臺灣士林地方法院民事判決 99年度簡上字第199號上 訴 人即反訴原告 創億生物科技股份有限公司法定代理人 潘煌仁訴訟代理人 薛亞寧被 上訴 人即反訴被告 天外天大廈管理委員會特別代理人 劉鳳玉
林建省上 一 人複 代理 人 吳漢輝上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國99年9 月23日本院內湖簡易庭99年度湖簡字第862 號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於101 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付金錢超過新臺幣柒萬玖仟玖佰參拾參元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明文。經查，上訴人即反訴原告（下均稱上訴人）主張被上訴人即反訴被告（下均稱被上訴人）前對上訴人起訴請求返還房屋及給付租金，經本院內湖簡易庭99年度湖簡字第862 號判決上訴人部分敗訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，然因被上訴人迄未依法選任管理委員會主任委員，而無法定代理人，經本院依上訴人之聲請，於民國101 年4 月18日以101 年度聲字第77號裁定選任劉鳳玉、林建省為被上訴人於本件訴訟之特別代理人，是應認於被上訴人之訴訟代理權為無欠缺，先予敘明。
二、次按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。二、就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。三、就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，民事訴訟法第446 條第2 項定有明文。此項規定依同法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序準用之。本件被上訴人於原審係主張上訴人向其承租坐落新北市○○區○○街○○○ 巷○○號地下第二層房屋（下稱系爭地下室）如原判決附圖標示109 之4 （2 ）、109 之32（2 ）所示、面積261 平方公尺之違章建築（下稱系爭房間），每月租金新臺幣（下同）8,000 元，租期至99年1 月14日止，詎上訴人於租賃期間積欠租金，復於租約到期後拒不返還系爭地下室，爰請求上訴人返還系爭房間，及給付積欠之租金。上訴人提起上訴後，另提起反訴，聲明為：被上訴人應給付上訴人3 萬1,00
0 元，及99年1 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（見本院卷一第178 至180 頁）。被上訴人雖不同意上訴人提起上揭反訴，惟本件上訴人反訴請求係主張依兩造間之押租金契約，其得對被上訴人請求返還押租金3 萬1,
000 元，乃就上開押租金與被上訴人本訴請求金額抵銷後之餘額提起反訴（見本院卷一第225 頁），是上訴人提起反訴，自合於民事訴訟法第446 條第2 項第3 款規定，而具反訴之利益，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於98年1 月15日向被上訴人承租系爭房間作倉庫使用，約定租期至99年1 月14日止，每月酌收租金8,000 元，詎上訴人積欠租金4 萬元，於租約到期後亦拒不返還系爭房間，爰依兩造租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠上訴人應返還系爭房間予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人4 萬元，及自99年1 月15日起至清償返還之日止按月給付8,000 元。
