臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1072號原 告 陳詩茵訴訟代理人 蔡鑫花
張漢榮律師被 告 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理 林鴻堯人共 同訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國100 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林鴻堯應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬元，及其中新臺幣壹佰貳拾叁萬元部分自民國九十五年十二月十九日起至清償日止，；另新臺幣陸拾貳萬元自民國九十七年一月十日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰零叁萬元，及其中新臺幣陸拾玖萬元部分自民國九十五年十二月十九日起至清償日止；另新臺幣叁拾肆萬元部分自民國九十七年一月十日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得對於被告林鴻堯之財產為假執行，但被告林鴻堯得以新臺幣壹佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾叁萬元供擔保後，得對於被告瓏山林企業股份有限公司之財產為假執行，但被告瓏山林企業股份有限公司得以新臺幣壹佰零叁萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：被告林鴻堯與原告於民國95年12月18日訂立土地預定買賣契約書，由被告林鴻堯將坐落臺北市○○區○○段4 小段21、21-9地號土地出賣予原告，約定價金為新臺幣（下同）12,320,000元；被告瓏山林企業股份有限公司（以下簡稱瓏山林公司）於同日就坐落於上開土地上之「藝術館」編號C5號14樓房屋，與原告訂立房屋預定買賣契約書，房屋總價為5,280,000 元，以及就買受「藝術館」建案編號137 號之停車位乙個與被告瓏山林公司簽訂停車位產權預定買賣契約書（上述契約以下簡稱系爭3 份契約），約定價金480,000 元。原告已依約按期繳交房屋價款790,000 元、土地價款1,850,000 元，及停車位價款240,000 元，共計2,880,000 元；並簽發票面金額共16,320,000元之本票2 紙予被告，嗣原告亦配合向被告所指定之聯邦商業銀行（以下簡稱聯邦銀行）完成房屋貸款手續。詎被告迄今均未按系爭
3 份契約約定辦理交付，經原告分別於99年4 月9 日、同年
6 月4 日以信函催請被告儘速辦理交付，被告均未置理，原告乃於同年6 月18日以信函向被告為解除系爭3 份契約之意思表示，被告自應返還原告已給付之款項。為此，基於民法第259 條解約後回復原狀及不當得利法律關係之規定，聲明請求：㈠被告林鴻堯應給付原告1,850,000 元，及其中1,230,000 元部分自95年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另620,000 元自97年1 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告瓏山林公司應給付原告1,030,000元，及其中690,000 元部分自95年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另340,000 元部分自97年1 月10日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭3 份契約之原買受人即訴外人蔡鑫花（因貸款條件不符，乃於98年2 月13日將系爭房地買賣契約申請更名為原告）。於97年12月15日即已接獲被告所寄發「對保通知」，明確表示即日可開始辦理貸款手續，並按對保日期及時間親自到場對保，然蔡鑫花在對保期日均未到場。被告乃再次於98年1 月10日安排聯邦銀行辦理對保手續，惟蔡鑫花依然置之不理，故依約視同買方「不辦理貸款」，並應依約定於使用執照取得後30天內一次繳清房地價款。後被告取得使用執照，隨即於98年1 月8 日寄發「繳款通知」予蔡鑫花，即明確表示「不貸款戶」應自使用執照核發日起算第30天，即98年2 月5 日付清期款，蔡鑫花屆期未為給付，原本即已發生給付遲延之效力。惟蔡鑫花於98年2 月13日因其聲稱自身銀行貸款條件不符，要求申請更名以便辦理貸款事宜，被告同意將系爭3 份契約變更為原告，但原告仍直至98年2月26日止未辦理貸款，被告乃在98年2 月27日寄發信函予原告，限期於函到5 日內繳付第四期價款，否則即沒入已繳款項同時解除系爭3 份契約。惟原告屆期依然未繳款，被告始於98年3 月10日以信函通知原告，以其逾期仍未給付第四期價款為由，依約合法解除契約，並沒入原告已繳價金。是系爭3 份契約早在98年3 月間即已解除，且原告所繳價款均已依約沒收，原告之請求，自屬無據等語資為抗辯，並聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、原告於99年4 月9 日通知被告限於同年月10日履行契約，又於99年6 月4 日通知被告於文到（被告均在6 月7 日收到通知）5 日內履行契約（本院卷第100 、102 頁），嗣於99年6 月18日通知被告解除系爭契約，通知函於同年月
