臺灣士林地方法院民事判決 99年度簡上字第82號上 訴 人 石虎訴訟代理人 蘇千祿律師複代理人 張璧蘭被上訴人 教育部法定代理人 吳清基訴訟代理人 徐曉萍律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國99年3月30日本院士林簡易庭98年度士簡字第1214號第一審判決提起上訴，本院於100 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因請求租金涉訟者不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427 條第2 項第8 款定有明文。又上揭應適用簡易程序之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾同法第427 條第1 項所定額數十倍以上者，法院始得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，亦為同法第427 條第5項所明定，因此當事人自不得任意合意適用普通訴訟程序。
經查：本件兩造所訂立「國有學產基地租賃契約書」（以下簡稱系爭契約）合意約定於因租約之履行涉訟時，以不動產所在地之法院即本院為第一審管轄法院。雖經上訴人以該約定即屬將本件移送由普通訴訟程序之合意，而向原審聲請將本件移送由普通訴訟程序之民事庭審理。惟依上揭規定意旨，上訴人之聲請既未經法院裁定准予適用普通訴訟程序，則原審適用簡易訴訟程序審理自無不合，先予敘明。
二、次按違約金之請求固非屬民事訴訟法第427 條第2 項應適用簡易程序之事件，惟違約金之約定若屬違反租金給付而生者，仍屬因請求租金而涉訟，該違約金之請求核屬民事訴訟法第427 條第2 項第8 款之範圍，亦應適用簡易程序。查原審適用簡易訴訟程序審理，尚無違誤，亦附此敘明。
貳、實體部分
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人與訴外人高熙治於民國96年
1 月26日，共同向原告承租中華民國所有，由被上訴人擔任管理人，坐落於臺北市○○區○○段1 小段433 、434 、43
5 、436 、437 地號（後經合併為433 地號）以及868 、86
9 、870 地號（後經合併為868 地號）國有學產基地（以下合稱：系爭8 筆土地），面積總計為1022.67 平方公尺，租賃期間自96年1 月26日起至100 年12月31日止，約定每月租金為新臺幣（下同）126,676 元，以6 個月為1 期，於每年
6 月及12月底前繳納各該期租金；如逾期未繳租金，逾期未滿1 個月者，按欠額加收2%；逾期超過1 個月以上者，每逾
1 個月，按欠額加收5%，最高以欠額1 倍為限；嗣被上訴人於98年11月9 日通知上訴人，將違約金計收標準調降為：「逾期未滿1 個月者，照欠額加收5/1000；每逾1 個月加收5/1000，依此類推，最高以欠額之30% 為限」。詎上訴人自97年1 月起，至98年10月31日止，共計積欠租金2,786,894 元及違約金114,000 元。為此，爰依兩造間上開約定，聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人2,900,894 元，及其中2,786,
894 元自98年11月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准為假執行之宣告（原審卷第51頁）。
二、上訴人則以：系爭8 筆土地其中6 筆土地（即上揭同段433、434 、436 、437 、868 、869 地號土地）係由上訴人父親石仁寵前向被上訴人承租，並於其上興建門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號之建物，石仁寵於87年間逝世後，該6 筆土地之租賃契約關係亦於88年12月31日因租期屆滿而消滅，因上開土地均分屬第1 種住宅區及第2 種住宅區，於承租後應得依第1 種住宅區及第2 種住宅區之使用方式使用，被上訴人復承諾只要上訴人除原有之6 筆土地外，再多承租同地段435 、870 地號之2 筆鄰地，使土地完整，原有上開建物即可拆除重建，為此，上訴人始同意自96年1月26日起與被上訴人締結系爭契約承租系爭8 筆土地，詎上訴人簽約承租系爭8 筆土地後，向被上訴人中部辦公室申請核發土地重建或改建使用同意書，被上訴人卻駁回上訴人之申請，因系爭8 筆土地附近他人向被上訴人承租之學產土地全部都已改建成樓房，被上訴人拒絕上訴人之改建申請，有違公平原則，且上訴人係因信賴被上訴人會同意改建原建物而續約，被上訴人竟不同意原建物之改建，因此爰依民法第
264 條第1 項前段之規定，於被上訴人核發土地重建或改建使用同意書，或有正當理由拒絕被告申請核發土地重建或改建使用同意書之前，拒絕給付租金。又被上訴人所請求之租金、違約金均屬過高，應予酌減等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回被上訴人之訴；㈡願供擔保請准宣告免為假執行（原審卷第98頁）。
三、原審判決對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人於本院對原判決全部聲明不服，求為廢棄原判決，並於本院聲明：㈠廢棄原判決，㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