二、上訴人則以：系爭房間為建商違章建築加蓋而成，且其內部隔間係上訴人自行雇工修繕，被上訴人未具合法之房屋所有權，即無從認定得就系爭房間與上訴人發生租賃關係。又兩造於98年1 月14日所定合約書（下稱系爭合約書）係指將系爭房間「借給」上訴人，復又明示「酌收」清潔保管費，既謂酌收，即表示上訴人得選擇付或不付，且上訴人所借用之場地係由其自行負責清潔保管，故上訴人應無需給付清潔保管費予被上訴人。另上訴人僅欠3 個月租金，未至5 個月，被上訴人主張為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房間返還被上訴人，並給付被上訴人2 萬4,000 元，及自99年1 月15日起至遷讓返還之日止，按月給付8,000 元，而為被上訴人部分勝訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，所陳除與在原審相同者外，另補陳：系爭房間乃訴外人陳清來所有，此業經鈞院94年湖簡字第37號判決在案，則被上訴人既非所有權人，自不得訴請上訴人遷離，且上訴人已就系爭房間與實際所有人陳清來簽訂租賃契約，自屬有權占有之人，被上訴人亦無權訴請有權占有之上訴人遷讓返還系爭房間。次被上訴人未經所有權人同意擅自出租系爭房間，且陳清來於98年8 月間已出面主張其為系爭房間所有人而主張權益，依民法第435 條、第436 條規定，被上訴人亦不得主張收取租金。況被上訴人訴訟代理人於本院100 年4 月20日準備程序期日自認上訴人迄99年1 月仍有繳納清潔費。再被上訴人並未提供合法報稅之收據，且系爭房間經認定為違章建築並有違規使用，上訴人復係自行僱工修繕隔間，故被上訴人並未提供合於契約所定使用、收益之租賃物，或將該租賃物保持合於約定使用、收益之狀態，上訴人自得主張同時履行抗辯。又系爭房間所有權人既為陳清來，權益歸屬主體即為陳清來，非被上訴人，被上訴人亦不得請求相當於租金之不當得利。另倘上訴人仍有給付租金之義務，則以租借系爭地下室及系爭房間而給付上訴人之押金3 萬1,000 元，於此主張抵銷云云，上訴聲明為：㈠原判決暨假執行均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人所陳除與在原審主張相同者外，另補稱：系爭房間為天外天大廈全體住戶所公同共有，並非陳清來個人所有。次上訴人並未給付押金3 萬1,000 元。又上訴人業於99年12月10日經本院民事執行處至現場假執行返還系爭房間完畢等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於98年1 月14日約定將系爭房間，供上訴人作倉庫使用
，兩造並簽訂合約書，約定租期自同年月15日起至99年1 月14日止，被上訴人酌收清潔保管費8,000 元並收8,000 元押金。
㈡上訴人另與陳清來訂定租賃契約，租用系爭房間，租期為99年1 月15日至100 年1 月14日止。
㈢上開事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第104 頁、225 頁
背面），復有被上訴人提出之系爭合約書（見原審卷第8 頁）、天外天大廈第十屆99年度2 月份管理委員會會議紀錄（見原審卷第9 頁）、存證信函（見原審卷第10頁），及上訴人所提與陳清來簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷一第43至45頁）等資料附卷可稽，均堪信為真實。
五、本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人於租賃期間積欠租金4 萬元，復於租約到期後拒不返還系爭房間，自應給付積欠之租金及自99年1月15日起按月給付8,000 元等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭合約書之性質屬租賃契約：
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。又租賃契約與使用借貸契約均係以使用他人之物為要件，所不同者，在於契約中如有支付對價之約定，即屬租賃，而未按約定支付對價，則屬積欠租金之問題，與使用借貸契約應為無償，性質上迥不相同，最高法院87年度台上第495 號判決亦同此見解，可資參照。
⒉經查，觀諸系爭合約書所載：「地下二樓倉庫借給創億生物
