臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1554號原 告即反訴被告 孫永臨訴訟代理人 莫詒文律師
莊佳樺律師複 代理人 余政勳律師
張豐旭被 告即反訴原告 林慧玲訴訟代理人 顏本源律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國101 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如臺北市士林地政事務所民國一○○年十二月十六日土地複丈成果圖所示Ａ部分上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將該部分土地，面積共計為一二九點○六平方公尺，騰空返還予原告及其他土地共有人。
被告應自民國九十九年十一月十六日起至返還前項所示土地之日止，按月給付如附表應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告各以如附表應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，各以如附表應供反擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
本件原告起訴主張被告無權占用起訴狀附圖所示土地及停車位，而請求被告拆除騰空後返還，並給付相當於租金之不當得利，原聲明第一、二項為：被告應將起訴狀附圖所示螢光筆塗色區域上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將附圖所示螢光筆塗色區域之土地及停車位騰空返還予原告及其他土地共有人；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地及停車位之日止，按月給付新台幣（下同）47,844元予原告及其他土地共有人。嗣經本院履勘現場後，變更聲明第一、二項為：被告應將起訴狀附圖所示螢光筆塗色區域上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將起訴狀附圖所示螢光筆塗色區域之土地，面積共計為150.14平方公尺（即如臺北市士林地政事務所民國100 年12月16日土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分），騰空返還於原告及其他土地共有人；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項占用土地之日止，按月給付35,916元予原告及其他土地共有人。經核其變更前、後，請求之基礎事實同一，且僅擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、原告為門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○弄3 之1 號5樓建物之所有權人，被告則為門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓及B1地下室（下稱系爭建物）之所有權人。原告與被告所有之建物坐落在台北市○○區○○段一小段241 號地號（下稱系爭土地）上，系爭土地之全部面積扣除被告系爭建物1 樓之建物及附屬建物平台面積後之其他部分，屬於原告、被告及其他土地共有人所共有，上開共有區域土地，有一部分供作公共用停車位使用（即如附圖所示Ｂ部分），其餘部分則供作消防通道等用途供住戶通行使用（即如附圖所示Ａ部分）；被告於93年6 月28日取得系爭建物之所有權，竟為自身不法利益，未經原告及其他土地共有人之同意，私自占用系爭土地上一個公共用停車位而為使用，此外，被告更私自在系爭土地消防通道上裝設鋁門並上鎖，以致原告與其他共有人無法通行共有土地，被告亦在共有土地上裝設雨庇及隔牆等地上物，不法供其己用，被告無權占用系爭土地之舉，已致損害原告與其他共有人對系爭土地之所有權，尤有甚者，被告在消防通道裝設鋁門並上鎖，及其裝設隔等地上物阻隔消防通道之行為，更已危及公共安全；被告無權占用系爭土地如附圖所示土地及停車位，致原告及其他土地共有人受有損害，原告自得本於民法第767 條與第
