臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第958號原 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 陳妙秋律師被 告 甲○○
樓訴訟代理人 陳宏模律師上列當事人間返還房屋事件，本院於98年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於台北市○○段○○段○○○ ○號土地上之同小段56建號即門牌號碼台北市○○○路○○○ 巷5 之1 號3 樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國98年6 月16日即起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明文。原告原起訴請求被告遷出坐落台北市○○段2 小段498 地號土地上，同小段建號56號、門牌號碼：台北市○○○路○○○ 巷5 之1 號3 樓房屋（以下簡稱系爭房屋），嗣後又追加請求被告返還占用系爭房屋所獲得之相當於租金之不當得利，被告雖不同意原告之追加，但原告請求遷讓房屋與返還相當於租金之不當得利，其基礎事實均為被告無權占用原告上開之房屋，故本件之原訴與所加之訴，基礎事實同一，符合上開之規定，應准許原告追加請求返還相當於租金損害之不當得利之訴。
（二）按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。
經查：請求遷讓房屋或拆屋還地，依據不當得利或侵權行為法則，請求給付相當於租金之不當得利，係以一訴附帶請求，依據上開規定，不併算其價額，最高法院96年度第
4 次民事庭會議著有決議可參。本件原告原起訴請求被告遷讓房屋，嗣後追加起訴請求被告返還相當於租金之不當得利，依據上開所述，應屬一訴之附帶請求，無庸併計其價額。被告抗辯原告就此部分並未繳納裁判費，起訴不合法，容有誤會，併此敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國98年1 月12日拍賣取得系爭房屋及坐落之土地（本院97年度執字地38984 號），因被告與原房屋所有人王朝慶間訂有租賃契約，每月租金新台幣（下同）5000元、租期自97年6 月15日至107 年6 月14日止，故拍定後不點交。原告於98年3 月4 日辦妥所有權移轉登記，欲與被告另行簽訂租賃契約，未料遭被告拒絕。嗣後收到被告存證信函與提存通知書，以每月5000元提存3 至5 月及6、7月之租金。
（二）被告與訴外人王朝慶間具有僱傭關係，且其等間之租賃契約未經公證，租期長達10年，系爭房屋約30坪，約定租金遠低於該地段之市價，因租賃期限逾5 年，且未經公證，依民法425 條第2 項規定，並無買賣不破租賃原則之適用，被告不得對原告主張依據其與訴外人王朝慶間之租約請求原告容忍其繼續占有系爭房。原告既為系爭房屋之所有權人，而被告之占有並無正當權源，故原告自得依民法第
767 條規定，請求被告自系爭房屋遷出。
（三）被告於原告取得系爭房地所有權後，仍占有系爭房屋，對原告而言即屬無權占有，被告受有相當於租金之利益，原告併依民法第179 條請求不當得利。系爭土地面積為134平方公尺，原告應有部分合計為4 分之1 ，於96年1 月起迄今之申報地價為每平方公尺3 萬9600元；又按系爭房屋課稅現值則為19萬2900元；再按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。則原告自得請求被告給付系爭房屋每月相當於租金之不當得利為1 萬2663元（39600x（134x1/4）+192,900）x10％/12 ＝12,662.5，元以下四捨五入）。
（四）對被告答辯所為之陳述
1.依據民法第425 條第2 項之增訂理由可知，未經公證之不動租賃契約期限逾5 年或未定期限者，即無買賣不破租賃原則之適用。易言之，立法者將租期逾5 年或未定期限之不動產租賃契約（債權關係），在此加上「公證」之要件，始賦予買賣不破租賃原則（物權化）之適用，既經立法者選擇公證作為構成要件，即必須具備該要件，方有物權化之效力，始得對抗租賃物之受讓人，並無區分5 年內仍有買賣不破租賃之適用，5 年以後始無此適用甚明。系爭契約未經公證為不爭之事實，故全部整租賃契約，包括當事人、期限、租金等約定，全部無買賣不破租賃原則之適用。且立法者亦無區分所簽訂之超過十年租約是否為虛偽簽訂而異其適用，被告辯稱其所簽契約為真正故無民法第425 條第2 項適用，顯有誤會。
2.系爭房屋約40坪，位於大同區台北車站附近，交通便利，生活機能完善。且系爭房地在執行程序中，經鑑定之價額為688 萬2072元（6,231,000 元（土地）+651,072元（建物）=688,2072） ，債務人王朝慶更於97年10月24日具狀表示系爭房屋及坐落土地價值應超過1000萬元。第一次拍賣在97年12月10日之底標定為830 萬，第二次拍賣拍98年1 月21日為664 萬元，原告係以668 萬元得標。又查大同區租金每坪為486 元至730 元，故系爭房屋之合理租金應在19,440元至29,200元之間，原告主張被告受有每月1 萬2263元之租金不當得利，並未過高。
