臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第416號原 告 東森電視事業股份有限公司法定代理 人 施維德訴訟代理 人 李保祿律師複 代理 人 鄭錦堂律師被 告 謝博志訴訟代理 人 謝張素卿被 告 王玉蘭被 告 闕智誠被 告 闕淑潔被 告 闕智盛被 告 陳建發兼訴訟代理人 陳茂松被 告 林琦芬上 二 人訴訟代理 人 劉孟錦律師複 代理 人 黃宗哲律師被 告 黃 幼訴訟代理 人 謝碧鳳律師被 告 宋慶隆訴訟代理 人 蔡韶彰上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件原告東森電視事業股份有限公司（下稱東森公司）之法定代理人，於訴訟繫屬中變更為范瑞穎，原告聲明承受訴訟，並提出該公司民國103 年1 月9 日變更登記事項卡為據（見本院卷㈣第113 、119 至121 頁）；又原告於訴訟繫屬中之99年3 月29日將原為其所有而據以主張訴訟標的權利之台北市○○區○○段二小段374-1 、378 、379 地號土地（下分稱系爭374-1 、378 、379 地號土地，合稱系爭土地）等之所有權移轉登記予訴外人林永鍾，林永鍾於99年4 月13日就原告請求被告拆屋還地及自99年3 月30日起關於不當得利部分聲請承當訴訟，嗣於103 年4 月23日撤回（見本院卷㈠第213 至214 頁、卷㈣第82至83頁）；經核於法均無不合，應予准許。
貳、被告宋慶隆、闕智誠、闕淑潔、陳建發、王玉蘭經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告於98年11月30日起訴時以謝博志、林琦芬、蔡文勝、宋慶隆、蕭建新、蕭博文等為被告，嗣因陳明陸續與部分當事人達成和解、確認土地上建物之處分權人及占有人、占有面積等情，而陸續追加及撤回當事人、變更請求判決事項之聲明，於言詞辯論終結前之被告及最終之聲明為：「一、被告王玉蘭、謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔應給付原告新台幣（下同）37萬6,960 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告6,282 元。二、被告林琦芬、黃幼、陳茂松、陳建發應給付原告164萬1,600 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告2 萬7,360 元。三、被告宋慶隆應給付原告
131 萬3,280 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告2 萬1,880 元。」，經核原告所為訴之變更，均係本於主張被告有處分權或占有之建物無權占用系爭土地之同一基礎事實，應予准許。
乙、實體方面：
參、原告起訴主張：
一、原告東森公司於90年2 月26日因法人合併而取得系爭土地，於91年5 月17日辦妥所有權登記，嗣於99年2 月8 日將系爭土地出售予訴外人林永鍾，並於99年3 月29日辦畢所有權移轉登記，斯時系爭土地均無地上權設定登記；又門牌號碼「台北市○○區○○街○○號（後棟）」房屋（下稱系爭10號後棟房屋）之處分權為被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔共有，並為被告王玉蘭占有中，該屋登記坐落之基地為「台北市○○區○○段二小段369 地號」，惟實際占用系爭374-1 地號土地31平方公尺；又門牌號碼「台北市○○區○○街○○號」房屋（下稱系爭18號房屋）之處分權為被告黃幼、陳建發、陳茂松共有，並為被告林琦芬設籍占有中，該屋登記坐落之基地為「台北市○○區○○段二小段369 地號」，惟實際占用系爭378 地號土地135 平方公尺；再門牌號碼「台北市○○區○○街○○號」房屋（下稱系爭22號房屋）之處分權人為被告宋慶隆並占有中，該屋登記坐落之基地為「南港段二小段369 地號」，惟實際占用系爭379 地號土地
108 平方公尺。爰依民法第179 條前段之規定，請求被告返還占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以系爭土地93年度申報地價每平方公尺2 萬4,320 元，計算自原告起訴往前回溯5 年之相當於租金之不當得利（原告就此5 年期間均採用93年度之申報地價，較有利於被告），及自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日（即系爭土地移轉所有權登記予林永鍾之日）止按月給付原告之不當得利金額。計算式如下：「Ａ、系爭○○街10號後棟房屋部分：24,320元×31㎡×10％＝75,392；75,392÷12（月）＝6,282 元；75,392×5（年）＝376,960 元。Ｂ、系爭○○街18號房屋部分：
