止，以已繳房地價款萬分之5 ，即每日970 元計算之遲延利息19萬550 元，及依系爭房屋買賣契約第17條約定，請求被告根林公司給付系爭房地總價款15% 之違約金即145 萬6,500 元，暨請求被告乙○○給付12萬元之違約金等情。並聲明：①被告根林公司應給付原告37
0 萬7,050 元，及其中351 萬6,500 元自98年6 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；②被告乙○○應給付原告24萬元，及其中12萬元自96年5 月2 日起，其餘12萬元自98年6 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③願供擔保請准宣告假執行。
㈡依系爭房屋買賣契約第17條第1 項約定，伊毋庸催告即得解
除契約。縱認伊仍須定期催告被告履行契約，伊已先後數次為解除系爭買賣契約之意思表示，亦應認已定期催告，故系爭買賣契約業經合法解除。
㈢被告根林公司未能即時完工，當即屬可歸責於被告根林公司
之事由，縱如被告所辯他戶有陽臺外推之情事，亦係經被告根林公司或其營造商同意後所為，故自可歸責於被告根林公司。
㈣伊所請求被告給付之違約金，未逾內政部公告之預售屋買賣
定型化契約應記載事項第24條規定所訂定之違約金數額，自無過高情事。
二、被告則以：伊等確與原告就系爭房地訂有買賣契約，並約定以96年5 月31日為基礎動工日，原告已分別給付被告根林公司、乙○○194 萬元、12萬元。系爭工程於96年7 月17日開工，嗣於96年12月14日F 棟4 樓頂版即結構體完工，並經基隆市政府都市發展局建管課驗收合格，嗣欲申請使用執照時，因訴外人即系爭建案之他買受人未經伊之同意，拓建其所購買房屋之陽臺，致伊迄今難以取得使用執照，而無法於98年5 月31日前如期完工，實屬不可歸責於伊之事由，依系爭房屋買賣契約第9 條第1 項第4 款、第9 條第2 項之約定，伊不負遲延竣工之責，且原告亦未催告伊履行系爭買賣契約，故原告解除系爭買賣契約自不合法，則原告請求伊等返還受領價金及遲延利息，並給付違約金，均無理由。縱認原告得請求伊等給付違約金，該違約金之約定性質上屬賠償總額之預定，違約金亦屬過高等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造所不爭執之事實：㈠原告於96年5 月2 日分別與被告根林公司、被告乙○○簽訂
系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，購買系爭房地，買賣總價金各為292 萬元、679 萬元，共計971 萬元。原告嗣已給付被告根林公司194 萬元、被告乙○○12萬元。
㈡原告曾於訂立系爭房地買賣契約前之96年4 月28日與被告根
林公司簽訂協議書，約定以96年5 月31日為基礎工程動工日。
㈢被告根林公司就系爭房地尚未取得使用執照。
㈣原告於98年6 月2 日以存證信函向被告根林公司表明解除契
約之意，該意思表示於翌日即已到達被告根林公司。原告復於98年7 月2 日以存證信函再次向被告二人重申解除契約之意。
四、本件之爭點：㈠原告解除系爭買賣契約是否合法？㈡原告得否請求被告返還已給付之買賣價金？㈢原告得否請求被告根林公司給付遲延利息？金額若干？㈣原告得否請求被告給付違約金？金額若干？茲析述如下：
㈠原告解除系爭買賣契約是否合法？
①按本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日
曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，但因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，致不能如期完工，賣方不負遲延竣工之責，其影響期間不計入前開日數；賣方‧‧‧若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理，觀諸系爭房屋買賣契約第9 條第1 項第4 款、第
2 項約定至明。次按賣方違反第9 條第2 款（按即項之誤）者，買方得解除本契約，系爭房屋買賣契約第17條第1項亦定有明文。經查：
⑴原告於96年5 月2 日分別與被告根林公司、被告乙○○
簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，購買系爭房地，買賣總價金各為292 萬元、679 萬元，共計971萬元。原告嗣已給付被告根林公司194 萬元、被告乙○○12萬元。原告曾於訂立系爭買賣契約前之96年4 月28日與被告根林公司簽訂協議書，約定以96年5 月31日為基礎工程動工日。被告根林公司就系爭房地尚未取得使用執照，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈠至㈢所述，是被告根林公司本應自基礎動工日96年5 月31日起算18個月，即於97年11月30日前完工，然其迄今未取得使用執照，即未於期限內完工，且已逾期6 個月以上之事實，已堪認定。
⑵至被告辯稱係因系爭建案之他買受人外推陽臺之故，致
其未能如期取得使用執照，乃不可歸責於己云云，則為原告所否認。而被告就此非僅未能舉證以實其說，且自認根本未向主管機關提出核發使用執照之申請，自難認其未如期完工係非可歸責於己之事由，而不負遲延竣工之責。
