臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度訴字第一四五一號原 告 謝月市訴訟代理人 郭承昌律師被 告 陳信昌上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國一○○年二月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元及自民國九十九年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭二十七號房屋），原為訴外人即原告之姑丈趙德申所有，其因無力繳付該房屋所坐落臺北市○○區○○段六小段三十二地號國有土地（下稱系爭國有土地）之租金，而於民國九十一年八月三十日，將該房屋及系爭國有土地之租賃權轉讓原告，並由原告代為繳清所積欠之租金、違約金計新臺幣（下同）五十六萬餘元，及清償趙德申之私人債務約三十萬元。因系爭二十七號房屋原為木造，已破舊不堪使用，原告承購後，斥資修繕，重新整地、更換房屋結構，本欲於修繕完畢後，自原告所有位於同址十九號房屋（下稱系爭十九號房屋）三十三坪大之店面，遷至六十餘坪之系爭二十七號房屋營生，然被告於九十四年間，以系爭二十七號房屋係其出生地，願以三百五十萬元向原告價購構該房屋所有權及系爭國有土地之租賃權，惟原告據實告知已為該屋支出五百餘萬元，當無以三百五十萬元賠本出售之理，被告則以盼原告成全其多年之辛勞及孝心為由不斷遊說，並表示其因年輕無多餘積蓄，願先支付三百五十萬元，俟同址二十一號、二十三號、二十五號房屋（下稱系爭二十一號、二十三號、二十五號房屋），與系爭十九號、二十七號房屋所坐落之基地整合完成合建房屋時，再另行支付一百五十萬元，原告一時心軟始應允，並由被告簽立內容為：「本人陳信昌並同意謝月市○○○○○街○○號、二十一號、二十三號、二十五號與陳信昌所有權二十七號談妥合建之事宜後，本人將另支出新臺幣壹佰伍拾萬元給予謝月市女士。」等語之字據（下稱系爭字據）為憑。嗣原告將系爭十九號房屋及所坐落之土地出售訴外人即建商代表黃天然，於九十八年底建商通知原告配合用印時，始悉被告業於九十七年五月十三日將系爭二十七號房屋所有權及系爭國有土地之承購權，以二千一百零六萬九千一百二十五元之價格出售黃天然，且系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號、二十七號房屋現已全數拆除，目前由訴外人春風開發股份有限公司（下稱春風公司）搭建樣品屋銷售預售屋中，足見上開房屋所坐落基地已整合完成，前揭停止條件業已成就，被告自應依約給付一百五十萬元，惟被告竟置之不理。為此，依兩造間之契約，訴請被告給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告一百五十萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於九十四年間向原告承購系爭二十七號房屋及系爭國有土地之租賃權之動機，僅係因該處本為訴外人即被告之祖父陳棋聲世居之所，且為被告之出生成長之地，嗣歷經變遷，不知何故竟成為原告所有之不動產，被告為搬回自幼成長之環境安身立命，方決定向原告購買系爭二十七號房屋及系爭國有土地之租賃權，委實不知有關土地整合改建之事，亦無此計畫，反倒原告主動向被告提及謂：被告為陳家後代子孫，被告在取得系爭國有土地之地上權後，即可無償向財政部國有財產局（下稱國有財產局）申請取得土地，若有建商參與合建，則被告再補一百五十萬元與原告，被告始被動應允，兩造方有此一百五十萬元之約定，惟事後查明原告所言並非實在，被告亦未向國有財產局申購取得土地。再者，兩造之約定係附以談妥合建為給付原告一百五十萬元之停止條件，而所謂合建契約係土地所有權人與建商約定，由地主提供土地予建商使用，建商則提供建築所需之資金、人力及專業技術，待房屋興建完成後，土地與建商再按約定分配土地及房屋，或直接分配銷售所得之獲利，而被告與黃天然簽訂之契約，僅為單純之不動產買賣契約，上開停止條件並未成就，原告之請求於法無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：系爭二十七號房屋所有權及系爭國有土地租賃權，原屬趙德申所有，趙德申於九十四年五月十八日將之轉讓原告，原告於九十四年五月十八日再將之以三百五十萬元之價格出賣被告，被告並同時簽立內容為：「本人陳信昌並同意謝月市○○○○○街○○號、二十一號、二十三號、二十五號與陳信昌所有權二十七號談妥合建之事宜後，本人將另支出新臺幣壹佰伍拾萬元給予謝月市女士。特立此據。立據人：陳信昌（簽名）」之系爭字據交付原告收執。嗣被告於九十七年五月十三日與黃天然簽立不動產買賣契約書，將系爭二十七號房屋所有權及系爭國有土地承購權，以二千一百零六萬九千一百二十五元之價格售予黃天然，該買賣契約書第十一條第一項並約定：「約定日後甲方（按：指黃天然）於本土地興建房屋時，甲方同意乙方（按：指被告）得優先以每坪單價新臺幣伍拾萬元整購回房屋乙戶僅限五十坪內，超出五十坪以上乙方每坪依第一次公開銷售價打八折計價購回」。