臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1043號原 告 吳添財訴訟代理人 鄭博仁律師被 告 遠傳電信股份有限公司法定代理人 徐旭東訴訟代理人 牛敬堂上列當事人間返還共有物事件，本院於民國99年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由原告起訴主張：
㈠原告於民國97年9 月3 日買賣取得坐落台北市○○區○○段
二小段228 地號土地之同段692 建號，門牌號碼為台北市○○區○○路四段340 號5 樓之房地（以下簡稱系爭340 號5樓房地），並於97年10月1 日完成所有權移轉登記。該房地與其他同排之公寓成立北大湖社區，並設有管理委員會。被告於原告所有之系爭340 號5 樓頂樓及同棟公寓338 號、
340 號（以下簡稱系爭380 、340 號公寓）之樓梯間頂樓設置如附圖所示之基地台及天線，但並未經過管理委員會同意及訂立租約。依據民法第767 條第1 項、第821 條第1 項規定，請求被告將基地台及天線拆除後，將附圖所示之占用之系爭340 號5 樓頂樓及系爭338 、340 號樓梯間頂樓返還全體共有人。
㈡又依據公寓大廈管理條例第33條第2 款規定，無線電基地台
等類似強波發射設備設置於屋頂者，除經區分所有權人決議外，尚應經頂樓區分所有權人同意，縱使系爭338 、340 號公寓之其他共有人與被告簽署租賃契約，惟該租賃契約並未經過北大湖社區之區分所有權人會議及原告之同意，該租約亦因違反強制規定而無效。
㈢聲明：
1.被告應將如附圖所示之基地台及天線拆除，並將占用部分返還全體共有人。
2.願供擔保請准宣告假執行。被告之答辯
㈠原告因與訴外人和信電訊股份有限公司（以下簡稱和信公司
）合併，而為存續公司，原告繼受和信公司之全部權利及義務，包含本件之設置於系爭338 、340 號公寓頂樓之基地台（含天線）之租賃契約，合先敘明。原告與系爭338 號及
340 號公寓10戶所有權人所組成之瑞富園管理委員會代表人王建強於87年7 月1 日簽署租賃契約書，在系爭338 、340號公寓頂樓設置基地台及天線如附圖所示。該租賃契約期滿後，於92年簽訂續約同意書，約定租期為三期，每期5 年，約滿自動續約，如一方不擬續約，應予期滿前90日以書面通知對方。
㈡被告與系爭338 、340 號公寓住戶成立租賃契約時，原告尚
非系爭340 號5 樓之所有權人，北大湖社區亦尚未成立，系爭338 、340 號之公寓亦未加入北大湖社區。故並無租約應經過北大湖社區區分所有權人會議決議及原告同意之必要。公寓大廈管理條例第33條第2 款規定係於92年12月31日修正公布，被告與系爭338 號、340 號公寓住戶簽訂租賃契約之時間早於上開時間，故應無違反上開規定。況被告與338 號、340 號之住戶在設置基地台之時曾經多數住戶決議同意設置基地台，亦含當時系爭340 號5 樓之住戶在內，亦無違反公寓大廈管理條例第33條第2 項之規定。被告與系爭338 號、340 號公寓住戶所簽之租賃契約，於97年7 月1 日開始第二期租賃期間，當時原告亦尚未取得系爭340 號5 樓房屋之所有權。
㈢綜上，原告主張被告無權占有，請求原告拆除基地台返還占
用之部分予全體共有人，為無理由，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。不爭執事項
㈠被告（以合併前之和信公司名義）於民國87年7 月1 日在門
牌號碼台北市○○區○○路四段338 、340 號公寓頂樓設置電信基地台（位置及範圍如複丈成果圖所載）。
㈡87年7 月1 日簽訂之租賃契約於92年6 月30日屆滿時，續由
訴外人王建強代表住戶，於92年2 月27日與和信公司簽訂契約續約同意書，約定自92年7 月1 日起，每期五年，共計三期，每期期滿自動續約，如不續約應予期滿前90日以書面通知他方。97年7 月1 日上開租賃契約第二期開始。
㈢原告於97年9 月3 日買賣取得坐系爭340 號5 樓房地，並於
97 年10 月1 日完成所有權移轉登記。兩造之爭執要點：
㈠被告設立電信基地台於系爭公寓頂樓是否有合法權源？㈡如被告之前手已同意設定基地台於頂樓，被告是否仍得主張
基地台之設置未經其同意而違反公寓大廈管理條例第33條第2款規定，該租賃契約無效？㈢原告取得系爭房屋時，原公寓大廈之區分所有權人已合法決
議出租被告，且租賃契約合法存續中，原告是否仍可主張該租賃契約於決議出租，於原告取得所有權時未經其同意，違反公寓大廈管理條例第33條規定而無效？得心證之理由
㈠系爭338 、340 號公寓所屬之北大湖社區管理委員會係於98
年10月13日成立，有台北市政府99年9 月1 日府授都建字第09902834800 號函在卷可參（參本院卷第77-1頁）。且北大湖社區管理委員會成立之目的為○○○區○區○街道巷弄環境清潔衛生管理（包括清運垃圾）、每月一次的樓梯間清洗、每年一次水塔清洗。其餘公設因各棟產權獨立，維護維修等事項，皆由各樓間所有權人或住戶共同治理管理，管理委員會不涉各樓間公設管理收支，僅向社區內住戶收取清潔費外，並未收取其他費用，亦有原告提出之聲明書（附於台灣台北地方法院98年度審訴字第6715號卷第11頁）、北大湖社區管理委員會98年10月4 日北大湖主字第0001號（本院卷第131 頁）函可參。
㈡被告於87年7 月1 日在系爭338 及340 號頂樓設立基地台時
