臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第279號原 告 癸○○訴訟代理人 甲○○訴訟代理人 乙○ 律師
邱靖貽律師被 告 庚○○訴訟代理人 己○○被 告 丁00000000000000產經紀有限公司
原力霸房屋內湖捷.法定代理人 戊○○前列二人共同訴訟代理人 黃坤鍵律師前列二人共同複代理人 陳俊成律師
徐志明律師被 告兼上列一人訴訟代理人 辛○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國99年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告庚○○應給付原告新臺幣柒佰貳拾壹萬零壹佰捌拾玖元，及自民國九十八年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁00000000000000產經紀有限公司及被告辛○○應連帶給付原告新臺幣叁萬零壹佰捌拾玖元，及自民國九十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內免其責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○負擔百分之九十八，由被告丁00000000000000產經紀有限公司、辛○○連帶負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾萬元供擔保後，得假執行，但被告庚○○如以新臺幣柒佰貳拾壹萬零壹佰捌拾玖元為原告預供擔保得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬壹仟元供擔保後，得假執行，但被告丁00000000000000產經紀有限公司、辛○○如以新臺幣叁萬零壹佰捌拾玖元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、本件被告辛○○未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，僅以丁00000000000000產經紀有限公司（原力霸房屋內湖捷運加盟店）、庚○○為被告，訴之聲明為「㈠被告應解除契約返還價金與仲介費共計新臺幣（下同）674萬元。㈡氯離子檢測費5,250 元。㈢輻射檢測費3,500 元。
㈣過戶損失，請求代書規費共計2 萬4,939 元。㈤不動產經紀業之連帶賠償責任18萬元。㈥加害給付，請求屋況瑕疵、家具裝潢、貸款利息支出、精神賠償共計88萬元。」，嗣於訴訟進行中，追加辛○○為被告，並變更聲明為「㈠被告庚○○應給付原告721 萬3,689 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告丁00000000000000產經紀有限公司及被告辛○○應連帶給付原告721 萬3,689 元，及自爭點整理暨追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內免其責任。㈣被告丁00000000000000產經紀有限公司應給付原告6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」，核其所為，係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
三、原告起訴主張：原告前於民國94年12月28日就門牌號碼坐落臺北市○○區○○段2 小段512 地號、權利範圍5920分之90之土地暨其上同小段1444建號即門牌臺北市○○區○○路2段179 巷25之4號4樓房屋（下稱系爭房地），與被告丁00000000000000產經紀有限公司（原力霸房屋內湖捷運加盟店，下稱被告德安不動產公司）簽訂不動產斡旋/ 承諾契約書（下稱系爭斡旋書），並支付斡旋金6 萬元。
系爭斡旋書第12條特別約定事項記載「屋主若無法提供固定車位使用權合約取消。承購總價款含給付受託人乙方（即德安不動產經紀有限公司）之服務報酬1 ％。」。嗣於95年1月4 日經由被告德安不動產公司之仲介，與被告庚○○簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買系爭房地，約定買賣價金668 萬元，且於原告付清款項後，於95年1 月25日完成交屋。嗣系爭房屋因管線不通，原告始發現浴室上方天花板不斷有水泥剝落、鋼筋裸露之現象，經鑑定結果，系爭房屋氯離子含量平均值達0.6643kg/m3 ，遠高於國家所訂之標準，欠缺安全可居住之結構，不符原預定房屋之效用，而具有重大之瑕疵，故依據民法第354 條第1 項、第359 條、第227 條第1 項規定，原告前於95年6 月12日以存證信函為解除契約之意思表示，今再以起訴狀之繕本送達為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，依據同法第259 條第2 款規定，被告庚○○自應返還房屋價金668 萬元及利息。另被告庚○○明知系爭房屋含氯離子過高（即俗稱之海砂屋），仍故意出售原告，致使原告蒙受損失，使原告因而支付氯離子檢測費5,250 元、輻射檢測費3,500 元、代書規費