科技公司放置物品，本大廈要求兩柱間留一汽車通道，預留他用，自一月十五日起，每月酌收清潔保管費捌仟元並收捌仟元押金至解約時無息退還，恐口說無憑特立此據（期約定為98年1 月15日至99年1 月14日）」等語，有系爭合約書在卷可稽（見原審卷第8 頁），顯見上訴人須按月支付8,000元予被上訴人，並於訂立系爭合約書之際，即先行給付相當於一個月支付金額之「押金」，則上訴人使用他人所有之系爭房間，既須按月支付一定對價，自屬有償使用，揆諸前揭說明，堪認依兩造訂約當時之真意，係就系爭房間訂立租賃契約，並約定上訴人應按月給付8,000 元之租金無疑，不因系爭合約書之內文記載系爭房間係「借」給上訴人使用，或上訴人按月支付者名為「清潔保管費」，即得以詞害意，認兩造間之契約並非租賃。上訴人雖辯稱：系爭合約書係約定酌給「清潔保管費」，並非使用「出租」、「租金」，可知被上訴人主觀並不認係租賃契約云云，然徵諸系爭合約書中已明載上訴人於締約時應給付「押金」，上訴人亦一再主張其曾交付押金共計3 萬1,000 元，果兩造間並無成立租賃契約之意，上訴人豈有無端給付以擔保承租人履行租賃債務為主要目的之「押金」之理。由此益見上訴人徒憑系爭合約書名義上記載「清潔保管費」，即否認兩造間之契約係屬租賃契約，誠屬無稽。
⒊又上訴人固辯以：系爭合約書係約定「酌給清潔管理費」，
惟系爭房間之清潔及管理全由上訴人自為，被上訴人未付出任何勞力時間費用，不得請求「清潔管理費」云云。惟上訴人依系爭合約書之約定所應按月給付之8,000 元租金，係為使用系爭房間之對價，已如前述，則上開8,000 元既非被上訴人「清潔、管理」系爭房間之對價，即令上訴人所指自為清潔、管理系爭房間一情屬實，亦不得據此拒絕給付租金；上訴人前開所辯，殊非可採。
㈡被上訴人得請求上訴人返還系爭房間：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
前段定有明文。又按租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約，僅使承租人就其物而為使用收益。故出租人對出租物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件（最高法院50年台上字第284 號判例意旨參照）。準此，被上訴人縱非系爭房間之所有權人，仍得與上訴人成立租賃契約並請求給付租金，於租期屆滿後，亦得本於前開規定，請求上訴人返還租賃物。查依系爭合約書之約定，兩造間之租賃契約已於99年1 月14日屆滿，則被上訴人依租賃契約之約定，請求上訴人返還系爭房間，自屬有據。上訴人辯稱：被上訴人並非所有權人，不得請求其遷離云云，應有誤會。
⒉上訴人雖又辯以：系爭房間為陳清來所有，伊已與陳清來簽
訂租賃契約，自屬有權占有之人，被上訴人亦無權訴請有權占有之上訴人遷讓返還系爭房間云云。惟查：
⑴上訴人基於其與陳清來間之租賃契約，而得對陳清來主張有
權占有，與上訴人得否對被上訴人主張有權占有，本屬二事，則上訴人持其與陳清來間之法律關係對抗被上訴人之租賃物返還請求權，已有可議，而難憑採。
⑵次按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。查系爭房間屬超出原核准圖說之增建，而為未經保存登記之違章建物一節，為兩造所不爭執，並有臺北縣政府（現改制為新北市政府，下仍稱臺北縣政府）工務局97年12月12日北工使字第0970840946號函附卷可稽（見原審卷第28頁）。又上訴人主張系爭房間為陳清來所有云云，雖提出本院94年度湖簡字第37號判決在卷為佐（見本院卷一第97至99頁），然觀諸上開判決理由五所載：系爭房間係宏禧建設股份有限公司（下稱宏禧公司）所起造，嗣由陳清來承擔宏禧公司債務而受讓系爭房間所有權之內容，足見陳清來並非系爭房間之原始起造人，自不得原始取得系爭房間之所有權。而系爭房間既未經辦理保存登記，遑論得為所有權之變更登記，則陳清來縱依其與宏禧公司間之法律行為而受讓系爭房間之所有權，揆諸民法第758 條規定，亦無從受讓所有權而為系爭房間之所有人。況系爭房間乃屬他物之一部分，基於一物一權原則，亦非得獨立而為所有權移轉之客體（詳後⑵所述）。是上訴人主張系爭房間為陳清來所有云云，亦乏所據。
⑶又按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原
有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張，抵押權之範圍亦因而擴張，最高法院88年度台上字第485 號判決、94年度台抗字第656 號裁定意旨可資參考。又數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質，最高法院88年台上字第1553號判決亦同此旨，足資參照。經查：