821 條規定，請求被告拆除鋁門、雨庇及隔牆等地上物後返還土地予原告及其他土地共有人，又被告無權占用致原告及其他共有人無從對系爭土地共有部分為管領、使用，被告顯係無法律上之正當權源，而不法侵害原告及其他土地共有人之所有權，被告應負損害賠償責任，原告因被告行為所受損害，受有相當於租金收利益之損失，其損害賠償金額，爰參照土地法第105 條及第97條規定，按土地申報總價年息8%計算，而系爭土地申報地價為每平方公尺35,883元，被告無權占用之面積為150.14平方公尺，是被告所受相當於租金之利益為每月至少35,916元，【計算式：35,883×150.14平方公尺×8%÷12＝35,916】。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：
１、被告在附圖所示防火巷部分，私設鋁門並上鎖且在上方裝置雨庇、隔牆等地上物，已變更防火間隔之用途及性質，顯然違反建築法規、消防法規、內政部函釋等規範，基於公共安全之考量本該拆除乃屬當然，若依被告之主張，豈不以「契約自由（私契）」駕空「客觀法秩序（公益）」之理，此參民法第71條之法理即得佐證；又被告未取得單獨支配防火巷部分的正當權源，即逕行私用該部分，自屬無權占用；再縱以本案情狀可謂有（默示）分管契約之適用，惟被告未依法為通常管理使用，更重要的是，100 年5 月1 日經華翠敏園大廈住戶召開區分所有人會議，對此部份已重新確認其使用方式，多數決認為應回歸原本合法用途。準此，被告之行為確屬無權占用，原告為全體共有人之利益及公共安全，自得本於民法第767 、821 條請求被告除去地上物，返還空地予全體共有人。
⑴、如附圖所示防火巷範圍係屬華翠敏園大廈區分所有權人共有
，該處在被告買受系爭建物之前一直保持暢通狀態，惟被告在93年6 月28日買受後，未經原告及其他土地所有權人之同意，私自在防火巷上設置鋁門並上鎖，以及在該處裝設雨庇及隔牆等地上物，致原告與其他土地所有權人無法通行。
⑵、司法實務上向採「私有財產非絕對化，僅具相對性」之見解
（參照大法官解釋第400 、440 、564 號），亦即基於增進公共利益之必要，對人民依法取得之土地所有權，國家得以法律為合理之限制，換言之，契約自由仍有一定之界線，任何私相授受之約定，都不該抵觸法律規定，如牴觸者，該法律行為無效：①按建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」；次按建築技術規則建築設計施工編第110 條第5 款與第110 之1 條規定：「建築物配合本編第90條規定之避難層出入口，應在基地內留設淨寬1.5 公尺之避難用通路自出入口接通至道路，避難用通路得兼作防火間隔…」、「非防火性構造建築物，除基地鄰接寬度六公尺以上道路或深度六公尺以上之永久性空地側外，建築物應自基地境界線（後側及兩側）退縮留設淨寬1.5 公尺以上之防火間隔」。以上乃是立法者基於消防安全之考量，要求人民建築房屋時，必須設置防火間隔之規定。②次按公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。另依台北市政府法規委員會北市法二字第0973 0469900號函亦謂：「惟危害公共安全之違建（阻礙或占用建築物之防火間隔（巷）），應訂定計畫優先執行查報拆除。本案違建情形，如確已阻礙或占用防火間隔（巷）應即優先執行查報拆除之…」，益證阻礙防火間隔之通行係危害公共安全之行為，屬重大違反法令之情形，除立法者明文禁止外，迅速清除阻礙設施，乃行政機關的優先義務之一。③再按臺灣臺北地方法院99年度簡上字第234 號裁判意旨，法院亦將全體住戶之安危，作為優先考量之重點，進而否決逃生通道（如防火間隔）被妨礙之狀態。④末按被告所庭呈「內政部76年7 月3 日台內營字第513682號函」，現行建築技術規則已將「防火巷」修正為「防火間隔」，其留設之目的係當發生火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公眾平常通行之用，由上開函釋可知，未因用語之修正而改變設置防火間隔原具公益目的之本質，反更加突顯防火間隔應予淨空之重要性。⑤因此，可知如附圖所示防火巷部分，係建築法規基於消防安全之考量所要求必設之防火間隔，被告私自將該防火間隔以鋁門堵塞並設置地上物之情事，顯違反建築法規、消防法規與內政部函釋等保護他人之法令。⑥被告援引「99年9 月3 日台北市政府建築管理處之北市都建寓字第09962655990 號函」，主張其使用防火巷已被認定無影響公共安全之虞，但實情是台北市政府稽查人員對於被告佔用防火巷之行為，並無進行實質勘查，故該意見無法作為該部分有無違建與否之認定依據。