2 萬4,939 元，原告自得依民法第227 條第2 項規定請求被告庚○○賠償前開損害。而原告居住於系爭房屋，精神飽受折磨，爰依民法第227 條之1 規定請求被告庚○○賠償精神慰撫金50萬元，若法院認原告請求精神慰撫金不應准許，則依系爭契約第8 條第4 項第2 款約定：「如乙方（即被告庚○○）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔」，請求被告庚○○賠償違約金50萬元。另被告德安不動產公司及其員工辛○○並未盡調查及據實報告義務，翔實查看系爭房屋屋況，一再向原告保證系爭房屋不可能係海砂屋，仲介原告購買系爭房地，依不動產經紀業管理條例第23條、同條例第26條第2 項、民法第567 條第2 項、第184 條第1 項、第188 條規定，應連帶賠償原告721 萬3,689 元及法定利息。再者，系爭房地坐落社區停車場並非區分所有權人共有，且停車位不足，原告並無分配固定車位，原告自得解除系爭斡旋金契約，請求被告德安不動產公司返還斡旋金6 萬元等語，並聲明：㈠被告庚○○應給付原告721 萬3,689 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告德安不動產公司及被告辛○○應連帶給付原告72
1 萬3,689 元，及自爭點整理暨追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內免其責任。㈣被告德安不動產公司應給付原告6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
四、被告庚○○、德安不動產公司則以：系爭房屋氯離子含量經鑑定結果為0.4158 kg/m3、0.6504 kg/m3、0.9269 kg/m3kg/m3 ，平均值為0.6643 kg/m3，固已超出當時之國家標準值
0.6kg/m3，惟不超出1 ％，顯然可以修補，無須拆除重建，並不影響系爭房屋結構及居住安全，而原告入住系爭房屋已
5 年，現在才主張解除契約，返還價金，就風險分配概念而言，顯有失公平。另縱使原告解除系爭買賣契約，對於居間人之報酬請求權亦無影響。又被告辛○○僅係將其上網查詢海砂屋列管之結果告知原告系爭房屋非海砂屋，並無保證系爭房屋並非海砂屋之情事。再被告德安不動產公司並未表示系爭停車場為社區土地，亦未表示系爭車位為固定車位，且系爭買賣契約亦未約定原告有固定車位之使用權。況社區住戶長期使用該社區後方之停車場車位，未見他人主張權利，原告現仍在使用該停車場。又系爭斡旋金契約第12條特別約定事項記載「屋主若無法提供固定車位使用權合約取消」，所指合約為何語意不明，是原告主張以屋主未提供固定車位使用權為由解除系爭斡旋金契約，實屬無據云云資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、被告辛○○則以：系爭房屋氯離子含量經鑑定結果固已超出當時之國家標準值0.6kg/m3，惟不超出1 ％，顯然可以修補，無須拆除重建，並不影響系爭房屋結構及居住安全，原告主張解除契約顯失公平。其有交付房地現況說明書予原告，而其僅將其上網查詢海砂屋列管之結果告知原告系爭房屋非海砂屋，並無保證系爭房屋並非海砂屋之情事。且其亦未保證一定有車位云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
六、兩造不爭執之事實：㈠原告前於94年12月28日就系爭房地，與被告德安不動產公司
簽訂原證2 即本院卷第80-81 頁之系爭斡旋書，並支付斡旋金6 萬元。系爭斡旋書第12條特別約定事項記載「屋主若無法提供固定車位使用權合約取消。承購總價款含給付受託人乙方（即德安不動產公司）之服務報酬1 ％。」。
㈡原告於95年1 月4 日經由被告德安不動產公司之仲介，與被
告庚○○簽訂原證1 即本院卷第73-78 頁所示之不動產買賣契約，購買系爭房地，約定買賣價金668 萬元，且於原告付清款項後，於95年1 月25日完成交屋。
㈢被告辛○○受雇於被告德安不動產公司，於94年11月1 日填
寫系爭房屋現況說明書，其中第4 項「是否曾經做過海砂屋檢測」，記載「否」。
㈣原告於95年6 月12日主張系爭房屋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，以存證信函為解除契約之意思表示。
七、本件原告主張系爭房屋氯離子含量過高，被告辛○○竟保證系爭房屋不可能係海砂屋，且系爭車位並非固定車位，主張解除系爭買賣契約及系爭斡旋金契約等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠原告請求被告庚○○返還價金668 萬元，有無理由？⒈原告以系爭房屋之混凝土氯離子含量超過0.3kg/m3標準值為由，解除其與被告庚○○間之買賣契約，有無理由？⑴原告以系爭房屋混凝土氯離子含量過高為由解除買賣契約，是否顯失公平？㈡原告依據民法第227 條之規定，請求被告庚○○賠償過戶代書費用2 萬4,939 元、氯離子檢測費5,250 元、輻射檢測費3, 500元，有無理由？㈢原告依據民法第227 條之1 規定，請求被告庚○○賠償精神慰撫金50萬元，有無理由？㈣若法院認原告請求精神慰撫金無理由，則原告依據系爭買賣契約書第8 條第4 項第2 款約定，請求被告庚○○賠償50萬元，有無理由？㈤原告依據民法第184 條第1 項、第188 條規定，請求被告辛○○、被告德安不動產公司連帶賠償原告72
