臺灣士林地方法院民事判決 98年度重訴字第41號原 告即反訴被告 甲○○
之3訴訟代理人 王建智律師複 代理人 蔡家瑋律師被 告即反訴原告 乙○○
之7訴訟代理人 廖于清律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於中華民國98年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告履行後開第二項給付之同時，應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰伍拾萬元及自民國九十七年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹拾肆萬伍仟肆佰壹拾元由被告負擔。
反訴訴訟費用新臺幣肆萬陸仟肆佰肆拾壹元由反訴被告負擔百分之九十九即新臺幣肆萬伍仟玖佰柒拾陸元，餘由反訴原告負擔。
本判決第二項於反訴原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行，但反訴被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為反訴原告預供擔保得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、本訴部分：㈠本件原告起訴主張：被告於民國97年8 月12日經信義房屋仲
介股份有限公司仲介，與原告就如附表所示門牌號碼「臺北市○○路○○○ 號8 樓」之房地（下稱系爭房地）成立買賣契約，原告於97年9 月12日已將系爭房地之產權過戶予被告，依買賣契約第4 條之約定，被告應於產權移轉完畢後3 日內給付尾款1,060 萬元予原告，惟此時因全球房地產景氣下滑，被告不願繼續履約，又不願其已給付之價金遭原告沒收，故以契約簽訂後，系爭房地因強烈颱風辛樂克來襲所造成新發生滲漏水情事為由，諉稱原告刻意隱瞞系爭房地有漏水修繕過之事實，以拒絕給付原告價金尾款，經原告多次催告後，被告仍置之不理，依買賣契約第9 條約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時……經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣契約並沒收買方已繳價款作為違約之賠償，若產權已過戶予買方，買方應無條件配合辦理回復登記予賣方，並負擔因此衍生之全部規費。」，是原告基於被告違約之事實，於97年10月6 日寄發存證信函要求被告履行，被告仍未履行，原告只能依前開買賣契約之約定，於97年10月31日寄發存證信函表示解除買賣契約並沒收被告已繳之價金，被告已於97年11月3 日收受上揭存證信函，仍置之不理，不依約配合原告辦理產權之回復登記。爰依買賣契約第9 條約定及民法第259 條規定，請求被告回復產權登記予原告等語。並聲明：被告應將附表所示之房地產權回復登記予原告。
㈡被告則以：⒈被告於97年8 月10日看屋時，屋內各處包含洗
衣間及陽台均堆滿類似民俗物品之雜物，嚴重影響看屋動線，被告曾詢問房間牆面污痕，房仲業者解釋是塗漆之問題，重新整理即可，並未告知曾滲漏水且數次修繕，顯見原告雖知系爭房屋有漏水及修繕之情形，卻於被告看屋時故意以雜物掩飾滲漏事實。於97年8 月12日房仲業者再約雙方至忠誠路信義簽約中心商談，被告與先生朱觀宇，赫見標的物現況說明書標示，現況漏水部分（勾註無）及修繕部分（僅註明陽台），被告先生朱觀宇遂向原告之先生孔維勤即原告之代理人提出質問，原告之代理人孔維勤竟謊稱「持有期間，只有陽台滲漏水修繕過，至今未曾有問題。」，而於簽約前，被告亦強調「買屋係作為書房與琴室之用，如果房子會漏水或屋內曾因漏水修繕就不要購買。」，原告仍避重就輕表示「自己是教書之人，一切沒有問題，不必擔心。」