，係由系爭338 及340 號住戶共同開會決議，經系爭338 號
1 、2 、3 、4 樓、系爭340 號1 、2 、5 樓區分所有權人同意後，且其他區分所有權人亦無異議之情形下，由訴外人王建強（系爭338 號1 樓區分所有權人）代表住戶與和信公司簽訂契約。每月租金匯入王建強帳戶內，用以支出系爭公寓之公共修繕、維持、管理等費用及北大湖社區規定繳納之每戶每月新台幣（下同）400 元清潔費。收支帳本由住戶輪值登記及監督。住戶並約定實際遷入（以戶籍遷入為憑）始得享有輪值收支帳本及監督等權利及義務，嗣87年7 月1日簽訂之租賃契約於92年6 月30日屆滿時，續由訴外人王建強代表住戶，於92年2 月27日與和信公司簽訂契約續約同意書，約定自92年7 月1 日起，每期五年，共計三期，每期期滿自動續約，如不續約應予期滿前90日以書面通知他方。97年7 月1 日上開租賃契約第二期因契約兩造均無異議續約而開始，該基地台之設置及因設置基地台收取之租金由系爭
338 、340 號公寓之全部區分所有權人共享及共同監督，已經十餘年等情，業據原告提出行動電話基地台不動產使用協議書、行動電話基地台借用物合法使用權文件、契約續約同意書、並經證人王建強（系爭338 號1 樓區分所有權人）、董俊良（系爭338 號2 樓區分所有權人莊錦雀之夫）、陳志鋒（系爭338 號3 樓區分所有權人）、劉秋菊（系爭338 號
4 樓區分所有權人陳德成之妻）、盧明信（系爭338 號5 樓區分所有權人）、許美芳（系爭340 號2 樓區分所有權人邱清芳之妻）、楊倩慧（系爭340 號3 樓區分所有權人楊聖倫之妻）等人證述無訛，此有99年10月5 日勘驗測量筆錄附卷可參（本院卷第123-125 頁），應堪認定。且上開租賃契約簽訂時系爭340 號5 樓之區分所有權人潘柏蓉之夫葉純言亦於區分所有權人會議中簽名同意設置，此有行動電話基地台借用物合法使用權文件可參，且潘柏蓉與葉純言同時設籍於系爭340 號5 樓地址內，亦有戶籍查詢結果在卷可參，苟潘柏蓉無授權葉純言代為同意設置基地台，於被告在其頂樓設置基地台時，潘柏蓉應無任由設置基地台而不予置理之理，且證人王建強復證稱，設置基地台時系爭340 號5 樓之所有權人不但同意設置基地台，且要求被告公司為其修繕五樓頂漏水之問題，之後並作了石綿瓦棚，石綿瓦棚如有破損，被告公司也會維修石綿瓦棚，第一次防漏工程被告公司就花費30萬元，系爭340 號5 樓是最大受益者等語，此有本院99年10月5 日勘驗測量筆錄附卷可參（本院卷第124 頁）。準此，被告於系爭338 、340 號公寓頂樓設置基地台，應已經過該棟公寓之區分所有權人決議同意設置，且當時之系爭
340 號5 樓之區分所有權人亦同意設置，被告始與區分所權人代表王建強簽訂租賃契約。
㈢按共有人如已按協議為共有物之管理，他共有人嗣後將其應
有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。換言之，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘對共有物之管理使用，未有異議，且亦享有管理使用之利益，已歷有年所，即可認為有默示同意管理之意思存在，最高法院98年度台上字第633 號、83年度台上字第1377號之裁判意旨均同其見解，可資參照。據上所認定之事實，被告於87年7 月1 日在系爭338 、340 號公寓頂樓設置基地台與住戶簽訂租賃契約時，北大湖社區並未成立，自無經過北大湖社區區分所有權人決議之理。且北大湖社區成立後，亦僅收取清潔費負責加入社區之各棟公寓之公共區域之清潔，就各棟公寓之公共區域如何使用，應仍為各棟公寓之區分所有權人之權限，自亦無經北大湖社區之區分所有權人會議決議之理。又被告設置基地台乙節已於設置時經過系爭338、340 號區分所有權人明示及默示同意設置，經共有人同意所為之共有物之管理處分自應拘束各區分所有權人。且該基地台及天線矗立於頂樓及樓梯間屋頂，各區分所有權人之後買受人，客觀上應可知頂樓之管理使用情形，自應受該管理使用之約定所拘束。故原告於事後買受系爭340 號5 樓房地，成為系爭338 及340 號公寓頂樓共有部分之共有人，仍應受上開共有物管理約定之拘束。原告主張被告與340 、338號公寓之住戶間之租賃契約未經過基地台設置之後始成立北大湖社區（僅管理環境清潔部分）區分所有權人決議而無效，顯非有據。且被告設置基地台時亦經過當時系爭340 號5樓區分所有權人潘柏蓉（由其夫葉純言代理）之同意，原告主張被告與住戶簽訂之租賃契約違反公寓大廈管理條例第33條第2 款云云，亦屬無據。且被告與住戶間約定之三期租賃期限，第二期之5 年租約業於97年7 月1 日因無異議而自動續約，原告取得系爭340 號5 樓所有權時，已因原契約約定無異議而自動續約，已經開始第二期五年之租約，於契約生效時時，原告既非區分所有權人，原告主張必須經其同意云云，難謂有理。
㈣綜上所陳，被告設置基地台業經原告所有之系爭340 號5 樓
房屋所在之公寓之共有人同意，並訂立租賃契約，並非無權占有，原告主張被告無權占有請求拆除並返還占用部分予全體所有權人，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第一庭法 官 黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 12 日
書記官 蔡東晏