臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1011號原 告 江衍茂訴訟代理人 吳啟玄律師
吳啟豪律師被 告 陳昭如被 告 李素梅訴訟代理人 蔡靜娟律師
林志強律師複 代理人 高鳳英律師上列當事人間禁止一定行為事件，本院於中華民國100 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「禁止被告使用附圖一所示甲部分之土地。」，嗣於訴訟進行中，變更訴之聲明為「被告除得進入坐落臺北市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），如臺北市中山地政事務所99年10月6 日複丈成果圖（下稱附圖二）編號A 即斜線所示、面積152.25平方公尺之左、後院部分外，不得為其他使用。」，核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，且被告不抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：原告於民國97年4 、5 月間，因換屋需要，經向前屋主蘇炳文買受「南京Garden二期」社區中門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○弄○○號1 樓建物暨坐落基地即系爭土地應有部分10萬分之16126 （下稱系爭1 樓房地），前屋主於售屋時向原告表示所有住戶業經決議系爭1 樓房地區分所有權人對於系爭土地如附圖二編號A 即斜線所示、面積
152.25平方公尺之左、後院部分（下稱系爭公共空間）享有使用權，並提出南京花園大廈二期管理規約（下稱新管理規約）予原告，其中第19條第6 項記載「本廈一樓後花園機車停車位因住戶使用不便，故協議機車改停放地下室停車場，因機車改停放地下室停車場缺少遙控器部分由一樓所有權人負擔費用，唯一樓所有權人不得變更後花園之外觀（僅只有使用權，如管理委員會或住戶欲進入不得拒絕。）」，原告一直依前開規約使用系爭公共空間，詎被告二人於原告遷入後，竟提出另一份管理規約（下稱舊管理規約），表示以前從未討論系爭公共空間之歸屬問題，要求原告將系爭公共空間提供予全體住戶使用，原告應向前屋主自行求償，原告因而對前屋主蘇炳文提出偽造文書及詐欺告訴，經臺灣士林地方法院檢察署98年度偵字第13852 號受理在案（下稱系爭刑事案件）。證人劉士彤及簡明賜於系爭刑事案件證稱區分所有權人會議中，確已約定系爭公共空間由一樓住戶使用，一樓住戶就該公共空間享有使用權，但不得禁止其他住戶進入，是原告就系爭公共空間，確有使用權，被告二人自不得妨礙原告之使用等語。並聲明：被告除得進入系爭坐落臺北市○○區○○段○○○○○ ○號土地，如附圖二編號A 即斜線所示、面積152.25平方公尺之左、後院部分外，不得為其他使用。
三、被告李素梅則以：就系爭公共空間之使用，「南京Garden二期」社區管理規約並無專供一樓住戶使用之約定，全體住戶亦未就系爭公共空間有特定住戶始有使用權之決議，原告所提之新管理規約並非真正云云資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告陳昭如則以：系爭公共空間為機車、自行車停車位，且為無障礙空間，原告卻於通道上設置障礙物，使全體住戶機車無法進入，並擅自搭建遮雨棚擺放私人雜物，臺北市建築管理處留底備查之規約並無原告所指第19條第6 項之約定，原告私下與前屋主約定之管理規約並非真實云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：㈠被告李素梅係「南京Garden二期」社區中門牌號碼臺北市○
○區○○路○○巷○○弄○○號5 樓建物暨坐落基地即系爭土地（應有部分10萬分之19056 ）之所有權人。
㈡被告陳昭如係「南京Garden二期」社區中門牌號碼臺北市○
○區○○路○○巷○○弄○○號4 樓建物暨坐落基地即系爭土地（應有部分10萬分之17217 ）之所有權人。
㈢原告江衍茂係「南京Garden二期」社區中門牌號碼臺北市○
○區○○路○○巷○○弄○○號1 樓建物暨坐落基地即系爭土地（應有部分10萬分之16126 ）之所有權人。
㈣系爭土地如附圖二編號A 即斜線所示、面積152.25平方公尺
之左、後院部分，依使用執照所載係規劃作為花園景觀及機車、自行車停車位。
㈤原告江衍茂於系爭土地搭建如附圖二所示之車檔二個及於編號B 所示位置，搭建面積23平方公尺之雨遮。