，被告因而陷於錯誤，相信該屋屋內並無滲漏水之情事，而以1,510萬元成交簽約，並約定97年9 月18日交屋。嗣97年9 月13日至14日辛樂克颱風來襲，被告請房仲業者進屋檢查，確認颱風後有無漏水，9 月14日房仲業者稱「當天只檢查房屋是否清空，未注意到是否漏水。」，9 月15日仲介一再催促撥款，因原告未清空，被告堅持按正常流程清空後才撥款，然於97年9 月16下午，房仲業者來電告知：原告要求預先撥付交屋尾款或動用履約保證專戶款項，在被告堅持依正常程序辦理後，房仲業者始對被告先生提及該屋發生漏水現象。是日晚上，被告與先生朱觀宇與房仲業者，一同前往勘查，卻見該屋門口置放兩把拖把，有兩人仍在進行清理工作，主臥大片牆面、衛浴天花板嚴重漏水，並發現部分牆面有脫漆剝落滲漏水之舊有痕跡，且洗衣間牆面有壁癌，原告顯然於被告先前看屋時故意以物品遮掩，試圖藏匿漏滲水屋況，被告遂當場表示希望與原告解除契約之意。於97年9 月17日晚間，被告至管理委員會詢問關於系爭房屋修繕紀錄，方才發覺系爭房屋至少曾因屋頂漏水修繕2 次，足證原告明知系爭房屋曾有數次漏水修繕記錄，卻故意於標的物現況說明書隱瞞漏水及曾經修繕之事實，且原告發現無法再隱瞞漏水事實時，竟向房仲業者取回系爭房屋鑰匙，使被告無法再進入該屋了解實際漏水情形。觀諸系爭房屋標的現況說明書第7 項內容，就系爭房屋是否有滲漏水情形，分別就前後陽台、冷、熱水管、臥室、廚房、窗戶、浴室、屋頂、外牆、漏至樓下，是否有滲、漏水情形及其他滲、漏水部分予以逐項列舉，且原告之代理人孔維勤在上開標的現況說明書欄內簽名，原告已擔保系爭房屋無滲、漏水情形。是以，原告明知系爭房屋屋頂有漏水及修繕之情形，卻於被告看屋故意以雜物掩飾滲漏情形，又於標的物現況說明書標示，刻意隱瞞漏水及曾經修繕情形，使被告陷於錯誤，交付450 萬元價金，故原告於銷售系爭房屋時，故意以不實之事，致使被告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告自得依民法第92條、第93條之規定，撤銷雙方所定買賣契約之意思表示，並得依民法第179 條規定，請求原告返還給付房屋部分價金450 萬元，且得類推適用民法第264 條規定，於原告返還已給付之價金450 萬元及稅捐等相關費用87,092元前，拒絕回復系爭房屋之產權登記。⒉系爭房屋有漏水及修繕之情形應屬重大瑕疵，原告在97年9 月18日約定交屋日前並未依債之本旨提出無滲漏水之虞之房屋，且未於97年9 月18日完成點交之程序，被告自無付清買賣價款之義務，且被告於97年9 月16日發現系爭漏水現象瑕疵時，即依民法第359 條買賣瑕疵擔保之規定，以口頭表達解除系爭契約之意，並於97年9 月18日寄出存證信函予原告表達解約之意，要求回復原狀，故原告要求解除契約，沒入已收價款並請求被告回復不動產所有權登記，為無理由云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：反訴被告於銷售系爭房屋時，刻意隱瞞
漏水及修繕情形，並於系爭房屋現況說明書為不實之記載，致使反訴原告受詐欺而簽訂系爭買賣契約，並支付買賣價金，自屬詐欺之侵權行為，反訴原告自得撤銷前開受詐欺而為之意思表示，爰以起訴狀繕本之送達作為撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179 條規定請求反訴被告返還已支付之買賣價金450 萬元，並依侵權行為之規定請求反訴被告賠償所支出之稅捐等相關費用87,092元及法定遲延利息。又反訴被告於97年9 月16日發現系爭漏水現象之重大瑕疵時，已當場依民法第359 條買賣瑕疵擔保之規定，對反訴被告為解除系爭契約之意思表示，反訴原告亦得依民法第259 條規定請求反訴被告返還反訴原告已給付之價金450 萬元等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告4,587,092 元及自97年9 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告於簽約前，早已告知系爭房屋屋頂