21、22日分別到達被告瓏山林公司及被告林鴻堯（本院卷第104~106 頁）。
2、系爭3 份契約於98年2 月13日買受人由蔡鑫花變更為原告，被告於同年月27日通知原告：「查台端至民國九十八年二月二十六日止，尚有已逾繳款期限之房地款金額共計新台幣壹仟肆佰玖拾陸萬元整，敬請於函達五日內繳付。台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，且以本函之送達併為解除合約之意思表示」等語（本院卷第133 頁），嗣於98年3月10日通知原告沒入已繳全部款項，並解除系爭契約（本院卷第138 頁）。
3、原告於98年2 月13日除簽立「代辦申請貸款委託書」及「貸款確認書」、「代刻印章授權書」外，並簽立面額分別為1,360,000 元、14,960,000元之本票2 紙予被告（本院卷第156 、157 、158 頁）。
（二）爭執事項：
1、被告是否未依約履行移轉所有權並交付系爭房地之契約上義務，而因原告的解約，須返還原告已繳付之款項？
2、原告是否未如期繳付價款，而因被告依約沒收繳付之款項，不得請求返還已繳付款項？
三、本院得心證之理由
（一）原告債務之履行：
1、依系爭3 份契約有關買方付款方式之約定，均約定：「買方應依已完成之工程進度所定之房屋（或土地、停車空間）價款分期付款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，…」（土地預定買賣契約書第四條第一項、房屋預定買賣契約書第七條第一項、停車位產權預定買賣契約書第六條第一項），又系爭3 份契約價款之繳付均分4 期，其中第1~3 期為自備期款，第4 期為可委辦貸款抵繳之期款，有系爭3 份契約之土地或房屋、停車空間價款分期付款明細表在卷可稽（本院卷第15、36、51頁）。關於貸款之約定，均約定：「房屋（或土地、停車空間）價款內之部分價款，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為二十年，以買賣雙方簽立『代辦申請貸款委託書』依約定辦妥一切貸款手續，…」（土地預定買賣契約書第五條第一項、房屋預定買賣契約書第十八條第一項、停車位產權預定買賣契約書第十五條第一項）。是依契約約定，買方若須委由賣方由賣方洽定之金融機構貸款，僅須簽署「代辦申請貸款委託書」，並經金融機構核准貸款後，依約定期限給付即屬已盡其契約之義務。
2、本件原告主張業依約繳付三期之貸款，且已簽立代辦申請貸款委託書、貸款確認書、代刻印章授權書，業已完成契約所定之義務等情，並提出親簽之上揭書面資料（本院卷第156 、157 、158 頁）為證，被告對於原告業已簽立上述書面委託、授權資料，並不爭執，惟仍以原告未配合辦理貸款為辯。原告則對於被告之答辯陳稱：被告瓏山林公司要求原告於另紙「切結書」上簽名並交付予被告瓏山林公司，被告才願意移轉房地所有權，原告已依約完成委託貸款手續等語，並提出切結書1 紙（本院卷第159 頁）為據。經查：原告已完成向銀行核貸之手續，為原告聲請證人即聯邦銀行所屬人員李宛錡在庭結證稱：「（問：本件原告有無出具撥款同意書給聯邦銀行？）有，我們後來將撥款同意書交給代書，我不知道代書有無交給被告瓏山林公司」，「（問：原告貸款案是由你承辦嗎？）一、整個貸款程序都是我承辦，本件是聯邦銀行交待下來的。二、被告瓏山林公司有跟聯邦銀行主管說藝術館這邊有一些餘屋，這些客戶沒有辦法符合資金的要求，所以被告瓏山林公司請聯邦銀行處理能不能做，後來蔡鑫花打電話來聯邦銀行問是否有在做貸款，我有告訴蔡鑫花相關程序，原告就來聯邦銀行辦理貸款，三、我不記得對保時間」，「（問：核貸下來之後，原告有無找過你？）蔡鑫花有找過我，一開始都是電話聯絡，蔡鑫花有問我是否要撥款，我還沒有等到代書給我的設定文件，所以我還沒有撥款」，「（問：代書是誰找的？）被告瓏山林公司配合的代書」，「（問：沒撥款的原因？）我沒收到設定契約書」，「（問：原告財力徵信有無問題？）財力沒問題，只是貸款多了些」，「（問：為何貸款戶要由蔡鑫花改為原告？）是登記的問題，與貸款無關」等語有關原告買受當時，蔡鑫花業已配合對保申辦貸款，且聯邦銀行業已核准，僅因被告所委請之土地代書遲未將設定契約書交付銀行，故銀行未予撥款情節綦詳。證人即被告瓏山林公司所屬人員吳明清亦證述：「（問：如果簽切結書，買方一定能繳款嗎？）要履行切結書的條件就能繳款復約，切結書上還是有繳款的約定」等語有關原告必須要簽立與系爭3 份契約無關之切結書，即能繳款乙節亦甚明確。被告對於上揭證詞均無爭執，應堪足為據。細繹切結書之內容：除要求買方即原告應於98年3 月31日辦妥貸款繳清餘款外，尚包含「二、立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋之面積誤差之情事，且無任何異議，立書人同意依房屋買賣契約所訂之找補方式於交屋時一併結清，如未依約繳付應找補之款項以及預付款項等應繳款項，則賣方得拒絕交屋，…」，「立書人簽立本書之同時，即清楚認知本買賣房屋（含公共設施部分）之立面外觀、平面空間等賣方得依法辦理變更設計並保留逕行修改權，對此變更之相關事宜，立書人無任何異議」等語形同由被告決定交付面積誤差之補償方式，以及建物立面外觀、平面空間交付之實物範圍，則買方若所受領之房屋與預售時期望相差過大，可能因簽立該切結書而權利受到限制，顯屬不利於原告。是綜合上述證詞，原告所陳被告因原告不願簽署切結書，致未讓其所委託之代書交付銀行設定契約書，致銀行擔保未足不敢撥款，並非原告未配合對保或辦理貸款等語，尚屬有據，應足採信，且不僅是房屋之買賣，包括土地及停車位之款項均因被告瓏山林公司所委託代書未交付設定契約書均致原告無法繳款，應認被告林鴻堯亦有同意阻止貸款成立撥付之意思。是依上揭契約所定條件，原告應已完成委託貸款之義務，撥款未能於期限內完成，與原告應無涉，被告自不能以原告遲延繳款為由，解除系爭3 份契約，並沒收原告所繳付之款項。