六、得心證之理由：本件原告主張區分所有權人會議業已決議並於規約中約定系爭公共空間由原告專用之事實，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點即在於：系爭公共空間是否經區分所有權人決議或規約約定由原告專用？茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張區分所有權人會議業已決議並於規約中約定系爭公共空間由原告專用之事實，既為被告所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。而原告主張其就系爭公共空間有專用權乙節，無非以其所提原證2 「新管理規約」及證人劉士彤、簡銘賜、高若雯之證詞、其與證人林朝傑所簽定之和解書、其配偶高若雯與證人林朝傑之電話錄音譯文為證，然查，原告所提原證2 「新管理規約」第9 頁僅為一張傳真用紙，與前8頁之字體大小格式不同，且無管理委員會之用印，該頁右下角亦無主管機關臺北市政府卷宗之頁碼編號，而臺北市政府留存報備之南京花園大廈二期管理規約，並無原告所提原證
2 「新管理規約」中第19條第6 項「本廈一樓後花園機車停車位因住戶使用不便，故協議機車改停放地下室停車場，因機車改停放地下室停車場缺少遙控器部分由一樓所有權人負擔費用，唯一樓所有權人不得變更後花園之外觀（僅只有使用權，如管理委員會或住戶欲進入不得拒絕。）」之記載，則原告所提原證2 「新管理規約」第9 頁形式上已難認為真正。
㈡次查，原告雖主張96年1 月26日區分所有權人會議業已決議
系爭公共空間由一樓住戶專用，然據被告聲請傳喚證人即當日會議之記錄胡永信到庭證稱：住戶規約是伊事先擬好的，當天會議有給6 位區分所有權人、建商等，當日會議沒有討論一樓後花園使用相關事宜，但是有針對這部分提及那邊原本是一個鐵門，有上鎖，建商要給鑰匙，當時沒有人住進去，所以有談到需不需要馬上給鑰匙，但當時沒有討論，因為住戶的約定專用、共用並沒有提到。前開會議沒有表決同意「一樓住戶可以專用一樓後花園，其他住戶不得使用」，管理規約是由伊送臺北市政府報備，分管的部分，伊會放在約定分管的部分，不會放在其他事項，原告所提新管理規約第19條第6 項之文字其並無印象。伊記得當時有討論到劉士彤要提供地下室遙控器，當時說如果因為大家使用不是那麼高，機車先停在汽車前或後，但沒有表決一樓後花園是否大家不要停，停到地下室。只有討論到，沒有表決，他有說他願意提供遙控器，給大家方便，一樓後面停車位，有無約定要給一樓專用，當天真的沒有提到等語（本院卷第137-138 、
145 頁背面），及證人即代理一樓住戶出席之簡銘賜證述：「（問）當日會議是否有討論一樓後花園使用相關事宜？如有，討論內容及結論為何？（答）剛開始沒有談，最後劉士彤有說一樓後面能不能讓一樓使用，其他人說是公設，住戶自己協議，協議好就可以。劉先生有說原則上一樓鑰匙給他們一人一支，但機車不要牽進來。看水電或其他公設可以進來。但我沒有印象其他住戶有沒有說贊成或反對，但我記得劉先生有叫胡先生那幾條要加進去。後來有加沒加，我沒有印象，住戶也沒有說贊成或反對，我告訴劉，如果以後買賣，這份要給買方看。劉士彤當時是第一屆主委。其他人有說一樓不能占為使用、不能違建。」、「（問）前開會議是否曾表決同意『一樓住戶可以專用一樓後花園，其他住戶不得使用』？（答）應該沒有這樣講，那是公設大家可以使用，應該是針對摩托車，怕進去會吵到。（問）針對機車停車位，有無討論或決議？（答）沒有。他們有說地下室也可以停摩托車，不知道是誰。那天會議大家都是純聊天，因為規約都已經做好了。只是劉說要把他加進去。」、「（問）有無表決要加記第19條第6 項？（答）…當時在聊天，有的人說好，有人沒說什麼，從頭到尾都沒有正式的表決。（問）住戶有無同意不要將機車停在一樓？（答）沒有提到。」、「（問）第19條第6 項形諸文字後，有無再經過各區分所有權人的同意？（答）沒有。這是他們開完會後，我說那條他們沒有反對，要補進去，我才能給買方。他們開完會後，才給我這份文件。」等語（本院卷第139 頁背面至141 頁），再據證人林朝傑到庭證稱：當日會議有討論一樓後花園使用相關事宜，但有沒有結果伊忘了。前開會議沒有表決同意「一樓住戶可以專用一樓後花園，其他住戶不得使用」，當天沒有說要加進第19條第6 項等語（本院卷第141 背面至142 頁），可認「南京Garden二期」社區第一次區分所有權人會議固曾提及系爭公共空間使用問題，然僅劉士彤提議由一樓住戶專用，並未付諸表決，即全體住戶並未作成「一樓住戶可以專用一樓後花園，其他住戶不得使用」之決議或作成「將第19條第6 項加入住戶規約」之決議甚明。