（五）聲明
1.被告應將坐落於台北市○○段○ ○段○○○ ○號土地上之同小段56建號即門牌號碼台北市○○○路○○○ 巷5 之1號3樓房屋遷讓返還原告。
2.被告應自起訴狀送達翌日即98年6 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬2663元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯
（一）被告在原告拍賣取得系爭房屋所有權前，與原房屋之所有權人王朝慶就系爭房屋訂有租賃契約。於系爭房屋強制執行程序中，被告已向執行處陳報租約，並非無權占有。且原告拍賣取得系爭房屋後，依據民法第425 條第1 項規定，被告仍可主張租賃契約對於原告仍存在，故被告為有權占有使用系爭房屋。
（二）民法第425 條第2 項規定之目的係為避免債務人在受強制執行時虛偽與他人訂立租約，而妨害債權人之執行，被告與訴外人王朝慶間之租賃契約並非於臨受強制執行之際訂立，被告並且按月繳納租金，查封時仍占有使用系爭房屋，並無任何虛偽情事，故不適用上開規定。
（三）原告曾於98年2 月間前往系爭房屋以其已拍定系爭房屋為由，欲收取每月5000元租金，但被告告知2 月份租金已繳納原屋主，必須待3 月份始能向原告繳納，嗣後被告欲繳納租金，卻無法得知原告之帳號，被告因而將租金提存於法院。縱被告與前任房屋所有權人所訂立之租賃契約不適用買賣不破租賃之規定，但原告於上開時地向被告表示欲依原租賃條件收取租金，被告亦當場允諾，故雙方已就租賃條件達成合意，而租賃契約成立。
（四）系爭房屋位於台北市○○區○○○路○○○ 巷5 之1 號3 樓之房屋，面積僅101.73平方公尺，且為四十年左右之老舊建築，屋況甚差，被告以每個月5000元承租，符合市場行情，原告請求高於5000元之相當於租金之不當得利，應無理由。
（四）聲明：原告之訴駁回，如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事項
（一）系爭房屋及坐落土地於98年1 月12日由原告共同拍賣取得，並於98年3 月4 日辦妥所有權移轉登記。
（二）被告與原房屋所有人王朝慶間訂有租賃契約，每月租金5000元、租期自97年6 月15日至107 年6 月14日止，共計10年，目前仍由被告占有使用中。
四、爭執要點
（一）若未經公證之租約租期超過民法第425 條第2 項所定之五年期限，於適用民法425 條第1 項時，是否自動縮短為5年？
（二）系爭租約是否有民法425 條第1 項買賣不破租賃原則之適用？
（三）原告是否曾經同意被告以原租賃條件繼續承租？
（四）原告得否請求被告返還相當於租金之不當得利？金額為何？
五、法院之判斷
（一）被告與訴外人王朝慶訂立之租賃契約期限超過5 年，且未經公證，不適用民法第425 條第1 項規定，不得主張該契約對於原告繼續存在。
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在（即買賣不破租賃原則）。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。又民法第425條第2 項之立法理由揭示，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。
2.依據上開民法第425 條規定所示，不動產租賃契約期限超過五年或不定期限，而未經公正之「不動產租賃契約」，即不適用民法第425 條第1 項規定之「買賣不破租賃」原則。亦即民法第425 條第2 項為民法第425 條第
1 項規定之例外，而例外不適用民法第425 條第1 項之租賃契約即指未經公證之租賃期限超過五年及不定期限者。故不動產租賃契約如係民法第425 條第2 項規定之租賃契約者，該「不動產租賃契約」即無由適用民法第
425 條第1 項之規定。且依據上開規定及立法理由，並未見有將未經公證租賃期限超過五年或未經公證之不定期之不動產租賃契約割裂，區分5 年內部分適用民法第
425 條第1 項、超過5 年部分始因民法第425 條第2 項規定，而不適用民法第425 條第1 項。因此，被告主張
5 年內之租賃契約仍得適用民法425 條第1 項規定，主張原告應容忍其占有，顯有誤會。且民法第425 條第2項規定並無區分是否為通謀虛偽意思表示之租賃契約始適用，立法理由亦指出該條文增定之目的係在防止實務上常見之弊端，利用長期租賃契約妨礙債權人之強制執行，為避免此項風險，不論租賃契約是否為真，如未經過公證，即不得向租賃物之繼受人主張租賃契約對繼受人存在，以徵明確，並非指適用該條文之租賃契約僅限於虛偽之租賃契約，被告抗辯其與前任所有權人王朝慶間之租賃契約為真實，故不適用民法第425 條第2 項規定，亦有誤會。