又系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號、二十七號房屋現已悉數拆除，上開房屋所坐落之基地，目前由春風公司營建房屋，推出「圓山迎春風」建案，銷售預售屋中等事實，為兩造所不爭執，並有原告與趙德申所簽立之國有基地租賃地及地上物讓渡書、原告所出具同意出賣系爭二十七號房屋之所有權及系爭國有土地之租賃權之執據、系爭字據、被告與黃天然簽訂之不動產買賣契約書、「圓山迎春風」建案文宣及現場照片在卷可稽（見本院卷第四十頁、第八頁、第九頁至第十一頁、第十二頁至第十三頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張兩造上揭契約所約定之停止條件已成就，被告應依約給付一百五十萬元一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院九十八年度臺上字第一九二五號判決參照）。次按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第一百五十三條第一項、第九十九條第一項分別定有明文。
㈡被告於九十四年間向原告承購系爭二十七號房屋所有權及系
爭國有土地租賃權時，原告即向其提及以被告之身分可向國有財產局申購系爭國有土地，被告並應允如無需支付任何費用即可取得該土地，則同意將來如有合建，願以合建利益之一百五十萬元支付原告，並書立系爭字據等情，為被告自承在卷（見本院卷第三十五頁）。足見兩造對於系爭二十七號房屋及所坐落之系爭國有土地，日後可由被告向國有財產局申購，而與鄰地整合，共同興建房屋而獲利等情，均有所預見。
㈢觀諸系爭字據內容：「本人陳信昌並同意謝月市○○○○○
街○○號、二十一號、二十三號、二十五號與陳信昌所有權二十七號談妥合建之事宜後，本人將另支出新臺幣壹佰伍拾萬元給予謝月市女士。」等語，固使用「合建」一詞，然我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之「合建」關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬（九十一年度臺上字第一五六二號判決參照）。
㈣系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號、二十七號房
屋所坐落之基地，於九十一、九十二年間即開始進行整合，被告於九十七年五月間，將系爭二十七號房屋所有權及所坐落系爭國有土地承購權出售黃天然前，已有其他仲介業者與之接觸，證人陳志彥即黃天然之合夥人，為提高被告之出售意願，乃將收購價格由每坪二十萬元提高為三十五萬元，且被告僅需以其名義向國有財產局申購系爭國有土地即可，無需實際出資價購，證人陳志彥並經由被告之協助，購得系爭二十一號、二十三號、二十五號房屋所有權及所坐落國有土地承購權後完成整合，目前上開土地由春風公司興建房屋預售中。又黃天然與前揭房地之出賣人於買賣契約均約定，該等出賣人日後得以每坪公開銷售價之八至八五折優先承購房屋一戶等情，業據證人陳志彥於本院言詞辯論時結證：「他（按：指黃天然）是我的投資人，我們有合夥關係，收購一般土地、建地興建或是投資。他出資金，我負責評估與執行。評估就是看建地屬性。分析建地可利用的價值，是否蓋房子可以獲利及值得投資。由仲介人員負責介紹土地，我負責去看。我有直接與地主談，因為買賣的合約是針對地主，我與黃天然的合作案，都是我出面處理，但是是登記黃天然的名字，所以買賣契約都是以黃天然為買方。」、「九十七年談的時候，林俊一跟我講，五、六年前那邊就有人開始整合了。林俊一找我，是透過林美慧介紹的。我與李美慧也不熟，因為我是建設公司，而且我的價格也比較好，所以介紹我給林俊一。」、「我當時是買通河街（單號）十九到二十七號，及後面八弄二號及四號兩戶。八弄二號是林俊一的房屋，八弄四號是洪雲霞的房屋。這幾戶土地地號三十二、三十
三、三十三之一、三十四號是國有土地。我所購買的房屋只有林俊一與謝月市房屋坐落的土地是私人土地，地號是三十