㈢至證人劉士彤雖到庭證述當日有討論一樓後花園使用相關事
宜，內容是一樓後面有機車停車位因為進出很窄，所以不如給一樓使用，機車停到地下室，前開會議曾表決同意「一樓住戶可以專用一樓後花園，其他住戶不得使用」、當日會議有加入第19條第6 項文字，現場由胡永信打成記錄，在場住戶均有簽名等語（本院卷第179-180 頁），然其所稱現場由胡永信打成記錄之證詞與其前於系爭刑事案件偵查時證稱：「（問）請問劉士彤，當天開會時，是否有看過標示部分的文字內容（指原證2 「新管理規約」第19條第6 項）？…事後加的條款，是否有看過？（答）沒有文字內容，現場討論做會議紀錄，只是請胡先生將開會討論內容報臺北市…後來的條款就沒再看過」等語（本院卷第214 頁），顯有不符。
再者，依原證2 「新管理規約」第9 頁第19條第6 項之文字，係證人劉士彤代其父劉奎斗出售系爭一樓房地時，始提供予代書簡銘賜，此據證人簡明賜到庭證述無訛，則證人劉士彤與原一樓房地所有權人既為父子，又係其負責代為出售一樓房地，其與系爭公共空間是否約定由一樓住戶專用乙節，實有利害關係，是其所為證詞難免有偏頗一樓房地所有權人之嫌，已難遽信為真實。
㈣再查，「南京Garden二期」社區地下停車場除汽車停車位外
，並無多餘空間得容納原規劃於系爭公共空間之機車、自行車停車位，有照片2 張在卷可稽（本院卷第112-113 頁），而一樓區分所有權人並未支付任何代價，衡情其他住戶應無決議將系爭公共空間由一樓區分所有權人專用而自陷於無法停放機車之理。參以被告陳昭如於系爭刑事案件偵查時所言：96年初開第一次管委會時，劉先生有提議管理規約第19條第6 項，但因為住戶還沒有完全進住，所以機車先停到地下室，這只是暫時處理方式，但沒提到後花園機車格是一樓使用，第一次管委會沒有就第19條第6 款內容達成共識，因為
一、二、三樓住戶還沒有完全進住，暫時停到地下室，沒說以後就這樣處理。第一次管委會當時沒有請胡永信將討論事項寫進管理規約第19條第6 款，劉先生口頭講而已，劉先生說，等大家都住進來，再將機車停進花園的位置等語（本院卷第101-102 頁）及證人林朝傑到庭證稱：「我是跟她（指高若雯）講那次開會有討論1 樓花園的這個區域，有討論1樓要拿遙控器給我們，接著我們就留到下一次開會的時候再做文書的確認，可是後來劉先生就沒有開會。」、「（問）對於1 樓後花園的部分，有討論，結論是什麼？（答）只有劉先生說要給我1 樓遙控器，叫我們把機車停到地下室。（問）你剛剛說劉先生叫我們把機車停到地下室，有無提到原來機車停車格的部分要給1 樓住戶使用？（答）不曉得，忘了。（問）當時住戶有同意機車停到地下室嗎？（答）當時因為1 、2 、3 樓都沒有人住，車位也沒有人用，我們想方便4 、5 、6 樓出入所以就把機車停到地下室。（問）當天會議有無決定1 樓住戶可以專用1 樓後花園？（答）沒有決定。」等語（本院卷第182-183 頁），堪認當日會議雖有提及機車停放於地下停車場乙事，然僅係暫時之權宜措施，係因當時尚有半數住戶未進住，故各住戶協議暫時將機車停到地下停車場，並無將系爭公共空間約定由一樓區分所有權人專用之意。
㈤再由原告所提原證2 「新管理規約」第19條第6 項之記載「
本廈一樓後花園機車停車位因住戶使用不便，故協議機車改停放地下室停車場，因機車改停放地下室停車場缺少遙控器部分由一樓所有權人負擔費用，唯一樓所有權人不得變更後花園之外觀（僅只有使用權，如管理委員會或住戶欲進入不得拒絕。）」文義觀之，一樓所有權人亦無排他之專用權，此由原告之前手蘇炳文於系爭刑事案件偵查時所稱：該屋我知道有花園的公共設施，前屋主說可以使用，但沒有專用權…」（本院卷第91頁）及原告訴訟代理人吳啟豪律師於系爭刑事案件偵查時所言：「…系爭房屋4 、5 、6 樓的屋主，曾告訴許翌湜花園無專屬使用權…。」等語（本院卷第94頁），足認原告於其前手所獲得之資訊應為一樓住戶可使用系爭公共空間，但沒有專屬使用權，不得排除其他住戶進入。㈥再原告雖以其與6 樓住戶林朝傑於99年5 月29日簽訂之和解
書載有：「壹、臺北市○○路○○巷○○弄○○號1 樓周圍之公共空間之使用權，全體所有權人確實於96年1 月26日決議歸屬台北市○○路○○巷○○弄○○號1 樓住戶所有，乙方就此不再為任何爭執。」等文字，主張林朝傑已承認區分所有權人會議於96年1 月26日將一樓後花園決議由一樓住戶使用云云。惟查，原告僅與林朝傑一人簽訂系爭和解書，惟林朝傑並無權代表其他全體住戶表示意見，況據證人林朝傑到庭證述：「（問）為何簽這張和解書？（答）他提告我們4 、5 、6 樓，我想說簽給他，看能不能和解，但我說管理費要繳給財委，他說好，但到現在也還沒有繳。我是私下跟他們和解的。」、「（問）你是否有同意一樓後花園由一樓住戶使用？如有，是何時同意？（答）我有，是我簽和解書的那天。」、「之前有爭執一樓後花園使用權歸屬，後花園本來不是屬於一樓的，當初有機車停車格，我們協調做一個架子隔起來，我們從側門進來，其他給一樓使用，當初他搬進來的時候，就有跟他討論過，但他不要。」、「（問）為何和解書上第