⑶、被告援引以下三份文件「100 年7 月6 日原告當庭自認」、
「原告與忠誠建設股份有限公司（下稱忠誠建設公司）之不動產買賣契約書」、「100 年4 月13日被告庭呈陳報狀附件之1 樓平面參考圖的綠色部分」，認為本件區分所有人間已成立分管契約，但承前所述，依民法第71條，法律行為違反法律規定者，無效，益證被告之主張容有錯誤。本案並無分管契約存在，即分管契約不成立，被告行為顯屬無權占用。
⑷、再縱認本案有默示分管契約（假設語氣，原告非為自認），
被告行為已逾越通常用途之合理使用，顯然違法自應禁止。①「按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之」、「上訴人對於其樓頂平台雖有管理使用之權，然於其上搭建之前開違建物，既已逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式，影響整棟建築物之景觀及住戶之安全，已變更樓頂平台之通常用途，於全體共有人之權利自有所妨害，被上訴人自得本於物上請求權，請求上訴人除去之」，最高法院92年台上字第41號判決意旨參照。②查原告於買受系爭建物時，雖同意如附圖所示防火巷範圍之庭院範圍由
1 樓買戶使用，但此之同意使用，係指符合物之通常用途的合理使用。進一步觀察建築法第11條、建築技術規則建築設計施工編第110 條第5 款與第110 之1 條，可知防火巷之性質，乃建築法規基於消防安全之考量所要求必設之防火間隔，自應保持該防火巷暢通可供通行之狀態，方符合防火巷性質之合理使用。③又按華翠敏園大廈曾於100 年5 月1 日召開區分所有權人會議，該會議提案（三）「本大廈防火巷應維持開放暢通之使用狀態，對於任何私占或阻礙防火巷通行之行為，應依法向主管機檢舉並請求其拆除之」，被告身為華翠敏園大廈區分所有權人之一，自應遵守事項提案之決議結果，共同維持防火巷之暢通使用狀態。④因此，今被告私自將該防火間隔以鋁門堵塞並設置地上物，已逾越防火巷之通常合理使用，對於原告及全體土地共有人之權利自屬有所妨害，除違反上開最高法院判決意旨，更與多數住戶決議通過「該部分應回歸合法狀態使用」之結論，明顯牴觸。
２、就如附圖所示停車位部分，原告及其他土地所有權人並未同意將停車位交由被告分管，是被告乃無權占用，原告自得本於民法第767 、821 條請求被告將該部分返還予原告及其他土地共有人。
⑴、原告之不動產買賣契約書第7 條第1 項其他特約事項約定：
「本約標的之地下層除梯間、發電室使用部分外計面積286.84平方公尺（86.77 坪）歸該購買戶單獨使用。地面層圖說庭院範圍內歸一樓買戶使用，不論有無所有權，其他各戶並無異議」，上開內容並未提及同意「停車位」之使用歸屬，可證原告確未同意就停車位為分管使用。
⑵、若該建案於興建之初至93年間，區分所有權人間就停車位部
分早有分管約定，何必於93年10月22日召開區分所有人臨時會議，針對「由何人使用該停車位」進行討論；另80至82年間曾發生忠誠建設公司對佔用停車位之人提起訴訟，可見被告主張共有人間已就該停車位早有分管約定，顯有疑義。
⑶、原告完全否定93年10月22日區分所有權人臨時會議所為之任
何決議，該會議之召開有重大程序瑕疵，其會議是否成立已值得商榷，更遑論該會議決議之效力。查被證1 之「會議紀錄」並未依華翠敏園大廈住戶規約規定為記載，且原告亦未曾見過該文件，自不得拘束原告；又被證1 之「連署書」其召開事由中並未載明會議事項中有「討論停車位約定專用」，且其開會日期及時間也不知何人何時所填載，真實性自屬可疑；再被證1 之「華翠敏園區分所有權人會議簽到簿」根本未載明日期，更不足證該簽到簿上之人曾有出席會議；另被證1 之「華翠敏園區分所有權人會議簽到簿」其中3 號1樓及3-1 號之區分所有權人根本不是郭明聰；3 號3 樓之區分所有權人並非郭榮富；3-1 號4 樓之區分所有權人並非王興中，該等出席人士也未出具真正區分所有權人之委託書，其出席自不合法，是縱認該簽到簿上所載人士確有出席會議，但當日顯未達區分所有權人過半數之出席，縱有任何決議亦不生效力，被告主張就停車位已達成分管協議自屬不實。
３、另證人劉育君與湯秋玲之部分證言除與事實明顯不符外，更大部分陳述有誤導法院錯誤認定事實之嫌，應不予採信。
㈢、聲明：