1 萬3,689 元，有無理由？⒈被告辛○○是否曾向原告保證系爭房屋不可能是海砂屋？㈥原告依據民法第567 條第2 項、第227 條、第224 條及不動產經紀業管理條例第26條第2項債務不履行等規定，請求被告德安不動產公司應與被告辛○○連帶賠償原告721 萬3,689 元，有無理由？⒈被告辛○○是否曾向原告保證系爭房屋不可能是海砂屋？㈦原告主張因被告庚○○無法提供固定車位使用權，故其有權解除系爭斡旋書，請求被告德安不動產公司返還斡旋金6 萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠原告請求被告返還價金668 萬元，有無理由？⒈原告以系爭房屋之混凝土氯離子含量超過0.3kg/m3標準值為
由，解除其與被告庚○○間之買賣契約，有無理由？⑴按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。又依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之房屋堅固耐用而能提供基本程度之安全，因此，交易標的是否為海砂屋，係購屋者決定購買與否及交易價格之重要考量事項，倘建築物混凝土氯離子含量超過標準值，甚至出現水泥塊龜裂剝落、鋼筋外露鏽蝕等情形，顯已對房屋建築結構及安全性造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在。次按民法第354 條第1 項本文規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」，是以，買賣標的物於危險移轉時，即交付買受人占有之時點，存有物之瑕疵者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，則認定有無瑕疵之標準，自應以交付時之法令依據為準。是系爭房屋雖為74年所建，惟原告與被告庚○○係於95年1 月間簽訂系爭買賣契約並辦理所有權移轉登記及交付，則建築物混凝土氯離子含量標準自應依87年6 月25日修訂公布之CNS3090A2042預拌混凝土國家標準（下稱預拌混凝土國家標準）認定。而系爭房屋經本院委請臺北市土木技師公會鑑定結果，混凝土氯離子含量平均值係0.6643kg/m3 ，不僅超過系爭房屋交付時之國家標準值之2.2 倍，亦已逾系爭房屋興建當時之國家標準值0.6kg/m3，確有混凝土氯離子含量過高而不符預拌混凝土國家標準之瑕疵存在。
⑵至被告雖抗辯系爭房屋之氯離子含量超標情形並不嚴重，不
致影響其結構及居住安全，迄今居住已近五年，原告執此解除契約顯失公平云云，然查：
①按混凝土中些微氯離子含量即可能對建築物造成極大之影響
，而經本院履勘結果，因系爭房屋其他部分遭裝潢包覆，故僅見浴室天花板有鋼筋外露等現象，但其檢驗結果之混凝土氯離子含量既已超過國家標準中一般混凝土最大氯離子含量，其差距即非可認為係些微差異，而應可認其混凝土氯離子含量已足對建築物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在。又現行預拌混凝土國家標準第19條備考：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」，可知就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出國家標準值，而本件送交鑑定之樣品種類正是硬固混凝土。是故，在系爭房屋之氯離子平均含量超標情形為系爭房屋交付時國家標準值2.2 倍情形下，自難認被告所辯鑑定結果僅「些微」，本件並無影響建築物通常效用之瑕疵存在云云為可採。
②次按所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害
或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。且依民法第359 條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有無顯失公平情形，自應由出賣人負舉證之責。而鋼筋水泥中如因氯離子含量過高，逐年腐蝕必導致建物結構安全堪虞，且牆壁泥塊剝落，除修繕成本高昂，每年又須因泥塊剝落而反覆重新粉刷，費時費力，依社會一般交易通念，如為買受人事前知悉，當不可能願意購買，該建物之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用價值。本院審酌上開瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，應認原告解除系爭買賣契約並無顯失公平之情形，而系爭房屋既有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵，原告主張解除系爭買賣契約，應屬有據。
⑶原告已於95年6 月12日主張系爭房屋混凝土氯離子含量過高
