臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度訴字第一二八九號原 告 王金良
王阿屘康文宗林國政王進財王闕查某王世琦黃英豪廖王素雲上 一 人訴訟代理人 廖健旭
李盈蓁原 告 王新發
吳盧清玉楊盧雀盧秀卿盧姿含盧沂培盧沂郁盧錦霞盧錦鸞盧秀琴盧建彰盧建福盧卓秀娥盧琴鈴盧伯承盧淑珠林徐麗娥王徐胡碧郭崇宏王俊輝王黃金王明勳王武雄盧葉美惠王麗惠林國雄林國治林麗華陳林麗美上 一 人訴訟代理人 陳澤洋原 告 林麗香
王周玲霞黃立嵐共 同訴訟代理人 陳國雄律師複 代理 人 陳介輔律師被 告 張慧君
陳金發張慧豐林徐美珠陳江素嬌胡延年張振賢陳錦滄洪建裕共 同訴訟代理人 蔡玉琪律師上列當事人間調整租金等事件，本院於民國一百年九月六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就原告及其他共有人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號、面積三百六十九平方公尺土地之地上權年租金，自民國九十九年九月一日起，酌定為如附表所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款分別定有明文。查本件原告起訴原聲明請求被告承租原告及其他共有人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號、面積三百六十九平方公尺之土地（下稱系爭土地）之年租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年新臺幣（下同）一百零五萬九千七百六十八元，嗣於本院審理時追加備位聲明：被告就原告及其他共有人所有系爭土地上之地上權，自起訴狀繕本送達翌日起，酌定年租金為一百零五萬九千七百六十八元；繼又將先位聲明變更為：被告承租原告及其他共有人所有系爭土地之年租金，各按其占有之權利範圍，自民國九十九年九月一日起，調整為按該土地當年度申報地價年息百分十計算：並將備位聲明變更為：被告就原告及其他共有人所有系爭土地上之地上權年地租，各按其占有之權利範圍，自九十九年九月一日起，酌定為按該土地當年度申報地價年息百分十計算。核原告追加備位聲明部分與原聲明之基礎事實均為被告所有之建物占用系爭土地，二者社會事實有其共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，應認無害於他造當事人程序權之保障，並符訴訟經濟，原告之原訴及追加之訴之基礎事實自屬同一；又原告前揭不變更訴訟標的，僅將調整之租金或酌定之地租擴張或減縮部分，則與擴張或減縮應受判決事項之聲明之要件相符，揆諸前揭規定，均應准許。
二、按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第四百四十二條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求（最高法院八十六年度臺上字第三三六號判決參照）。查系爭土地為原告與訴外人盧昭明（應有部分八千四百分之七）、朱盧麗雲（應有部分八千四百分之二）、廖盧秀玉（應有部分八千四百分之二）分別共有，盧昭明、朱盧麗雲就共有物之租金不同意協同請求調整或酌定，廖盧秀玉則於九十八年七月十日歿（尚未辦理繼承登記），參諸前揭最高法院判決意旨，原告既係先位主張就業存在之租賃關係，訴請調整租金；備位主張就已設定之地上權，請求酌定地租，要屬共有物之管理行為，是原告固未與其他共有人一同起訴，亦為法之所許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地舊地號為臺北市○○區○里○段○○○段○○○○號，於四十九年八月三日由當時所有權人代表即訴外人王文孝、王德皇、王金章三人（下稱王文孝等人），與訴外人湯覺之簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），該契約書第一條約定：「甲方（按：指王文孝等人）‧‧‧願意出租與乙方（按：指湯覺之）建設房屋與道路使用」，因此，湯覺之乃於五十二年六月十一日就系爭土地設定地上權，並於系爭土地上建築門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○○○號一至五樓共十戶建物（下稱系爭建物），分別出售被告，同時移轉系爭建物之所有權，並分按比例為系爭土地地上權之登記，系爭租賃契約既未有禁止轉讓系爭房屋之特約，即應推定湯覺之將系爭建物所有權移轉予被告時，原出租人王文孝等人已同意系爭土地租賃權得隨系爭建物移轉於被告，則系爭租賃契約繼續存在於原出租人王文孝等人及買受系爭建物之被告間。