①坐落新北市○○市○○段○○○段000 ○號建物（下稱：原
建號）係坐落於同小段65之2 地號土地（下稱65之2 地號土地）上，其門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ 巷○○號地下二樓，其主體構造為鋼筋混凝土造，主要用途為「防空避難室」等情，有上訴人提出之原建號建物登記成果測量圖附卷可稽（見本院卷一第89頁），堪認原建號係供天外天大廈全體區分所有人防空避難之用，為區分所有建築物公共設施之一，應屬共同使用部分。
②次系爭房間亦坐落於65之2 地號土地上，業據本院依職權函
詢新北市汐止地政事務所（下稱汐止地政事務所）屬實，有該所101 年8 月16日新北汐地測字第1014661878號函存卷為憑（見本院卷一第191 頁），參以汐止地政事務所同年月20日土複字第926 號土地複丈成果圖（見本院卷一第195 頁）所示系爭房間之位置，與上開原建號測量成果圖互核以觀，復佐之上訴人於本院審理中自承：伊原先跟被上訴人承租的部分，是包括本院卷一第95頁違規使用及違章使用的部分（違章使用部分，即系爭房間），但因違規使用的部分曾經被主管機關處罰後，伊就遷出了這個部分，而98年1 月15日的租約是只有租賃違章建築的部分；在同日前，是說整個地下室均讓伊使用，同日以後，就只剩下違章建築的部分了；被上訴人說隔間叫伊自己處理，自己去把牆釘起來等語（見本院卷第103 頁背面至104 頁），堪認系爭房間與原建號同屬系爭地下室之範圍，內部亦為相通，僅由上訴人自行施作隔間以為區隔無疑。
③再系爭房間與原建號間之隔間非屬鋼筋或磚造，而為隨時得
拆除之木材裝潢，有原審至現場履勘時所攝照片在卷可稽（見原審卷第33至34頁），可信系爭房間與原建號間實無恆久固定而得供作為區辨區分所有之專有部分範圍之標識。準此，足徵系爭房間與原建號間不具有構造上之獨立性，揆諸前揭說明，應認系爭房間附合而為原建號之一部，原建號所有權範圍因而擴張，並由天外天大廈區分所有建物所有權人各依其對原建號之應有部分，共有系爭房間所有權。是以，基於一物一權原則，系爭房間自非得獨立而為所有權讓與之標的，亦無由陳清來受讓其所有權或事實上處分權之餘地，本院96年度簡上字第84號被上訴人與陳清來間損害賠償事件確定判決亦為同此認定。至本院94年度湖簡字第37號判決雖以系爭房間有獨立出入口，不須經由大廈內部出入為由，而認系爭房間得為獨立之不動產，非必屬大廈之共用部分，惟系爭房間既與原建號內部相通，衡諸常理，亦非不得經由原建號即大廈內部出入系爭房間，則縱令系爭房間確另有獨立之出入口，亦難以此即逕認系爭房間與原建號間具有構造上之獨立性。況上訴人並非本院94年度湖簡字第37號事件之當事人，復未經告知訴訟而參與上開事件之進行，自不受該事件判決效力所及，本院亦無庸受上開事件判決理由中認定之拘束。
⑷從而，陳清來既非系爭房間之所有人或事實上處分權人，上
訴人以其業向陳清來承租系爭房間，而得以此對抗被上訴人返還之請求為辯，殊非可採。
㈢被上訴人得請求上訴人給付租金2萬4,000元：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。查被上訴人主張上訴人積欠98年10月15日起至99年1月14日止共計3 個月之租金2 萬4,000 元等語，為上訴人於原審審理中所自認（見原審卷第15頁），則被上訴人請求上訴人給付租金2 萬4,000 元，自屬有據。至上訴人辯以：被上訴人未經所有權人同意擅自出租系爭房間，不得請求租金云云，惟被上訴人縱非系爭房間之所有權人，仍得與上訴人成立租賃契約並請求給付租金，遑論系爭房間並非上訴人所稱之陳清來所有，均如前述，則上訴人前開所辯，洵不足採為有利於其之論據。
⒉上訴人固辯稱：被上訴人訴訟代理人於本院100 年4 月20日