陽台曾因滲漏水而修繕之事予反訴原告知悉，而反訴原告亦居住於系爭社區，亦應知悉屋頂平台曾經修繕。簽約後，系爭房地所發生新滲漏水瑕疵輕微，反訴原告不得據此拒絕履行給付價金尾款之契約義務，且系爭房地簽約後新生之滲漏水微小瑕疵，嗣後已修繕完畢，反訴原告主張解除契約，將使反訴被告受有房地跌價之150 萬元至450 萬元不等之價差損失、系爭房地本次銷售之仲介佣金50萬元、重新出售之仲介佣金45萬元至50萬元、貸款利息131,244 元、房地二次過戶所發生之稅費8,700 元、管理費用20,000元等損失，顯有失公平，自無理由。因反訴原告違約拒不給付尾款，反訴被告已合法解除系爭買賣契約並沒收反訴原告所給付之價金45
0 萬元，反訴原告自不得請求返還前開價金云云資為抗辯。並聲明：⒈反訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於97年8 月12日經信義房屋仲介股份有限公司仲介，與
原告就如附表所示之不動產成立買賣契約，約定買賣總價金1,510 萬元，並簽訂如本院卷第9-18頁即原證一所示之不動產買賣合約書，約定97年9 月18日點交系爭房地。
㈡被告已先給付部分價金450 萬元，並已支出稅捐等相關費用
87,092元，而原告亦於97年9 月12日將系爭房地之產權過戶予被告。
㈢原告於97年9 月22日委託原告之夫孔維勤寄發士林中正路郵
局第00416 號存證信函催促被告配合履行點交房地等義務；復於97年10月6 日再行寄發台北73支局第430 號存證信函催告被告履行尾款給付義務，被告並於同年月8 日收受上揭台北郵局73支局第430 號存證信函。
㈣原告於97年10月31日以台北金南郵局第01139 號存證信函通
知被告解除系爭買賣契約、沒收價金並配合辦理產權回復登記，該函已於97年11月3 日送達被告。
㈤爭房屋標的現況說明書第7 項內容，就系爭房屋是否有滲漏
水情形，分別就前後陽台、冷、熱水管、臥室、廚房、窗戶、浴室、屋頂、外牆、漏至樓下，是否有滲、漏水情形及其他滲、漏水部分予以逐項列舉，原告於標的物現況說明書標示，現況漏水部分勾註無，修繕部分則僅註明陽台。
㈥97年9 月13日至14日，辛樂克颱風來襲，系爭房屋發生漏水
現象。97年9 月16日晚上，被告與被告先生朱觀宇見系爭房屋燈亮前往系爭房屋，遇房仲業者，一同前往勘查，見系爭房屋門口置放兩把拖把，大半物品均已清空，原告之弟與另一人仍在整理，被告發現部分牆面並有油漆剝落滲漏水之痕跡，洗衣間牆面有壁癌。
㈦系爭房屋頂樓平台可見部分塗有綠色塗料及整片斜屋頂均塗滿防水漆。
㈧被告於97年9 月18日寄出臺北136 支郵局第220 號存證信函
給予原告甲○○及其代理人孔維勤，表達解約之意，要求回復原狀。
㈨原告在97年9月18日交屋日前尚未將前開漏水修繕完畢。
四、得心證之理由：本件原告主張被告未依約給付尾款，主張解除契約、沒收被告已給付之價金，並請求被告回復系爭房地之產權登記等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯；又本件反訴原告主張反訴原告故意隱瞞系爭房屋漏水及屋頂平台曾修繕之事實，請求撤銷受詐欺而為之意思表示，並依物之瑕疵擔保規定，主張解除契約，請求返還已給付之價金及賠償所支出之稅捐等相關費用等情，亦為反訴被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠被告依民法第92條、93條之規定，主張受詐欺而撤銷雙方所定買賣契約之意思表示，有無理由？