原告與其他共有人分因繼承、贈與及信託等原因，取得系爭建物之所有權，分別共有系爭土地，均應承繼前所有權人出租人地位，成為系爭租賃契約之當事人，被告張慧君並曾於八十年一月一日於中央日報代表刊登提存土地租金之公告，且按常理，一般購屋者就房屋所坐落之基地均會加以一併購買，對於基地所有權與房屋所有權不相一致之情況，當會仔細詢問，斯時湯覺之既要繳納地租予原告等人，之後將其所興建之系爭建物出賣，出讓其地上權之全部，不可能未將應繳納地租之情告知被告，足見被告確知繳納地租之事。又系爭土地之租金，自四十九年簽立系爭租賃契約後，迄今均未調整，系爭土地於五十三年之申報地價為每平方公尺一百九十四元，至九十九年一月調漲至每平方公尺二萬八千七百二十元，其間申報地價已然相差懸殊。況系爭土地坐落臺北市高經濟價值之地段，原告為系爭土地之所有權人，每年均需繳納高額之地價稅，顯見被告使用系爭土地所獲得之利益，相較於被告原給付原告之租金，業因系爭土地之提升而顯不相當，原告及其他共有人與被告間就系爭土地既有租賃關係，原告自得依民法第四百四十二條規定，請求調整系爭土地之租金。又被告於系爭土地為地上權之登記，並自承自七十四年迄今未曾繳納任何地租，系爭土地既係設定未定有地租之地上權，系爭土地之地價稅等稅務，又年年均由原告及其他共有人繳交，關於價值增加之幅度亦非當時所能預料，若仍容任被告無償使用系爭土地享有利益，就應負擔之土地稅額卻全由原告及其他共有人負擔，更顯失公平，原告自亦得依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求酌定系爭土地之地租。為此，提起本件訴訟等語。並先位聲明：被告承租原告及其他共有人所有系爭土地之年租金，各按其占有之權利範圍，自九十九年九月一日起，調整為按該土地當年度申報地價年息百分十計算；備位聲明：被告就原告及其他共有人所有系爭土地之地上權之年地租，各按其占有之權利範圍，自九十九年九月一日起，酌定為按該土地當年度申報地價年息百分十計算。
二、被告則以：被告自七十四年起分別向湯覺之購買系爭建物及所坐落系爭土地之地上權，簽約購屋當時，湯覺之曾表示其與原告前手即王文孝等人分別為系爭建物之建商及地主，但因系爭土地係王文孝等人之祖產，不得出售，故改以永久無償地上權取代所有權出售，並出示系爭土地登記謄本，同時向被告保證毋須繳納任何租金，被告因信賴土地登記謄本記載地上權存續期間為「不定期限」、地租或利息欄空白之公示、公信效果，而受讓系爭土地之地上權。原告起訴卻提出被告從未見聞之系爭租賃契約，主張被告應繳納土地租金，系爭租賃契約是否確係湯覺之與王文孝等人間約定，實屬可疑。又被告張慧君並未代表於中央日報刊登提存土地租金之公告，原告僅以該登報啟事出現被告張慧君之姓名，即推論被告應知悉繳納租金，純屬原告單方臆測之詞。況湯覺之與王文孝等人若有給付地租之約定，何不明確將之約定記載於系爭土地登記謄本，王文孝等人又為何拒絕受領租金，致湯覺之需辦理提存手續？足見原告前手並無租金請求權或早已放棄該權利，原告承繼其前手，自亦無權向被告請求給付租金。又被告於本件訴訟之初即向原告表示，如原告願撤回起訴，則被告願負擔系爭土地之地價稅等相關稅賦，甚至以合理價格購買系爭土地，卻遭原告拒絕，被告皆已年屆退休之齡，經濟能力不佳，實無力負擔每年高額之租金，倘認被告仍應給付租金，亦請綜合考量被告經濟能力及系爭建物實際狀況，從輕酌定地租金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：系爭土地為原告及其他共有人分別共有。系爭土地重劃前為臺北市○○區○里○段○○○段○○○○號，並於五十二年六月十一日就系爭土地全部設定地上權予湯覺之。系爭土地之土地登記簿記載該地上權之存續期間為不定期限，地租欄則係空白。系爭建物分屬被告所有（詳如附表所示），坐落於系爭土地上，除被告張慧君就系爭土地地上權之權利範圍為十分之二，餘被告各為十分之一等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、土地登記簿、系爭建物登記謄本附卷可稽（見本院九十九年度湖調字第七十五號民事卷第二十頁至第三十九頁、第五十三頁至第五十八頁、第四十一頁至第五十二頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張原告及其他共有人之前手王文孝等人，與被告之前手湯覺之，於四十九年八月三日簽立系爭租賃契約，湯覺之乃並因此於五十二年六月十一日就系爭土地設定地上權，原告及其他共有人與被告各承繼其前手，成為系爭租賃契約之當事人。而系爭土地之租金，自四十九年簽立系爭租賃契約後，迄今均未調整，系爭土地於五十三年之申報地價為每平方公尺一百九十四元，至九十九年一月調漲至每平方公尺二萬八千七百二十元，地價上升，地價稅亦隨之增加，對原告顯失公平，原告自有依民法第四百四十二條之規定訴請調整租金之必要。縱系爭土地之地上權係未定有地租之地上權，亦因系爭土地之負擔增加，非當時所得預料，被告仍無償使用顯失公平，原告亦得依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求酌定其地租等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠先位之訴部分：
