臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1號原 告 茂潁實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳勵新律師被 告 寰品科技服務股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段二六二四建號，即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號八樓房屋，暨同地段二六四六建號停車位編號八十一號騰空返還原告；並自民國九十九年一月十三日起至騰空返還前開建物之日止，按月給付原告新臺幣拾柒萬陸仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段命騰空返還部分，於原告以新臺幣壹仟零陸拾陸萬元或同額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁仟貳佰萬元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
本判決第一項後段命按月給付部分，於原告按月各以新臺幣陸萬元或同額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，各得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾柒萬陸仟伍佰元為原告供擔保，或將上開金額提存後，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年9 月23日經本院民事執行處公開拍賣程序標得如附表所示之不動產，經本院於同年10月13日核發取得不動產權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記完畢。依本院民事執行處於拍賣公告所揭示，如附表所示建物係由被告基於其與前所有權人即訴外人志品科技股份有限公司（以下簡稱：志品公司）間之租賃關係占有中，租賃期間自96年1 月1 日起，至100 年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）18萬元。原告經由拍賣程序繼受取得如附表所示不動產所有權後，依法繼受前開租賃契約（下稱：系爭租賃契約）法律關係，乃依法向被告請求給付租金。詎被告竟拒不依約繳付租金，經原告於98年12月14日以存證信函催告被告給付原告取得系爭建物所有權後之租金，仍未獲被告繳付，為此以起訴狀之送達，向被告為終止租賃契約之意思表示。又如認98年12月14日催告未合法到達被告，原告已於99年2月3 日言詞辯論期日再次催告被告於15日內給付積欠租金，逾期即終止租賃契約，不另通知。因被告屆期仍未履行租金給付義務，兩造間租賃關係依法應已終止。為此依民法第76
7 條、第455 條規定，訴請被告遷讓返還現仍占有中，如附表所示門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號8 樓建物，暨同門牌地下2 層編號81號之停車位（下稱：系爭建物），並請求自起訴狀繕本送翌日起，至被告遷讓返還系爭建物之日止，於系爭租賃契約關係存續期間，按月以17萬6,500 元計算之租金；暨自系爭租賃契約關係終止後，按月以17萬6,500元計算之不當得利。並聲明求為判決：㈠被告應自系爭建物遷讓並交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還之日止，按月給付原告17萬6,500 元。㈡原告願以現金或同面額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物係被告於96年1 月1 日向志品公司承租，約定租金為每月17萬6,500 元，租期至100 年12月31日止。雖系爭建物經法院查封拍賣，然執行法院於拍賣公告備註欄註記為不點交，是系爭建物為被告依系爭租賃契約關係占有中之事實，為原告所明知，依民法第425 條第1 項規定，被告與志品公司間之租賃契約關係對原告仍繼續存在。又因志品公司積欠被告承攬契約款共計927 萬7,684 元，被告與志品公司乃約定就志品公司積欠被告之款項以債權轉換視為預繳系爭建物之租金，故被告至少於100 年12月31日前之租金已全數繳納，基於買賣不破租賃原則，原告亦須承受系爭建物現況條件，故原告訴請被告遷讓，為無理由。另被告亦曾於96年12月間受志品公司之請託，以債務承擔方式代志品公司向其債權人清償工程款及貨款，計593 萬8,805 元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第60、61頁）：㈠原告於98年9 月23日經本院民事執行處公開拍賣程序標得如
附表所示之不動產，經本院於同年10月13日核發取得不動產權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記完畢（本院卷第11-12頁權利移轉證書、第13-16頁不動產登記謄本參照）。