四、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、上訴人自97年1 月起至98年10月31日止，關於系爭8 筆土地之承租，共計已積欠租金2,786,894 元及違約金114,00
0 元。
2、兩造關於系爭8 筆土地之系爭契約並未明文記載上訴人得改建系爭土地上建物之約定（原審卷第55頁）。
（二）爭執事項：
1、被上訴人所提供上訴人承租之系爭8 筆土地是否無法使用收益？
2、系爭8 筆土地之租約是否含有上訴人可以改建系爭土地上建物之合意？並在被上訴人同意前，得拒絕給付租金？
3、本件請求的租金、違約金是否過高？
五、本院得心證之理由：
（一）被上訴人主張上訴人因與被上訴人締結系爭契約，承租系爭8 筆土地，自97年1 月起至98年10月31日止，共計已積欠租金2,786,894 元及違約金114,000 元乙節，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出系爭契約書1 件（原審卷第55頁）、催告函4 件（原審卷第57~67 頁）、明細表1紙（原審卷第68頁）可資佐證，堪足認定屬實。
（二）交付租賃物之約定狀況按租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問，最高法院84年度台上字第333 號判決同其意旨，可資參照。本件上訴人主張系爭8 筆土地均分屬第1 種住宅區及第2 種住宅區，於承租後應得依第1 種住宅區及第2 種住宅區之使用方式使用，但被上訴人不讓其改建原建物，顯然不符應得使用收益之狀況等語為辯，並經其提出四週興建大樓之照片2 幀佐證（本院卷第103 頁）。被上訴人對於系爭8 筆土地都市計畫使用分區得使用情形，並不爭執，惟其以業提供合於使用收益之土地予上訴人為辯。經查：系爭租約對於系爭8 筆土地應如何使用收益，並未明定，但僅以「租賃基地」之記載表示，有系爭契約書面在卷可稽（原審卷第55頁），是系爭8 筆土地只要足供作為基地使用，在客觀上應即屬符合約定使用收益之狀況。又查：本院並於99年11月5 日會同兩造履勘現場，查明系爭8 筆土地為山地，其上已建有平房一棟，有圍牆、游泳池，土地後方建有檔土牆，房屋內部維護乾淨，僅屋外部分之屋頂朽壞，未居住範圍依目測尚有花圃約50坪，游泳池約有25至30坪，欄杆外之土地亦約有60坪未為使用（目前設有水溝），為本院製有履勘筆錄在卷可按（本院卷第99頁），亦有照片17幀可資佐參（本院卷第105 至113 頁），是系爭8 筆土地空間固未全部作為基地利用，但因土地上之建物外觀尚屬良好，並非殘破至不可居住，且游泳池與花圃均屬目前建物不可分之附屬設施，因此土地大部分均已供該建物作為基地使用，而符合作為「租賃基地」之用途。參照上揭規定意旨，上訴人在系爭8 筆土地上得依都市計畫使用分區第一種住宅或第二種住宅之用途興建建物為使用收益，本非系爭契約所明定之必然效果，上訴人自不能持無法以特定方式使用收益之事由而主張被上訴人未交付合於使用收益之土地，是上訴人此部分所辯並不足採。
（三）同意改建之合意本件上訴人又以被上訴人曾向其承諾只要上訴人除原有之
6 筆土地外，再多承租同地段435 、870 地號之2 筆鄰地，使土地完整，原有土地上之建物即可拆除重建，上訴人始同意與被上訴人締結系爭契約等語為辯，被上訴人則否認曾為此承諾，對於上訴人之答辯陳稱：系爭契約只是供被上訴人使用之租約，並無同意改建等語。經查：系爭契約關於准許改建之合意，上訴人所聲請證人即曾參與協調之被上訴人所屬人員尤慶賢到庭證稱：「（問：就系爭土地，你有無與上訴人締約？）系爭土地是土地銀行代管，所以也是土地銀行訂約，再呈報給我們」，「（問：在上訴人承租期間，土地銀行有無向被上訴人傳達上訴人要改建建物？）應該以書面為準，上訴人曾到我服務的辦公室幾次，最先是因為上訴人積欠租金的事而來」等語（本院卷第70頁背面、第71頁）有關契約之約定內容僅以書面為據明確。而系爭契約書於第（四）條第1 項僅約定：「租賃基地，承租人不得擅自修建、增建、改建或重建，如因建築需要，應依本部訂頒『國有學產土地使用權同意書核發審查要點』之規定取得土地使用權同意書，憑以請領建造或雜項執照」（原審卷第55頁背面），是系爭契約原則上亦係禁止改建或重建，且系爭契約並未明文記載上訴人得改建系爭土地上建物，均為上訴人所不爭執。參酌被上訴人所頒「國有學產土地使用權同意書核發審查要點」（於100 年1 月11日修正名稱為「學產土地使用權同意書核發審查要點」）第二條規定：「申請人為改善生活需要，必需修建、增建、改建或重建地上私有房屋時，得依本要點申請國有學產土地使用權同意書。前項之申請人以訂有國有學產基地租賃契約書之承租人為限」，亦明文規定承租國有學產土地不能僅憑出租人單方之承諾即可訂立租地建屋契約，尚須依該要點規定為審查始能同意改建，是上揭證詞核與要點規定相符，應屬信實可採。則系爭契約即無同意被上訴人改建之合意約定。雖上訴人另聲請證人即建商尤國璋證稱：其與被上訴人所屬學產科張姓之男子承辦人員接洽，該承辦人員向其說明可以改建等語（本院卷第89頁），惟其嗣又陳稱：張姓承辦人員向其說明文件送過去，最後審核單位為學產基金會等語（本院卷第89頁背面），是系爭契約本須依規定經過審核始得准為改建，並不能由被上訴人單方面為承諾，與上述證詞，並無二致。且縱上訴人確得到承辦人員的某種承諾而決定締約，該承辦人員亦顯非被上訴人之代表人，效力自不及於被上訴人。是上訴人主張被上訴人有同意其改建之承諾，顯屬無據，並不足採。
（四）同時履行抗辯權之行使