（二）原告之解約
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。又依系爭3 份契約有關產權移轉登記方法之約定，均約定：「雙方約定於使用執照核發日起三個月內，且買方依約完成一切義務手續後，將本約之所有權移轉登記於買方名下。但因買方有違約情事或非可歸責於賣方之情事時，不在此限，…」（土地預定買賣契約書第六條第一項、房屋預定買賣契約書第十五條第一項、停車位產權預定買賣契約書第十二條第一項）。本件原告主張被告未如期於領取使用執照後3 個月內移轉上開房地及停車位之所有權予原告，故依約於催告後解除系爭3 份契約，為其提出系爭3 份契約、通知信函暨回執3 件（本院卷第100~106 頁）為證，被告對於迄今未移轉房地及停車位產權，以及業已受領原告催告及解除契約之意思表示等事實，均不爭執，僅以系爭3份 契約已由被告在較早前解除為辯。
2、惟承前所述，被告並無解除契約之正當理由，是於原告為解除系爭3 份契約前，契約效力仍然存續。又被告業已於98年1 月7 日取得使用執照，此有被告所提出催繳款項通知，要求於領得使用執照後30日，即98年2 月5 日繳款之通知在卷可資推知（本院卷第129 頁），是依約被告應於領得使用執照後3 個月，即98年4 月7 日內移轉上開房地及停車位，雖原告並未繳付第四期款，已如上述，但係因可歸責於被告之事由，致原告未能如期繳款，依上揭約定，被告仍應依約如期交屋，被告未如期交屋，即有債務履行遲延情事。再原告於預定交屋期日後之99年4 月9 日、同年6 月4 日均已催告被告移轉上開房地及停車位產權，有上開催告通知信函及回證可按（本院卷第100~103 頁），惟被告均未辦理產權移轉。原告乃於同年6 月18日通知被告解除系爭3 份契約，分別由被告瓏山林公司於99年6月21日收受、被告林鴻堯於99年6 月22日收受，有通知信函暨回證（本院卷第105 、106 頁）在可足參，依民法第
254 條規定意旨，原告解約之意思表示於送達至被告時即生解除契約之效力，是土地預定買賣契約書係於99年6 月22日為原告解除，房屋預定買賣契約書、停車位產權預定買賣契約書係於99年6月21日為原告解除。
（三）原告之請求契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，若受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。
本件原告於契約存續期間，業已依如附表所示之時間繳付款項，並提出統一發票4 紙為證，被告並不爭執，堪認屬實，是依上開規定意旨，原告請求被告瓏山林公司應返還受領金額之總額1,030,000 元，被告林鴻堯應返還1,850,
000 元外，並按受領時起計算應給付予原告之利息，即被告瓏山林公司應返還之金額中，其中690,000 元自95年12月19日起算；另340,000 元自97年1 月10日起算之遲延利息。被告林鴻堯應返還之金額中，其中1,230,000 元自95年12月19日起算；另620,000 元自97年1 月10日起算之遲延利息，均屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告基於解約後回復原狀之法律關係，聲明請求：㈠被告林鴻堯應給付原告1,850,000 元，及其中1,230,00
0 元部分自95年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另620,000 元自97年1 月10日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。㈡被告瓏山林公司應給付原告1,030,000 元，及其中690,000 元部分自95年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另340,000 元部分自97年1 月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告對於被告之請求業依民法第259 條之規定獲得勝訴之判決，自不再就不當得利請求部分審究。並依職權確定訴訟費用額29,512元由被告負擔。
五、本件原告與被告均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果已無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 100 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 18 日
書記官 林郁菁