24,320元×（12+112+11 ）㎡×10％＝328,320 ；328,320÷12（月）＝27,360元；328,320 ×5 （年）＝1,641,600元。Ｃ、系爭○○街22號房屋部分：24,320元×（98+10 ）㎡×10％＝262,656 ；262,656 ÷12（月）＝21,888元；262,656 ×5 （年）＝1,313,280 元」。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、被告主張就系爭土地有租賃權或地上權云云。惟91年5 月17日因與原告合併而消滅之力霸東森實業股份有限公司於87年
9 月間因買賣而取得系爭土地所有權時，系爭土地並無任何地上權登記，更無標示任何適法建物存在，是原告信賴土地登記而依法受讓取得所有權，應受土地法第43條之保護。縱令被告就系爭土地有地上權之主張屬實，並嗣後辦畢地上權登記於系爭土地上，惟於原告取得系爭土地所有權時，系爭土地之登記謄本既無地上權或建物之登記，則原告認知系爭土地無地上權或建物登記之主張自屬有據，雖部分被告事後辦妥地上權登記，仍不得對抗原告，而此錯誤或遺漏情形，乃是建物所有人對相關機關有無損害賠償請求權之問題。
㈡、又被告提出之存證信函、通知書、收據等係私文書，原告否認其真正。被告主張蘇成家、蘇清裕、蘇根定、蘇森枝四人代表全部土地所有權人作全權處理云云，應非事實，且與所提出之收據所載蘇成家、蘇百標、蘇森枝、蘇根定、蘇榮科五人為地主代表亦不相符。縱認收據形式上為真正，然系爭土地之共有人眾多，上開人等自稱為地主代表，並未提出合法授權書，未證明全體共有人同意出租土地，租賃契約對於全體共有人不生效力。又依系爭土地之異動索引所載，共有人陳吳明月於83年3 月9 日向蘇百男購買持分，然被告所提出之收據將「陳吳明月」誤載為「吳陳明月」，且所蓋印文亦有「吳陳明月」，足證並非真正，且收據上所載徐蘇瓊花、蘇城吉、蘇宏猷、鄭蘇乖等人並未簽章，亦無法證明伊等同意出租及當時全體共有人均同意出租系爭土地。況收據僅能證明繳納該年租金，惟為一年一租，亦無法證明目前有租賃關係存在。
三、聲明：
㈠、被告王玉蘭、謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔應給付原告37萬6,960 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告6,282 元；
㈡、被告林琦芬、黃幼、陳茂松、陳建發應給付原告164 萬1,600 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告2萬7,360元；
㈢、被告宋慶隆應給付原告131 萬3,280 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告2萬1,880元。
㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告謝博志及闕智盛、闕智誠、闕淑潔辯以：
一、系爭10號後棟房屋，並非無權占用系爭374-1 地號土地：
㈠、查系爭10號後棟房屋由原所有權人陳庚申於54年1 月15日出賣予被告謝博志持分2 分之1 、闕談枝（已歿）持分2 分之
1 （99年1 月29日由闕智盛、闕智誠、闕淑潔分割繼承各持分6 分之1 ）；又系爭10號後棟房屋業於102 年11月12日辦妥基地號變更為系爭374-1 地號，有登記謄本可稽。
㈡、系爭10號後棟房屋由原所有權人陳庚申於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，同時會同該建物坐落基地即台北市○○區○○○段○○○○○ ○號之土地原所有權人蘇溪河併案辦理地上權設定登記，於39年4 月11日登記完畢，基地坐落重測前三重埔段630-4 地號土地，該地號於57年間再分割出同段630-14至630-27地號；上開分割增加地號後之本號630-4，於68年11月間重測後改編為南港段二小段369 地號；另上開57年間分割增加之重測前三重埔段630-20地號土地，於重測後改編為南港段二小段374 地號，嗣於77年間復因分割增加374-1 地號（即系爭374-1 地號），均未併同房屋基地號變更登記，致系爭10號後棟房屋坐落之基地號（暨地上權）轉載登記於630-4 地號及其後重測轉載登記於369 地號土地上，而生房屋（暨地上權）實際坐落基地位置（系爭374-1地號）與登記基地地號（369 地號）不符之情形。
㈢、嗣於本件訴訟中，被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔向台北市松山地政事務所申請將土地登記簿登載系爭10號後棟房屋之坐落基地號由原登記之重測後369 地號更正為重測後374-1 地號之請求遭駁回後，被告闕智盛等循序提起行政訴訟，業獲勝訴判決，命台北市松山地政事務所應作成准許更正之處分，有台北高等行政法院100 年度訴字第796 號、最高行政法院102 年度判字第635 號判決可按，台北市松山地政事務所爰依前揭判決意旨，核發建物測量成果圖並於102年11月12日辦理建物基地號變更登記在案。繼之被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔向台北市松山地政事務所申辦系爭地上權位置勘測完畢後，申辦將前揭地上權由369 地號土地更正登記為系爭374-1 地號土地獲准。