⒈按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據
力。如以該文書內容為證明方法者，尤應提出原本，不得僅以繕本或影本為證（最高法院九十二年度臺上字第七四三號判決參照）。
⒉原告主張原告及其他共有人之前手王文孝等人與被告之前
手湯覺之，於四十九年八月三日簽立系爭租賃契約，固據提出系爭租賃契約影本為證（見同上湖調卷第四十頁），然被告對於該私文書之真正既有爭執，自應由原告負證其真正之責。
⒊原告自承系爭租賃契約因年代久遠業已遺失，系爭租賃契
約記載之出租人代表、承租人及見證人均已過世等語（見本院卷第十七頁、第五十一頁），已不能證明系爭租賃契約確係出租人代表王文孝等人、承租人湯覺之簽名及蓋章，業難認該私文書為真正。
⒋原告雖主張系爭租約係湯覺之於五十二年間於系爭土地設
定地上權時所附具之證明，然經本院依原告之聲請，向臺北市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）調取系爭土地設定地上權所附具之申請文件，中山地政事務所於九十九年十一月二十三日以北市中地三字第○九九三一九四九○○○號書函函覆本院以：「經查該登記案已逾檔案保存年限銷毀」等語（見本院卷第四十七頁）。本院再依職權向中山地政事務所查詢五十二年間辦理地上權設定登記應附文件，中山地政事務所於一百年四月十九日以北市中地一字第○○○○○○○○○○○號函函覆本院以：「依行為時土地登記規則第二十六條規定：『聲請登記，應提出左列文件：⒈聲請書。⒉證明登記原因文件。⒊土地所有權狀或土地他項權利證明書。⒋依法應提出之書據圖式。
證明登記原因文件為確定判決書時，得不提出前項第三款第四款之文件。未經依本法登記所有權之土地為土地總登記時，如設定有他項權利，聲明人應並具土地他項權利清摺。聲請人如為外國人，並應附具其國籍證明文件。』及第八十條：『聲請為地上權設定或移轉之登記時，聲請書內應記明地上權設定之目的及範圍，其登記原因定有存續期間或地租並付租時期者，亦同。』，請參考」等語（見本院卷第九十五頁），均不足證明湯覺之於系爭土地設定地上權時，係以系爭租賃契約作為地上權設定登記之證明文件。況揆之系爭租賃契約（見同上湖調卷第四十頁）及中山地政事務所檢送之系爭土地之土地登記簿、土地共有人名簿（見本院卷第九十六頁至第一○三頁、第一○七頁至第一○八頁），系爭租賃契約之出租人代表，除王文孝於斯時為系爭土地之登記所有人，應有部分為一千二百分之二十二外，王德皇、王文章各係於六十五年六月十一日、六十七年六月二十三日始繼承登記為系爭土地之共有人，其中王文章更係於王文孝於六十七年五月二十八日過世後，始繼承其應有部分登記為系爭土地之共有人，是王文孝等人，當時是否有權代表系爭土地共有人全體出租系爭土地予湯覺之，系爭租賃契約是否為真正，並非無疑。況細繹系爭租賃契約既明載租賃期限及租金，果若湯覺之以之作為系爭土地地上權設定原因之證明，豈有不依系爭租賃契約之記載記明存續期間及地租之理？是湯覺之是否係以系爭租賃契約作為系爭土地地上權設定原因之證明，亦非全無疑問。
⒌至原告固提出刊登於八十年一月一日中央日報第十二版之
公告，證明被告確知繳納租金之事。然被告張慧君否認為其所刊登，經本院依上開公告所載之案號調閱提存卷，亦因已銷毀而無法調取（見本院卷第一二六頁至第一二七頁）。原告又不能舉其他證據證明該公告確為被告張慧君代表其餘被告所刊登，又自承無法提出原告及其前手曾向被告及其前手收租之證明（見本院卷第十四頁），是徒憑該報紙公告，亦不足以證明被告知悉需繳納系爭土地之租金之事。
⒍綜上，原告既不能舉證證明系爭租賃契約為真正，及其內
容真實可信，是原告主張原告及其他共有人之前手王文孝等人與被告之前手湯覺之，於四十九年八月三日簽立系爭租賃契約，原告及其他共有人與被告因各承繼其前手，成為系爭租賃契約之當事人，原告得依民法第四百四十二條之規定訴請調整租金等語，自非可採。
㈡備位之訴部分：
⒈系爭建物係以五十二年六月十一日設定之不定期限地上權
，作為坐落於系爭土地之正當權源，而系爭建物分為被告所有，就系爭土地地上權之權利範圍，除被告張慧君為十分之二外，餘被告為十分之一，有系爭土地登記謄本（他項權利部）、系爭建物登記謄本、不動產買賣契約及認證書附卷足憑（見同上湖調卷第五十三頁至第五十八頁、第四十一頁至第四十三頁、第六十二頁至第六十八頁），並經本院依職權調取系爭建物之使用執照及建築執照卷核閱無訛，堪信屬實。