１、被告應將如起訴狀附圖所示螢光筆塗色區域上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將起訴狀附圖所示螢光筆塗色區域之土地，面積共計為150.14平方公尺（即如臺北市士林地政事務所民國100 年12月16日土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分），騰空返還予原告及其他土地共有人；
２、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項占用土地之日止，按月給付35,916元予原告及其他土地共有人；
３、願供擔保，請准宣告假執行；
４、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則辯以：
㈠、93年10月22日華翠敏園區分所有權人會議，於會中已決議1樓即被告所有大門口之停車位（即如附圖所示Ｂ部分）為被告約定專用車位，已經證人劉育君及湯秋玲結證供陳屬實，而證人郭榮富亦有參與93年10月22日華翠敏園區分所有權人會議，不僅依決議繳納6 萬元，另自該區分所有權人會議至本件原告起訴前，從未對被告專用如附圖所示Ｂ停車位部分提出異議，顯見對於會議結論暸如指掌，是其於審理中之證詞中關於不知被告專用如附圖所示Ｂ停車位部分，即屬不實，再證人陳進財於審理中對於99年間修水塔問題之前，一樓法定空地由1A、1B使用，是否是經住戶同意之問題答稱沒有，惟其個人沒有提出反對，另有授權其妻出席該次會議並簽署相關委託文件，足證其明知該次會議結論，為袒護原告，而故意針對住戶同意1 樓法定空地由1A、1B使用乙節為不實陳述。第查原告雖未親自參與該區分所有權人會議，惟事後（本件起訴前）對於被告專用上開停車位之事實，從未表示反對，且於上開會議後，自動依會議決議繳納6 萬元，作為翻修1 樓大門之經費，顯同意會議決議（或默示同意），足證原告陳稱被告未經原告及其他共有人之同意，私自占用系爭土地上1 個公共用停車位而為使用，屬欺瞞法院之謊言。
㈡、續查如附圖所示Ａ部分已存有供1 樓買戶使用之分管約定，此經原告於100 年7 月6 日當庭自認，又參原告所提出其與忠誠建設公司之不動產買賣契約書，其中第7 條其他特約事項⑴後半段記載：「地面層圖說庭院範圍內歸1 樓買戶使用，不論有無所有權其他各戶並無異議」，足證原告依約已同意1 樓住戶使用系爭法定空地及停車位，從而被告所提出忠誠建設公司存證信函及附件1 樓平面參考圖正本之綠色部分所示，即如附圖所示Ａ及Ｂ部分，不容原告空言否認。
㈢、按共有物分管使用約定，實務上認屬債權契約性質（最高法院83年台上字第2544號判決參照），即可因全體共有人之同意而成立，無須具備特定方式。稽諸最高法院83年台上字第1282號判決：「共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認（追認），均足當之」，又最高法院83年台上字第1377號判決亦揭櫫：「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在」所載綦明。
㈣、再建築業者於預售屋契約約定，區分所有建物共用部分特定範圍供特定承購戶使用，依內政部85年7 月2 日台內營字第8572920 號函釋，只須取得共用部分專用使用權者係該區分所有建物專有部分之所有權人，即不違反公寓大廈管理條例第45條第2 項之規定。職是之故，區分所有建物共用部分之分管使用約定，自可因建築業者提供與全體預售屋承購戶簽約之預售屋契約所定條款而成立（最高法院81年台上字第2570號判決、82年台上字第2284號判決參照）。本件原告乃華翠敏園大廈之原始承購戶，自應受分管協議拘束。抑有進者，原告歷經約24年，對於本件法定空地及停車位專供1 樓買戶使用乙節，於本件起訴前從未表示意見，依上揭實務見解，即非不得認有默示分管契約之存在。
㈤、末依內政部76年7 月3 日台內營字第513682號函影本揭示：查內政部函釋，現行建築技術規則已經將「防火巷」之用途修正為「防火間隔」，設置目的是發生火災時阻隔火勢蔓延，非供一般公眾平常通行之用，本件被告使用1 樓空地既非無權占有，且該防火巷於火災時具有阻隔火勢蔓延之功能，核無危害公眾安全之問題，此有臺北市建築管理工程處101年8 月3 日北市都建寓字第10101333800 號函在卷可稽，足證原告片面指摘被告依分管約定使用如附圖所示Ａ部分涉有公共危險云云，要無可採。
