臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第179號原 告 甲○○訴訟代理人 莫詒文律師複 代理人 余政勳律師被 告 乙○○即台北市私立惠普托兒所訴訟代理人 王淑琍律師複 代理人 陳俊言律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國99年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬零肆佰元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。經查，本訴原告起訴時，其訴之聲明為：㈠先位聲明：①被告應給付原告新臺幣（下同）600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：①被告應給付原告401 萬2095元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中，除更正被告為乙○○即台北市私立惠普托兒所外，並將聲明變更為：㈠被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。核其變更前後均係基於被告占有使用原告所有房屋之同一基礎事實，復不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告與被告曾於民國79年9 月22日簽訂幼稚園合資經營契約書（下稱為系爭經營契約），契約期限為5年即79年9 月23日至84年9 月22日，並約定在合約期間，由原告將所有臺北市○○路○ 段○ 巷○ 號旁「皇閣大廈」一樓及地下室B1即門牌號碼臺北市○○路○ 段○○○ 巷○○號1 樓及地下一樓建物（下稱為系爭房屋）出租予兩造合夥成立之幼稚園作為院址使用。嗣於系爭經營契約期滿後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，原告乃於86年9 月13日發函要求被告於
7 日內回函決定是否承租系爭房屋，如未於限期內回覆，即表示被告願以每月10萬元承租系爭房屋。而被告於收受上開信函後，並未如期回覆是否承租，且繼續用系爭房屋供作台北市私立惠普托兒所（下稱為惠普托兒所）經營之用。堪認兩造之租賃契約已於該函到7 日時成立，被告並應按月給付原告10萬元租金。至於被告抗辯：曾為修繕系爭房屋支出修繕費用300 餘萬元云云，原告茲否認之。且原告縱尚積欠被告借款565 萬元未為清償，原告亦得以被告於93年2 月20日前應付系爭房屋之租金予以抵銷。爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付自起訴狀送達之日起回溯5 年期間即93年2月21日起至98年2 月20日止之租金計600 萬元等語；並聲明：（一）被告應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋自88年間起已由本院民事執行處87年度執字第2995號強制執行事件命付強制管理，並以被告為管理人，則原告應不得干涉被告管理人事務，自無任何請求之權利。且被告於84年9 月22日系爭經營契約期限屆至後，仍持續給付合夥盈餘及系爭房屋租金予原告，並自原告積欠被告之借款本息扣抵之，原告亦予接受，顯見兩造間就系爭房屋已成立不定期之租賃關係。惟原告於86年後反悔拒絕，雖曾寄發系爭存證信函要求被告以月租10萬元承租系爭房屋，然此僅為其單方之意思表示，被告並無義務回覆，自不得拘束被告。況於91年間，系爭房屋因水災受損嚴重，原告不予修繕，被告因而支出300 餘萬元修繕費用，應由原告償付。且原告於94年間曾持系爭房屋稅單交予被告，表示願將系爭房屋及坐落基地所有權移轉予原告，原告信以為真，因而繳付該年度房屋稅2 萬3369元。則原告嗣雖未履行移轉所有權之承諾，亦應認其已不得再對系爭房屋主張權利。再者，原告另積欠被告565 萬元之借款及以月利1 分半計算之利息，暨以每萬元每日20元計算之違約金未為清償。則縱認被告仍需給付租金予原告，被告亦執上開修繕費用償還債權及借款本息及違約金債權為抵銷之抗辯。從而，原告之請求並無理由等語，茲為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，下列事項為兩造所不爭執（見本院98年12月22日言詞辯論筆錄），並有系爭經營契約書、建物登記謄本、存證信函等件（以上均影本）及臺北市政社會局98年11月23日北市婦幼字第09845352400 號函文乙紙為證，應與事實相符。
⒈兩造係於79年9 月22日簽訂系爭經營契約，合資經營惠普托兒所，並約定：
①兩造持股比例各佔50％，雙方出資金額按幼稚園總投資金額雙方平均分攤。
②由原告以其所有系爭房屋出租予被告供設置幼稚園使用
，約定房屋租期自簽約日起算5 年，租期截止日前半年經雙方同意得再續約5 年。並同意以幼稚園每學期實際營收毛利之30％為房屋租金，惟自第3 年第2 學期起之營收毛利低於100 萬元時，原告有權提出調整房屋租金，租金按鄰近地區房租標準訂之，若被告不同意，由公司股東會決議是否繼續經營。學期結束後，即進行結算，並提撥房屋租金予原告。