準備程序期日自認上訴人迄至99年1 月仍有繳納清潔費云云。惟按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 、3 項分別定有明文。核上訴人上開所辯，係屬撤銷其前已自認積欠租金之事實，被上訴人既不同意，揆諸前揭規定，自應由上訴人證明其自認與事實不符。經查，被上訴人於本院100 年4 月20日準備程序期日中雖陳稱：「（問；是哪幾個月份的清潔保管費沒有繳納？）上訴人99年1 月開始沒有繳清潔費。」等語（見本院卷一第56頁），惟上訴人於原審及本院上開期日前，從未抗辯其已繳付「自98年10月15日起至99年1 月14日止」之租金，依前揭規定，已難認被上訴人「自認」上訴人迄至99年1 月止仍有繳納清潔費之事實。次繹之被上訴人前開所陳，並未明確敘及上訴人「僅」自99年1 月開始沒有繳納租金，尚難進一步反推，而遽認被上訴人自承上訴人於99年1 月前均已繳付租金。此外，上訴人亦未提出其他證據，證明其自認積欠租金等情與事實不符，其前開所辯，自難憑採。
⒊再上訴人辯稱：被上訴人並未提供合法報稅之收據，且系爭
房間經認定為違章建築並有違規使用，故被上訴人並未提供合於契約所定使用、收益之租賃物，或將該租賃物保持合於約定使用、收益之狀態，上訴人自得主張同時履行抗辯云云。惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。是項義務為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人固得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。然出租人以契約成立時現狀交付租賃物，縱該租賃物有瑕疵存在，苟承租人仍得為符合約定目的之使用，即難認出租人交付之租賃物不合於債之本旨。經查：
⑴細繹系爭合約書所載：「地下二樓倉庫借給創億生物科技公
司放置物品，本大廈要求兩柱間留一汽車通道，預留他用……。附註：使用電費乙方自行負擔」等語，有系爭合約書在卷可稽（見原審卷第8 頁），足見系爭合約所約定之使用目的僅為「放置物品」，並未記載被上訴人負有提供「非屬違章建築」租賃物之義務。次徵之上訴人於本院審理中前開自承之內容（見上揭㈡、⒉、⑶、②所述），參以臺北縣政府工務局曾於96年12月間認系爭地下室未經許可遭擅自以易燃材料隔間，將原核准之「防空避難室」變更為「自用儲藏室」使用，而請建築物使用人限期依原核准圖說復原，又於97年2 月間複查現場後，以違規狀態未改善為由，對使用人處以罰鍰，復於同年4 月間再次派員勘查時，發現現場隔間已拆除；另系爭地下室亦有超出原核准圖說面積而為違章建築等情，有臺北縣政府工務局97年12月12日北工使字第0970840946號函（見原審卷第28頁）、99年11月10日北工使字第0991032705號函（見本院卷一第79頁）在卷可憑，則上訴人於98年1 月14日前承租之範圍，既包括系爭地下室中違規使用部分及屬違章建築之系爭房間，復曾於97年間遭主管機關至現場勘查而發現系爭地下室有違規使用及違章建築之情事，顯見上訴人於98年1 月14日前，即已知悉系爭地下室之合法使用目的為「防空避難室」，不得將之隔間作為儲藏室使用，且系爭房間為違章建築甚明；乃上訴人於同年月15日後，仍願續為承租系爭房間，堪認兩造係約定被上訴人依現況交付系爭房間即為已足，並未約定系爭房間不得為違章建築至灼。再上訴人於同日至99年1 月14日間，確有使用系爭房間堆放貨物乙節，業據上訴人自承無訛（見本院卷一第103 頁背面），酌以原審於系爭合約屆滿後之同年7 月8 日至現場履勘時，系爭房間仍以木材裝潢與系爭地下室其他區域分隔，其裝潢隔間均未遭拆除等情，有現場照片在卷可稽（見原審卷第33至34頁），益徵上訴人於租賃期間內，並無不能以合於約定之目的使用、收益系爭房間之情事。
⑵又按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之
雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯，最高法院95年度台上字第1489號判決意旨可資參照。而雙務契約上之給付義務，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務。所謂從給付義務，僅具輔助主給付義務之功能，確保債權人之利益獲得最大之滿足；從給付義務與他方之對待給付是否立於互為對待給付之關係，應視其對契約目的之達成是否必要而定。上訴人就兩造曾約定被上訴人應交付合法報稅之收據，並以此為被上訴人之「主給付義務」之一乙節，並未舉證以實其說，且衡諸上訴人於簽訂系爭合約書前，即知悉系爭地下室有違規使用之情事，系爭房間亦屬違章建築等情，已如前述，益見被上訴人應無承諾交付得供「合法」報稅之租金收據之可能。況是否交付合法報稅之租金收據，與上訴人「使用系爭房間放置物品」之契約目的能否達成，並無關連，則上訴人辯以被上訴人有交付合法報稅收據之從給付義務一節即令屬實，亦難認與上訴人給付租金之義務立於對待給付之關係，而容上訴人為同時履行之抗辯。
