臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1186號原 告 丙○○訴訟代理人 陳昭全律師被 告 根林建設股份有限公司法定代理人 乙○○○被 告 甲○○上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國99年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣參佰捌拾陸萬陸仟壹佰伍拾參元，及其中新臺幣壹佰捌拾參萬元自民國九十九年八月二十六日起，其中新臺幣壹佰參拾伍萬元自民國九十九年九月二十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及其中新臺幣壹拾壹萬元自民國九十九年八月二十六日起，其中新臺幣壹拾壹萬元自民國九十九年九月二十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬零貳佰零陸元由被告根林建設股份有限公司負擔百分之九十五即新臺幣壹萬玖仟壹佰玖拾伍元，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬玖仟元供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件兩造間係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟，依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）間房屋預定買賣契約書第22條及原告與被告甲○○間土地預定買賣契約書第14條約定：「因本契約發生之之消費訴訟，雙方同意以臺灣士林地方法院為第一審管轄法院。」，是本院自有管轄權，應先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「㈠被告根林公司應給付原告新臺幣（下同）386 萬6,153 元，及其中318 萬元自民國99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告甲○○應給付原告22萬元，及其中11萬元自96年6 月18日起，其餘11萬元自99年8 月26日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟進行中，變更聲明為「㈠被告根林公司應給付原告386 萬6,153 元，及其中183 萬元自99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；其餘135 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告甲○○應給付原告22萬元，及其中11萬元自99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；其餘11萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：㈠伊於96年6 月18日分別與被告根林公司、被告甲○○簽訂房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買坐落基隆市○○區○○段港口小段113 之4 地號等10筆土地及該基地內「優泉小鎮」（下稱系爭建案）之E03 棟（下稱系爭房地），買賣總價金各為270 萬元、630萬元，共計900 萬元。伊於96年6 月18日簽約當日即給付被告甲○○土地價款11萬元，並給付被告根林公司房屋價金18
3 萬元（給付時間、金額如附表一所示）。依系爭房屋買賣契約第9 條第1 項、第2 項約定，被告根林公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6 個月未完工，視同被告根林公司違約，伊得解除系爭房屋買賣契約。被告根林公司於96年7 月17日基礎動工，故最遲須於98年1 月16日前完工。詎被告根林公司迄今尚未完工，依系爭房屋買賣契約書第9 條第2 項、第17條約定，原告得解除系爭房屋買賣契約，並請求被告根林公司返還已付房屋買賣價金183 萬元、按房地總價15％計算之違約金、及自98年1 月17日（即預定完工日之翌日）起，每日按已繳房地價款萬分之五計算之遲延利息。㈡伊已於99年8 月24日以存證信函為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，該意思表示業經被告根林公司於99年8 月25日收受，是系爭房屋買賣契約業於99年8 月25日合法解除，爰依上開約定，請求被告根林公司給付如下款項：⒈返還原告已繳之系爭預售屋價金183 萬元，及自附表二所示受領日起至98年1 月16日止之利息共計11萬8,703 元（計算式如附表二所示），暨自99年8 月26日（即被告根林公司收受解約通知之翌日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉按房地總價15％計算之違約金135 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（計算式：900 萬×15％＝135 萬）⒊自98年1 月17日（即預定完工日翌日）至99年8 月25日（即被告根林公司收受解約通知之日），共585 日，每日按已繳房地價款（即194 萬元）萬分之5 計算之遲延利息，即每日970 元（1,940,000 ×5 ÷10,000＝970 ），585 日共56萬7,450 元（970 ×585 ＝567,450 ）。