臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1133號原 告 卓明強被 告 周雷黎珠訴訟代理人 童兆祥律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國99年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國94年5 月間，向被告承租臺北市○○區○○段4
小段577 地號土地（下稱系爭577 地號土地），約定租賃期間自94年5 月20日起至98年5 月20日止，租金為每年新臺幣（下同）12萬元，嗣自97年6 月起，兩造合意將租金降為每年6 萬元。原告復於96年4 月間向被告承租坐落於系爭577地號土地旁之同段581 號土地（下稱系爭581 地號土地），兩造未訂立書面契約，口頭約定租金為每年1 萬元，且未約定租賃期間，故兩造就系爭581 地號土地係成立不定期租賃契約關係。
㈡嗣被告於98年間，委請其兒子向原告表示系爭577 地號土地
租金調為每月2 萬元，系爭581 地號土地租金則調整為每月
1 萬元，但原告並不同意。詎被告竟拒絕將系爭581 地號土地交予原告使用收益，反另將之出租予訴外人李欣霖、林秉洋，向其等各收取每月5,000 元之租金，如被告繼續將系爭
581 地號土地出租予原告，原告本可享有向李欣霖、林秉洋收取轉租租金之利益，故被告拒絕將系爭581 地號土地出租予原告，已致原告損失每月1 萬元之租金收益，自98年6 月起至99年3 月止，租金損失已達10萬元。嗣後逐月發生之租金損害，亦應由被告負賠償責任。
㈢系爭581 地號土地為紅磚人行道，原告承租並非作為建屋之
用，係看賣生煎包的林秉洋可憐，不忍被告向其收取高額租金，欲向被告承租供林秉洋無償使用。
㈣爰聲明請求判決：
⒈確認兩造間就系爭581地號土地之租賃關係存在。
⒉被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告應自99年4 月1 日起至交付系爭581 地號土地予原告之日止，按月給付原告1萬元。
二、被告則辯稱：㈠兩造就系爭577地號土地簽訂租約後，原告於96年間向被告
表示擬承租相鄰之系爭581地號土地，因系爭577地號土地之租期僅餘2年，兩造乃口頭約定將系爭581地號土地一併納入系爭577地號土地租賃合約書之租賃範圍。租期以1年為1期，租金為每年1萬元，2筆土地租金合併計算，每年共計13萬元，其餘條件維持不變。故系爭581地號土地之租賃期間與系爭577地號土地相同，均至98年5月20日屆滿，並非不定期租賃契約。
㈡被告於98年5月20日前，已多次發函表示除非兩造另議新約
，否則不再續租系爭577、581地號土地，詎原告無視被告之告知，未經商議新約，即逕自於98年3月間將其片面調降後之租金（即系爭577地號土地6萬元，系爭581地號土地1萬元，但被告並未同意調降）匯入被告帳戶，被告為清楚表明不續租之立場，乃委請長男周維德將原告給付之金額，以開立銀行本行支票之方式退還予原告，經原告簽收無誤。可見原告顯明確知悉系爭577、581地號土地之租約，均因租期屆滿而消滅。
㈢縱認系爭581地號土地為不定期限之租賃契約關係，惟系爭
581地號土地並非耕地，亦非供建築房屋之基地，故依最高法院45年度台上字第1514號判例意旨，被告得隨時終止租約。被告業數度以存證信函告知於98年5 月20日即不再續租之意旨，亦以退還租金之方式為終止之意思表示，故系爭
581 地號土地租約，已因被告明確為終止之意思表示而終止，租約已不存在。
㈣兩造並未約定系爭581地號土地可以轉租，故縱租約存在，原告亦不可能受有轉租租金每月1萬元之損害。
㈤並聲明請求判決：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭577 地號、581地號土地之所有權人，有土地登
記謄本附於本院99年度士簡調字第273號卷（下稱調解卷）第27頁、第28頁可稽。
㈡兩造簽訂租賃契約，約定自94年5月20日起至98年5月20日止
，由原告承租系爭577 地號土地，每月租金1萬元。有土地租賃合約書附卷可考（調解卷第22頁）。
㈢原告於96年4 月間向被告承租坐落於系爭577地號土地旁之
