臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第347號原 告 鄭悅青訴訟代理人 陳崇善律師被 告 楊萬居訴訟代理人 楊詠捷上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國100 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國95年12月19日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）及96年8 月7 日經公證簽訂系爭買賣契約補充條款（下稱補充條款），由伊向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○路臨246 號、臨248 號房屋（下稱系爭
246 號、248 號房屋，合稱系爭房屋），伊已依約給付被告新臺幣（下同）3,000 萬元，然伊於97年11月中旬發現，訴外人陽明山國家公園管理處（下稱陽管處）訴請被告拆除無權占用國有土地上之系爭246 號房屋（本院97年度重訴字第
368 號、臺灣高等法院98年度重上字第416 號，下稱另案陽管處拆屋還地事件），嗣已取得勝訴之確定判決。被告出售之系爭246 號房屋既遭陽管處訴請拆除，被告自應負權利瑕疵擔保責任，伊已依民法第349 條、第353 條、第226 條、第256 條規定，以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，被告於98年2 月3 日收受該存證信函，爰依民法第259 條第1、2 款規定，請求被告返還伊給付之價金及自解除契約翌日起算之利息等語。並聲明：被告應給付原告3,000 萬元及自解除契約日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約及補充條款，由原告以3,
400 萬元買受系爭房屋，伊已依約申報系爭房屋之契稅，將系爭房屋移轉於原告指定之訴外人即原告之子葉哲愷，另伊向陽管處承租臺北市○○區○○段一小段293-1 地號（下稱系爭293-1 地號）土地租約，亦變更承租人為原告指定之葉哲愷。至同小段293 地號（下稱系爭293 地號）土地之租約申請，雖原約定由伊辦理，但兩造已於補充條款第2 條第2項約定：若伊僅剩系爭293 地號承租租約尚未完成時，雙方同意原告保留400 萬元，俟伊辦妥承租手續後即支付，並約定最遲於97年12月19日完成，否則上開保留款中200 萬元作為賠償金後，由原告自行處理，伊願配合辦理，其餘保留款應即時給付伊等語，亦即如伊於97年12月19日無法向陽管處辦妥系爭293 地號土地租約，則由原告扣200 萬元作為賠償金，即兩造同意減少系爭買賣之價金200 萬元，由原告自行辦理系爭293 地號土地申請承租手續。兩造並於簽訂補充條款之同時，約定由訴外人楊仲達辦理上開承租手續，嗣因該楊仲達未能於97年12月19日辦妥，則自97年12月20日起，伊已無辦理上開承租手續之義務，應由原告自行辦理。原告自不能以系爭246 號房屋遭陽管處訴請拆除為由，主張伊應負權利瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年12月19日簽訂系爭買賣契約及96年8 月7 日經公
證簽訂補充條款，約定由原告以3,400 萬元向被告購買系爭房屋，原告已交付被告3,000 萬元，被告已完成申報系爭房屋之契稅，將系爭房屋移轉於原告指定之葉哲愷，以及向陽管處承租系爭293-1 地號土地租約，亦變更承租人為原告指定之葉哲愷，此有系爭買賣契約、補充條款、國有基地租賃契約書及臺北市稅捐稽徵處北投分處98年12月10日北市稽北投乙字第09832180400 號函等件在卷可佐（均影本，本院卷第8 至17、51、92頁）。
㈡另案陽管處拆屋還地事件，陽管處主張系爭246 號房屋之部
分建物無權占有陽管處管理之國有土地即系爭293 地號及臺北市○○區○○段一小段295 地號（下稱295 地號）土地，依民法第767 條規定請求被告拆屋還地，並依民法第179 條規定請求占有上開土地相當於租金之不當得利。嗣經本院及臺灣高等法院認定系爭246 號房屋之部分建物，確實無權占有系爭293 地號295 地號土地（面積各為1,991.3 平方公尺、607.28平方公尺），而判決被告應將上開占用部分之建物拆除，將土地返還陽管處並給付不當得利，業經本院調閱上開卷宗查閱屬實。