⒈被告於簽約前，是否已知悉系爭房地之屋頂平台曾因滲漏水而修繕？㈡如前開爭點㈠為肯定，則⒈被告依不當得利之法律規定請求原告返還已給付之價金450 萬元，有無理由？⒉被告依民法第184 條第1 項前段及第213 條規定，請求原告賠償被告所支出之稅捐等相關費用87,092元，有無理由？㈢被告依民法第359 條之規定，請求解除系爭買賣契約，有無理由？⒈被告以系爭房地於簽約後發生漏水之瑕疵為由，解除系爭買賣契約，是否顯失公平？㈣如前開爭點㈢為肯定，原告依民法第259 條第1 款規定，請求原告返還所受領之買賣價金450 萬元，有無理由？㈤原告請求被告將系爭房地產權回復登記予原告，有無理由？⒈原告是否已依約履行交付無瑕疵標的物之義務？⒉如前開爭點⒈為肯定，被告主張依民法261 條準用同法第264 條規定，於原告返還已給付之價金450 萬元及稅捐等相關費用87,092元前，得拒絕返還系爭房屋之所有權，是否有理由？⑴原告得否主張沒收被告所已繳之價金450 萬元？茲分述如下：
㈠被告依民法第92條、93條之規定，主張受詐欺而撤銷雙方所
定買賣契約之意思表示，有無理由？按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。本件被告主張原告故意隱匿系爭房屋漏水及屋頂平台曾因滲漏水而修繕之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：由標的物現況說明書觀之，其上第7 項內容，就系爭房屋是否有滲漏水情形，分別就前後陽台、冷、熱水管、臥室、廚房、窗戶、浴室、屋頂、外牆、漏至樓下，是否有滲、漏水情形及其他滲、漏水部分予以逐項列舉，原告雖於標的物現況說明書標示，現況漏水部分勾註無，修繕部分則僅註明陽台，然據證人即房屋仲介人員丙○○到庭證稱：帶被告及其他人看屋時及辛樂克颱風前沒有發現房子有漏水現象，簽約前，帶買方看屋一至二次，當時屋內堆了蠻多東西，孔老師是當作倉庫使用，但就現況看沒有漏水。當時看牆壁、天花板不會影響看屋，但因為旁邊有堆東西，所以牆壁及地板，有些地方看不到。兩造見面談前，朱先生（即被告之配偶）有先要求伊去問孔維勤房子曾經漏水修繕的事，因為他們知道屋頂有漏水的狀況，所以要伊去請教孔維勤這個問題。第一次見面談，主要是談價錢，孔維勤說屋頂漏水有修過，現在已經好了，如果有問題，管委會會負責處理，若管委會不處理，他會負責處理。簽約前第二次見面談先談房子，再談價錢，後來有談到孔維勤要把漏水的情況講詳細，就是兩個獨立廁所的屋頂及主臥房房間的牆壁及屋頂交界部分，孔維勤有說這些地方漏水都已經處理好，如果又有漏水，管委會或他會處理。被告是8 月10日下斡旋，下斡旋後有兩次見面等語（本院卷二第7-10頁），參以被告係居住於系爭房屋所在社區之臺北市○○區○○路○○○ 號3 樓，由被告所提出之上允防水防漏工程公司出具之95年6 月1 日保固書觀之（本院卷一第56頁），頂樓防水工程修繕之範圍非僅系爭房屋屋頂平台，亦包括其所居住該棟樓即214 號9 樓屋頂平台，衡情修繕期間不僅有工人進出，且因該修繕涉及管理基金之支出，管理委員會一般情形均會公告予住戶知悉，是被告自有極大可能知悉社區房屋屋頂平台曾經修繕之情事，是其於購買系爭房屋時，請求仲介人員再次確認系爭房屋屋頂平台是否曾因漏水而修繕，自與常情相符，而證人丙○○既證稱原告於簽約前已當面告知被告系爭房屋屋頂平台曾因漏水而修繕，如有問題，得由管理委員會或其負責處理等語，自難以其在標的物現況說明書上「產權持有期間是否曾因漏水而進行修繕？」，範圍僅註明陽台，而認原告有故意隱匿系爭房屋屋頂平台曾因漏水而修繕之情事，是認被告於簽約前，應已知悉系爭房屋之屋頂平台曾因滲漏水而修繕。