⑶是以，被上訴人於兩造租賃期間，既無不履行出租人主給付
義務之情事，上訴人仍執前詞主張同時履行抗辨，拒絕給付租金，要屬無據。
⒋上訴人又辯以：陳清來於98年8 月間已出面主張其為系爭房
間所有人而主張權益，並於99年1 月15日與上訴人另訂租約，依民法第435 、436 條規定，被上訴人亦不得主張收取租金云云。按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435 條、第436 條固分別定有明文。惟依上開法文，承租人僅得就其不能使用收益之部分請求減少租金，如就租賃物存餘部分不能達租賃之目的，得終止契約。換言之，承租人須先為減少租金或終止契約之意思表示後，方得拒絕給付經減少或於契約終止後始生之租金；倘承租人從未為減少租金或終止契約之意思表示，自無從援引上開規定為拒絕給付租金之憑據。查上訴人雖以上情置辯，然核其所述之內容，足見上訴人並未對被上訴人為減少價金或終止契約之意思表示，已與民法第435 條、第436 條所定要件不合。次上訴人於系爭合約書所定期間屆滿前，仍有繼續使用系爭房間供放置物品之用，業如前述，上訴人猶從未主張及舉證因陳清來主張權利，致其無法使用系爭房間，堪認上訴人亦顯無民法第435 條、第436 條所定得請求減少租金或終止契約之事由，遑論得拒絕給付租金。從而，上訴人一再執其與陳清來於系爭合約書期間屆滿「後」所成立之租賃契約，拒為租金之給付，誠非可採。
㈣被上訴人得請求上訴人自99年1 月15日起至99年12月10日止，相當於租金之利益8萬6,933元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。準此，無權占有人顯係無法律上原因而受利益，並已致所有權人受有損害，所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該占有使用之利益，惟因該利益性質上不能返還，則無權占有人自應償還其價額即相當於租金之利益。
⒉查系爭房間係由天外天大廈區分所有建物所有權人各依其對
原建號之應有部分所共有，並非陳清來所有，已如前述；上訴人辯以陳清來方為所有人而為權利歸屬主體云云，要非可採。又上訴人於系爭合約書所定期間屆滿後，未再與被上訴人續定租賃契約，亦未據上訴人主張及舉證其有何其他合法占用之權利，堪認上訴人並無得對被上訴人主張正當占有之權源存在。則上訴人自99年1 月15日起，已無占有系爭房間之法律上之原因，仍占有系爭房間而受有使用利益，致系爭房間所有人受有損害，揆諸前揭規定及說明，被上訴人本於對系爭房間之管理權，依民法第179 條之規定，請求上訴人給付占有系爭房間相當於租金之利益，自屬有據。本院審酌被上訴人前以每月8,000 元出租系爭房間予上訴人，認被上訴人主張以每月8,000 元計算相當於租金之利益，應屬適當。又上訴人業於99年12月10日經本院民事執行處至現場假執行返還系爭房間完畢乙節，為兩造所不爭執，復據被上訴人提出本院99年度司執字第48215 號強制執行進行單附卷可稽（見本院卷一第162 頁），足見上訴人於同日起即未再占有系爭房間，則被上訴人請求上訴人自同年1 月15日至同年12月10日止，給付8 萬6,933 元【計算式：8,000 ×10月＋8,
000 ×26/30 ＝86,933（小數點下四捨五入）】，自屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由。
㈤上訴人得以押租金債權3 萬1,000 元抵充及抵銷上開債務：
⒈按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。次押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決亦同此見解，可資參照。又按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；第321 條至第323 條之規定，於抵銷準用之，此觀民法第321 條、第322 條第1 、2 款、第334 條第1 項、第342 條規定益明。