㈣、綜上所陳，系爭10號後棟房屋實際坐落系爭374-1 地號，且被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔確實為系爭374-1 地號地上權人，業已辦妥坐落基地號更正暨地上權基地號更正完畢。按土地登記有錯誤或遺漏之情形，經聲請更正，其更正之效力應溯及於原始登記之時，在在證明系爭10號後棟房屋，並非無權占用系爭374-1 地號土地。
二、本件被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔與地主間之基地租約係未定期限，實際租用面積9.3775台坪，而原土地所有權人於87年8 月17日出售系爭374-1 地號土地予張景河時，未依土地法第104 條規定以「同樣條件」通知被告，其買賣契約不得對抗被告，基此，張景河旋即於87年9 月22日出售予力霸東森實業股份有公司，嗣後原告又於99年3 月29日出售予林永鍾時，其等之買賣契約亦均不得對抗被告，原告主張受土地法第43條之保護，不足採信。
三、系爭10號後棟房屋非無權占用系爭374-1 地號土地，另王玉蘭為被告之親戚，被告均無不當得利可言。退步言之，依證人蘇百標之證述，86年2 月6 日租金收據記載自85年1 月1日起至85年12月31日止之租金，雖有明載每坪按照公告地價4%計算，但仍依往年前例每坪按照公告地價3.5%收取等語，暨鈞院於100 年4 月19日勘驗現場確認系爭10號後段房屋位於狹小巷弄之間，只能有一車輛通行的單行道中，非繁榮之處，又四面皆為鄰屋的浴廁、廚房、排水溝等，無單獨出入口，進出皆須借道配合鄰居12號生活起居方可出入等情，是原告主張依申報地價之10% 回溯5 年計算租金，顯屬過高；另被告闕智盛、闕智誠、闕淑潔於99年4 月2 日庭中始被追加為被告，則原告請求被告給付「自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告6,282 元」，亦無理由。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、被告黃幼辯以：
一、系爭18號房屋，非無權占用系爭378地號土地：
㈠、被告黃幼原姓名「李幼」，結婚後冠夫姓為「黃李幼」，51年7 月31日離婚撤冠夫姓為「李幼」，51年8 月2 日由養父收養改收養父姓為「黃幼」。系爭18房屋由原所有權人陳金朝出賣房屋持分2 分之1 予被告黃幼時，業已約定分管，由被告黃幼取得該屋靠南全房屋之半數，以中央為界自停仔腳起至最後宅牆壁為止，目前以木板牆區隔；又系爭18號房屋業於101 年4 月2 日辦妥基地號變更為系爭378 地號，有登記謄本可稽。
㈡、系爭18號房屋由原所有權人陳金朝於20年9 月10日買受後，於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，同時會同該建物坐落基地即台北市○○區○○○段○○○○○ ○號之土地原所有權人蘇溪河併案辦理地上權設定登記，於39年4 月11日登記完畢，嗣630-4 地號土地於57年11月8 日再分割出同段630-14至630-27地號土地；上揭土地於68年11月16日重測，630-4 地號改編為南港段二小段369 地號，應為系爭18號房屋坐落基地之分割後630-24地號改編為南港段二小段378 地號（即系爭378 地號），惟因前揭630-4 地號土地於57年間再分割出同段630-14至630-27地號當時，其中630-24地號未併同辦理地上建物基地號變更登記暨地上權位置勘測，致系爭18號房屋坐落之基地號（暨地上權）轉載登記於630-4 地號及其後重測轉載登記於369 地號土地上，而生房屋（暨地上權）實際坐落基地位置（系爭378 地號）與登記基地地號（369 地號）不符之情形。
㈢、嗣於本件訴訟中，系爭18號房屋之共有人即被告陳茂松向台北市松山地政事務所申請將土地登記簿登載系爭18號房屋之坐落基地號由原登記之重測後369 地號更正為重測後378 地號之請求遭駁回後，被告陳茂松循序提起行政訴訟，業獲勝訴判決，命台北市松山地政事務所應作成准許更正之處分，有台北高等行政法院99年度訴字第2493號、最高行政法院10
1 年度判字第209 號判決可按，台北市松山地政事務所爰依前揭判決意旨，核發建物測量成果圖並於101 年4 月2 日辦理建物基地號變更登記在案。繼之被告陳茂松、陳建發、黃幼向台北市松山地政事務所申辦系爭地上權位置勘測完畢後，申辦將前揭地上權由369 地號土地更正登記為系爭378 地號土地獲准後，原告之後手林永鍾不服而循序提起行政訴訟，業經判決駁回確定在案，亦有台北高等行政法院102 年度訴字第1340號判決可按。
㈣、綜上所陳，系爭18號房屋實際坐落系爭378 地號，且被告黃幼確實為系爭378 地號地上權人（持分2 分之1 ），業已辦妥坐落基地號更正暨地上權基地號更正完畢。按土地登記有錯誤或遺漏之情形，經聲請更正，其更正之效力應溯及於原始登記之時，在在證明系爭18號房屋，並非無權占用系爭37
8 地號土地。