再由被告所提出之客廳疑似舊漏水痕之照片觀之（本院卷一第52頁），痕跡所在位置係在牆壁與天花板交界處，縱房內有堆置物品，亦不致堆置如此高處，故應為被告於看屋時可見，而一般家庭陽台堆置雜物亦屬平常，故原告縱然在系爭陽台堆置雜物，亦難認其有何掩飾滲漏事實之故意，況由前開證人丙○○之證言可知，於簽約前系爭房屋現況並無漏水之情事。至被告雖以其下斡旋係在97年8 月10日、簽約在97年8 月12日，證人丙○○亦稱二次見面談的時間應有拉長，應該不是10至12日之間等語，被告並提出其與總幹事曹獻崇、許弘義之錄音譯文，指稱證人丙○○證稱「（問）你剛才陳述被告從管委會那裡得知屋頂有漏過水，你是如何得知？（答）因為被告的小孩在中庭玩，碰到管理員，管理員跟他說有漏過水，所以被告跑去跟管委會確認，管委會說房子漏水，很久都修不好，所以他很擔心，要我去跟孔維勤確認」等語不實，故證人丙○○前開孔維勤有告知其屋頂平台曾因滲漏水而修繕之證言亦為不實云云。然證人丙○○與兩造間並無親屬或僱傭關係，亦無仇隙，應無甘冒偽證罪刑罰而為虛偽證言之理，實則兩造二次見面談之時間並無資料可考，衡情如買方購買意願強烈，買賣雙方於二日內就買賣事宜為密集磋商，亦符常情。至證人丙○○僅轉述其自被告聽聞其如何得知系爭房屋頂樓曾漏水之語，實際上被告係如何得知此事，並非證人丙○○所得查證，縱被告實際上非自管理員得知此事，亦難憑此即認證人丙○○前開孔維勤有告知被告屋頂平台曾因滲漏水而修繕之證言為不可採。綜上，尚難認原告有被告所指施用詐術之行為。被告既無法證明其有受原告詐欺之情事，則其主張受詐欺而撤銷買受系爭房地之意思表示，即屬無據。
㈡如前開爭點㈠為肯定，則⒈被告依不當得利之法律規定請求
原告返還已給付之價金450 萬元，有無理由？⒉被告依民法第184 條第1 項前段及第213 條規定，請求原告賠償被告所支出之稅捐等相關費用87,092元，有無理由？既難認原告有施用詐術之行為，自無成立侵權行為可言。則被告主張撤銷該受詐欺之所為之意思表示，系爭契約自始無效，依民法第179 條規定，請求原告返還價金450 萬元，為無理由。又被告主張其因原告詐欺行為陷於錯誤而構成侵權行為，並請求賠償所支出之稅捐等相關費用87,093元，亦屬無據。
㈢被告依民法第359 條之規定，請求解除系爭買賣契約，有無
理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法354 條第
1 項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。本件兩造約定交屋日期為97年9 月18日，而97年9 月13日至14日，因辛樂克颱風來襲，系爭房屋發生漏水現象。97年9 月16日晚上，被告前往系爭房屋勘查，系爭房屋門口置放兩把拖把，大半物品均已清空，原告之弟與另一人仍在整理，被告發現部分牆面並有油漆剝落滲漏水之痕跡，洗衣間牆面有壁癌，為兩造所不爭，而由照片觀之（本院卷一第47-50 頁），系爭房屋之主臥牆面、衛浴天花板，亦可見有滲漏水情形，而原告在97年9 月18日交屋日前亦未將前開漏水修繕完畢，是系爭房屋於簽約後發生漏水現象，當屬系爭契約之買賣標的物之瑕疵，應屬明確。
⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條定有明文。又所謂依情形解除契約，顯失公平者，係謂瑕疵對於買受人所生人之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。申言之，買受人主張買賣標的物有品質上之瑕疵，欲解除契約時，法院自應就使買受人繼續履行買賣契約，承受有瑕疵之物所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，各為如何，加以調查認定，以為衡量。次按房屋之漏水問題，乃甚為麻煩，棘手之事，此由坊間常見抓漏之廣告即可得悉。