臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1103號原 告 林顏寶玉
林文忠林文正上三人共同訴訟代理人 高秀枝律師被 告 王謝彩雲
王潘彩雲張林梅桂被 告 林闕省訴訟代理人 林素真上列當事人間調整租金事件，本院於民國99年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林闕省向原告承租臺北市○○區○○段二小段七四○地號土地二十五坪之年租金自民國九十九年一月一日起調整為新臺幣壹拾肆萬捌仟陸佰捌拾元。
被告王謝彩雲向原告承租臺北市○○區○○段二小段七四○地號土地三十六點七坪之年租金自民國九十九年一月一日起調整為新臺幣貳拾萬零柒佰壹拾捌元。
被告王潘彩雲向原告承租臺北市○○區○○段二小段七四○地號土地三十六點七坪之年租金自民國九十九年一月一日起調整為新臺幣貳拾萬伍仟壹佰柒拾捌元。
被告張林梅桂向原告承租臺北市○○區○○段二小段七四○地號土地三十六點三坪之年租金自民國九十九年一月一日起調整為新臺幣貳拾萬叁仟陸佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之十、被告林闕省負擔百分之十五、被告王謝彩雲、王潘彩雲、張林梅桂各負擔百分之二十五。
事實及理由
一、原告主張：被告林闕省、王謝彩雲、王潘彩雲、張林梅桂各向原告承租坐落臺北市○○區○○段二小段740 地號土地（下稱系爭土地）之部分（租地面積及年租金詳如附表），均未定有期限。而系爭土地鄰近南港火車站、南港軟體工業園區、捷運站，交通四通八達，商業活動頻仍，市況繁榮，距離便利商店及公車站步行均約5 分鐘可達，生活機能健全，土地利用價值極高，地價連年上漲，鄰地地租係以土地申報地價百分之6 計算，是原告與被告之間原定租金甚低，有調整必要，故依民法第442 條規定，聲請增加租金等語，並聲明：㈠被告林闕省向原告承租系爭土地25坪之年租金自民國99年1 月1 日起調整為新臺幣（以下同）16萬5,818 元。㈡被告王謝彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1月1 日起調整為24萬4,084 元。㈢被告王潘彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1 月1 日起調整為24萬4,08
4 元。㈣被告張林梅桂向原告承租系爭土地36.3坪之年租金自99年1 月1 日起調整為24萬768 元。
二、被告則以：㈠被告林闕省部分：系爭土地在中南街，是舊社區，現在店面
幾乎已經關閉，伊租地在其上有自有2 層樓房屋，其中2 樓是違建，房屋破舊，是100 年的老屋，僅能棲身，不能做生意，而無經濟價值。土地年租金10萬元，伊已不知繳納多久，均未曾欠租。原告現在收取之租金，與同街比較並不便宜，扣除每年繳納之地價稅，一年有8 萬元淨利。且伊生活拮据，若原告調漲租金，伊無法負擔，故聲明請求駁回原告之訴並命其負擔訴訟費用。
㈡被告王謝彩雲部分：伊在承租的土地上有4 層樓房屋，向原
告租地使用，房屋1 樓租給他人開瓦斯行，其餘供自住，每年繳納地租13萬5,000 元，已經超過10餘年。原告收取之租金比同街道的人高，故聲明請求駁回原告之訴並命其負擔訴訟費用。
㈢被告王潘彩雲部分：伊在承租的土地上有3 層樓房屋供居住
使用，屋齡已經70幾年。原告原收取年租金14萬5,000 元，嗣後忠孝東路捷運站淹水，原告才降為13萬8,000 元，原告本次漲幅過高，漲價租金高過同街道租金行情，伊僅能接受漲價5,000 元，且伊與被告王謝彩雲租地面積相同，調整後也要同價，故聲明請求駁回原告之訴並命原告負擔訴訟費用。
㈣被告張林梅桂部分：伊租地在其上有3 層樓房屋，已經老舊
，1 樓供居住使用，2 樓為佛堂，3 樓是鐵皮屋，原告收取地租金13萬7,000 元已經很多年，伊都按時繳納，沒有欠租，且鄰地租金並未漲價，故聲明請求駁回原告之訴並命原告負擔訴訟費用。
三、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。查其立法理由，係考量不動產價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃價值，遂亦時有昇降，為免爭議，乃賦予當事人聲請法院調整租金之權。據此規定及立法意旨，可知法院依聲請為租金之增減，應以不動產價值昇降為租金調整之主要指標。而有關不動產價值之昇降，雖以不動產實際交易價格，最貼近市場實情，但個別交易價格，難免受不確定及非市場因素影響，故所謂不動產價值之昇降，如能調查土地買賣或收益實例，並參酌影響地價之各種因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計地價，實較公允。就此恰有行政機關依據平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3 條規定，由各地政事務所地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例參酌影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，送由縣（市）政府提經地價評議委員會評定後，於每年1 月1 日分區公告，而為土地公告現值。
此土地公告現值，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為調整租金之主要參考指標。
㈡本件被告向原告承租系爭土地之部分（面積及年租金詳如附
表），均未定有期限，此為兩造所不爭執，堪認定為真實。而被告林闕省陳稱：原告依附表所示年租金收租已不知道多少年等語；被告王謝彩雲則陳稱：伊依附表所示年租金繳租已經超過10餘年等語；被告王潘彩雲陳稱：原告原收取年租金14萬5,000 元，嗣後忠孝東路捷運站淹水，原告才降為13萬8,000 元等語；被告張林梅桂則稱：原告收取租金13萬7,