1、按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院98年度台上字第78號判決意旨參照）。惟同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。故就租賃契約言，附隨義務要非承租人主給付義務之給付租金之對待給付，尚無同時履行抗辯之可言。
2、本件上訴人主張被上訴人於簽訂契約當時並未告知教育部及中部辦公室已經不核准改建申請之訊息而造成上訴人以改建為承租目的，再度續租，被上訴人向其請求租金顯不合理云云，被上訴人對此則陳稱上訴人繳清欠租與被上訴人是否同意改建本屬二事等語。㈠經查：系爭契約關於改建之約定，固明言禁止，但又附加「如因建築需要，應依本部訂頒『國有學產土地使用權同意書核發審查要點』之規定取得土地使用權同意書，憑以請領建造或雜項執照」等記載，已如上述。是上訴人基於系爭契約書之字面解釋，自有通過審查取得土地使用同意書予以改建，取得若干財產利益之期待，並有保護之必要。同時依誠信原則，該約定事項苟已不可能實現，且為被上訴人知悉者，被上訴人自應於締約當時有告知之附隨義務。㈡又查：系爭8筆土地為國有學產土地，上訴人依被上訴人所頒「國有學產土地使用權同意書核發要點」向被上訴人以有改建必要申請土地使用同意書，為學產基金管理委員會第35次會議以依第34次決議內容，即得修建，不得增建或改建，拒絕上訴人改建之申請，而第34次決議之內容則為「有關核發土地使用權同意書部分，為避免將影響日後學產土地整體使用規劃，故暫停核發土地使用權同意書。…」，有上開二決議內容在卷可參（原審卷第102 、124 頁），且被上訴人所屬中部辦公室承辦人員於94年間系爭契約締結之前即知悉第34次之決議，亦經證人尤慶賢於審理中證述明確（本院卷第72頁），是顯然自第34次決議後國有學產用地均暫時無法審查通過土地使用同意書之申請，被上訴人復明知該決議事實。則被上訴人與上訴人締結系爭契約當時，未明確告知上訴人上開附加約定部分於一定期間並無實現之可能，自屬附隨義務之違反，但該附隨義務之違反，尚與上訴人應給付租金之主給付義務並非對待給付之義務，參諸上揭意旨，上訴人仍不得以被上訴人違反附隨義務為由，拒絕給付租金。
（五）租金之酌減按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，為民法第442 條所明定。上訴人主張被上訴人以都市計畫分區第一種住宅及第二種住宅之使用為基準，逐年調昇系爭契約之租金，卻不允上訴人按該使用分區應得使用方式為使用，造成其經濟負擔過重等不合理現象，故請求本院酌減租金。惟查：系爭契約為定有期限之租賃契約，有系爭契約書於第二條明定：「本租約為定期租賃契約，其期間自民國96年1 月26日至民國100 年12月31日止。」等語明確（原審卷第55頁），是依上揭條文但書之規定，上訴人本無適用該規定請求法院酌減租金之可能。是上訴人此部分之主張，顯屬無據，應不足採。
（六）違約金之酌減按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，有最高法院79年度台上字第1612號、49年度台上字第
807 號著有判例。上訴人復主張被上訴人所計算之違約金高達租金額之50% 以上，應有酌減之必要。然查：系爭契約書關於違約金之約定，固於第五條第（三）項約定：「承租人逾期繳納租金時，依下列標準加收違約金。1 、逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。2 、逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限」（原審卷第55頁）。嗣因上訴人主動向被上訴人陳情違約金計收標準過高，始由被上訴人主動調整為：逾期未滿1 個月者，照欠額加收5/1000；每逾1 個月加收5/1000，依此類推，最高以欠額之30% 為限，業據被上訴人陳述綦詳，且提出計算明細表在卷可按（原審卷第53、68頁）。上訴人對於被上訴人係按調整後較低之計算方式計算違約金，亦未爭執，是被上訴人業已調降原約定之違約金。且按調整後之基準計算，被告一年應繳之違約金相當於按年息6%（5/ 1000 ×12×%=6%），且計收違約金達欠額30% （相當於滿5 年）後，就不再繼續計收違約金。並未見與上訴人主張違約金數額高達租金額之50% 以上之情形，且核年息6%之違約金計算與法定利率5%相差尚不大，是本院審酌上開各情後，認被上訴人請求之違約金尚屬適當，無庸酌減。
六、綜上所述，本件上訴人對於被上訴人的請求尚無主張同時履行抗辯權之依據，亦無酌減租金、違約金的可能。是被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付2,900,894 元，及其中2,786,894 元自98年11月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就應予准許被上訴人請求部分，所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，併求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 3 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 陳燁真法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 10 日
書記官 姜貴泰