㈥、聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回；
２、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免假執行；
３、訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告為門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○○ 號5 樓建物之所有權人，於76年7 月25日登記取得所有權；被告為台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓及B1地下室即系爭建物之所有權人，於93年6 月28日登記取得所有權；
㈡、原告及被告所有上開建物位於華翠敏園大廈，坐落在台北市○○區○○段○○段○○○ 號地號系爭土地上，華翠敏園大廈門牌號碼為台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號及3-1 號，地上層共有7 層，計為13戶（其中第1 層僅1 戶，門牌號碼為3 號），系爭土地為兩造及華翠敏園大廈其他區分所有權人共有；
㈢、系爭土地如附圖（即台北市士林地政事務所100 年12月16日土地複丈成果圖）所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為129.06方公尺、21.08 平方公尺；依華翠敏園大廈使用執照平面竣工圖所示，防火巷（現改稱防火間隔）包含在如附圖所示Ａ部分內，如附圖所示Ｂ部分為停車位；如附圖所示Ａ部分現有被告所有之於系爭建物本體外另加設之雨庇、鋁門及地上物占用，如附圖所示Ｂ部分現由被告使用停放車輛；
㈣、前情並有上開建物及土地之登記謄本、華翠敏園大廈使用執照平面竣工圖、本院100 年10月18日勘驗筆錄及相片、台北市士林地政事務所101 年1 月3 日北市士地測字第10130001
900 號函檢附之100 年12月16日土地複丈成果圖等件（見本院士簡調字卷第10至16頁，及本院訴字卷㈠第183 至210 、
211 、217 至218 頁）附卷可稽。
五、得心證之理由：本件原告主張被告無權占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分，並獲得相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，辯稱伊係基於共有物之分管使用約定而有占用之權源等語。本件兩造爭點厥為：如附圖所示Ａ、Ｂ部分被告是否有占用之正當權源？茲析述如下：
㈠、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度臺上字第2447號判決意旨參照）。
㈡、關於如附圖所示Ａ、Ｂ部分有無分管約定及其效力：
１、原告自承其為向建商忠誠建設公司購買華翠敏園大廈之原始承購戶，而依原告提出其與忠誠建設公司間之不動產買賣契約書，於第7 條其他特約事項⑴之後半段記載：「地面層圖說庭院範圍內歸1 樓買戶使用，不論有無所有權其他各戶並無異議」等語（見本院訴字卷㈠第115 至117 頁），又原告自承其買賣契約書封面附有一綠色的彩色圖說，即如本件被告100 年4 月13日陳報狀所提出之華翠敏園大廈平面參考圖說《即本院訴字卷㈠第87頁》（見本院101 年6 月27日言詞辯論筆錄），而該彩色圖說就1 樓平面參考圖部分，以淺綠色標示出歸由1 樓（僅有1 戶）住戶使用之部分，即包括1樓建物本體及1 樓空地上如附圖Ａ、Ｂ所示部分（見本院訴字卷㈠第87頁），經相互對照該不動產買賣契約書本文約款及所附彩色圖說，足認如附圖Ａ、Ｂ所示部分即係原告與忠誠建設公司買賣契約書第7 條其他特約事項⑴之後半段所載由1 樓住戶使用之「庭院範圍」，該部分業經建商與原告於買賣契約書中約定1 樓專用，洵屬綦詳；又依本院82年度訴字第676 號民事卷宗（即華翠敏園大廈3 號7 樓住戶張庭玲前與華翠敏園大廈管理委員會等間請求返還1 樓空地上其他停車位之民事訴訟）內所附華翠敏園大廈原始承購戶與忠誠建設公司間之買賣契約書共12份，均附有與前述彩色圖說相同之圖說，且買賣契約書本文分別記載「本約之附件視為本契約之一部分」、「地面層圖說庭院範圍內歸1 樓買戶使用，不論有無所有權其他各戶並無異議」（部分契約書除此句外，並再加記「車位使用權如圖說」）等語（見82年度訴字第676 號卷第10至16、20至41、132 至134 頁），應足認忠誠建設公司於出售華翠敏園大廈時，有與各原始承購戶分別約定1 樓空地上如附圖Ａ、Ｂ所示部分由1 樓住戶專用，揆諸前揭判決意旨，應認華翠敏園大廈所有共有人間，就如附圖Ａ、Ｂ所示部分有分管約定。