⒉按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高
，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第四十三條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設（最高法院九十九年度臺上字第五九二號判決參照）。系爭土地登記之地上權之地租欄既為空白，原告又不能舉證證明系爭土地地上權於設定之初，有約定地租及其數額，且此情為被告取得系爭地上權時所明知，應認該地上權係屬未定有地租之地上權。
⒊按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所
得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第八百三十五條之一第二項定有明文。
查原告及其他共有人與被告間就系爭土地有未定期限且未定有地租之地上權關係存在，已如前述。而依系爭土地登記謄本及地價謄本所示（見本院卷第一三八頁至第一五○頁），系爭土地於五十七年之申報地價為每平方公尺一百九十四元、八十六年七月、八十九年七月、九十六年一月、九十九年一月之申報地價依序為每平方公尺二萬一千六百八十元、二萬二千四百元、二萬四千四百元、二萬八千七百二十元，足見系爭土地之地價確係持續上漲，且系爭土地之相關稅賦由原告及其他共有人所繳納，此亦為被告所不爭執，足認原告確因土地之負擔增加，非當時所得預料，被告仍無償使用系爭土地自顯失公平，是原告依前揭規定，請求酌定其地租，洵屬於法有據。
⒋原告得請求核定地上權之範圍、期間及租金如下：
⑴系爭土地面積為三百六十九平方公尺，係全部於五十二
年六月十一日設定抵押權予湯覺之，嗣後隨系爭建物所有權移轉，登記之地上權範圍除被告張慧君為十分之二外，餘被告為十分之一，可證被告就系爭土地地上權之應有部分即為系爭建物所坐落基地之應有部分，是原告得請求核定地上權之範圍自為系爭土地之全部。
⑵原告於九十九年五月二十八日提起本件訴訟，有本院收
文章附於民事起訴狀可稽（見同上湖調卷第五頁），則原告請求自兩造於同年九月一日於本院調解不成之日起，酌定地租數額，亦屬有據。
⑶按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其
因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似（司法院院字九八六號解釋參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度臺上字第三○七一號判例參照）。經查，系爭土地位於臺北市○○區○○路○○○巷○弄內，該巷弄一樓多作為商店、診所、工作室使用、附近有東湖國小、南湖國小、明湖國小、明湖國中、南湖高中及康寧技術學院等學校，步行至捷運東湖站約七分鐘，距離東湖交流道開車約五分鐘，附近租金行情，無電梯公寓每月租金約二萬二千元至二萬七千元，有電梯公寓每月租金約五千元，被告占有系爭土地係為系爭建物之基地，系爭建物係作為住宅使用，屋齡已逾二十五年，外觀上已屬老舊等情，有原告提出之Google地圖、房仲業租金行情查詢資料、被告提出之系爭建物及其周邊照片附卷足參（見本院卷第八十三頁至第八十六頁、第一六六頁至第一六八頁、第二三一之一頁至第二三七頁），堪認系爭土地之交通、生活機能尚可，是本院審酌上情，認應酌定系爭土地地上權之年租金，以系爭土地申報地價年息百分之六計算被告各按其地上權權利範圍使用系爭土地之地租標準較為適當。
五、綜上所述，原告既未能舉證證明原告及其他共有人與被告間就系爭土地存有系爭租賃契約，則其先位之訴請求依民法第四百四十二條之規定調整租金，即難認有理由。又原告及其他共有人與被告間就系爭土地有未定期限且未定有地租之地上權關係存在，而因土地之負擔增加，非當時所得預料，被告仍無償使用顯失公平，詳如前述，則原告備位之訴請求依民法第八百三十五條之一第二項之規定酌定其地租，於被告就系爭土地地上權之年地租，自九十九年九月一日起，分依被告之權利範圍，各按該土地當年度申報地價年息百分之六計算之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段判決如
主文。中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍以上正本證明與原本無誤。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
書 記 官 劉晏瑄中 華 民 國 100 年 9 月 30 日