⒋綜上，被告根林公司應給付原告386 萬6,153元（計算式：1,830,000+118,703+1,350,000+567,450 ＝3,866,153 ）及其中183 萬元自99年8 月26日起，其中135 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈣系爭土地買賣契約書第13條、系爭房屋買賣契約書第19條均約定土地及房屋之買賣契約不得單獨成立，須共同履行始生效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之「土地（或房屋）預定買賣契約書」亦並以違約論處，故原告除對被告根林公司為解約系爭房屋買賣契約書之意思表示外，亦對被告甲○○為解除系爭土地買賣契約書之意思表示，該意思表示亦已於99年8 月25日送達被告甲○○。原告並得依民法第259 條第1 款、第2 款，請求被告甲○○返還原告已付價金11萬元，並加計自受領日（96年6 月18日）起之利息。另依系爭土地買賣契約書第8條約定，原告亦得請求被告甲○○賠償按房地總價15％計算之違約金，惟因該金額超過原告已付之土地價款11萬元，故僅請求被告甲○○賠償違約金11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈤爰聲明如下：㈠被告根林公司應給付原告386 萬6,153 元，及其中
183 萬元自99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；其餘135 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被告甲○○應給付原告22萬元，及其中11萬元自99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；其餘11萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知無正當理由未到庭，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張伊於96年6 月18日分別與被告根林公司、被告
甲○○簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，購買系爭房地，系爭房屋、土地買賣價金分別為270 萬元、630 萬元，共計900 萬元。原告已給付被告根林公司系爭房屋買賣價金183 萬元，已給付被告甲○○11萬元，而被告根林公司於96年7 月17日正式開工，迄今尚未完工及領得使用執照。
原告已於99年8 月24日為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示於99年8 月25日已到達被告之事實，業據原告提出
96 年6月18日之土地買賣契約書、房屋契約買賣契約書各1紙、基府督建字第32號報驗紀錄表1 紙、96年6 月25日預收房屋款E03 棟簽約金62萬元之發票、96年8 月14日、同年9月26日、97年3 月20日、金額分別為31萬、45萬、45萬元之台新國際商業銀行國內匯款回條3 紙、99年8 月24日之存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本2 紙等影本在卷可稽（本院卷第18頁至46頁、第55頁），且被告就原告主張之事實，經受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，自堪信原告之主張為真實。
㈡按「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日
曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」，觀諸系爭房屋買賣契約第9 條第1 項、第2 項約定至明。次按賣方違反第
9 條第2 款，買方得解除本契約，系爭房屋買賣契約第17條第1 項亦定有明文。經查：
⒈系爭建案之基礎動工日為96年7 月17日，依上揭系爭房屋買
賣契約第9 條約定，被告根林公司至遲應於98年1 月16日完工取得使用執照，但被告根林公司於96年7 月17日開工後，迄今尚未領得使用執照，業經認定如上，故被告根林公司未於系爭房屋買賣契約約定期限完工，且至99年8 月時，已逾期6 個月以上，原告自得依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定，解除契約。
⒉復按本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣
契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議，系爭房屋買賣契約第19條定有明文。又系爭土地買賣契約第13條亦明定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。顯見系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。再查，被告根林公司逾期完工，原告得解除系爭房屋買賣契約，已如上述，依上揭說明，原告自得併與解除系爭土地買賣契約。而原告於99年8月24日以存證信函解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已於99年8 月25日到達被告根林公司、甲○○，有中華郵政掛號郵件收件回執送達2 紙在卷足憑，是系爭土地及房屋買賣契約均於99年8 月25日合法解除。
㈢按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。次按解約時賣方應將買方已繳之房地價款退還買方，觀諸系爭房屋買賣契約第17條第1 項前段、系爭土地買賣契約第8 條第
1 項前段至明。系爭買賣契約已於99年8 月25日合法解除，而原告已給付被告根林公司183 萬元之買賣價金、給付被告甲○○11萬元之買賣價金，揆諸上開規定，原告自得請求被告根林公司返還已付價金183 萬元，請求被告甲○○返還已付價金11萬元。