二、本件被告黃幼與地主間之基地租約係未定期限，實際租用面積21.62875台坪，而原土地所有權人於87年8 月17日出售系爭374-1 地號土地予張景河時，未依土地法第104 條規定以「同樣條件」通知被告，其買賣契約不得對抗被告，基此，張景河旋即於87年9 月22日出售予力霸東森實業股份有公司，嗣後原告又於99年3 月29日出售予林永鍾時，其等之買賣契約亦均不得對抗被告，原告主張受土地法第43條之保護，不足採信。
三、系爭18號房屋非無權占用系爭378 地號土地，被告黃幼並無不當得利可言。退步言之，依51年3 月10日租約約定租金繳納為每年每坪暫定新台幣11元正分作兩次於地價繳納前平均分納，但如後日地價稅或其他公課昇之時雙方應依照昇降比率增減之，各不得異議，及依證人蘇百標之證述、依88年3月23日租金收據記載自87年1 月1 日起至87年6 月30日止租金，每坪按照公告地價4%計算等語，暨鈞院於100 年4 月19日勘驗現場確認系爭18號房屋所在地區為巷弄（單行道一線道），非繁榮之處，且房屋左半部房屋本體後方塌陷，前方環境髒亂，外觀不似現有人居住在內，被告陳茂松表示屋內床舖及機車為陳建發所有，陳建發有房屋左半部之鐵捲門鑰匙等情，在在證明被告黃幼並未實際使用系爭18號房屋，是本件原告主張依申報地價之10% 回溯5 年計算租金，顯屬過高；又被告黃幼當初購買系爭18號房屋持分2 分之1 ，已指明購買左半部，中央通路各對半，被告黃幼對於房屋右半部並無事實上處分權，原告請求被告黃幼與陳茂松等給付164萬1,600 元，亦於法不合；另被告黃幼迄至99年4 月間收悉鈞院開庭通知及準備一狀，始知遭追加為被告，則原告請求被告給付「自起訴狀繕本送達翌日起至99年3 月29日止，按月給付原告2 萬7,360 元」，亦無理由。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、被告陳茂松、林琦芬及陳建發辯以：
一、重測前台北市○○區○○○段○○○○○ ○號土地於57年間分割出同段630-14至630-27地號，其中630-24地號改編為南港段二小段378 地號（即系爭378 地號），未併同辦理地上建物基地號變更登記，致系爭18號房屋坐落之基地地號仍登記為
369 地號，而生房屋實際坐落基地號與登記地號不符之情形，經台北高等行政法院99年度訴字第2493號、最高行政法院
101 年度判字第209 號判決，命台北市松山地政事務所應作成准許將系爭18號房屋坐落基地號更正為系爭378 地號之處分，嗣地上權之基地號亦經更正為系爭378 地號確定。
二、被告陳茂松及陳建發基於繼承法則取得系爭18號房屋之所有權，就系爭378 地號土地有地上權及租賃權，非無權占有人，被告林琦芬則是被告陳建發之配偶，在該屋設籍居住。本件系爭18號房屋原為被告先祖陳金朝向原地主承租系爭378地號土地興建房屋，原地主即蘇氏親族繼續向被告陳茂松及陳建發之先父陳成基收取土地租金，而民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地，是有民法第425 條第1 項所指所有權讓與不破租賃原則之適用，又系爭18號房屋就系爭378 地號土地有地上權，亦經更正登記在案，被告自非無權占有人，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，洵屬無據。另系爭378 地號土地前出售予原告及原告出售予林永鍾時，並未通知地上權人或承租人行使優先承買權，是依土地法第104 條之規定，渠等就系爭
378 地號土地之移轉登記不生效力，且不得承受被告與前手間之租賃契約，不得向被告請求給付租金；退萬步言，依卷內租金收據及證人蘇百標等之證詞，原告之前手與被告所約定之租金僅為申報價額年息4 ％，原告至多僅能向被告收取系爭378 地號土地之申報價額年息4 ％所計算之年租金。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
伍、被告宋慶隆辯以：
一、系爭22號房屋原為訴外人郭正直、郭正印、郭正永等三人向原地主即蘇氏親族承租土地興建房屋，嗣於67年10月24日由郭添福即郭正印繼承人代表將房屋所有權讓售予被告宋慶隆之先父宋得，並經原地主聲明放棄房屋承購權，將土地承租權移轉至宋得承接，宋得買入後登記為妻子宋陳蕉名下，被告宋慶隆基於繼承法則取得系爭22號房屋所有權，並就系爭
379 地號土地有租賃權，而民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地，是有民法第
425 條第1 項所指所有權讓與不破租賃原則之適用，被告自非無權占有人。又系爭379 地號土地前出售予原告及原告出售予林永鍾時，未通知地上權人或承租人行使優先承買權，是依土地法第104 條之規定，渠等就系爭379 地號土地之移轉登記不生效力，不得對抗被告。
二、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
陸、被告王玉蘭未曾於言詞辯論期日到場，亦未具狀作何聲明或陳述。
柒、兩造不爭執之事項：