系爭581 地號土地，兩造未訂立書面契約，口頭約定租金為每年1 萬元。
㈣被告與林秉洋簽訂租賃契約 約定自98年6月1日起至100年5
月31日止，將系爭581 地號土地（前半段）出租予林秉洋，每月租金5,000元（12:00以後讓李欣霖停車用）。有土地租賃合約在卷足憑（調解卷第7頁）。
四、本件爭點厥為：兩造就系爭581 地號土地，是否仍有租賃契約存在？茲析述如下：
㈠按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422 條定有明文。本件兩造於96年間就系爭581地號土地成立租賃契約時，並未訂立書面租約，而被告復抗辯系爭581地號之租賃期限與系爭571地號之租賃期限相同，即均至98年5月20日止，則其租期超過1年而未訂立字據或書面，依上開法條規定，原告主張兩造就系爭581地號土地成立不定期租賃契約，尚非無據。被告雖抗辯兩造係成立1年1期、連續2期之租約云云，惟未舉證以實其說，且與被告主張併入並援用之系爭577地號土地租約所約定「租期至98年5月20日」之條件有間（本院卷第28頁），其主張尚非可採。
㈡按不定期租賃契約之標的物如為房屋、建築房屋之基地，或
耕地時，土地法第100條、第103條、第114條對出租人收回租賃物之條件，固有相當之限制。惟如係以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法第450條之規定，即未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約（最高法院45年台上字第1514號判例意旨參照）。經查，原告自承：伊係因自臺北市政府財政局標得臺北市○○區○○段4小段578、579地號土地之停車場承租權，系爭577號、581號土地隔在上揭578、579地號的兩邊，系爭581地號是紅磚人行道；系爭577地號土地是當停車場，系爭581地號土地是停車場出口（本院卷第17頁、第67頁）等語，堪認系爭581地號土地確非建築房屋之基地，亦非耕地，依上開法條及判例意旨，出租人自得於先期通知後，隨時終止租約。
㈢經查，被告於98年3月30日，即以存證信函向原告表示：系
爭577、581地號土地於98年5月9日（按應為20日，9日係誤繕）到期，如未再議定新約，該租賃關係即行終止之意旨（本院卷第31頁），復於98年4月27日再以存證信函向原告表示：系爭577、581地號土地租期至98年5月20日止，期滿已確定不再續約，請求原告返還租賃物之意旨（本院卷第33頁），原告亦自認有收受該二封存證信函（本院卷第67頁）。
雖因被告主觀上認定系爭581地號土地係於98年5月20日租期屆滿之定期租約，而使用「不再續租」之字眼，惟其真意與終止不定期租賃契約之意思表示，實無二致。則被告於終止租約之1個月前先行通知，自與民法第450條之規定無違，且其終止不待承租人同意，即生效力。況被告業將原告匯入之租金（含已經租賃期滿之系爭577地號租金）共計7萬元退回原告，並經原告於98年4月9日簽收（本院卷第32頁），被告就系爭581地號土地終止租約之意思表示，甚為明確，原告亦以收受退回租金之方式，合意終止系爭581地號土地之租賃契約。
㈣原告雖復於98年5月11日發存證信函，表示系爭581地號土地
之租約為不定期租賃契約，伊仍將繼續承租之意旨（本院卷第34頁、第35頁）。惟系爭581地號土地之租約業因出租人為終止之意思表示，而行終止，則原告於98年5月11日所為續租意思表示之存證信函，至多可視為「請求承租系爭581地號土地」之新要約，該新要約既未獲被告為承諾之意思表示，契約自未合致，原告尚不得據以主張兩造就系爭581地號土地仍有不定期租賃契約存在。
五、綜上所述，原告起訴請求確認兩造間就系爭581 地號土地之租賃關係存在，為無理由。其以被告另將系爭581 地號土地出租他人，侵害其轉租之租金收益權為由，請求被告給付原告98年6 月至99年3 月之租金損害10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息；併自99年
4 月1 日起至交付系爭581 地號土地予原告之日止，按月給付原告1 萬元，亦非有據。其訴應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 6 日
書記官 桂大永