㈣依民法第259 條第2 款規定，契約解除時，雙方所負回復原
狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起的利息償還之。而兩造訂定之契約並未限縮或排除該款之規定，故原告於請求被告返還已付價金之同時，併請求給付自受領時起之利息，當為有據。而兩造既未就利率有所約定，自應以民法第203 條所定之法定利率即週年利率5 ％為計算之依據。房屋價金183 萬元部分，因係分期給付、金額亦各不相同，計算至98年1 月16日止之利息共計11萬8,703 元（計算如附表二所示），另應自99年8 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（98年1 月17日至99年8 月25日之利息，因原告另依系爭房屋買賣契約第9 條第2 項規定請求遲延利息，故未重複請求，詳下㈤所述）。
㈤系爭房屋買賣契約書第9 條第2 項約定：「若逾前款期間未
完工者（按即未於98年1 月16日完工），每逾1 日按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。」，而自98年1 月17日至99年8 月25日（即原告合法解除契約之日），共585 日，原告自得按已繳房地價金（即194 萬元）萬分之5 ，計算每日遲延利息，即每日970 元（計算式：1,940,000 ×5 ÷1,0000＝970 ），計585 日共56萬7,450 元（計算式：970×585 ＝567,450 ），99年8 月26日以後之利息，原告則依解除契約後之法律關係主張，詳上㈣所述）。
㈥按解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退
還買方外，並應同時賠償房地價15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，系爭房屋買賣契約第17條第1 項、系爭土地買賣契約第8 條第1 項分別定有明文。是原告依上開說明自得分別請求被告根林公司、甲○○給付房地總價（即900萬元）15％計算之違約金，即各135萬元，惟因被告甲○○向原告收取之土地買賣價金僅為11萬元，故對被告甲○○請求僅能以該已繳價款為上限之違約金即11萬元。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第22
9 條第2 項規定甚明。另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第233 條第1 項亦有明定。從而，原告依民法第259 條第1 、2 款、系爭房屋買賣契約書第9 條第2 項、第17條第1 項約定，請求被告根林公司給付386 萬6,153 元（含返還房屋價金183萬元、如附表二所示返還價金之利息11萬8,703 元、違約金
135 萬、未完工遲延利息56萬7,450 元），及其中183 萬元自99年8 月26日、其中違約金135 萬元自起訴狀繕本送達翌日即99年9 月29日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又原告依民法第259 條第1、2 款、系爭房買賣契約書第8 條約定，請求甲○○給付22萬元（含返還土地價金11萬元、違約金11萬元），及其中11萬元部分自99年8 月26日起，其中違約金11萬元部分自起訴狀繕本送達翌日起即99年9 月21日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本院依職權定本件訴訟費用額為20,206元（第一審裁判費20,206元），應由被告根林公司負擔百分之九十五即19,195元，餘由被告甲○○負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第87條第1 項。
中 華 民 國 99 年 11 月 1 日
民事第二庭 法 官 藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
書記官 蘇意絜附表一┌───────┬────┐│房屋價款給付日│金 額 ││ │(新臺幣)│├───────┼────┤│96年6 月25日 │62萬元 │├───────┼────┤│96年8 月14日 │31萬元 │├───────┼────┤│96年9 月26日 │45萬元 │├───────┼────┤│97年3 月20日 │45萬元 │├───────┼────┤│合計 │183萬元 │└───────┴────┘附表二┌────┬───┬─────┬─────┬───┬─────┬─────┐│ │ │ │ │ │ │ ││受領日 │ 金額 │結算日 │ 計算天數 │年息 │利息金額 │備註 ││ │ │ │ │ │ │ │├────┼───┼─────┼─────┼───┼─────┼─────┤│96.06.25│ 62萬│ 98.01.16 │ 571天 │ 5% │ 48,496元│簽約金 │├────┼───┼─────┼─────┼───┼─────┼─────┤│96.08.14│ 31萬│ 98.01.16 │ 521天 │ 5% │ 22,125元│開工款 │├────┼───┼─────┼─────┼───┼─────┼─────┤│96.09.26│ 45萬│ 98.01.16 │ 478天 │ 5% │ 29,466元│工程一期款│├────┼───┼─────┼─────┼───┼─────┼─────┤│97.03.20│ 45萬│ 98.01.16 │ 302天 │ 5% │ 18,616元│工程二期款│└────┴───┴─────┴─────┴───┴─────┴─────┘