臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第206號原 告 戊○○訴訟代理人 高秀枝律師被 告 辛○○
庚○○○訴訟代理人 己○○共 同訴訟代理人 王怡惠律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於99年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其與訴外人丙○○，於97年3 月15日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新台幣（下同）1 億元，向被告購買其所有坐落於台北縣汐止市○○○段樟樹灣小段460-1 地號土地，及其上建物門牌號碼：汐止市○○路○○號、45號地下1 樓、45之1 號、45之1 號地下
1 樓、地下2 樓等建物（下稱系爭房地）。渠等已依約給付2,050 萬元，然被告卻未在買方於97年6 月18日支付1,500萬元之同時，配合辦理後續相關事宜，且未於6 週內（即97年7 月30日）搬遷，致無法達成兩造間訂立系爭買賣契約之目的，其自得依民法第255 條規定，逕行解除契約。若本件不符民法第255 條規定之要件，其亦先於97年9 月9 日以存證信函，催告被告搬遷及塗銷系爭房地第2 、3 順位抵押權設定登記後，然被告仍未履行，其自得另依民法第254 條之規定，於97年9 月26日再以存證信函解除系爭買賣契約。系爭買賣契約係由被告辛○○代理被告庚○○○簽名，則被告辛○○應為被告庚○○○之代理人甚明。而上揭2 紙存證信函，既經被告辛○○收受，則催告及解約之意思表示，自對被告2 人同時發生效力。為此，依民法第255 條、第254 條之規定解除系爭買賣契約，則被告依民法第259 條之規定自負有回復原狀之義務等語。並聲明㈠被告辛○○、被告庚○○○應各給付原告512 萬5 千元，及均自97年6 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡前項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於97年3 月15日簽訂系爭買賣契約書，伊並於97年4 月15日、6 月18日各收500 萬元、1,500 萬元之訂金，另於97年6 月20日收到50萬元之遲延利息。並約定原告於97年6 月18日給付1,500 萬元後6 週內（即97年7 月30日前）完成履約。原告應於期限前履行稅金繳納、清償貸款、辦理過戶及給付尾款等義務，伊於原告交付尾款時將系爭房地交予原告。嗣伊於期限前將系爭房地內物品除原告陳稱欲購買者外皆已搬離，並已備妥不動產過戶用之印鑑證明。惟原告卻未履行上述義務，伊乃於97年8 月7 日、9 月8 日、
9 月15日及98年2 月5 日以存證信函與律師函告知原告已備妥過戶需用文件，只待原告履行上述義務，即可交付系爭房地予原告。伊亦曾於97年7 月間陪同原告至彰化銀行基隆分行洽談辦理貸款事宜，獲得只能貸予5,800 萬元，無法貸得8,000 萬元之答覆。原告自97年7 月中旬起至12月底，透過訴外人乙○○轉達因資金不足請求伊同意延緩完成履行上述義務。詎伊同意後，原告竟避不見面，經伊與乙○○至原告公司了解情形，始自訴外人丁○○口頭得知原告因欲設立之公司無法獲得許可，而欲解除系爭契約。原告有延緩履約合意及資力不足、無法設立公司等可歸責事由，伊即有權於原告履行上述義務前，拒絕將系爭房地交予原告，故原告自無解除權可得行使等語置辯。並聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告及丙○○於97年3 月15日與被告簽訂系爭買賣契約，以一億元向被告購買系爭房地。
㈡原告與丙○○已給付買賣價金2,000 萬元及約定之利息50萬元，合計2,050 萬元。
㈢被告辛○○於97年9 月26日收到原告與丙○○所寄發之台
北市郵局第721 號解約存證信函（詳本院卷第14-17 頁），被告2 人另於98年6 月8 日收到原告與丙○○所寄發之解約存證信函（詳本院卷第82-85 頁）。
㈣若本件原告勝訴，則法定遲延利息自97年6 月19日起算。
㈤系爭買賣契約若由原告解除後，應返還之買賣價金及利息
為2,050 萬元，原告及被告應各自平均分擔或分受之，故本件若原告勝訴，則被告應分別給付原告512 萬5 千元。
乙、兩造所爭執之事項：原告與丙○○是否有權利解除系爭買賣契約？
四、經查：
（一）原告得否依民法第255 條規定，逕行解除系爭買賣契約？