㈡系爭建物原由志品公司出租予被告，約定租賃期間自96年1
月1 日起，至100 年12月31日止，租金每月18萬元（本院卷第26-27 頁租屋契約），被告未曾繳付押租金予原出租人志品公司。嗣志品公司與被告另簽定附加條款，約定自96年6月1 日起取消地下2 層編號79車位之租賃關係，租金降為17萬6,500 元（本院卷第28頁房屋租賃契約書附加條款），系爭建物現仍為被告占有中。
㈢自原告取得系爭建物所有權後，被告均未繳付租金予原告。
四、茲就兩造爭點分述如下：㈠被告得否以其與志品公司間抵付租金之約定，主張無須再行
給付租金予原告？⒈如前所述，自原告於98年10月13日取得系爭建物所有權後，
被告迄未曾給付租金予原告，為兩造所不爭執。雖被告另以其與原出租人志品公司間於96年12月31日另簽立協議，約定以志品公司積欠被告之款項，預先扣抵至100 年12月31日之租金云云。
⒉惟查：
⑴按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，
不在此限。民事訴訟法第357 條定有明文。本件被告主張與志品公司間有抵付租金之協議，僅提出協議書影本一件為證，因前開協議書性質上為私文書，原告復已爭執其真正（本院卷第103 頁背面），依前揭法條規定，自應由被告證其真正。被告於原告爭執其真正後，猶未能舉證以實其說，依舉證責任分配法則，自難認該協議書為真正。
⑵次按董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為
時，由監察人為公司之代表。公司法定有明文。被告所提與志品公司間抵付約定協議書，係由訴外人李蜀濤為志品公司為法律行為，然李蜀濤同時被告之董事，有原告所提股份有限公司變更登記表在卷可憑（本院卷第52頁），依前開法條規定，自應由被告監察人代表被告與志品公司簽定前揭租金抵付債務協議，乃被告仍由董事長乙○○代表簽署，顯與前開規定有違，自難認被告與志品公司間前開抵付協議業已生效。
⑶況按民法第425 條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指
同法第425 條第1 項所定意義之契約而言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金，則屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（最高法院77年度臺上字第1567號判決意旨參照）。又租金係租賃標的使用、收益之對價，係因每期間之經過順次發生之債權，與債權業已發生、總額業已確定，清償期陸續屆至之分期給付者尚有不同。是以，約定以租金抵付債務者，應於租金給付義務因時間經過陸續發生時，始次第生抵充債務之效果。則租賃標的物所有權移轉時，後手縱因買賣不破租賃之規定而承擔租賃契約之地位，惟因其既未承擔前手與承租人間之債權債務關係，就所有權移轉時尚未發生之租金債權，承租人自不得再以其與前手間之債權債務關係主張抵銷。查系爭租賃契約第
3 條第2 項約定：「乙方（即被告）於訂約後，每月5 日前將每月租金交甲方（即志品公司）收執，甲方不得任意調整」（本院卷第26頁）。是志品公司對被告之租金債權，應係於每月5 日次第發生，98年10月5 日被告以對志品公司之債權抵付98年10月份之租金後，同年月13日系爭建物所有權移轉為原告所有，志品公司對被告之租金債權無法繼續發生，自無從繼續發生抵充志品公司債務之效果。職是，被告主張於96年12月31日與志品公司簽定協議書時，已發生租金抵付至100 年12月31日之法律效果，難認有據。
⒊依上所述，被告以其與志品公司間曾簽立租金抵付協議，依法無須再對原告負租金給付義務等情，應無可採。
㈡兩造間系爭租賃契約關係，是否業經合法終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。經查，如前所述，系爭租賃契約第3 條第2 項約定租金應於每月5 日前交付出租人，是系爭租賃契約係屬前開民法第440 條第2 項規定之「租金約定於每期開始時支付者」，堪以認定。本件原告係於98年10月13日取得系爭建物所有權，98年10月份之租金，依約應已於98年10月5 日由志品公司收取。98年12月14日原告為第一次催告時，被告固已積欠98年11月5 日、98年12月5 日應給付之租金達2 個月租額，惟其遲延給付既未逾
2 個月，原告主張於98年12月14日律師函催告期滿（3 日），並以起訴狀繕本送達為終止系爭租賃契約之意思表示，尚非可採。
⒉另按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時