1 條記載全體所有權人確實於96年1 月26日決議，歸屬一樓住戶所有？（答）那時候我沒有看得很清楚，我想說要簽給他，不要跟一樓的糾纏。」、「（問）他有無以其他籌碼要脅你？（答）沒有，我只要求他管理費應該要清一清，結算出來，交給財委。他也答應我，但到目前我們都沒有收到他的管理費。」等語，可知證人林朝傑係基於避免訟累及向原告催繳管理費等目的，始於99年5 月29日同意原告使用一樓後花園，並於同日簽立由原告擬訂之和解書，自難以該和解書證明全體住戶於96年1 月26日有作成將一樓後花園供一樓住戶專用之決議。
㈦至原告雖一再以證人林朝傑曾於電話中向證人高若雯承認：
「如果那張在的話，就沒問題」，而主張那張係指修改後經大家簽名同意之規約云云；惟查，該錄音譯文前後相關內容係：「江太太（高若雯）：ㄟ可是你知道嗎？劉先生一直跟我們講，大家都簽名耶！林朝傑：有簽名的話，有簽名的話，他要拿出來呀！對不對。」、「江太太：他就說他那時交接，因為他說他是第一次的主委嘛。林朝傑：對呀！」、「江太太：那他說他交接的時候，整份都交給下一個主委了。林朝傑：拿給我的時候就沒有那個啦！我不會騙你啦！因為他交給我，我也跟他看的很清楚啦！有就有，沒有就沒有啦！」、「江太太：所以是有討論的？林朝傑：是有討論啦！」、「江太太：那你的印象是沒有簽名？林朝傑：有簽到簿啦，就是我們開會。」、「江太太：所以是有簽名對不對？林朝傑：簽名是簽到，我就跟你說是簽到的那張而已…」等語（本院卷第161-162 頁），且證人林朝傑亦當庭證稱：「（問）當天第一次住戶大會時你有沒有在修改的規約上簽名？（答）沒有，我只有簽簽到簿。（問）劉士彤有沒有把修改後的規約交給你？（答）沒有。」、「（問）你是否記得你跟原告的太太說過規約第19條第6 項有經過大家書面的同意，書面在你當主委的時候遺失了？（答）沒有，不是我遺失的，本來就沒了。」等語（本院卷第143 頁、第183 頁），顯見證人林朝傑係表明當初討論一樓後花園使用問題時，若有經全體住戶同意並有簽名同意之書面，則無後續爭議問題存在，然當時其僅有簽簽到簿，並未於原告所謂修改後之規約上簽名，自難以原告所提之電話錄音譯文，認全體住戶曾作成一樓後花園由一樓住戶專用之決議或規約。
㈧至原告雖援引民法第820 條第1 項規定「共有物之管理，除
契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，主張系爭公寓大廈1 、2 、3 、6 樓住戶已同意由其使用系爭土地如附圖二編號A 所示部分，故其就該部分有使用權云云。惟公寓大廈管理條例就區分所有建物部分為民法之特別法，自應優先適用公寓大廈管理條例。而「南京Garden二期」社區管理規約第2 條第2 項、第3 條第3 項第5 款、第10條亦明訂「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」、「約定專用或約定共用事項應經區分所有權人會議決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，則原告既未舉證證明有符合前開出席人數、表決權數之區分所有權人會議決議存在，自不得僅以民法第82
0 條第1 項規定主張其就系爭土地如附圖編號A 所示部分有專用權。
㈨按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款定有明文。本件原告既無法證明原證2 「新管理規約」第9 頁為真正，亦未證明全體住戶曾作成「一樓後花園由一樓住戶專用」之決議或「一樓後花園由一樓住戶專用」之規約存在，則其請求判決被告除得進入系爭土地如附圖二編號A 即斜線所示、面積152.25平方公尺之左、後院部分外，不得為其他使用為即無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 4 月 15 日
民事第二庭 法 官 藍雅清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 28 日
書記官 張純華