２、至原告就如附圖所示Ｂ即停車位部分，固另質稱：忠誠建設公司於前述彩色圖說上就1 樓空地上之停車位標示「1A」、「7B」，但各住戶在登記資料上都是3 號或3-1 號幾樓，故伊不清楚什麼是「1A」、「7B」，既然圖說不清楚，則該圖說及契約書特約事項都是沒有意義的；忠誠建設公司發現較早購買的原始承購戶之買賣契約書文字有漏洞，所以較晚購買的原始承購戶之契約文字上才有記明使用權屬；如華翠敏園大廈於興建之初至93年間，共有人間就停車位部分早有分管約定，又何必於93年10月22日召開區分所有人臨時會議，並針對由何人使用停車位進行討論云云。惟查：
⑴、華翠敏園大廈之門牌號碼分別為3 號及3-1 號，而依前述本
院82年度訴字第676 號民事卷內所附忠誠建設公司與各原始承購戶間之買賣契約書所示，固僅有部分買賣契約書本文就買賣標的房屋有記載「3 號A 棟3 樓」、「3 號A 棟4 樓」、「3 號A 棟5 樓」等語（見82年度訴字第676 號卷第20頁背面、21頁背面、132 頁正面），其餘買賣契約書本文則就買賣標的房屋僅記載門牌號碼3 號或3-1 號某樓層。然查，依買賣契約書附件之彩色圖說所示，於1 樓平面參考圖標示有「A 」字樣、2 至7 樓平面參考圖上標示有「A 」、「B」字樣，且各以淺綠色標示由該樓層A 住戶使用之部分、以深綠色標示由該樓層B 住戶使用之部分，又「A 」、「B 」字樣所在區域所標示之建物面積，分別與門牌號碼3 號、3-
1 號建物登記謄本所載之建物面積相符（見82年度訴字第67
6 號卷第167 至170 頁，本件本院士簡調字卷第10頁）等情，足認「A 」、「B 」字樣分別代表門牌號碼3 號、3-1 號之住戶明確，該彩色圖說並無原告所質不清楚之情事；
⑵、又依前述本院82年度訴字第676 號民事卷內所附忠誠建設公
司與各原始承購戶間之買賣契約書，其中雖僅有部分買賣契約書本文除記載有「地面層圖說庭院範圍內歸1 樓買戶使用，不論有無所有權其他各戶並無異議」外，再加記「車位使用權如圖說」等語（見82年度訴字第676 號卷第29、32、37、40頁），其餘買賣契約書本文則無「車位使用權如圖說」之加記。然查，上開彩色圖說既均附入各原始承購戶之買賣契約書內成為契約之一部分，而該圖說就1 樓空地上之停車位復明確標示「A 」、「B 」字樣分別代表由門牌號碼3 號或3-1 號住戶使用（就如附圖Ｂ所示部分區域，除標示「1A」代表由3 號1 樓住戶使用外，並加上淺綠色標示），則縱非所有原始承購戶之買賣契約書本文均有加記「停車位使用權如圖說」，惟依所有買賣契約均有附之彩色圖說、或部分買賣契約書本文記載之「地面層圖說『庭院範圍』內歸1 樓買戶使用，不論有無所有權其他各戶並無異議」等語，均可足認1 樓空地上之停車位，確經共有人間約定分管為特定住戶之專用停車位，洵無疑義。
⑶、再被告提出之華翠敏園大廈93年10月22日區分所有權人臨時
會議紀錄記載：「與會住戶同意1 樓（1A、1B）大門口之停車位為1A、1B「約定專用車位」等語（見本院訴字卷第18至20頁），而原告則爭執該決議應為無效等情。然查，如前述如附圖所示Ｂ即停車位部分，業經華翠敏園大廈所有共有人透過各原始承購戶與建商間之買賣契約書，約定由1 樓住戶專用，不受是否經上開93年間區分所有權人會議決議再次確認而影響，亦不足以該次區分所有權人會議之決議而推論當初並無分管約定之事實。
⑷、本件原告所質各節，均不足推翻前揭分管約定之認定。
３、華翠敏園大廈共有人約定如附圖Ａ、Ｂ所示部分由1 樓住戶專用，業如前述，惟關於該等約定之效力：⑴如附圖所示Ａ部分包含防火間隔在內，現為被告所有之於系爭建物本體外另加設之雨庇、鋁門及地上物占用，亦如前述。按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71 條 前段定有明文。又建築法第97條規定：「有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之建築技術規則，由中央主管建築機關定之」，而依該條授權制定之建築技術規則建築設計施工編第110條第5 款規定：「建築物配合本編第90條規定之避難層出入口，應在基地內留設淨寬1.5 公尺之避難用通路自出入口接通至道路，避難用通路得兼作防火間隔... 」、第110 條之