⒉經查，上訴人主張其前曾向被上訴人承租系爭地下室並繳付
押金2 萬3,000 元，嗣因系爭地下室經主管機關認有違規使用之情形，故再與被上訴人簽訂系爭合約書而縮減其承租範圍於系爭房間，並又繳付押金8,000 元等情，業據其提出天外天大廈管理委員會95年11月B2使用押金收據（見本院卷一第115 頁）及系爭合約書（見原審卷第8 頁）存卷為憑。被上訴人雖否認收受押金之事實，惟並不爭執前開使用押金收據及系爭合約書之真正，徵之上開收據所載「B2使用押金23,000」之內容，暨系爭合約書亦已明確書立「並收捌千元租金至解約時無息退還」等語，衡諸常理，倘被上訴人確未收受押金，豈有開立與事實不符之押金收據予上訴人，或於系爭合約書中特為前揭註記之理。是以，上訴人就其主張交付押金一事，已有適當之證明，被上訴人空言否認上情，惟未更舉反證以實其說，揆諸前揭說明，自堪信上訴人主張交付押金3 萬1,000 元予被上訴人乙節為真。
⒊再被上訴人並未主張或舉證證明其業將上開押金返還予上訴
人，則依前揭⒈之說明，上開押金中8,000 元部分，就上訴人積欠之租金債務2 萬4,000 元，自生當然抵充之效果。而上開押金中2 萬3,000 元部分，雖與上訴人所欠租金債務非基於同一租賃契約即系爭合約書所生，而無當然抵充之效力，惟上訴人至遲自98年1 月15日起，既未承租系爭地下室除系爭房間以外之部分，被上訴人復未主張或舉證證明上訴人於98年1 月15日前，尚有積欠租金或有其他債務不履行之情事，則揆諸上開⒈之規定及說明，上訴人自得請求被上訴人返還押金2 萬3,000 元，並依清償期屆至之先後，依序與其經抵充後所餘之租金債務1 萬6,000 元【計算式：24,000－8,000 ＝16,000】及不當得利債務8 萬6,933 元相為抵銷，而上訴人之租金債務經抵銷後，即無剩餘。是以，被上訴人依不當得利之法律關係，所得請求上訴人給付之數額，為7萬9,933 元【計算式：16,000＋86,933－23,000＝79,933】。
六、從而，被上訴人本於上開原因事實，依租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房間，及依不當得利之法律關係，請求上訴人給付7 萬9,933 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開准許部分，係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以撤銷改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋及為給付，並為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人於本院審理中起訴主張：上訴人因租借系爭地下室及系爭房間而給付被上訴人押金3 萬1,000 元，應負返還之責，縱認上訴人仍應給付被上訴人98年10月15日起至99年1 月
14 日 止之租金2 萬4,000 元，經與被上訴人積欠之上開押金抵銷後，亦尚餘7,700 元，爰依押租金契約之法律關係請求被上訴人給付等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人3 萬1,00 0元，及自99年1 月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人並未給付押金3 萬1,000 元等語為辯，並聲明：反訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：同前乙、壹、四所示。
四、本院得心證之理由：查上訴人確有繳付押金共計3 萬1,000 元予被上訴人，惟經與上訴人之租金債務及不當得利債務當然抵充及相為抵銷後，已無剩餘，業如前乙、壹、五、㈣所述。從而，上訴人依押租金契約之法律關係，請求被上訴人給付3 萬1,000 元，及自99年1 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
丁、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 施月燿法 官 李佳芳以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 18 日
書記官 詹淳涵