１、按民法第255 條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者。係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工藝品一套，並告以係為本月5 日出國贈送親友之用。必須於本月4 日交付是。本件再審原告應為之給付，係買賣價金，自客觀上觀察殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，而兩造間又無從證明有嚴守6 個月履行期限之合意，並對此期限之重要已有所認識，自無民法第255 條之適用。又系爭房屋其建築之40日完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，原與民法第255 條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，而依兩造訂立前開合約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地。最高法院64年台再字第177 號、45年台上字第1718號判例參照。
２、原告主張：依系爭買賣契約第3 條第4 項約定：當原告支付1,500 萬元時，被告即必須配合快速辦理後續事宜並於
6 週內完成搬遷。而該約定乃因被告配合原告LED 電子廠房使用之預定目的，進行維修及施作機電設備、水電管線、基地裝置、機械載重考量及動線考察之規劃及施工。且被告在97年6 月18日收足1,500 萬元後，即於97年6 月25日向台北縣政府工務局施工管理科檔案室調卷影印系爭房地竣工平面圖及原案資料，然被告收受1,500 萬元後，並未依約於「6 週內」完成搬遷。足見兩造間訂立系爭買賣契約之目的已無法達成，而本件係定期行為之約定，原告自得依民法第255 條規定，逕行解除系爭買賣契約等語。
然被告則否認兩造間之意思表示，就非於一定時期為給付不能達系爭買賣契約之目的，有何嚴守履行期間之合意等語。
３、經查：依系爭買賣契約第3 條第4 項規定：「當甲方（即原告）支付1,500 萬元同時，乙方（即被告）必須配合快速辦理後續事宜並於6 週完成搬遷。」內容（詳本院卷一第7 頁）以觀，除了知悉被告於原告支付1,500 萬元時，應於6 週內完成搬遷外，實無法由該規定內容判讀並得知：若被告不於6 週內完成搬遷時，將導致原告不能達其契約之目的，且進而知悉兩造間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識之論點。且果如原告所言，該6 週完成搬遷有其如此重要目的所在時，依常理，自應如系爭買賣契約中以手寫方式增定條款（如系爭買賣契約第3 條第7 、8 、9 項規定），方屬正論。然原告不僅未以手寫方式強調6 週搬遷之重要性，且復未於第3 條第4 項規定就6 週搬遷有何重要目的予以著墨，則揆諸上揭判例意旨說明，原告自無適用該條逕行解除契約之餘地。
（二）原告得否依民法第254 條規定，經催告後解除系爭買賣契約？
１、按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任。最高法院71年度台上字第82號判例參照。又解除權之行使屬於不違約一方，此參照本院50年度台上字第1883號判例意旨自明，是上訴人以自己所簽發之支票未兌現，主張依兩造所訂協議書之約定，合約視同無效（即解除），自與上開判例不合（最高法院88年台上第1453號裁判）。
２、原告另主張：其復於97年9 月9 日以存證信函，催告被告搬遷及塗銷系爭房地第2 、3 順位抵押權設定登記後，被告仍未履行，自得依民法第254 條之規定，於97年9 月26日以存證信函解除系爭買賣契約等語。被告則以：兩造約定原告應於97年6 月18日給付1,500 萬元後6 週內（即97年7 月30日前）履行稅金繳納、清償貸款、辦理過戶及給付尾款等義務後，被告則將系爭房地交予原告。惟原告卻未履約，伊乃於97年8 月7 日、9 月8 日、9 月15日及98年2 月5 日以存證信函與律師函告知原告，只待原告履行上揭義務，即可交付系爭房地予原告。是以，原告既有延緩履約合意及資力不足、無法設立公司等可歸責事由，伊即有權於原告履行上述義務前，拒絕將系爭房地交予原告，故原告自無解除權可得行使等語置辯。
３、按系爭買賣契約第3 條第4 項規定：當甲方（即原告）支付1,500 萬元同時，乙方（即被告）必須配合快速辦理後續事宜並於六週完成搬遷。同條第5 項規定：甲方（即原告）銀行必須清償乙方（即被告）之貸款，其餘部份視為尾款並在交屋時一併交付。同條第8 項規定：現況交屋（詳本院卷一第6 頁）。經查：
⑴證人乙○○於本院98年10月15日言詞辯論時結證稱：「從