1 規定：「「非防火性構造建築物，除基地鄰接寬度6 公尺以上道路或深度6 公尺以上之永久性空地側外，建築物應自基地境界線（後側及兩側）退縮留設淨寬1.5 公尺以上之防火間隔」。本件如附圖所示Ａ部分雖經華翠敏園大廈共有人約定由1 樓住戶專用，惟該部分內之防火隔間，依前揭建築法規乃建築物所應留設，目的係當發生火災時阻隔火勢蔓延，而共有人間就該部分約定專用，將使專用人得任為違反建築法令規定之使用，如加設非防火材質設備、堆置易燃材質物品等，應認違反前揭強制規定而為無效，則如附圖Ａ所示部分因分管約定無效而無分管契約存在。至就被告辯稱：被告前曾遭不具名人士假冒華翠敏園管理委員會名義向臺北市政府誣指被告在共有土地上裝設雨庇及隔牆等地上物，惟業經台北市政府建築管理處以99年9 月3 日北市都建寓字第09962655900 號函（見本院訴字卷㈠第27至29頁）說明並無危及公共安全乙節，查該檢舉案關於防火巷遭占用部分，僅經台北市建築管理工程處就是否涉及違建之問題，認定地上物係屬材質老舊之列管違建，而就現況予以拍照存證等情，有該處101 年8 月3 日北市都建寓字第1010133380 0號函在卷可考（見本院訴字卷㈡第25頁），並無就是否違反前開建築法規目的而致生公共安全危險之問題加以審究，自與本件分管約定之認定無涉；⑵如附圖所示Ｂ部分，依華翠敏園大廈使用執照平面竣工圖所示，原即規劃為停車位（見本院訴字卷㈠第211 頁），華翠敏園大廈共有人約定為1 樓住戶之專用停車位，於法無違；又按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111 條但書定有明文，本件如附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地，並無構造或使用上不可分割之處，則如附圖所示Ｂ部分之約定專用效力，當不受如附圖所示Ａ部分之約定專用效力影響而為有效。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為同法第821 條所明定。本件如附圖Ａ所示部分並無分管契約存在，被告無正當權源而占用，原告依民法第767 、821 條規定，訴請被告將如附圖所示Ａ部分上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將該部分土地面積共計129.06平方公尺騰空返還予原告及其他共有人，洵屬有據；又如附圖Ｂ所示部分，業經共有人約定由1 樓住戶專用，則原告訴請被告返還予原告及其他共有人，自屬無據。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。查被告無權占用如附圖所示Ａ部分，獲有相當於租金之利益，則原告依民法第179 條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，及按法定年息5%計算之利息，洵屬有據。查系爭土地位於台北市天母地區，所在區域為住商混合區，距離最近之市場、學校、公家機關、公車站牌，步行均在5 分鐘以內，生活機能便利，原告主張被告所獲相當於租金之利益以年息8%計算，尚屬適當；又系爭土地申報地價為每平方公尺35,883元，如附圖所示Ａ部分面積為129.06平方公尺，是經計算後，被告所受相當於租金之利益為每月30,874元（計算式：35,883×129.06×8%÷12≒30,874），惟原告請求不當得利，並無如訴請返還共有物時應依民法第82
1 條規定就共有人全體之利益而為之規定，是原告僅得就自己之利益為請求，而原告系爭土地應有部分為10,000分之60
7 ，是原告僅得請求被告給付原告相當於租金之不當得利金額每月1,874 元（計算式：30,874x607/10,000 ≒1874）。
㈣、揆諸上述，原告訴請被告將如附圖所示Ａ部分上之鋁門、雨庇及地上物拆除，並將該部分土地面積共計為129.06平方公尺，騰空返還予原告及其他土地共有人，及訴請被告自起訴狀繕本送達翌日即99年11月16日起至返還該部分土地之日止，按月給付原告1,874 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。。