⑶又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相
當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如其期限內不履行時，始得解除契約。然民法第254 條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就一方之履行期有特別重要之意思表示，而未按照時期履行者，他方自得依同法第255 條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年臺上字第1685號判例意旨參照）。查被告根林公司應於97年11月30日前完工，惟迄今仍未完工之事實，且依系爭房屋買賣契約約款，逾期6 個月以上未完工，原告即得解除系爭房屋買賣契約，已如上述。而原告於98年6 月2 日以存證信函向被告根林公司表明解除契約之意，該意思表示於翌日即已到達被告根林公司。原告復於98年7 月2 日以存證信函再次向被告二人重申解除契約之意，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈣所述，揆諸上開契約約定，原告於被告根林公司已逾期完工6 個月以上之際，為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，系爭房屋買賣契約於98年
6 月3 日自業經原告合法解除。被告所辯原告未定期催告，故解除系爭房屋買賣契約並不合法云云，自不足採。
⑷復按本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定
買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議，系爭房屋買賣契約第19條亦定有明文。又系爭土地買賣契約第13條亦明定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。顯見系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論；且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。經查，被告根林公司逾期完工，系爭土地買賣契約亦併以違約論，原告得解除系爭房屋買賣契約，已如上四之㈠之①之⑶所述，則依上揭說明，原告自得併與解除系爭土地買賣契約，惟仍應向系爭土地之出賣人即被告乙○○為解除系爭土地買賣契約之意思表示。查原告於98年6 月2 日所發解除契約之存證信函僅向被告根林公司送達，並未向被告乙○○為解除系爭買賣契約之意思表示，迄98年7 月2日始再以存證信函再向被告乙○○為解除契約之意思表示，被告乙○○於98年7 月3 日收受，有存證信函及回執在卷為憑，故系爭土地買賣契約係於98年7 月3 日合法解除。
②綜上所述，系爭房屋買賣契約業於98年6 月3 日合法解除
，系爭土地買賣契約則於98年7月3日合法解除㈡原告得否請求被告返還已給付之買賣價金？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。次按解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還買方，觀諸系爭房屋買賣契約第17條第1 項前段、系爭土地買賣契約第8 條第1 項前段至明。雖系爭買賣契約因系爭房地之出賣人分屬二人而訂立二份買賣契約，然藉由系爭房屋買賣契約第19條、系爭土地買賣契約第13條之約定，使該二買賣契約是否違約、得否解約均同其命運，已如上四之㈠之⑷所述，然因解除系爭買賣契約而負返還所受領價金義務者，解釋上當仍限於受領各該房屋或土地買賣價金之出賣人。查系爭房屋、土地買賣契約分別於98年6 月3 日、98年7 月3 日合法解除，已如上四之㈠所述，又原告已給付被告根林公司
194 萬元、被告乙○○12萬元之買賣價金，亦為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈠所述，而該12萬元土地買賣價金於98年5 月2 日訂約時即已給付，有系爭土地買賣契約在卷為憑，揆諸上開規定，原告自得請求被告根林公司、乙○○分別返還194 萬元、12萬元，及自受領時起之法定遲延利息。
從而，原告請求被告根林公司、乙○○分別給付194 萬元、12萬元，及分別自98年6 月4 日、96年5 月2 日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告請求被告根林公司返還買賣價金超過其已受領之194 萬元部分，並無理由，應予駁回。
㈢原告得否請求被告根林公司給付遲延利息？金額若干？
按賣方如逾期未完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之
5 計算遲延利息予買方，系爭房屋買賣契約第9 條第2 項定有明文。雖上揭約款將之名為遲延利息，然性質上當屬逾期損害賠償之違約金性質。至系爭房屋買賣契約第17條第3 項、系爭土地買賣契約第8 條第3 項雖分別定有除該條所定之違約金外，不得另行請求損害賠償，然系爭房屋買賣契約第