五、三十六號。」、「我購買的時候就有跟出賣人講明，我要拆掉蓋房子，我都有講明我在整合這一區的土地。當時仲介的人李美慧與林俊一跟我講，他們仲介已經把前面六筆土地及其上的房屋都整合好了，所以找我去買。‧‧‧我實際買的時候，比他們跟我講的價格差很多，買的價格是一個比一個高。我是先買林俊一與謝月市的土地，買了之後，只有這兩塊土地無法蓋，要整合其他的土地，所以我就只好繼續與其他的所有權人談。」、「謝月市的部分是仲介李美慧介紹的，當時她賣的時候就知道要整合、興建，是李美慧跟她講的。」、「當時仲介為了取信於我，有提供這些房屋及土地權利人的資料，其中三十三、三十三之一地號是錯誤的，仲介是寫陳阿秀，但是是登記在其兒子洪一哲名下。‧‧‧我當時找不到陳阿秀，所以我就先談二十七號。我當時直接找陳信昌，跟他說我買土地權利是要整合興建房屋，所以買的房屋要拆除。當時陳信昌表示要再考慮，我是跟他講，我是要買他與國有財產局承購土地的權利。當時陳信昌考慮的原因，是因為他住在當地以及價格上的問題。當時價格仲介跟我講是二十萬元，後來我與陳信昌去談，是以一坪三十萬元左右成交，這個價格是我開價，經過陳信昌同意的。」、「因為每坪二十萬元陳信昌不同意，我只能從價格上當作誘因，只要還在我們成本之內。二十萬元是介紹人的價格，三十萬元是我所可以承受的成本。」、「我與陳信昌接洽的時候，陳信昌有考慮一、兩個月。‧‧‧我當時沒有跟陳信昌講我與謝月市有何關係，因為當時我與其他的房屋及土地權利人都有口頭講要保密，以免讓外界干擾整合流程，所以我不會講到其他的人。我一戶、一戶談的時候，只會講到我是整塊買，你們的房子是在我打算整合的土地裡面，但是要整合的土地是哪幾塊土地，這些房屋及土地權利人都知道，因為在我之前已經有很多人談過，所以仲介才會找我談，找我去買。我在與陳信昌接洽時，他有表示有其他仲介與他談過，但是他都沒有同意要賣。」、「（購買二十七號房屋坐落的國有土地，陳信昌是否需要出錢？）不用，只要陳信昌以其名義向國有財產局申購就可以。」、「契約都有約定他們可以優惠的價格買回一戶，但是是否要行使，是他們的權利。因為我們蓋房子，基於買賣關係的相互情誼，所以有比較優惠的價格給他們。所謂的優惠價格就是牌價打折，當時合約有約定是五十幾萬，這是當時預期值的八五折，所謂的合建定義我不是很清楚，我之前去談有這樣子的條件，這條件是雙方面談判過程中，由我或是出賣人提出的，我去談的時候，為了提升出賣的意願，所以有約定此特定約定事項，他們可以以優惠價格買一戶的事項。」、「目前房屋是預售屋，我們是以春風公司的名義興建，此建案是「圓山迎春風」，大樓興建地點就是我整合的通河街十九到二十七號及後面八弄二號及四號」等語綦詳（見本院卷第六十頁反面至第六十二頁）。
㈤由上開證人證言可知，本件系爭十九號、二十一號、二十三
號、二十五號、二十七號房屋所坐落基地之整合方式，係由證人陳志彥與黃天然以價購之方式，買受系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號、二十七號房屋所有權，及其上坐落基地所有權或國有土地承購權，再由證人陳志彥與黃天然與合作之建設公司共同興建房屋，前揭房地之出賣人於房屋興建完成後，並得以約定之優惠價格，於原地買回一戶。準此，被告既能以無需實際出資申購系爭國有土地之方式提供土地，由建商建築房屋，並於建商興建房屋期間，有出售系爭二十七號房屋之所有權及系爭國有土地承購權之價金二千一百零六萬九千餘元可資運用，又可俟房屋興建完成，自行選擇是否於原地以優惠之價格購回一戶之方式取得房屋，實與一般由當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定比例分受建造完成之房屋及其基地之合建契約之方法無異，甚至對被告更為有利。
㈥參互上情，通觀系爭字據全文，並斟酌兩造訂立此契約當時
及過去之事實，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，系爭字據所載「合建」之意，應泛指系爭二十七號房地與鄰地即系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號房地合併，共同建築房屋，並分配房地之買賣、承攬、互易或其他契約，自不能拘泥「合建」字面，摭拾片語，任意推解致失其真意。又系爭十九號、二十一號、二十三號、二十五號、二十七號房屋既已悉數拆除，上開房屋所坐落之基地，刻由訴外人春風營建房屋，銷售預售屋中，此為兩造所不爭執，顯見兩造前揭契約約定之停止條件業已成就，則原告自得依該契約之約定，請求被告給付一百五十萬元。是被告辯以系爭字據所約定談妥合建之停止條件尚未成就等語，自與上開當事人真意不符，要非可採。
㈦按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第二百二十九條第二項、民法第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即九十九年十一月二十五日起（送達證書見本院卷第十九頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬於法有據。
五、綜上所述，兩造前揭契約所約定之停止條件已成就，詳如前述，從而，原告依兩造間之契約，請求被告給付一百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十九年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
書 記 官 周玉惠