③系爭經營契約自簽約日起生效，至房屋租期終止日失效。
⒉原告曾於86年9 月13日發函被告，要求被告決定是否承租
系爭房屋，並應於文到7 日內回函，倘未如期回覆，即表示被告願意以每月10萬元承租系爭房屋。而被告於收受送達後，並未回覆原告是否同意承租，且系爭房屋迄尚由被告占有供作惠普托兒所經營使用。被告並擔任該托兒所之負責人，目前並由其獨資經營。
⒊系爭房屋及所坐落土地曾經本院87年度執字第2995號拍賣
抵押物執行事件強制執行。並於88年3 月31日經本院執行處核發強制管理命令，且選任包括被告在內之債權人5 人為管理人。嗣因債權人聲請續行拍賣，另定於88年7 月14日進行第4 次公開拍賣，惟因故公告停拍，並經債權人聲請延緩執行。嗣屢經協商，被告於95年10月12日到院表示「本件執行標的如逕付拍賣，有違大廈管理條例，請求撤回本件號強制執行，另在94執字第26815 號聲請強制執行」。而另債權人台北富邦銀行亦表示願意撤回改併入94年執字第26815 號執行。
⒋被告曾支付系爭房屋94年度房屋稅2 萬3369元，其餘的房屋稅及地價稅均係由原告支付。
⒌原告確曾向被告借款600 萬元，並以系爭房屋及所坐落土地為被告設定本金最高限額600 萬元之抵押權。
⒍兩造間就系爭房屋自84年9 月23日即存有不定期租賃關係存在，到目前租賃關係仍存續。
五、又本件經於本院98年12月22日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
⒈兩造間就系爭房屋之是否尚有有不定期租賃關係存在？如
有，係如何成立？租金應如何計算？⒉兩造自84年9月23日起，是否尚有合夥關係存續？⒊被告於系爭經營契約約定租期5 年屆滿後，是否尚有給付
租金及分配盈餘予原告？⒋被告所為抵銷抗辯，有無理由？
①原告是否積欠被告借款本金565 萬元及自84年11月7 日
起按每月6 萬元計算之違約金？─原告聲請酌減違約金，有無理由？─是否已經原告以應分得之合夥盈餘及租金扣抵清償完
畢而消滅？─是否已由原告以84年9 月23日起至93年2 月20日止之
租金債權抵銷而消滅？②原告是否積欠被告系爭房屋修繕費用300 餘萬元？以下茲論述之。
㈠經查，兩造既於系爭經營契約中約明被告就系爭房屋之租期
「從簽約日起算5 年，租期止日前半年經雙方同意得再續約
5 年」等語，有系爭經營契約影本在卷足稽（見調解卷第9頁、第10頁）。且被告抗辯：原告於租期5 年屆至之84年9月22日以後，仍與被告繼續合夥關係，並以系爭房屋出租予合夥所經營之惠普托兒所使用等語，雖為原告所否認。然被告所提出於84年9 月至85年12月止之惠普托兒所財務月報表確仍由原告於董事長乙欄簽署乙節，有各該財務月報表影本在卷為證（見本院卷第84頁至第88頁、第24頁至第30頁），而原告對該簽署之真正亦無爭執（見本院卷第98頁背面）。
此再審酌原告確遲至86年9 月間始以存證信函通知被告是否繼續承租系爭房屋，已如前述。顯然原告迄85年12月止，與被告間仍有依系爭經營契約繼續合夥關係及出租系爭房屋之合意。則被告抗辯：兩造依系爭經營契約成立之合夥關係應至85年12月31日終止等語，應值憑採。再查，原告確曾向被告借款600 萬元乙節，已為原告所不爭執。而被告抗辯：伊於各月均與原告結算各月應給付之房租、福利及股本，並與原告應償還之上開借款本息相互扣抵，而註記於各財務月報表之背面，經結算至86年12月31日止，原告結欠之借款本金為565 萬元，所積欠之利息加上費用則為31萬3419元，且此後被告並未再返還借款等語，亦據其提出惠普托兒所財務月報表背面影本為憑（見本院卷第46頁背面至第59頁背面）。
原告雖否認上開結算內容之真正。然審酌原告確曾於載明「房租141280、福利28242 、股本197691」「附註：3/26還本金15萬，餘欠本金565 萬，3/27-4/26 利息0000000 ×0.01
5 ＝84750 」等語之85年3 月份財務月報表背面簽認乙節，有該紙財務月報表影本乙紙在卷為證（見本院卷第48頁背面）。併參諸兩造之合夥關係確存續至85年12月31日止之情，已如前述。自足認被告至85年12月31日止依系爭經營契約應分配予原告之盈餘及因承租系爭房屋所應給付原告之租金，均已由原告應償還予被告之借款本息中扣抵完畢無疑。且原告至85年12月31日止尚積欠被告之借款本金，亦應以卷附惠普托兒所85年12月財務月報表背面所記載之565 萬元，為可採取（見本院卷第59頁背面）。
㈡次按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。且上開所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於「視為以不定期限繼續契約」之文義自明（見最高法院69年度台上字第492 號民事判決意旨參照）。經查，兩造對渠等間就系爭房屋於系爭經營契約84年9 月22日屆期後即存有不定期租賃關係存在，至目前租賃關係仍存續乙節，已無爭執。堪認兩造間系爭房屋之租賃契約，已因原告於定期租賃契約期滿後未即表示反對之意思而變更為不定期限租賃，洵無疑義。且依前揭說明，其契約之內容仍應與原系爭經營契約所約定者相同，亦堪予認定。至於原告雖主張：伊曾於86年9月間以存證信函要求被告限期表示是否繼續承租系爭房屋，如未依限回覆，則視為同意以月租10萬元承租，因被告未依限回覆，自應按月租10萬元計付租金云云，並提出存證信函影本乙紙為證（見調解卷第18頁至第20頁）。然原告於上開存證信函所述，乃其單方之意思表示，核自未能拘束被告。從而，兩造間就系爭房屋之不定期租賃契約，仍應按系爭經營契約所約定「以幼稚園每學期實際營收毛利之30％為房屋租金，惟自第3 年第2 學期起之營收毛利低於100 萬元時，原告有權提出調整房屋租金，租金按鄰近地區房租標準訂之」之規定計付租金，洵堪予認定。