之瑕疵，以存證信函為解除契約之意思表示，為兩造所不爭，則系爭買賣契約既經解除，原告依據民法第259 條第1 款項、第2 款規定請求被告庚○○返還已付價金668 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，即有理由。
㈡原告依據民法第227 條之規定，請求被告庚○○賠償過戶代
書費用2 萬4,939 元、氯離子檢測費5,250 元、輻射檢測費3,500元，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22
7 條定有明文。次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。次按關於給付不完全之點，固應由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，則為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，即應由債務人證明之。系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，已如前述，而被告庚○○於締約時，並未告知該瑕疵於原告，原告不知有瑕疵仍為購買系爭房屋，則被告庚○○所為給付之內容即不符合債務本旨，而被告庚○○並未能舉證證明其有何不可歸責之情事，是原告自得依民法第227 條第2 項規定，請求被告庚○○負不完全給付之損害賠償責任。
⒉按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求
，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃係因債務不履行所生之舊損害賠償請求權不因解除而失其存在，仍得請求而已。查原告因買受系爭房地所支出之過戶代書費及稅費等為2 萬4,939 元，為被告所不爭執，前開費用均係因系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，即有可歸責於被告庚○○之事由致原告解除契約，無法完成買賣而成為原告額外支出之費用，且依系爭買賣契約第8 條第
4 項第2 款約定：「如乙方（即被告庚○○）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔」，原告所支出之過戶代書費及稅捐亦屬被告庚○○應負擔之項目。又原告另支出氯離子檢測費5,250 元，為被告所不爭執，此項費用係因系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵所生，自應由被告庚○○賠償。是原告依民法第227 條第2 項規定，自得請求被告庚○○賠償過戶代書費、稅費2 萬4,939 元及氯離子檢測費5,250 元。
⒊惟原告請求被告庚○○賠償輻射檢測費3,500 元部分，核與系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵無關，尚難准許。
㈢原告依據民法第227 條之1 規定，請求被告庚○○賠償精神
慰撫金50萬元，有無理由？按民法第227 條之1 固規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197條之規定，負損害賠償責任。」，而本件原告買受系爭氯離子含量過高之房屋，其財產權固受有損害，然其並未舉證證明其有何身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操受侵害或其他人格法益受侵害而情節重大之情事，是其依據前開規定請求被告庚○○賠償精神慰撫金50萬元，即屬無據。㈣若法院認原告請求精神慰撫金無理由，則原告依據系爭買賣
契約書第8 條第4 項第2 款約定，請求被告庚○○賠償50萬元，有無理由？按爭買賣契約第8 條第4 項第2 款約定：「如乙方（即被告庚○○）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔。」。本件確有可歸責於被告庚○○之債務不履行情事，已如上述，是原告除得解除契約外，並得依前開約定請求被告庚○○給付相當於所收款項金額之違約金。本件原告僅請求被告賠償50萬元之違約金，自應准許。
㈤原告依據民法第184 條第1 項、第188 條規定，及依據民法
第567 條第2項 、第227 條、第224 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項債務不履行等規定，請求被告德安不動產公司應與被告辛○○連帶賠償原告721 萬3,689 元，有無理由？⒈被告辛○○是否曾向原告保證系爭房屋不可能是海砂屋？⑴按不動產經紀業管理條例第第23條規定：「經紀人員在執行
業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」，第24條約定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，而依內政部所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，關於「㈥建築改良物瑕疵情形：1有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？（若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因。）…」，係屬應記載事項。是被告辛○○於執行業務過程中，有以已載明「有無檢測海砂含氯量」之不動產說明書向原告為解說之義務甚明。