一、台北市○○區○○段二小段374-1 地號（分割自374 地號，於68年11月16日地籍圖重測前為三重埔段630-20地號）、系爭378 地號（於68年11月16日地籍圖重測前為三重埔段630-24地號）、系爭379 地號（於68年11月16日地籍圖重測前為三重埔段630-2 地號，三重埔段630-25、630-26地號於67年3 月23日因合併移載為三重埔段630-2 地號），原為蘇姓家族多人共有，於87年8 月17日以買賣為原因登記移轉所有權予訴外人張景河；張景河於87年9 月22日以買賣為原因登記移轉所有權予力霸東森實業股份有限公司；力霸東森實業股份有限公司於91年5 月17日以法人合併原因為登記移轉所有權予東森華榮傳播事業股份有限公司（94年間更名為東森電視事業股份有限公司，即本件原告）；原告於99年3 月29日以買賣為原因登記移轉所有權予訴外人林永鍾。上開土地於原告98年11月30日起訴時，其上並無任何地上權之設定登記；
二、系爭門牌號碼「台北市○○區○○街○○號（後棟）房屋」（即台北市○○區○○段二小段59建號）於39年4 月11日為總登記，登記坐落之基地號為台北市○○區○○○段630-4 地號，所有權人為陳庚申；陳庚申於54年1 月19日以買賣為原因登記移轉所有權予被告謝博志、闕談枝（即被告闕智盛、闕智誠、闕淑潔之被繼承人）共有（持分各2 分之1 ），其中闕談枝之持分2 分之1 部分，於99年1 月29日以分割繼承為原因登記為被告闕智盛、闕智誠、闕淑潔共有（持分各6分之1 ）。上開房屋於原告98年11月30日起訴時，登記坐落之基地號為「台北市○○段○○段○○○ ○號」，為被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔之親戚即被告王玉蘭占有，房屋實際占用系爭南港段二小段374-1 地號土地31平方公尺；
三、系爭門牌號碼「台北市○○區○○街○○號」房屋（即台北市○○區○○段○○段60建號）於39年4 月11日為總登記，登記坐落之基地號為台北市○○區○○○段○○○○○ ○號，所有權人為陳金朝（即被告陳茂松、陳建發之父陳成基之被繼承人）；陳金朝於51年4 月6 日以買賣為原因登記移轉其所有權持分2 分之1 予被告黃幼；嗣陳金朝之持分2 分之1 部分，於99年7 月7 日登記為被告陳茂松、陳建發共有（持分各
4 分之1 ）。上開房屋於原告98年11月30日起訴時，登記坐落之基地號為「台北市○○段○○段○○○ ○號」，為被告陳建發之配偶林琦芬占有，房屋實際占用系爭南港段二小段37
8 地號土地135 平方公尺；
四、系爭門牌號碼「台北市○○區○○街○○號」房屋（即台北市○○區○○段○○段58建號）於39年4 月11日為總登記，登記坐落之基地號為台北市○○區○○○段○○○○○ ○號，所有權人為郭正直、郭正印、郭正永三人。上開房屋於原告98年11月30日起訴時，登記坐落之基地號為「台北市○○段○○段○○○ ○號」，為被告宋慶隆占有，房屋實際占用系爭南港段二小段379 地號土地108 平方公尺；
五、上情並有前開土地及建物之登記謄本、異動索引、土地登記簿、建築物改良登記簿（見本院卷㈠第10至14、110 至180、253 至274 頁，卷㈡第46至76、98至106 頁，卷㈣第88、
174 頁）附卷可稽；且經本院勘驗現場並囑託台北市松山地政事務所測量在案，有本院103 年4 月19日勘驗筆錄及相片、台北市松山地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）（見本院卷㈢第108 至127 、131 至132 頁）在卷可參。
捌、兩造之爭點：
一、系爭10號後棟、18號、22號房屋之正確基地號為何？
二、系爭10號後棟、18號、22號房屋有無占用系爭374-1 、378、379 地號土地之權源？
三、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？
玖、得心證之理由：
一、關於系爭10號後棟、18號、22號房屋之正確基地號為何：
㈠、查系爭10號後棟、18號、22號房屋於本件原告98年11月30日起訴時，其建物登記謄本所記載之基地號固均為南港段二小段369 地號等情。然查：
１、系爭10號後棟、18號、22號房屋於39年4 月11日為總登記時，基地號均為台北市○○區○○○段○○○○○ ○號，而三重埔段630-4 地號於57年間分割出同段630-14至630-27地號，上開分割出之土地於68年重測後之地號分別為：「1.三重埔段630-14地號重測後為南港段二小段370 地號。2.三重埔段630-15地號重測後為南港段二小段371 地號。3.三重埔段630-16地號重測後為南港段二小段372 地號。4.三重埔段630-17地號重測後為南港段二小段373 地號。5.三重埔段630-18地號重測後為南港段二小段392 地號。6.三重埔段630-19地號併入三重埔段630-18地號。7.三重埔段630-20地號重測後為南港段二小段374 地號。8.三重埔段630-21地號重測後為南港段二小段375 地號。9.三重埔段630-22地號重測後為南港段二小段376 地號。10. 三重埔段630-23地號重測後為南港段二小段377 地號。11. 三重埔段630-24地號重測後為南港段二小段378 地號。12. 三重埔段630-25、630-26地號因合併移載於三重埔段630-2 地號，重測後為南港段二小段379 地號。13. 三重埔段630-27地號因合併併入三重埔段630-1 地號，重測後為南港段二小段381 地號」等情，有台北市松山地政事務所100 年1 月25日北市松地一字第10030104000 號函附卷可稽（見本院卷㈡第258 頁）；又依上開房屋之建築改良物登記簿所示，於「標示先後欄」第壹欄所記載之坐落基地號為「南港三重埔段陸參零之肆地號」，第貳欄所記載之坐落基地號為「南港段二小段參陸玖地號」、備考欄註記「依地政處68年8 月16日北北市重測一字第八二五六號函逕為基地號變更登記」等情（見本院卷㈠第