9 條第2 項既就逾期完工部分特別約定有名為遲延利息之違約金，探求當事人之真意自仍得請求上揭名為遲延利息之遲延損害賠償。查被告根林公司依系爭房屋買賣契約約定，應於97年11月30日前完工，經原告於98年6 月3 日合法解除系爭房屋買賣契約，已如上四之㈠所述，揆諸上揭約定，原告自得請求被告給付自97年12月1 日起迄98年6 月2 日止，依其已繳房地價款206 萬元之萬分之5 計算之遲延利息，共計18萬9,520 元（0000000 ×0.0005×184= 189520） 。至原告請求計至98年6 月3 日之遲延利息，然當日系爭房屋買賣契約業已生解除之效力，自該日起被告根林公司已不再負契約所定義務，即已無遲延之可言，原告自不得依系爭房屋買賣契約再行請求被告根林公司給付契約解除後所生遲延之損害賠償。
㈣原告得否請求被告給付違約金？金額若干？
①按解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部
退還買方外，並應同時賠償房地價15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，系爭房屋買賣契約第17條第1 項、系爭土地買賣契約第8 條第1 項分別定有明文。又按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1 項、第2 項前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。而內政部已於90年9 月3 日依消費者保護法第17條之授權以內政部臺（90）內中地字第9083
632 號公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並自公告6 個月後生效。其中應記載事項第24條第
1 項就賣方違約時，應賠償不得低於房地總價款15% 之違約金，如逾已繳價款者，則以已繳價款為限。是為保護消費者，賣方應給付之違約金，不得低於房地總價款15% 為限，故系爭買賣契約就此係符上開應記載事項之規範。
②又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。而是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年臺上字第807 號判例參照）。又內政部所公告之上揭預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條雖規定賣方違約時應賠償之違約金，不得低於房地總價款之15% ，僅係若當事人間約定違約金低於房地總價款15% 者，仍以15% 為契約之約款，然非排除法院於具體個案審酌違約金約定是否過高之權限，故本院仍得審酌原告據此請求被告給付之違約金是否過高。經查：系爭房屋、土地買賣契約因被告遲延完工，分別於98年6 月3 日、98年7 月3日合法解除，已如上四之㈠所述，揆諸上揭系爭房屋買賣契約第17條第1 項、系爭土地買賣契約第8 條第1 項約定，原告自得請求被告給付違約金。經核兩造約定系爭房屋應於97年11月30日完工，而系爭房屋於96年12月14日報驗
4 樓頂版後，遲未能取得使用執照，為兩造所不爭執之事實，並有報驗紀錄表在卷為憑，而原告已給付被告根林公司、被告乙○○買賣價金分別為194 萬元、12萬元，且原告依系爭買賣契約已得另行請求被告遲延完工之遲延損害，已如上四之㈢所述。又內政部所公告之上揭應記載事項係就房地立於同一買賣契約而言，故以房地總價15% 為據，而系爭買賣契約既因系爭房地出賣人分屬二人，而分別訂立二份買賣契約，仍均分別以房地總價15% 計算違約金，即係以房地總價之30% 計算違約金，顯屬過高。本院認應以各別契約中房屋、土地各別價金之15% 計算較為妥適。故原告得請求被告根林公司給付之違約金應為房屋總價
292 萬元之15% 即43萬8,000 元。至原告請求被告乙○○給付已受領之土地價金12萬元，則低於系爭土地總價之15% ，自屬妥適，應予准許。
五、綜上所述，原告得請求被告根林公司給付256 萬7,520 元（0000000+189520+438000=0000000） ，請求被告乙○○給付24萬元（000000+120000=240000）。又原告於98年6 月2 日98年7 月2 日解除系爭契約之同時併為催告給付遲延利息、違約金之表示，有存證信函在卷為憑，亦如上四之㈠所述。
從而，原告請求：㈠被告根林公司給付256 萬7,520 元，及其中已付價金及違約金部分即237 萬8,000 元自解除系爭房屋買賣契約併催告給付違約金之翌日98年6 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告乙○○給付24萬元，及其中12萬元自給付土地買賣價金之96年5 月2 日起，其餘12萬元自解除系爭土地買賣契約併催告給付違約金之翌日即98年7 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 方彬彬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
書記官 陳玉敏