97年7 月中旬到97年12月31日間，原告及丙○○兩人到我玄天上帝前，要我轉述告知被告辛○○說，原告及丙○○的資金還沒有到位，時間有所拖延，請求我告知被告辛○○給他們時間，其間不下10次。」、「因為原告及丙○○他們買房子的資金未到位，所以請我轉告被告辛○○給他們時間，至於資金多少未到位，他們沒有告訴我，至於給他們多少時間，原告沒有講。至於給他們時間的意思是指原告說他們的資金未到位，所以房子沒有辦法進行房子的辦理過戶，並非請我轉告被告辛○○說，因為資金尚未到位，所以買賣契約的進行暫時停止。而是只是單純叫我轉告被告辛○○說因為資金未到位，導致時間有拖延，對被告辛○○不好意思，轉告我跟辛○○說個不好意思。」等語（詳本院卷一第212 頁背面）。是依證人上揭結證內容以觀，原告因資金之問題，遂無法就系爭房地辦理過戶事宜。
⑵另證人丁○○亦於本院98年10月15日言詞辯論時結證稱：
「被告二人及證人乙○○均曾到原告所開設的樺資建設開發股份有限公司，其間大約來了9 次，有時是三個人一起來，有時是辛○○自己來，有時是被告二人來，原告是公司法定代理人，而我任職該公司的行政部經理，我負責來接待被告二人及證人乙○○。在接待過程中，被告辛○○曾經請我轉告說買賣房屋的事情究竟是否要繼續進行？要買是如何處理？不買是如何處理？都有請我轉告，而我都有轉告給原告。因為在這6 個月中，被告辛○○來的次數相當多，所以我曾經問原告到底發生什麼事，原告告訴我要成立一家鴻鼎科技股份有限公司，生產LED 產品，因為設廠的過程，卡到經濟部設廠的條件，因此辛○○才會常來，而他有支付辛○○訂金2 千萬元，照理講我們是被害人，所以請我不用擔心，後來原告有告知我，因為沒有辦法設立廠房，所以就要解除買賣土地的契約。」等語（詳本院卷一第213 頁）。則依證人丁○○上揭結證內容以觀，被告曾多次至原告公司，請證人轉告原告：「系爭買賣契約究竟是否要繼續進行？要買是如何處理？不買是如何處理？」，且證人均有轉告原告，故原告自應知情方是。
⑶又證人甲○○復於本院98年11月17日言詞辯論時結證稱：
「我們在97年7 月3 日收到原告申請貸款之資料，因為原告第一次在本行申請貸款，所以我們除了首要評估系爭房地的本身價值外，尚需評估原告個人的信用狀況、所得收入、及與銀行間的往來記錄，約在7 、8 月間告知原告，系爭房地我們最多只貸5,800 萬元，若要貸8,000 萬元，我們評估無法承作。其間，都是原告及其員工陳小姐在大約半年內一直有來找我們協商是否能貸8,000 萬元，而被告辛○○也有幫原告講話，看貸款是否能高過5,800 萬元，但最後我們還是評估無法承作。」等語（本院卷一第25
8 頁背面）。是依證人甲○○上揭結證內容以觀，原告就系爭買賣契約所需之資金，曾向證人甲○○所服務之銀行申請貸款，然因原告所申貸之金額過高，證人評估後並未承作。
⑷是綜合審酌證人乙○○、丁○○、甲○○之上揭結證內容
可知，原告因資金之問題，遂無法就系爭房地辦理過戶事宜。為此，被告曾多次至原告公司，請證人轉告原告：系爭買賣契約究竟是否要繼續進行？要買是如何處理？不買是如何處理？且證人均有轉告原告，故原告自應知情方是。且原告就系爭買賣契約所需之資金，曾向證人甲○○所服務之銀行申請貸款，然因原告所申貸之金額過高，證人甲○○評估後並未承作，則原告之資金問題，顯然尚未解決。足見被告見原告因資金問題，已與原告商討數次，而原告仍未能解決資金問題而依約履行，自難謂其有何不可歸責之事由，尤不應脫免己責，而將遲延責任歸咎於他人。準此以解，原告遲未給付上述尾款，不足認其有不可歸責之事由存在，其自應負給付遲延之責任。
⑸復參酌，原告雖於97年9 月9 日以存證信函（詳本院卷一
第205 頁）催告被告搬遷。嗣因被告仍未搬遷，再於97年
9 月26日以存證信函（詳本院卷一第14-16 頁）解除系爭買賣契約等語。惟查，被告因原告遲未給付尾款以辦理系爭房地過戶事宜，於原告寄上揭存證信函之前，即早於97年8 月7 日（詳本院卷一第216-217 頁）、9 月8 日（詳本院卷一第219-220 頁）、9 月15日（詳本院卷一第53-5
4 頁）以原告遲延給付尾款以辦理過戶事宜一事，催告原告應依約履行。然原告迄今未依約給付尾款以辦理過戶事宜，是揆諸上揭判例意旨與實務見解，可知解除權之行使屬於不違約一方，而原告既違約在先且可歸責於原告，是基於誠實信用原則，故原告亦無權解除契約。從而，原告主張因被告遲延給付後，其已定相當期限催告被告履行而仍不履行，而得依民法第254 條規定解除契約，自屬無據。
五、從而，原告本於前揭原因事實，依民法第254 條、第255 條、第259 條之規定，主張解除契約並請求被告返還如其聲明所示之款項及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
書記官 謝金宏