253 頁，本院卷㈡第100 頁），被告辯稱重測前三重埔段630-4 地號土地於分割當時，就上開房屋坐落之基地號未同時辦理分割登記，而仍登記為三重埔段630-4 地號，是於重測後登記為南港段二小段369 地號，造成實際坐落地號與登記地號有不符之情形，顯屬信而有徵；
２、此情依被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔於本件訴訟進行中，向台北市松山地政事務所申請將土地登記簿登載之系爭10號後棟房屋（即南港段二小段59建號）之坐落基地號，由原登記重測後南港段二小段369 地號更正為重測後南港段二小段374-1 地號之請求遭駁回後，被告闕智盛等循序提起行政訴訟後獲勝訴判決確定（即台北高等行政法院100 年度訴字第796 號、最高行政法院102 年度判字第635 號），命台北市松山地政事務所應作成准許更正之處分，嗣台北市松山地政事務所依判決意旨，核發建物測量成果圖並於102 年11月12日辦理該建物之基地號變更登記在案；又被告陳茂松於本件訴訟進行中，向台北市松山地政事務所申請將土地登記簿登載系爭18號房屋（即南港段二小段60建號）之坐落基地號，由原登記重測後南港段二小段369 地號更正為重測後南港段二小段378 地號之請求遭駁回後，被告陳茂松循序提起行政訴訟獲勝訴判決確定（即台北高等行政法院99年度訴字第2493號、最高行政法院101 年度判字第209 號），命台北市松山地政事務所應作成准許更正之處分，嗣台北市松山地政事務所依判決意旨，核發建物測量成果圖並於101 年4月2 日辦理該建物之基地號變更登記在案等情，業經本院調取上開行政訴訟事件卷宗查閱在案，並有被告提出之南港段二小段59建號、60建號之最新建物登記謄本可按（見本院卷㈣第88、174 頁），亦為明證；
㈡、準此，系爭10號後棟、18號、22號房屋之正確基地號各應為系爭374-1 、378 、379 地號（其中系爭10號後棟、18號房屋之基地號業經地政機關辦理更正登記完畢），洵屬明確。
二、關於系爭10號後棟、18號、22號房屋有無占用系爭374-1 、
378 、379 地號土地之權源：
㈠、被告等辯稱系爭10號後棟房屋就所坐落之系爭374-1 地號土地有基地租賃關係及地上權，系爭18號房屋就所坐落之系爭
378 地號土地有基地租賃關係及地上權，系爭22號房屋就所坐落之系爭379 地號土地有基地租賃關係等情，業據⑴被告謝博志及闕智盛、闕智誠、闕淑潔提出系爭10號後棟房屋原始所有權人陳庚申與重測前三重埔段630-4 地號土地所有人蘇溪河之38年11月18日建築改良物情形填報表、房捐收據、他項權利（地上權）登記申請書，及86年2 月6 日、87年5月4 日謝博志繳交南港段二小段374-1 地號土地租金之收據（見本院卷㈠第33至34、249 至252 、275 至276 頁）；⑵被告陳茂松、陳建發及林琦芬提出系爭18號房屋原始所有權人陳金朝經地主通知收租之存證信函及通知書，及陳金朝暨其子陳成基繳交南港段二小段378 地號及重測前三重埔段630-24地號土地68至87年度租金之收據（見本院卷㈢第59至86頁）；⑶被告黃幼提出其與系爭18號房屋原始所有權人陳金朝之51年2 月1 日不動產買賣契約書、51年3 月10日地上權讓渡證書，及其與重測前三重埔段630-4 地號土地所有人蘇溪河之51年3 月10日基地租賃契約書，及88年3 月23日黃幼繳交南港段二小段378 地號土地租金之收據（見本院卷㈡第107 至117 、119 頁）；⑷被告宋慶隆提出66年11月18日系爭22號房屋原始所有權人郭正印繳交重測前三重埔段630-25地號土地租金之收據、其父宋得與郭正印之子郭添福之67年10月24日不動產買賣契約書、宋得配偶宋陳蕉與郭添福之68年2 月28日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、68年
3 月18日重測前三重埔段630-2 地號地主聲明放棄承購土地承租人所建造之系爭22號房屋之證明書（見本院卷㈠第48至56頁），並均援用上開房屋及土地登記簿關於所有權移轉、地上權登記資料為據。而本件原告雖否認被告所提出之各該私文書之形式真正，惟被告所提出之上開證據與下列事證相符，堪信為真：
１、證人即系爭土地之前地主蘇百標於本院審理中證稱：租金收據不是伊簽的，但伊可以證明收據是真的；之所以寫這個收據是因為有收租，因為房子是蓋在伊等的土地上，所以伊等就去收租，伊是土地共有人之一，所以名字才列在收據上；沒有簽租賃契約，所以變成不定期租賃；伊有承租人的名單，謝博志、陳成基（即被告陳茂松及陳建發之父、陳金朝之子）、黃李幼（即被告黃幼）、宋得（即被告宋慶隆之父）... ；租金收到土地出售那一年就沒有再收，賣的那一年好像也收一半，上開名單中宋得沒有繳，但建商有補伊等50萬元，其他都有繳；地號有變更過，謝博志是374-1 、黃幼是