要之，房屋漏水問題令一般房屋使用者甚為頭痛，雖經常委請專業人士抓漏，甚而修繕處理後，亦常有無法根治之情事。是就購買房屋以供居住者而言，房屋之漏水，顯然將使其後之居住環境品質造成莫大之影響。衡情屋頂平台漏水之原因，大多係因原屋頂施作之PU防水層，受日曬雨淋而破損，失去其防水功能所致，系爭房屋屋頂平台曾於94年、95年間二次經管理委員會決議委請修繕，經上允防水防漏工程工程公司修繕後於95年6 月1 日出具保固書，有管理委員會會議記錄2 件及保固書1 件在卷可稽（本院卷一第53-56 頁），於不到2 年半之時間，系爭房屋即再度發生漏水，顯見此屋頂平台所生之系爭房屋漏水情況並未根治，且易重複發生。再者，由證人丙○○所述：兩造簽約當時，被告即特別詢問是否有漏水及是否曾經因漏水而修繕，堪認系爭房屋是否有漏水問題，實為被告購買系爭房屋用以居住之重要考量因素，且為原告所知，當屬明確。由是以觀，系爭房屋存有系爭漏水現象，就系爭契約而言，應屬無法達成被告簽定系爭契約、購買系爭房屋以供居住之主觀目的。申言之，倘使被告繼續履行系爭契約，承受系爭房屋，將使被告受有難以居住使用之重大損害。另查，兩造於97年8 月12日簽約，被告於97年9 月16日發現系爭漏水，隨即當場表示解約，並於97年9 月18日以存證信函通知原告解除契約。因此，自簽訂系爭契約以至被告主張解除系爭契約間，相距時間甚短，系爭房地價格衡情要無大幅波動。至原告雖主張因金融風暴後國內景氣下跌，同區段之房地目前成交價較簽約時下滑約1 至3 成云云，然解除契約是否公平，應由解除權人得解除並已解除契約之時點而為觀察，而非考量言詞辯論終結時點系爭房地價格是否下跌，倘因相對人無端否認解除權人之解除權，而拒絕回復契約成立前之原狀，以致時間遞延受有損失，應自負其責。而由國泰建設與國立政治大學臺灣房地產研究中心共同研究發表結果觀之，臺北市2008年第
4 季可能成交價格相較於上一季仍有微幅之上漲，況房價係由市場機制決定，本有其景氣循環，房價之波動，本非兩造所得預見或控制，而時至今日，房地產亦似有復甦之景象，若認出賣人得以簽約後房價下跌為由主張買受人不得以房屋有漏水瑕疵解除契約，無非讓無可歸責事由之買受人承擔因漏水無法居住使用之重大損害外，另承受其不可預見或控制之房價波動風險，殊屬不公至明。再者，原告雖已將系爭房地所有權移轉登記予被告，然尚未交屋，被告自無從對系爭不動產進行裝潢工程，系爭契約所生之履行行為，若需回復原狀，尚屬單純。至原告雖稱其另受有系爭房地本次銷售之仲介佣金、重新出售之仲介佣金、貸款利息、房地二次過戶所發生之稅費、管理費用等損失云云，然本次銷售仲介佣金係原告基於其與房屋仲介公司之契約而支付，後續如何處理、得否退還本應依原告與仲介公司之契約定之。又原告重新出售之仲介佣金、二次過戶所生之費用係原告若決定重新出售時可能發生之費用，與本次交易之相對人即被告無涉。再系爭漏水乃原告所應擔保之瑕疵，原告否認被告之解約權拒不回復原狀，此遞延期間所生之貸款利息，應自負其責。另原告尚未點交房屋予被告，房屋管理費自應由原告負擔，尚難以原告已為前開支出或將來可能之支出，認被告解除系爭買賣契約有失公平。綜上，若使被告繼續履行系爭契約，承受系爭房屋之系爭漏水現象，對於被告將有難以居住使用之重大之損害，倘肯認被告之前所為解除系爭契約之意思表示為有效，對於原告而言，或將之修繕轉賣，或明確告知其他願冒險承受系爭漏水現象之人降價求售，並無大礙。準此，被告解除系爭契約，並無對原告顯失公平之處。
㈣如前開爭點㈢為肯定，原告依民法第259 條第1 款規定，請