⑵而本件被告庚○○有填載本院卷第95頁之房地產標的現況說
明書，其中第四項記載「是否曾經做過海砂屋檢測？勾選『否』」，為兩造所不爭。被告雖主張有交付「房地現況說明書」與原告，然為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：前開房地產標的現況說明書上之印文為被告庚○○之印文，並非原告之印文，再由被告所提出之不動產說明書（本院卷第245 頁）觀之，附件部分「房地產現況說明書」並未塗黑或勾選，由其形式上記載，尚難認已列為附件。再據證人丙○○到庭證稱：其曾於95 年1月
4 日陪同原告與被告庚○○簽訂系爭房屋買賣契約。簽約時其有陪同在原告旁邊，因為原告手上錢不夠，有部分支票是其的名字，所以其有陪同。…其沒有看過手勾的房地產標的現況說明書，前面電腦打的產權調查，這部分其沒有印象，其可能有看過。若是手勾的部分，其會很仔細去看，但其對這份沒有印象。其那天陪他去，其確定權狀、謄本有看到。庚○○、德安不動產公司或辛○○沒有提供「房地產標的現況說明書」予原告過目或附在契約後，簽約時，其有幫忙審閱、翻閱系爭契約，如果字是打死的，是常識，其會幫忙看等語及據證人即本件承辦代書游振裕到庭證稱：「（問）依照一般不動產買賣實務，是否需檢附房屋現況標的說明書？（答）…跟我這邊買賣的部分，有沒有附我不知道，一般那時候要求沒這麼多，我不太記得，那時候的案件，不見得要附說明書，因為沒有強制規定，只要雙方產權清楚。但目前有這個規範，之前（2 、3 年前）沒有要求這麼嚴格。除非之前已經知道這部分有問題要處理。買賣價款、有無貸款、查封，產權清楚即可。」、「（問）（提示被證4 、本院卷第245 頁）證人對被證4 是否有印象？被證4 是否隨同買賣契約檢附？（答）一般碰到這個，仲介會再列管，這部分有無附件，有就進來，這部分有沒有進來，應該是有看過，因為我簽約都會看到那張。是否有隨同買賣契約檢附，我忘記了。但我們簽約都會看到那一本。」、「（問）簽訂系爭買賣契約時賣方、仲介人員有無說明系爭房屋未作海砂屋、輻射屋檢測？（答）一般如果有提到，我會特別加註『雙方要檢測』『有問題如何解決』，如果沒有不會特別提到，裡面沒有加註。」、「（問）（提示被證4 、本院卷第245 頁）附件的內容，標記黑色的部分是何意？白色部分是何意？（答）黑色表示會有這些資料。」、「（問）房地產標的現況說明書是否有標註作為附件？（答）內容是雙方確認，有沒有附我不過問。」、「（問）你印象中，本件合約是否有附上現況說明書？（答）如果有我會請他影印進來。有沒有我要看合約書，一般我會要求要影印進來，但我沒有看到合約書。」等語，而由原告提出之系爭買賣契約書原本觀之，其內並無「房地產標的現況說明書」附於其內，綜上，自難認被告辛○○於簽約時有交付「房地產現況說明書」予原告。是應認被告辛○○已違反前開所述「以已載明『有無檢測海砂含氯量』之不動產說明書向原告為解說」之義務甚明。
⑶再據證人壬○○到庭證稱：其曾於94年12月25日陪同原告一
起看系爭房屋，一開始進去覺得很漂亮，因為地板、天花板都包起來，重新粉刷，其有問說是不是投資客的房子，但他們沒有正面回答。當時整個都包起來，其有問說看不到天花板，不知道是不是海砂屋、或輻射鋼筋，仲介說不是、不是，因為這個房子，他在內湖區賣房子很多年了，他們有上網查過，這棟房子不是海砂屋，當時有很明確的告訴其不是海砂屋。去簽不動產買賣斡旋契約書時，有曾經再詢問被告辛○○，系爭房屋是否為海砂屋或有輻射鋼筋的問題，他們也說不是等語。被告辛○○則不否認其有上網查詢系爭房屋是否為海砂屋，並將查詢結果告知原告等語。而證人壬○○雖為原告之妹妹，但其自願具結在卷，而被告辛○○本應將系爭房屋未曾檢測氯離子含量之事實告知原告，卻隱匿未加說明，僅告知原告經其上網查詢系爭房屋非海砂屋之結果，惟臺北市共有十二個行政區，建築物數目何止數十萬戶，其中有混凝土氯離子含量超過國家標準值者，自不可能僅僅臺北市政府建築管理處所列管之1,903 戶，被告辛○○身為專業之仲介人員，焉有不知之理？況房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。被告辛○○於原告詢問系爭房屋是否為海砂屋時，僅告知原告系爭房屋經其上網查詢並非海砂屋之結果，卻未對原告說明系爭房屋未做氯離子含量檢測之事實，亦未向原告說明非列管之海砂屋仍有氯離子含量過高之虞，原告因欠缺此交易上重要資訊，無從選擇是否要檢測系爭房屋是否為海砂屋，並相信被告辛○○所言系爭房屋並非海砂屋，而決定購買系爭房屋。被告辛○○就其仲介業務之履行，提供不完整且非正確之資訊與原告，顯未盡其說明義務，且有違善良管理人之注意義務，而有過失甚明。至原告雖主張被告辛○○有保證系爭房屋並非海砂屋等情，然被告庚○○所填寫之房地產標的現況說明書，已明載系爭房屋不曾做過海砂屋檢測（本院卷第95頁），系爭房屋既未做過海砂屋檢測，以被告辛○○身為仲介專業人員，焉有為賣方保證非海砂屋之理？是被告辛○○雖未盡其說明義務，惟尚難認有保證系爭房屋非海砂屋之情事。