3.兩造不爭執被告與系爭房屋之前任所有權人王朝慶所訂立之租賃契約並未經公證且租賃期限為10年，故依據首揭之規定，被告抗辯其與王朝慶之租賃契約對於原告存在，並無理由，洵無可採。
（二）原告並不曾以原租賃條件與被告成立租賃契約。被告抗辯原告曾於98年2 月間前往系爭房屋欲向其收取每月5000元之租金，而以原租賃條件，繼續將系爭房屋出租被告云云，然此為被告所否認。經查：依據被告於98年5月13日寄予原告之大社郵局存證號碼135 號存證信函，被告在此函中稱其係在98年3 月下旬，經自稱「乙○○」之人告知，被告始知系爭房屋之所有權已經移轉他人等語，有該存證信函附卷可參（參第32頁卷）。被告在上開存證信函中所述與被告上開答辯稱原告在98年2 月欲向其收取
2 月份租金已有不同。且在該份存證信函中，被告並無一字提及原告等人欲收取2 月份租金5000元，而同意被告繼續承租，成立新租賃契約等情，反而強調原告等應依據民法第425 條規定，承受原出租人之權利義務，亦有該存證信函在卷可參。顯見，兩造間並無以原租賃條件由被告繼續承租系爭房屋之合意。被告雖聲請顏文福為證人，欲證明兩造間曾經在98年2 月間合意以原租賃條件由被告繼續承租系爭房屋等情，但被告抗辯之情節，業不可採已如上述，且被告自承因在訴外人王朝慶所經營之中國人造纖維股份有限公司表現良好，但家計沈重，因王朝慶照顧及提攜後進之初衷，而獲得訴外人王朝慶青睞，將系爭房屋出租被告等情，有被告之答辯狀在卷可參（第44頁參照），顯見被告對於訴外人王朝慶有知遇之恩，關係匪淺。而證人顏文福則為被告在中國人造纖維股份有限公司之同事，與被告間有同事之誼，且曾在系爭房屋由原告拍定後，寫信予原告之一顏文福，以該屋為訴外人王朝慶年輕時之居住處，不忍轉手他人，要求聯繫希望將系爭房屋買回等語，有該書信在卷可稽。故被告與訴外人王朝慶、證人顏文福間之關係並非一般，且證人又曾聯繫欲購回系爭房屋，顯然對於系爭房屋之產權甚為關心且涉入甚深，難以期待證人顏文福為公正客觀之證述，其縱然為有利於被告之證述，但證人顏文福曾欲購回系爭房屋，故有疑慮其可能利用被告之長期租賃契約之障礙而使原告知難而退，達成顏文福欲購回系爭房屋之目的，因此，證人顏文福之證詞證據力薄弱，亦不足單獨以此證據即為有利於被告之認定，故並無傳訊證人顏文福之必要。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。依上所述，被告占用系爭房屋且無法提出其占有系爭房屋之正當權源，而原告為系爭房屋之所有權人，原告主張依據民法第767 條第
1 項前段規定，請求原告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第179 條前段、第182 條第2 項分別定有明文。復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告於原告拍賣取得系爭房屋後，即為無權占用系爭房屋，其自獲得相當於租金之不當得利。又依土地法第
97 條 之規定，城市房屋之之租金以不超過土地及建築物申報總價年息10% 為限。查系爭房屋之坐落之土地，原告應有部分合計為4 分之1 ，於96年1 月起迄今之申報地價為每平方公尺39,600元，有土地登記簿謄本在卷可參。又系爭房屋課稅現值則為192,900 元，如以土地及其建築物申報總價年息10％計算，則系爭房屋最高之租金不得超過12,663元（39600x（134x1/4）+192,900）x10％/12 ＝12,662.5 ， 元以下四捨五入）。本件斟酌系爭房屋之位置位於台北市大同區係早年發展且臻成熟之區域，工商業發達，生活機能完整，附近並有蓬萊國小、建成國中等學區，且距離捷運中山站僅一路口之距離，距離台北火車站亦僅需2.1 公里，約七分鐘車程。其位置距離承德路、中山北路、重慶北路、環河快速道路、市○○道等重要交通要道亦近，交通便利。但系爭房屋之面積為101.73，屋齡則高達40年，故原告主張依據每個月12663 元計算被告所獲之相當租金不當得利，雖未超過土地法規定之法定租金上限，但仍屬過高。故應酌減租金之金額為1 萬元，始屬適當。從而，原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即98年6月16日起，請求被告按月返還所獲之相當於租金之不當得利1 萬元，與法相符，應予准許
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條（原告敗訴部分為不計訴訟價額，故命被告一造負擔訴訟費用），判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 24 日
民事第一庭 法 官 黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 9 月 28 日
書記官 劉奕湘