378 、宋得是379 ，這些都是根據長輩的資料記下來的等語（見本院卷㈡第8 至10頁）；又證人即系爭土地之前地主蘇慶雲於審理中證稱：伊共有南港的土地，共有人有收租金，然後大家照著分；伊不認識字，所以收據伊不知道等語（見本院卷㈡第10頁）；
２、台北市松山地政事務所99年7 月1 日北市松地一字第09931177000 號函覆本院稱：重測前三重埔段630-4 地號原地上權人陳金朝及陳庚申，於38年間辦理「○○街18號及10號建物」第一次總登記，因土地與建物權利人不同，故依「臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點」第2 點第5 款第2 目規定：「土地與建物權利人不同者，除填具建物填報表外，不論已否辦理建物保存登記，仍應依照土地登記規定先聲請地上權登記，經審查證明無誤後，分別登記土地登記總簿之他項權利部及建物標示部」，會同原土地所有權人蘇溪河併案辦理「地上權登記」，嗣於51年間陳金朝就其所有之地上權讓與2 分之1 予黃幼，陳庚申之地上權於54年間讓與闕談枝及謝博志二人；又前述地號土地於57年間分割出630-14至630-27地號，惟上開陳金朝、黃幼及闕談枝、謝博志之地上權仍登載於630-4 地號上，並於68年重測時轉載於南港段二小段369 地號上；另陳金朝及闕談枝所有之地上權，於99年間辦理繼承登記等語（見本院卷㈡第13
5 頁）。又該函檢附之重測前三重埔段630-4 地號之土地登記簿，亦顯示：陳金朝於39年4 月11日登記有不定期限之地上權，陳庚申於39年4 月11日登記有不定期限之地上權，郭正直、郭正印、郭正永等三人於39年4 月11日登記有不定期限之地上權；嗣陳金朝之地上權於51年4 月6 日登記讓與2分之1 予黃幼，陳庚申之地上權於54年1 月15日登記讓與各
2 分之1 予闕談枝、謝博志二人等情（見本院卷㈡第153 至
166 頁）；
３、系爭10號後棟房屋及系爭18號房屋所坐落之基地號，於本件訴訟進行中經行政法院判決命台北市松山地政事務所應作成准許更正基地號之處分確定，台北市松山地政事務所業已分別於102 年11月12日、101 年4 月2 日辦理基地號更正登記完畢等情，業如前述。繼而目前系爭10號後棟房屋之所有權人即被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔（上三人均為闕談枝之子女），及系爭18號房屋之所有權人即被告黃幼、陳茂松（與陳建發均為陳金朝之孫），各向台北市松山地政事務所申辦勘測地上權位置後，亦申辦將原地上權登記地號由南港段二小段369 地號更正登記為系爭374-1 、378 地號獲准等情，有系爭374-1 、378 地號之最新土地登記謄本可按（見本院卷㈣第86至87、175 至176 頁）；
４、綜合上開被告提出之證據、證人之證述及卷內文書物證所示，被告謝博志及闕智盛、闕智誠、闕淑潔所有之系爭10號後棟房屋坐落系爭374-1 地號土地，其等因買賣或繼承而繼受取得房屋原始所有權人陳庚申與地主之不定期限基地租賃關係及地上權，並已辦妥基地號暨地上權地號更正登記為系爭374-1 地號完畢；又被告黃幼、陳茂松及陳建發所有之系爭18號房屋坐落系爭378 地號土地，其等因買賣或繼承而繼受取得房屋原始所有權人陳金朝與地主之不定期限基地租賃關係及地上權，並已辦妥基地號暨地上權地號更正登記為系爭
378 地號完畢；再被告宋慶隆由其父宋得買受之系爭18號房屋坐落系爭379 地號土地，其因該買賣及繼承而繼受取得房屋原始所有權人郭正印等人與地主間之不定期限基地租賃關係（惟迄未為地上權移轉登記）之事實，應無疑義。
５、至原告另質疑：被告提出之證據不能證明系爭土地之全體共有人同意出租，又所謂租金收據多有誤載、漏未簽章，且至多僅能證明有繳納該年租金云云。惟查前述證人蘇百標已證述共有人同意出租土地，且為不定期租賃關係；又參酌系爭10號後棟、18號、22號房屋於39年4 月11日為總登記後，迄原告於98年11月30日提起本件訴訟前，長達數十年期間未見基地共有人主張房屋無占有土地之權源，且上開房屋之原始所有權人於總登記時併案辦理之地上權設定登記係不定期限等情，足認當初確經系爭土地全體共有人同意出租土地，且為不定期租賃關係；再租金收據上記載該年租金已收取，並不代表租賃契約期間僅有該年；另承租人縱有積欠租金未繳之情形，於出租人依法終止租約前，租賃契約關係仍屬存在，並非當然消滅。原告所質各節，均不足推翻前述認定。
㈡、準此，系爭10號後棟房屋就系爭374-1 地號土地有不定期限基地租賃關係及地上權，系爭18號房屋就系爭378 地號土地有不定期限基地租賃關係及地上權，系爭22號房屋就系爭37
9 地號土地有不定期限基地租賃關係，均有占用系爭土地之權源，洵屬明確。
三、關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由：