㈤、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠、反訴被告明知反訴原告於93年6 月間買受系爭建物，已善意繼受前手關於如附圖所示Ａ、Ｂ部分之專屬使用權，且無任何危害公共安全之情事；另兩造所在之公寓大廈即華翠敏園之區分所有權人會議，早於93年10月22日決議1 樓（反訴原告所有）大門口之停車位即如附圖所示Ｂ部分為反訴原告之約定專用停車位；另如附圖所示Ａ部分已存有供1 樓買戶使用之分管約定。詎反訴被告竟故意捏造不實內容，具狀向鈞院起訴，又涉嫌向主管機關提出檢舉，致使反訴原告遭鄰里左右議論紛紛，社會之評價亦受到貶損，名譽權顯遭侵害，反訴原告針對反訴被告權利濫用之故意侵權行為，因不諳法律確有不能自為訴訟行為之情狀，為維護自身權益，不得已乃支付費用敦聘律師代為應訴，反訴原告自得請求反訴被告賠償律師費用，又反訴原告名譽權遭受反訴被告侵害，雖非財產上之損害，依法亦得請求反訴被告賠償相當之金額。故反訴原告爰依民法第184 條第1 項前段及同法第195 條第1項規定，訴請反訴被告賠償已支付之律師費20萬元，及非財產上之損害80萬元，共計100 萬元。
㈡、聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告100 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；
２、訴訟費用由反訴被告負擔；
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則辯以：
㈠、反訴被告係依法行使訴訟實施權而提起本件民事訴訟，是項行為欠缺不法性，反訴原告主張反訴被告提起本件訴訟損及其名譽權云云，自屬無稽；又反訴原告以其個人臆測主張反訴被告涉嫌向主管機關提出檢舉，反訴被告否認有此情事，反訴原告自應就其主張負舉證之責；此外，反訴原告亦未舉證受有何等之損害，以及反訴被告之行為與發生損害間之因果關係，反訴被告否認有何侵害反訴原告名譽權之情事，其主張反訴被告應負侵權行為之損害賠償責任，顯無理由。
㈡、聲明：
１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；
２、反訴訴訟費用由反訴原告負擔；
３、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分，民法第184 條第1 項前段、第195 條第1 項分別定有明文。是如無侵害行為，或行為欠缺不法性，自無侵權行為之損害賠償責任可言。
㈡、查就反訴原告指訴反訴被告提起本件訴訟部分，按憲法第16條規定人民有請願、訴願及訴訟之權，本件反訴被告如前述提起本件民事訴訟，已提出相當證據茲為憑佐，且係實施憲法所賦予之基本權利，難認其行為有何不法性；又就反訴原告指訴反訴被告涉嫌向主管機關提出檢舉部分，如前述被告固曾遭人假冒華翠敏園管理委員會名義向臺北市政府提出檢舉，惟經依反訴原告聲請向臺北市政府調取該檢舉案卷（見本院訴字卷㈠第144 至173 頁），並無證據顯示該檢舉案之匿名檢舉者即為反訴被告，此外，反訴原告並未提出其他證據證明反訴被告與該檢舉案有關，自難認反訴被告有反訴原告所指此節行為，與侵權行為之構成要件，亦有未合。
㈢、綜上，反訴被告並無反訴原告所指不法侵害行為，是反訴原告依侵權行為損害賠償請求權，請求反訴被告給付反訴原告
100 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈣、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 詹佳佩附表：
┌─────────┬────────┬─────────┐│被告應給付原告金額│原告應供擔保金額│被告應供反擔保金額│ ││（新台幣） │ （新台幣） │ （新台幣） │ │├─────────┼────────┼─────────┤│被告應自99年11月16│主文第1 項： │針對主文第1 項： ││日起至返還主文第1 │521萬1,744元 │1563萬5,232元 ││項所示土地之日止，│ │ ││按月給付原告1,874 ├────────┼─────────┤│元。 │主文第2 項： │針對主文第2 項： ││ │按月625元 │按月1,874元 ││ │ │ │└─────────┴────────┴─────────┘