求原告返還所受領之買賣價金450 萬元，有無理由？按契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，且由他方所受領之給付物，應返還之、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。原告於97年9 月16日以口頭表示解除系爭買賣契約，並於97年9 月18日再以存證信函表示解約之意，故系爭系爭業經被告合法解除，則原告應將被告依系爭契約所支付之買賣價金450 萬元，返還原告，並應自受領價金之翌日起，按法定利率加計利息。兩造對於被告係在97年8 月12日給付30
0 萬元，於97年8 月25日給付150 萬元並不爭執，從而，被告請求原告返還450 萬元及自97年9 月17日起，按年息5 ％計算之利息，應屬有據，而應准許。
㈤原告請求被告將系爭房地產權回復登記予原告，有無理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。本件原告雖未於97年9 月18日前交付無瑕疵標的物予被告，然因被告至遲已於97年9 月18日解除系爭買賣契約，則依前開規定，被告應負回復原狀之義務。是被告應將系爭房地產權回復登記予原告。
⒉本件被告因系爭房屋有漏水之重大瑕疵，已合法解除系爭買
賣契約，被告請求原告依民法第259 條規定，返還已付之買賣價金450 萬元及自97年9 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，已如前述，原告自不得沒收被告已繳之價金450 萬元。至被告所支出之稅捐相關費用87,092元，非屬民法第259 條第5 款所定「就返還之物，已支出之必要或有益之費用」，是被告尚不得依據前開規定請求原告返還。次按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267 條之規定，又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第261 條、264 條分別定有明文。本件被告既已合法解除系爭買賣契約，依民法261 條準用同法第264 條之規定，於原告返還已給付之價金450 萬元前，被告自得拒絕返還系爭房屋之所有權。
㈥綜上，系爭買賣契約業經被告合法解除，兩造依民法第259
條規定互負回復原狀之義務。從而，被告即反訴原告依據民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求原告即反訴被告返還價金450 萬元及自97年9 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原告依據民法第259 條第1 款規定，請求被告於原告履行前開給付之同時，將系爭房地所有權回復登記予原告，則屬有據，應予准許。
五、本件反訴兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核被告即反訴原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告及免為假執行。
六、本院依職權定本件本訴訴訟費用額為145,410 元（裁判費144,880 元、證人旅費530 元），應由被告負擔。本件反訴訴訟費用額為46,441元（反訴裁判費46,441元），應由原告即反訴被告負擔百分之九十九即45,976元，餘由被告即反訴原告負擔。
七、本件本訴及反訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第87條第1項。
中 華 民 國 98 年 6 月 22 日
民事第一庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 蘇意絜附表：
土地：臺北市○○區○○段二小段0000-0000 地號、地目建、面積9,233平方公尺、權利範圍13000 分之52。
房屋：臺北市○○區○○段二小段00000-000 建號、門牌「臺北市○○區○○路○○○ 號8 樓」、權利範圍全部。