㈢惟查，被告抗辯：惠普托兒所自86年之後，幾乎月月虧損，
自無法再按幼稚園每學期實際營收毛利之30％給付租金等語，已據其提出86年度至98年度執行業務者損益計算表（均影本）為證（見本院卷第163 頁至第167 頁、第190 頁至第19
2 頁）。且經核上開損益計算表所載，惠普托兒所於86年度、88年度至93年度均為虧損，於87年度、94年度至98年度雖有盈餘，然其金額亦僅在4 萬餘元至20萬餘元之間。而被告雖否認上開損益計算表之真正，然其既未能舉證證明被告所經營惠普托兒所於上開年度確有盈餘及其營收毛利金額若干，自無從請求被告按惠普托兒所每學期實際營收毛利之30％計付租金，惟其應有權依約調整按鄰近地區房租標準計算租金。又原告雖亦未舉證證明系爭房屋鄰近地區之房租標準，然參諸土地法第97條第1 項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限」之規定，並審酌系爭房屋鄰近學校，且距捷運車站未遠，交通及生活機能尚佳各節，有地圖影本乙紙存證可稽，認應得以系爭房屋94年度課稅現值119 萬0200元（見調解卷第34頁）及所占用坐落臺北市○○區○○段二小段16地號土地所有權應有部分2640/10000之申報地價即86年1 月1 日至6 月30日每平方公尺21280 元、86年7 月1 日至89年6 月30日每平方公尺2 萬3680元、89年7 月1 日至95年12月31日每平方公尺2 萬5120元，96年1 月1 日起至98年2 月20日止每平方公尺2 萬9040元（見調解卷第21頁）計算之年息7 ％，作為被告應給付原告系爭房屋租金之標準。又被告於85年12月31日前應付之租金已由原告應償還之借款中扣抵，已如前述。則被告自86年1月起至98年2 月20日止應給付原告之租金應合計為307 萬1050元（計算式詳後附表）。然如前所述，原告迄尚積欠被告之借款本金即達565 萬元，被告並已執以與原告所得主張之租金債權為抵銷之抗辯。經抵銷後，原告自無從於本件再訴請被告給付自93年2 月21日起至98年2 月20日止之租金至明。且兩造其餘有關借款利息、違約金約定及是否酌減，以及被告是否支出修繕費用及其金額若干之爭議，均無再予論述之必要。
六、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為6 萬0400元，應由原告負擔。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 31 日
書記官 謝達人※附表：租金計算式：（新臺幣）；（元以下四捨5入）┌───────────────────────────────┐│㈠86年1月至86年6月： ││ 0000000 元＋（21280 元×363 平方公尺×2640/10000） ││ ＝0000000元＋0000000元 ││ ＝0000000元 ││ ││ （0000000元×7％）×6/12＝113033元 │├───────────────────────────────┤│㈡86年7月1日至89年6月31日： ││ 0000000 元＋（23680 元×363 平方公尺×2640/10000） ││ ＝0000000 元＋0000000 元＝0000000 元 ││ ││ （0000000 元×7％）×3＝726495元 │├───────────────────────────────┤│㈢89年7月1日至95年12月31： ││ 0000000 元＋（25120元×363 平方公尺×2640/10000） ││ ＝0000000 元＋0000000 元 ││ ＝0000000元 ││ ││ （0000000 元×7 ％）×（6＋1/2） ││ ＝251825元×（6＋1/2） ││ ＝0000000元＋125913元 ││ ＝0000000元 │├───────────────────────────────┤│㈣96年1月1日至98年2月20日： ││ 0000000 元＋（29040元×363 平方公尺×2640/10000） ││ ＝0000000 元＋0000000 元 ││ ＝0000000 元 ││ ││ （0000000 元×7 ％）×（2＋1/12＋20/365） ││ ＝278121元×（2＋1/12＋20/365） ││ ＝556242元＋23177元＋15240元 ││ ＝594659元 │├───────────────────────────────┤│㈤合計自86年1月1日至98年2月20日之租金為307萬1050元 │└───────────────────────────────┘