⒉被告辛○○係被告德安不動產公司之受僱人，其係於執行仲
介事務時，未盡其說明義務，提供不完整且非正確之訊息與原告，致原告誤認系爭房屋非海砂屋，而決定購買系爭房屋，因而支出過戶代書費及稅費等2 萬4,939 元，並為確認系爭房屋之氯離子含量，而支出氯離子檢測費5,250 元，原告自得就其所受之前開損害，依據民法第188 條第1 項、第18
4 條規定，請求被告辛○○、德安不動產公司負擔損害賠償責任。又因被告辛○○身為仲介人員，未盡其說明義務，反提供錯誤之訊息與原告，亦屬不動產經紀業管理條例第26條第2 項所規定因執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受有損害者，是原告亦得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告德安不動產公司與被告辛○○就前開原告所受損害負連帶賠償責任。
⒊至原告因購買系爭房地所支出之價金668 萬元，乃其購買系
爭房地所支付之對價，其雖支出價金668 萬元，但亦同時取得系爭房地之所有權，其並未舉證證明其受有何實際損害，自難逕以此價金認為係其所受之損害，又其對於被告庚○○所主張50萬元之違約金，乃其依與被告庚○○間買賣契約所主張契約預定之違約金，就此，原告既未證明其實際受有何損害，自難逕依前開規定請求被告辛○○、德安不動產公司為連帶賠償，是此部分之請求，即難准許。
㈥原告主張因被告庚○○無法提供固定車位使用權，故其有權
解除系爭斡旋書，請求被告德安不動產公司返還斡旋金6 萬元，有無理由？⒈按系爭斡旋金契約第4 條約定：「斡旋金作為受託人受買方
之託與賣方斡旋洽商及價格條件之憑據。買方之承購條件若於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金於買方提示本契約後，無息返還。」，第5 條第2項約定：「賣方承諾買方承購條件，或買方提出之承購總價及付款方式已達賣方委託條件經賣方確認者，視為仲介成交，受託人經賣方同意得收取定金時斡旋金即轉為定金並作為簽約款之一部。」，第6 條約定：「一、如買賣成交，受託人向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中買方同意給付受託人成交總價款百分之二服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。二、因不可歸責於受託人之事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買賣雙方不得拒絕服務報酬之給付義務。」，第12條特別以手寫文字載明：「承購總價款含給付受託人乙方之服務報酬1％」、「屋主若無法提供固定車位使用權，合約取消」。可認斡旋金之給付係作為受託人受買方之託與賣方斡旋洽商及價格條件之憑據，若洽商成立，斡旋金即轉為定金並作為簽約款之一部，而買賣雙方應依約定另行給付仲介服務費。系爭買賣契約於94年12月28日確實有效成立，則系爭斡旋金業已轉為定金並作為簽約款之一部分甚明。而由證人壬○○之證言可知（本院卷第254 頁背面、255 頁），原告在買受系爭房地時已知其買受之所有權範圍並不含車位之所有權，則其既未擁有車位部分之所有權，衡情如何可能擁有「永久」「固定」之使用權？再系爭斡旋金契約固有前開「屋主若無法提供固定車位使用權，合約取消」之記載，然系爭買賣契約已無關於車位使用權之約定，則原告主張被告庚○○有提供永久固定車位使用權之義務，已屬有疑。況原告於買受系爭房地後，仍使用系爭車位迄今，並無不能使用之情事，此為原告所不爭。且原告亦未以系爭房地無永久固定車位使用權為由解除系爭買賣契約，是其以此為由單獨解除系爭斡旋金契約，實屬無據，則原告請求被告德安不動產公司返還斡旋金6 萬元，為無理由，不應准許。
㈦綜上，原告依據民法第259 條、第227 條第2 項、買賣契約
第8 條第4 項第2 款約定，民法第188 條第1 項、第184 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求㈠被告庚○○給付原告721 萬189 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告德安不動產公司及被告辛○○連帶給付原告3 萬189 元，及自爭點整理暨追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日即99年
3 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內免其責任。為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
八、本件兩造分別陳明願供擔保，請求宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准予宣告及免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第2項。
中 華 民 國 99 年 10 月 26 日
民事第二庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
書記官 蘇意絜