000 元已經很多年等語。本院參酌納莉風災於90年9 月16日至90年9 月19日侵台，造成臺北市捷運淹水，此為資所週知之事實，另原告就被告前開所述，亦未為爭執等情，可推知原告出租系爭土地予被告自91年起，即未曾調整租金。此期間系爭土地公告現值，已自91年7 月之每平方公尺7 萬6,00
0 元變動至99年1 月之每平方公尺11萬3,000 元，此有系爭土地公告現值及公告地價查詢列印資料在卷可證。依照前開法律規定，原告應得聲請增加租金。
㈢查系爭土地鄰近市況繁榮、商業活動頻仍之南港火車站、南
港軟體工業園區、捷運站，交通四通八達，距離便利商店及公車站步行均約5 分鐘可達，生活機能健全，此有原告提出之地圖影本附卷可證，而系爭土地本身所在位置，雖屬精華地域裡之老舊社區，則有被告王謝彩雲提出之照片附卷可查，惟其房屋雖多老舊，商店多已關門，然在臺北市土地蕞爾難求寸土寸金之情況下，反成都市○○○○○段，而前開情形應已客觀綜合反應至系爭土地公告土地現值評定中，致其公告土地現值由91年間之每平方公尺7 萬6,000 元變動至99年已達每平方公尺11萬3,000 元，每平方公尺漲價3 萬7,00
0 元（000000000000 ＝37000 ），漲幅約為48.68%（3700
0 ÷76000 ×100%＝48.68%）。本院認為本件年租金，應斟酌上情，並考量各承租人之經濟能力、利用基地之經濟價值、所受利益及鄰地租金，以原定租金數額為基礎，依據前述土地公告現值漲幅同幅調整，始為公允。
㈣據此，被告林闕省向原告承租系爭土地25坪之年租金自99年
1 月1 日起得調高4 萬8,680 元（000000×48.68%＝48680），調整後為14萬8,680 元，而為99年1 月土地申報地價總額之5.38 %【計算式：148680（每年租金，元）÷〈25（租地面積，坪）÷0.3025×41800 （每平方公尺公告地價，元）×80% 〉×100%＝5.38% 】；被告王謝彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1 月1 日起得調高6 萬5,718元（000000×48.68%＝65718 ），調整後為20萬718 元（000000＋65718 ＝200718），而為99年土地申報地價總額之4.95% 【計算式：200718（每年租金，元）÷〈36.7（租地面積，坪）÷0.3025×41800 （每平方公尺公告地價，元）×80% 〉×100%＝4.95 %】；被告王潘彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1 月1 日起得調高6 萬7,178 元（000000×48.68%＝67178 ，小數點以下四捨五入），調整後為20萬5, 178元，而為99年1 月土地申報地價總額之5.06%【計算式：205178（每年租金，元）÷〈36.7（租地面積，坪）÷0.3025×41800 （每平方公尺公告地價，元）×80%〉×100%＝5. 06%】；被告張林梅桂向原告承租系爭土地36.3坪之年租金自99年1 月1 日起得調高6 萬6,692 元（000000×48.68%＝66692 ，小數點以下四捨五入），調整後為20萬3,692 元（000000＋66692 ＝203692），而為99年1 月土地申報地價總額之5.08% 【計算式：203692（每年租金，元）÷〈36.3（租地面積，坪）÷0.3025×41800 （每平方公尺公告地價，元）×80% 〉×100%＝5.08% 】，並均符合土地法第105 條準用第97條年租金不得逾土地申報地價總額百分之10之限制規定。
㈤至有關各承租人之經濟能力、利用基地之經濟價值、所受利
益及鄰地租金之具體情形，本院認為民法第442 條所定調整租金，實屬情事變更原則具體化之規定，故前開事項除有當事人另主張情事變更且顯失公平之情形，或其租金約定有違土地法第105 條所設最高限額規定外，法院即應本於契約自由原則，尊重租賃當事人訂約時或於事後重行約定時經多方考量（或不考量）所為之決定。申言之，依不動產價值昇降調整租金，如已尊重租賃當事人對於原定租金數額之決定，以之為基礎依不動產價格昇降幅度同幅調整，應認已依最高法院20年上字第283 號及68年台上字第3071號判例意旨，就屬於原定租金決定因素其中有關承租人之經濟能力、利用基地之經濟價值、所受利益及鄰地租金比較等事項為考量審認，除非當事人主張前開事項有情事變更且顯失公平之情事，即無再重行調查認定之必要，附此敘明。
四、綜上所述，本件原告出租予被告之土地價值漲昇，原告聲請本院調整租金，並聲明求為被告林闕省向原告承租系爭土地25坪之年租金自99年1 月1 日起調整為16萬5,818 元；被告王謝彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1 月1日起調整為24萬4,084 元；被告王潘彩雲向原告承租系爭土地36.7坪之年租金自99年1 月1 日起調整為24萬4,084 元；被告張林梅桂向原告承租系爭土地36.3坪之年租金自99年1月1 日起調整為24萬768 元之判決，於主文所示之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 周群翔以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
書記官 游育慈附表：
┌────────┬────────┬────────┐│承租人 │年租金 │面積 │├────────┼────────┼────────┤│林闕省 │10萬元 │25坪 │├────────┼────────┼────────┤│王謝彩雲 │13萬5,000 元 │36.7坪 │├────────┼────────┼────────┤│王潘彩雲 │13萬8,000元 │36.7坪 │├────────┼────────┼────────┤│張林梅桂 │13萬7,000元 │36.3坪 │└────────┴────────┴────────┘