㈢兩造於簽訂補充條款之96年8 月7 日，約定由楊仲達辦理承
租系爭293 地號手續，被告並簽立委託書委託楊仲達辦理上開承租事宜，委託期間至97年12月19日止，惟未能於97年12月19日辦妥，此有協議書及委託書各1 紙附卷可憑（均影本，本院卷第43、44頁）㈣原告以被告出售之系爭246 號房屋遭陽管處訴請被告拆屋還
地而主張解除系爭買賣契約之存證信函（即原證4 ，本院卷第19、20頁），業於98年2 月3 日送達被告，有掛號郵件收件回執影本1 紙在卷可參（本院卷第87頁）。
四、整理兩造之爭點（本院卷第135頁背面）：原告主張被告出售之系爭246 號房屋遭陽管處訴請被告拆屋還地，被告應負權利瑕疵擔保責任，依民法第349 條、第35
3 條、第226 條及第256 條規定，以存證信函之送達解除系爭買賣契約，而依民法第259 條第1 款、第2 款請求返還價金及自解除契約翌日起計算利息，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠關於原告主張被告出售之系爭246 號房屋遭陽管處訴請被告
拆屋還地乙節，為被告所不爭執，復經本院調閱上開卷宗查閱屬實，雖已如上述。然民法第349 條固規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，惟同法第351 條前段亦規定，買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。經查，依系爭買賣契約之記載，原告僅係向被告買受系爭房屋，並未購買系爭房屋坐落之基地。且從系爭買賣契約附註事項之約定，被告負責替原告向上開基地之管理機關即陽管處辦理租約之換約手續，俟租約更換名義後，原告即支付尾款1,900 萬元（本院卷第11頁背面），足認原告於訂約時已知悉系爭房屋所坐落之基地，屬陽管處所管理之國有土地，並非被告所有。另依兩造於補充條款第2 條第2 項約定，被告應辦妥系爭293-1 地號租約換約手續及系爭293 地號承租手續事項，倘被告僅剩系爭293 地號承租租約尚未完成時，雙方同意原告保留400萬元，俟辦妥承租手續後即支付，最遲需於97年12月19日完成，否則上開保留款中200 萬元作為賠償金後，由原告自行處理承租事宜，被告願配合辦理，其餘保留款應即時支付被告（本院卷第17頁），顯見原告於訂約時已知悉買受之系爭房屋坐落在國有土地上，被告僅對於其中之系爭293-1 地號土地與陽管處存有租賃關係，對於其餘土地則無租賃關係存在之情形，兩造並同意如被告於97年12月19日無法向陽管處辦妥系爭293 地號土地租約時，則由原告扣200 萬元作為賠償金，即兩造同意減少價金200 萬元，由原告自行辦理系爭
293 地號土地申請承租手續。㈡原告於訂約時既已知悉買受之系爭246 號房屋就所坐落之國
有土地，被告僅對於其中之系爭293-1 地號土地與陽管處存有租賃關係，其餘土地並無租賃關係存在之情形，則另案陽管處拆屋還地事件，陽管處主張系爭246 號房屋之部分建物，係無權占有國有土地即系爭293 及295 地號土地（即系爭293-1 地號以外之土地），依民法第767 條規定請求被告拆屋還地，原告自不能以此對被告主張應負權利瑕疵擔保之責任。從而，原告以被告應負權利瑕疵擔保之責任，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金及自解除契約翌日起算之利息，均屬無據。
六、綜上所述，原告於訂約時既已知悉被告就系爭246 號房屋坐落之系爭293-1 地號以外之國有土地，與陽管處並無租賃關係存在，則陽管處以系爭246 號房屋之部分建物無權占有系爭293 及295 地號土地，依民法第767 條規定請求被告拆屋還地之結果，被告自不須負權利瑕疵擔保之責。故原告主張被告出售之系爭246 號房屋遭陽管處訴請被告拆屋還地，被告應負權利瑕疵擔保責任，依民法第349 條、第353 條、第
226 條及第256 條規定，以存證信函之送達解除系爭買賣契約，而依民法第259 條第1 款、第2 款請求被告返還原告給付之價金3,000 萬元及自解除契約翌日起算之利息，均無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 林政佑如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
書記官 蔡岳霖