表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7 號裁定意旨參照）。本件原告以起訴狀繕本送達所為終止契約之意思表示不生效力固如前述，惟原告已於99年2 月3 日言詞辯論期日，另提出書狀催告被告應於5 日內（已於同一期日更正為15日）給付積欠租金，逾期即逕終止契約，不另通知（本院卷第60頁背面、第70頁），並由被告委任之代理人林清祥（未提出委任狀，惟業經被告法定代理人乙○○於本院99年3 月3 日言詞辯論期日承認確曾委任）為受領催告之通知，並經本院另將言詞辯論筆錄送達被告，且原告為前開催告時，被告積欠租金已逾2 個月租額，其遲延給付亦已逾2 個月，其催告於法即無不合，兩造間系爭租賃契約，應於催告期滿末日即99年2 月22日午後12時發生終止之效力（末日原為99年2 月18日及次日19日為春節假期休息日，同月20日、21日為週六休息日、星期日，依民法第122 條規定，以再次日即99年2 月22日代之）。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。亦為同法第767 條前段所明定。本件原告為系爭建物所有權人，系爭建物現確為被告占有中，而兩造間系爭租賃契約業經原告合法終止均已如前述，被告占有系爭建物已失其權源，揆諸上開法條規定，原告訴請被告騰空返還系爭建物，自屬有據。
六、原告訴請給付租金及不當得利部分：㈠按兩造間系爭租賃契約第3 條、附加條款第2 條約定，被告
有按月給付租金17萬6,500 元之義務，原告已於98年10月13日取得系爭建物所有權並繼受系爭租賃契約法律關係，是原告就兩造租賃契約存續期間之起訴狀繕本送達翌日即99 年1月13日起，至99年2 月22日契約終止日止，按月以17萬6,50
0 元計算之租金，自屬有據。㈡另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。被告自兩造間系爭租賃契約終止後之99年2 月23日起，無權占用系爭建物業經本院認定如上所述，其受有使用、收益系爭建物之利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，並無法律上之原因，原告訴請被告給付不當得利，自屬有據。本件被告使用系爭建物作為營業使用，兩造間原約定租金為每月17萬6,500 元，是其相當於租金之利益，以原約定之每月17萬6,500元計算，應屬允恰。
七、從而，原告本於前揭原因事實，依民法第455 條、第767 條規定，訴請被告將系爭建物遷讓返還原告；另依兩造間契約約定及不當得利法律關係，請求被告應自99年1 月13日起，至騰空返還系爭建物之日止（其中99年1 月13日至99年2 月22日期間係租金，99年2 月23日起至遷讓返還日止係不當得利價額給付），按月給付原告17萬6,500 元，均為有理由，應予准許。
八、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 24 日
書記官 陳淑女附表：
┌──────────────────────┬──┬────┬──────┐│ 土 地 坐 落 │ │面 積│ │├──┬───┬───┬───┬───┬───┤地目├────┤ 權利範圍 ││編號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小 段│地 號│ │平方公尺│ ││ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │├──┼───┼───┼───┼───┼───┼──┼────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ 1 │臺北市│內湖區│ 西湖 │ 4 │ 14 │ 建 │4,780.12│3958/100000 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴───┴───┴───┴───┴───┴──┴────┴──────┘┌─────────────────────────────────┐│建物標示 │├──┬───┬──────┬──────┬───────┬────┤│ │ │ │ │ 建物面積 │權利範圍││編號│建 號│ 基地坐落 │ 建物門牌 ├───────┤ ││ │ │ │ │ （平方公尺）│ ││ │ │ │ ├───────┤ ││ │ │ │ │ 樓層面積 │ │├──┼───┼──────┼──────┼───────┼────┤│ │ │臺北市內湖區│臺北市內湖區│ 層次：8層 │ ││ 1 │2624 │西湖段4小段 │瑞光路302號8│ 合計：549.28│全部 ││ │ │14 地號 │樓 │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┴───┴──────┴──────┴───────┴────┤│共有部分： ││編號1：西湖段4小段2642建號 ││ 面積：385.15平方公尺；權利範圍：4030/10000 ││編號2：西湖段4小段2646建號 ││ 面積：12,677.42平方公尺；權利範圍：4978/100000 ││ （含停車位編號4號、5號、6號、75號、76號、77號、78號、79號、││ 7號、80號、81號） │└─────────────────────────────────┘