㈠、查系爭374-1 、378 、379 地號土地原為蘇姓家族多人共有，於87年8 月17日以買賣為原因登記移轉所有權予訴外人張景河；張景河於87年9 月22日以買賣為原因登記移轉所有權予力霸東森實業股份有限公司；力霸東森實業股份有限公司於91年5 月17日以法人合併為原因登記移轉所有權予東森華榮傳播事業股份有限公司（94年間更名為東森電視事業股份有限公司，即本件原告）；又原告於99年3 月29日以買賣為原因登記移轉所有權予訴外人林永鍾等情，業如前述，並有土地異動索引（見本院卷㈠第126 至157 頁）附卷可稽。
㈡、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文；又按88年5 月修正之民法第425 條第
2 項固規定：「同條第1 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」，惟按最高法院98年3 月31日98年度第2 次民事庭會議決議：「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2項規定之餘地」。本件原告及其前手力霸東森實業股份有限公司、張景河取得系爭374-1 、378 、379 地號土地所有權前，系爭10號後棟、18號、22號房屋就系爭374-1 、378 、
379 地號土地均有不定期限基地租賃關係存在，且依前揭說明，並無適用88年5 月修正之民法第425 條第2 項之餘地，是依民法第425 條第1 項規定之買賣不破租賃原則，該租賃關係於原告91年5 月17日至99年3 月29日受讓系爭土地之所有權期間應繼續存在。至被告另質以其為承租人或地上權人，未受系爭土地之原所有權人以同樣條件通知行使優先購買權，是依土地法第104 條規定，原告及其前後手就系爭土地之移轉登記均不生效力，不得承受被告與系爭土地之原所有權人之租賃關係云云，然按土地法第104 條第1 項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」，該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之同樣條件將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言，是該條第2項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力，若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照），而本件被告迄未有行使優先購買權購買系爭土地之表示，自難認原告或其前後手就系爭土地所為之買賣契約及移轉登記不生效力，被告就此尚有誤會，併為敘明。
㈢、再按土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對之效力，是已登記者應視為正當；未登記者，應視為不存在。縱其登記有錯誤或遺漏之情形，得聲請更正，其更正之效力並應溯及於原始登記之時。然在第三人信賴是項登記取得權利後始為更正，而其更正又未得第三人之同意，第三人原所取得之權利尚不因而受其影響（最高法院73年度台上字第3492號裁判意旨參照）。本件原告於91年5 月17日登記取得系爭374-1 、378 、379 地號土地之所有權時，其上並無地上權登記，亦無為何建物基地之標示，嗣部分被告經台北市松山地政事務所於101 年、102 年間分別就系爭10號後棟房屋及系爭18號房屋坐落之基地號及地上權地號更正登記為系爭374-1 、378 地號，依前揭說明，更正之效力應溯及於原始登記之時，是應認原告於91年5 月17日至99年3 月29日受讓系爭土地之所有權期間，確有地上權存在。而原告固主張其信賴土地登記而受讓取得所有權，應受土地法第43條之保護，縱部分被告事後辦妥地上權登記，仍不得對抗原告云云，然參諸前揭證人即系爭土地之前地主蘇百標證稱：買方知道地上有房屋，否則不可能補伊等房租50萬元；買方知道有地上權設定，不然不會很便宜的賣掉等語（見本院卷㈡第8 至9頁），及審酌系爭土地及建物之面積均非小，依一般買賣之常情，買受人購買系爭土地時就是否有建物占用及其權源等情形，當會注意聞問，就上開房屋及地上權之存在乃可得而知，難認本件原告係善意信賴登記之人，原告此節主張，尚無足採。
㈣、準此，原告於91年5 月17日至99年3 月29日受讓系爭土地之所有權期間，應受上開房屋就系爭土地前述占用權源之拘束，是被告均非無權占有系爭土地，並無原告主張之不當得利可言。
四、綜上各節所述，被告謝博志、闕智盛、闕智誠、闕淑潔及王玉蘭所有或占有之系爭10號後棟房屋，因不定期限基地租賃關係及地上權而占用系爭374-1 地號土地；被告黃幼、陳茂松、陳建發及林琦芬所有或占有之系爭18號房屋，因不定期限基地租賃關係及地上權而占用系爭378 地號土地；被告宋慶隆占有之系爭22號房屋，因不定期限基地租賃關係而占用系爭379 地號土地；且原告應受各該占用權源之拘束，不得主張被告構成無權占有。從而，原告提起本件訴訟，依民法第179 條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 江俐陵